我的房產(chǎn)我作主

內(nèi)容概要

本書(shū)是滬上著名房產(chǎn)法律專家孫洪林律師為廣大讀者撰寫(xiě)的解析熱點(diǎn)房產(chǎn)糾紛的通俗法律讀本。全書(shū)包括房產(chǎn)案例評(píng)析、房產(chǎn)法律問(wèn)答和附錄三部分。“房產(chǎn)案例評(píng)析”收錄孫洪林律師及其團(tuán)隊(duì)經(jīng)辦的147件房產(chǎn)訴訟案例，包括一手房買(mǎi)賣(mài)糾紛、二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋租賃糾紛、公房糾紛、房屋居間糾紛、房屋權(quán)屬糾紛、房屋遷讓糾紛、婚姻家庭房產(chǎn)糾紛、房屋拆遷利益分割糾紛、相鄰糾紛、物業(yè)糾紛和其他糾紛共12類糾紛，每件案例均包括案情、評(píng)析和法院裁決三部分；“房產(chǎn)法律問(wèn)答”共收錄66個(gè)常見(jiàn)房產(chǎn)法律問(wèn)題予以解答；“附錄”部分收錄了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等當(dāng)前市民關(guān)心的幾個(gè)法律法規(guī)及與房產(chǎn)相關(guān)的名詞解釋。    全書(shū)案例和解答均來(lái)自司法實(shí)踐，信息量大；針對(duì)性強(qiáng)，解析準(zhǔn)確，判決權(quán)威，是廣大讀者正確處理各類涉房糾紛，維護(hù)自己合法權(quán)益的必讀必備的權(quán)威讀本。

作者簡(jiǎn)介

孫洪林律師，1959年出生，漢族，復(fù)旦大學(xué)法律系畢業(yè)。上海市人大代表，現(xiàn)任上海市申房律師事務(wù)所主任。 
    孫洪林律師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)，在《人民日?qǐng)?bào)》、《新華每日電訊》、《解放日?qǐng)?bào)》、《新民晚報(bào)》、《新聞晨報(bào)》、《新聞晚報(bào)》、《上海法治報(bào)》等報(bào)刊雜志上發(fā)表大量的文章，多次應(yīng)邀擔(dān)任中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)小時(shí)、法制時(shí)空、東方衛(wèi)視、東視新聞、上視新聞坊、案件聚集、新老娘舅等電視節(jié)目和東廣《東方大律師》廣播節(jié)目的嘉賓，為廣大觀眾、聽(tīng)眾評(píng)析熱點(diǎn)房產(chǎn)法律問(wèn)題。孫拱林律師現(xiàn)任上海東方廣播電臺(tái)《東方大律師》廣播節(jié)目的總法律顧問(wèn)，解放日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)等滬上10家主流媒體及網(wǎng)絡(luò)成立的“地產(chǎn)星空”的法律顧問(wèn)。此外，孫洪林律師還擔(dān)任上海市公安局首批法律事務(wù)顧問(wèn)、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)、閘北區(qū)人民政府法律顧問(wèn)、上海市人民政府律師志愿團(tuán)成員、上海市為被拆遷人服務(wù)律師志愿團(tuán)成員、上海市消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師志愿團(tuán)成員。

書(shū)籍目錄

第一篇  房產(chǎn)案例評(píng)析  一、一手房買(mǎi)賣(mài)糾紛    1.非因當(dāng)事人原因預(yù)售合同未簽訂  購(gòu)房定金應(yīng)退還    2.口頭承諾應(yīng)舉證  舉證不能自擔(dān)責(zé)    3.共用分?jǐn)偯娣e增加  購(gòu)房者不承擔(dān)增加部分的房款    4.生效判決已明確  合同繼續(xù)履行有依據(jù)    5.逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約金    6.廣告內(nèi)容構(gòu)成要約  開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)承擔(dān)違約責(zé)任    7.產(chǎn)權(quán)登記有異議  真實(shí)權(quán)利人確權(quán)獲支持    8.員工買(mǎi)房為真意  買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)有效    9.可得利益損失的賠償    10.合同目的可實(shí)現(xiàn)  解除權(quán)受限制    11.買(mǎi)賣(mài)合同已簽訂  交付房屋起紛爭(zhēng)    12.