特征價(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制

出版時(shí)間:2009-6  出版社:南京大學(xué)出版社  作者:郝前進(jìn)  頁(yè)數(shù):142  

前言

  城市,可以說(shuō)是人類迄今為止最偉大、最復(fù)雜的作品。對(duì)城市的研究,幾乎構(gòu)成了多種學(xué)科的聚焦點(diǎn)。其中城市經(jīng)濟(jì)學(xué),屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)較新的一個(gè)分支,在廣義上涵蓋了所有關(guān)于城市問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域,空間分析、住房市場(chǎng)和政府部門始終是學(xué)者們用力頗多的方面。米爾斯(EdwinS.Mills)曾以《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》各個(gè)研究領(lǐng)域發(fā)表的文章數(shù)目作為線索,直觀地描述了20世紀(jì)國(guó)外城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的發(fā)展歷程,表明以往研究較多的是空間、就業(yè)、住房、交通、環(huán)境問(wèn)題,而貧困、犯罪、種族歧視、教育、城鄉(xiāng)關(guān)系以及發(fā)展中國(guó)家的城市問(wèn)題,也已開(kāi)始為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家所關(guān)注?! ‘?dāng)前我國(guó)正處在前所未有的快速城市化進(jìn)程之中。與體制轉(zhuǎn)型以及工業(yè)化和全球化帶來(lái)的人類活動(dòng)的高度集聚相伴隨,我國(guó)城市呈現(xiàn)出波瀾壯闊的畫面及其全方位的深刻變化,既出現(xiàn)了與發(fā)達(dá)國(guó)家相類似的若干城市問(wèn)題,又產(chǎn)生了在轉(zhuǎn)型條件下的一些特殊城市問(wèn)題。如何更加科學(xué)而完整地理解把握城市經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)問(wèn)題的規(guī)律,從而應(yīng)對(duì)城市化的種種挑戰(zhàn),提高城市管理的效率,改善城市居民的生活福利,使城市充滿和諧與活力,是我們將會(huì)不斷面臨的城市發(fā)展課題。這就需要我們熟悉國(guó)內(nèi)外關(guān)于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論和研究文獻(xiàn),并以中國(guó)問(wèn)題為導(dǎo)向,從創(chuàng)新的視角來(lái)系統(tǒng)地思考城市的發(fā)展,以此提升中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究的水平。

內(nèi)容概要

  城市住宅價(jià)格決定機(jī)制的研究是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心研究領(lǐng)域之 ,《特征價(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制》將住宅價(jià)格決定機(jī)制的研究分為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的宏觀視角和特征價(jià)格法的微觀視角,一方面利用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究住宅價(jià)格的決定機(jī)制,提出理論假說(shuō);另一方面利用特征價(jià)格法的實(shí)證研究來(lái)驗(yàn)證理論假說(shuō)。理論分斯和實(shí)證研究同時(shí)表明:住宅所處地理位置的初始差異、企業(yè)屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間差異的主要原因,政府公共物品投資對(duì)住宅價(jià)格的空間差異有很重要的影響。對(duì)長(zhǎng)三角城市群城市間住宅價(jià)格差異原因的研究還發(fā)現(xiàn),需求差異,尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是導(dǎo)致上海與浙江、江蘇各個(gè)城市間住宅價(jià)格差異的主要原因?!  短卣鲀r(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制》適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃等領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究者,以及相關(guān)專業(yè)師生參考閱讀。