購(gòu)買(mǎi)新房變舊房  起訴賠償獲支持    13.開(kāi)發(fā)商交付房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)  應(yīng)依約履行  二、二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛    14.購(gòu)房訂金應(yīng)返還    15.確認(rèn)書(shū)約定不明確  定金應(yīng)返還    16.定金合同雖簽訂  不存在違約只返還定金    17.條款變更未一致  解除合同得定金    18.未按約定付房款  要求賠償無(wú)依據(jù)    19.違約事實(shí)已形成  定金罰則得適用    20.違約事實(shí)已形成  當(dāng)庭履行已枉然    21.違約事實(shí)已形成  沒(méi)收定金有依據(jù)    22.代理權(quán)終止后  未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)代理行為無(wú)效    23.中介公司善意代理代出收據(jù)  視為售房人收到房款    24.中介保管定金  合同效力不受影響    25.委托事實(shí)已形成  委托人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任    26.規(guī)避共產(chǎn)引爭(zhēng)議  交易過(guò)戶應(yīng)履行    27.婚內(nèi)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶  房屋仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)    28.私自出售房屋  買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效    29.私自賣(mài)房給親生女  再婚老夫怒告再婚妻    30.惡意串通過(guò)戶  合同理當(dāng)無(wú)效    31.開(kāi)發(fā)商一屋二賣(mài)  守約方獲得賠償    32.房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中處分共有房屋應(yīng)講誠(chéng)信    33.后悔賣(mài)房不過(guò)戶  反訴無(wú)據(jù)應(yīng)履行    34.房?jī)r(jià)大漲的背后    35.簽訂合同后不履行  反而先告狀    36.購(gòu)房合同已簽訂  房東違約起爭(zhēng)議    37.做高房?jī)r(jià)難貸款  解除合同有依據(jù)    38.拒不履行無(wú)依據(jù)  依約履行辦過(guò)戶    39.買(mǎi)方遲延付款  賣(mài)方得到補(bǔ)償    40.房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)誠(chéng)信  惡意違約要賠償    41.房屋價(jià)款起爭(zhēng)議  舉證不能自擔(dān)責(zé)    42.補(bǔ)充協(xié)議同樣有效  房屋價(jià)款理應(yīng)支付    43.違約在先  解除權(quán)行使無(wú)依據(jù)    44.全面履行合同約定的義務(wù)    45.有效合同應(yīng)遵循  稅收問(wèn)題另處理    46.合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)  解除合同于法有據(jù)    47.違約責(zé)任要承擔(dān)  舉證責(zé)任要明確    48.無(wú)效事由不存在  合同簽訂應(yīng)履行    49.無(wú)免責(zé)事由  應(yīng)承擔(dān)責(zé)任    50.舉證不能  后果自擔(dān)    51.承諾書(shū)不得對(duì)抗房產(chǎn)證  善意購(gòu)房人受保護(hù)    52.二手房買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同問(wèn)題    53.一紙合同套牢人  解除權(quán)行使顯尷尬    54.前妻戶口未遷出  買(mǎi)房人獲違約賠償    55.賣(mài)家欺詐簽約  買(mǎi)家有權(quán)撤銷    56.出讓房屋有瑕疵  買(mǎi)受方有權(quán)要求恢復(fù)原狀    57.已出租房屋被出售  租金歸屬起紛爭(zhēng)  三、房屋租賃糾紛    58.租賃合同未成立  信賴?yán)鎿p失應(yīng)獲償    59.減房租無(wú)理由  法院判承租人按約支付    60.拖欠租金無(wú)理由  解除合同有依據(jù)    61.租賃事實(shí)存在  租賃合同有效    62.租賃合同到期仍使用房屋  未提異議原合同繼續(xù)有效    63.遲延付租金  合同遭解除    64.簽訂合同要仔細(xì)  房屋用途要明確    65.補(bǔ)充協(xié)議有約定  租賃期限應(yīng)延長(zhǎng)    66.提早解約屬違約  押金不退還    67.不定期租賃合同可隨時(shí)解除    68.再出租違約  違約責(zé)任應(yīng)承擔(dān)    69.轉(zhuǎn)租合同不是無(wú)效合同    70.租賃房屋甲醛超標(biāo)  承租人有權(quán)解除合同    71.擅自改變水管走向  承租人承擔(dān)責(zé)任    72.放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又反悔  提起訴訟應(yīng)被駁回    73.租賃合同期限屆滿  裝修歸屬誰(shuí)家    74.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害  要求賠償獲支持  四、公房糾紛    (一)  公房出售糾紛    75.未經(jīng)承租人同意  擅自購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)無(wú)效    76.售后公房雖出售  同住人權(quán)益應(yīng)維護(hù)    77.未實(shí)際居住有原因  同住人資格不喪失    78.主張產(chǎn)權(quán)獲支持  同住人權(quán)益得保障    79.受配人未簽字  公有住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效    80.未征得承租人同意  公有住房出售合同無(wú)效    81.老人過(guò)世已八年  房屋權(quán)屬起訴訟    82.同住人自愿放棄權(quán)利  再行主張無(wú)依據(jù)    (二)  公房承租權(quán)糾紛    83.當(dāng)年轉(zhuǎn)讓房屋  現(xiàn)今反悔起訴吃苦果    84.公房承租人死亡  家庭成員因房屋起紛爭(zhēng)    85.一套公有住房  一波三折經(jīng)再審    86.物業(yè)公司指定不妥  法院判決變更無(wú)效    87.真實(shí)的備忘錄  誠(chéng)實(shí)的履行    (三)  公房居住權(quán)糾紛    88.法院已判決  要求遷出無(wú)依據(jù)    89.因讀書(shū)遷入戶口  不表示享有居住權(quán)  五、房屋居間糾紛    90.格式條款無(wú)效情形嚴(yán)把握    91.格式條款顯失公平  中介主張違約金無(wú)依據(jù)    92.購(gòu)房人非惡意  無(wú)須再行支付居間費(fèi)用    93.假房東出租房屋  中介公司依約賠償    94.交易未促成  傭金難支持  六、房屋權(quán)屬糾紛    95.鑒定結(jié)論顯事實(shí)  產(chǎn)權(quán)權(quán)屬已確認(rèn)    96.誰(shuí)主張  誰(shuí)舉證    97.為報(bào)戶口成產(chǎn)權(quán)人  一紙承諾辨事非    98.父親掛名產(chǎn)權(quán)人  過(guò)世之后起紛爭(zhēng)    99.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶有約定  按約履行是必然  七、房屋遷讓糾紛    100.產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求他人遷出產(chǎn)權(quán)房    101.合法取得所有權(quán)  他人不得侵占    102.產(chǎn)權(quán)人無(wú)法入住  要求遷讓獲支持    103.占用他人房屋  理應(yīng)支付使用費(fèi)    104.戶籍雖遷出  居住使用權(quán)仍存在  八、婚姻家庭房產(chǎn)糾紛    105.代書(shū)遺囑應(yīng)有遺囑人的簽名    106.兒子過(guò)世后兒媳得新房  父親起訴繼承獲支持    107.兒子因病過(guò)世  父母爭(zhēng)遺產(chǎn)    108.共同遺囑的處理    109.贈(zèng)與合同明確贈(zèng)與夫妻一方的財(cái)產(chǎn)系個(gè)人財(cái)產(chǎn)    110.高齡老人訴兒媳  家庭協(xié)議見(jiàn)效力    111.父親去世不久  母女因繼承上公堂    112.形成扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女的親生子女可以代位繼承    113.