書籍目錄

1 導(dǎo)論1.1 研究背景與意義1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及進(jìn)展1.2.1 國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)研究的現(xiàn)狀1.2.2 住宅價(jià)格決定機(jī)制的相關(guān)研究1.3 現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論支撐1.4 住宅的基本特征及一些概念界定1.5 研究方法與研究技術(shù)路線1.6 主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu)安排2 住宅價(jià)格空間差異的理論分析2.1 住宅價(jià)格空間差異的宏觀理論:城市經(jīng)濟(jì)學(xué)視角2.1.1 原因Ⅰ:企業(yè)的投標(biāo)租金曲線2.1.2 原因Ⅱ:公共物品投資的空間差異與亨利·喬治定理2.1.3 原因Ⅲ:居民的投標(biāo)租金曲線2.1.4 總結(jié)2.2 住宅價(jià)格空間差異分析的微觀技術(shù):特征價(jià)格法2.2.1 特征價(jià)格法的起源與發(fā)展2.2.2 特征價(jià)格法理論基礎(chǔ)Ⅰ:Lancaster的消費(fèi)者理論2.2.3 特征價(jià)格法理論基礎(chǔ)Ⅱ:R0sen的隱形市場(chǎng)理論3 Hedonic模型的函數(shù)形式與具體應(yīng)用3.1 參數(shù)形式及其爭(zhēng)論3.1.1 函數(shù)形式3.1.2 函數(shù)形式的爭(zhēng)論3.1.3 非參數(shù)回歸方法3.1.4 模型評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)3.2 模型的潛在問(wèn)題及處理措施3.2.1 模型參數(shù)設(shè)定問(wèn)題3.2.2 多重共線性3.2.3 市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題3.2.4 特征價(jià)格方法的局限性3.3 Hedonic價(jià)格模型在各個(gè)領(lǐng)域的具體應(yīng)用3.3.1 價(jià)格指數(shù)的編制3.3.2 建筑特征的估值3.3.3 區(qū)位與交通特征對(duì)住宅價(jià)格的重要性3.3.4 鄰里因素對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的評(píng)價(jià)3.3.5 政府公共政策效果評(píng)估3.3.6 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和模型的驗(yàn)證和完善3.3.7 其他領(lǐng)域4 市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與上海住宅市場(chǎng)的發(fā)展歷程4.1 上海住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧4.1.1 1993年前的上海住宅房地產(chǎn)業(yè)4.1.2 1994~1997年住房體制改革前:低市場(chǎng)化階段4.1.3 1998—1999年:改革后的徘徊和調(diào)整4.1.4 2000—2005年5月:快速發(fā)展階段4.1.5 2005年5月—2006年住房市場(chǎng)的適度回調(diào)4.1.6 結(jié)論與啟示4.2 2004年7月—2006年6月上海市住宅市場(chǎng)的總體特征4.3 變量的選取及定義5 到CBD距離、交通可達(dá)性與住宅價(jià)格的地理空間差異5.1 引言5.2 區(qū)位重要性的相關(guān)研究5.2.1 “區(qū)位重要性”的理論文獻(xiàn)5.2.2 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)研究5.3 數(shù)據(jù)說(shuō)明及變量定義5.3.1 上海住宅價(jià)格的空間差異:背景及數(shù)據(jù)說(shuō)明5.3.2 定義變量及簡(jiǎn)單描述5.3.3 主要變量的統(tǒng)計(jì)性描述5.4 特征價(jià)格模型和回歸方程5.5 回歸結(jié)果和討論5.6 價(jià)格梯度方向性的進(jìn)一步討論5.7 小結(jié)6 商業(yè)便利性與住宅價(jià)格的空間差異7 城市化、收入增長(zhǎng)與長(zhǎng)三角住宅價(jià)格的決定因素8 主要結(jié)論和研究展望參考文獻(xiàn)附錄A:馮·屠能模型(Von Thumen Model)附錄B:亨利·喬治定理(Henry George Theorem)附錄C:106板塊區(qū)域劃分說(shuō)明附錄D:106板塊特征各屬性說(shuō)明(2004年第三季度)人名、地名、專業(yè)術(shù)語(yǔ)雙語(yǔ)對(duì)照索引后記

章節(jié)摘錄

  1 導(dǎo)論  1.1 研究背景與意義  1998年7月國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱23號(hào)文件),宣告中國(guó)住宅市場(chǎng)走上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路子,消費(fèi)者可以根據(jù)自己的收入水平、消費(fèi)偏好來(lái)對(duì)住房進(jìn)行自主選擇,住宅價(jià)格開(kāi)始由住房需求和供給自發(fā)決定,為研究城市間住宅價(jià)格的決定機(jī)制奠定了前提。1998—2000年,住宅配給時(shí)代壓抑的需求得到了徹底釋放,許多家庭進(jìn)行了改善型住房的消費(fèi),中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房高峰期(袁志剛和樊瀟彥,2003),上海市的住宅房地產(chǎn)價(jià)格從2002年以后一路上漲(陳杰和郝前進(jìn),2006)。住宅產(chǎn)業(yè)正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)很大的部分。同時(shí),實(shí)際數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)三角城市群16個(gè)城市之間、上海市城市內(nèi)部不同區(qū)位住宅價(jià)格之間具有很大的差異,如2004年上海房屋平均銷售價(jià)格為6 489元/m2,南京則為3516元/m2;再如2006年1月上海市內(nèi)住宅均價(jià)最高的北盧灣板塊,住宅均價(jià)為46440元/m2,而地處城區(qū)的五角場(chǎng)板塊住宅均價(jià)僅為5 41元/m2(均價(jià)并非上海最低),最高值與最低值相差很大,甚至超過(guò)10倍以上。這種現(xiàn)象促使我們思考如下問(wèn)題并給出合理的解釋:在城市群層面,不同城市住宅價(jià)格差異的主要影響因素何在?在單個(gè)城市層面,為什么不同住宅價(jià)格在空間上存在巨大差異,其原因何在?如何研究住宅價(jià)格的決定機(jī)制?國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究有哪些?住宅商品和普通商品相比有哪些特殊性?  國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)研究側(cè)重于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)和財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)層面,缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚摲治黾跋嚓P(guān)實(shí)證研究的支撐。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于住宅價(jià)格空間差異研究的核心理念就是投標(biāo)租金曲線,它很好地說(shuō)明了城市住宅價(jià)格空間差異的原因和住宅價(jià)格的決定機(jī)制,但往往拘泥于統(tǒng)計(jì)描述,缺乏系統(tǒng)的實(shí)證數(shù)據(jù)予以支撐。本書的研究目的就是很好地聯(lián)絡(luò)起城市經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)住宅價(jià)格決定機(jī)制的理論分析,并使用特征價(jià)格法(hedonic price method)對(duì)住宅價(jià)格的決定機(jī)制進(jìn)行實(shí)證分析和檢驗(yàn),使住宅價(jià)格的決定機(jī)制研究做到理論和實(shí)證分析的完美結(jié)合。

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