爺爺遺贈(zèng)孫子  自書(shū)遺囑有效    114.再婚妻子所代書(shū)遺囑是否有效    115.轉(zhuǎn)讓行為已完成  撤銷理由難成立    116.保證不離婚后提出離婚  贈(zèng)與房產(chǎn)是否可收回    117.共同還貸不代表可分房屋增值款    118.婚前財(cái)產(chǎn)無(wú)據(jù)  認(rèn)定共同財(cái)產(chǎn)有依據(jù)    119.丈夫婚前房產(chǎn)  妻子主張共有無(wú)依據(jù)    120.離婚一方獲得公房承租權(quán)  另一方可要求適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償    121.離婚后分房產(chǎn)  法院難支持    122.離婚時(shí)軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋的處理    123.戀愛(ài)期間購(gòu)房產(chǎn)  主張分割證據(jù)是關(guān)鍵    124.父親私自賣(mài)房  母親代為索要售房款  九、房屋拆遷利益分割糾紛    125.舉證不能  應(yīng)承擔(dān)責(zé)任    126.拆遷回購(gòu)房同住人也應(yīng)享有權(quán)利    127.承諾、遺囑都存在  拆遷款分割有依據(jù)    128.代位繼承動(dòng)遷款  舅舅外甥起紛爭(zhēng)    129.分割房屋動(dòng)遷款  產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償額應(yīng)考慮    130.私房遭拆遷  安置人依補(bǔ)充協(xié)議拿錢(qián)款    131.兄妹的動(dòng)遷款之爭(zhēng)    132.為了動(dòng)遷款  造假釀苦果    133.離婚后分割拆遷安置補(bǔ)償款  十、相鄰糾紛    134.承租人破壞承重結(jié)構(gòu)  出租人承擔(dān)連帶責(zé)任    135.水管漏水  鄰居遭殃    136.違反規(guī)定擴(kuò)建衛(wèi)生間  樓下住戶起訴獲賠償  十一、物業(yè)糾紛    137.維修基金被挪用  業(yè)主大會(huì)提訴訟    138.業(yè)主權(quán)益遭侵害  業(yè)主大會(huì)起訴有理由    139.業(yè)主應(yīng)按期支付物業(yè)管理費(fèi)  十二、其他    140.不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)  法院判決撤銷合同    141.不能舉證無(wú)民事行為能力  贈(zèng)與合同應(yīng)有效    142.代收租金不返還  權(quán)利人訴請(qǐng)返還租金獲支持    143.購(gòu)房協(xié)議合法有效  過(guò)戶義務(wù)應(yīng)履行    144.合同已履行  誠(chéng)信原則須遵守    145.建房時(shí)年幼未出資  主張產(chǎn)權(quán)無(wú)依據(jù)    146.農(nóng)村房屋私售他人  買(mǎi)賣(mài)合同判無(wú)效    147.逾期交房已違約  承擔(dān)責(zé)任有依據(jù)第二篇  房產(chǎn)法律問(wèn)答    1.房客妨礙我正常生活  我是否有權(quán)利起訴收回房屋    2.母親房屋遭動(dòng)遷  動(dòng)遷款購(gòu)房后產(chǎn)權(quán)證無(wú)母親名字怎么辦    3.外籍人士可否繼承父母的售后公房    4.我該如何主張居住權(quán)    5.丈夫?qū)υ撌酆蠊渴欠裣碛挟a(chǎn)權(quán)    6.公婆離婚時(shí)她們是否有權(quán)利分公婆房子    7.上家不賣(mài)房我可否向中介討回中介費(fèi)    8.物業(yè)管理費(fèi)該何時(shí)繳納    9.繼承的房屋要轉(zhuǎn)讓需辦什么手續(xù)    10.共有人如何防止共有產(chǎn)被抵押    11.夫妻一方過(guò)世  夫妻共有產(chǎn)如何繼承    12.我是否享有產(chǎn)權(quán)或居住權(quán)    13.男方單獨(dú)簽字  合同是否有效    14.房屋面積不實(shí)可獲何種賠償    15.用婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)置的房屋  產(chǎn)權(quán)歸屬誰(shuí)家    16.要求拆除鄰居防盜鐵柵欄能否獲支持    17.產(chǎn)證只登記未成年子女名字  夫妻對(duì)該房屋是否享有權(quán)利    18.自己出資購(gòu)房  房屋產(chǎn)權(quán)莫名登記在他人名下    19.未經(jīng)出租人書(shū)面同意簽訂的公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效    20.未經(jīng)同住人同意簽訂的公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效    21.未經(jīng)公證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保合同具有法律效力嗎    22.妻子分得的拆遷安置房我是否有份    23.商品房買(mǎi)賣(mài)中安全防患設(shè)施不經(jīng)驗(yàn)收  房屋是否可以交付使用    24.租賃期限未滿大房東讓我遷出  我可以起訴二房東嗎    25.購(gòu)買(mǎi)共有房產(chǎn)  我該如何維護(hù)權(quán)益    26.房屋租賃合同未經(jīng)登記備案是否有效    27.商品房抵押后現(xiàn)售是否合法    28.父親去世后  子女可否繼承其生前承包的飯店    29.這套產(chǎn)權(quán)房該如何處理    30.承包人如何追討拖欠工程款    31.贈(zèng)與的房屋可否要回    32.法定監(jiān)護(hù)人應(yīng)善意代理    33.我可否主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)    34.如何防止上家更換贈(zèng)送的物件    35.承租人能向我主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嗎    36.定金數(shù)額是否有限制    37.中介能沒(méi)收我的意向金嗎    38.宏觀政策調(diào)控導(dǎo)致稅費(fèi)調(diào)整我能解除合同嗎    39.房屋差價(jià)損失誰(shuí)承擔(dān)    40.我能繼續(xù)承租該房屋嗎    41.貸款不足我能解除合同嗎    42.我能繼承該房屋嗎    43.朋友欠款不還  我能主張其房屋的所有權(quán)嗎    44.出租的房屋可否再行抵押    45.能否將妻子姓名加到產(chǎn)權(quán)證上    46.房屋登記在夫妻外第三人名下  夫妻離婚時(shí)可否分割    47.我是否屬于拆遷被安置人員    48.房產(chǎn)證上兒子名字能否除去    49.新居天花板漏水  誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)    50.上家不遷出戶口有何影響    51.戶口和產(chǎn)權(quán)有關(guān)系嗎    52.如何在產(chǎn)證上加名字    53.離婚房產(chǎn)如何分割    54.宅基地房屋拆遷如何計(jì)戶    55.宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題    56.宅基地房屋可否繼承    57.城鎮(zhèn)居民可以繼承宅基地房屋嗎    58.戶口未在內(nèi)  對(duì)房屋是否享有居住權(quán)、繼承權(quán)    59.房產(chǎn)證上加名字是否要收費(fèi)    60.產(chǎn)證遲遲未辦出  我該如何維權(quán)    61.我該如何主張產(chǎn)權(quán)    62.變更戶主聲明是否有效    63.岳母老年癡呆  對(duì)其房產(chǎn)更名需辦什么手續(xù)    64.我該怎樣辦理房屋貸款手續(xù)    65.我能否不辦理過(guò)戶手續(xù)    66.前房東拖欠物業(yè)費(fèi)  物業(yè)拒絕給我辦理過(guò)戶手續(xù)是否合理附錄  中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法  城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例  城市房屋租賃管理辦法  物業(yè)管理?xiàng)l例  名詞解釋

章節(jié)摘錄

黃先生想買(mǎi)一套新房，經(jīng)過(guò)一番看房選房后，最后選定一套期房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定其向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)本市某處房屋，總價(jià)為人民幣85萬(wàn)元。合同補(bǔ)充條款約定，開(kāi)發(fā)商交付房屋使用時(shí)，必須與樓書(shū)說(shuō)明保持一致。如有違反，黃先生有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。合同訂立后，黃先生按約付清房款，但開(kāi)發(fā)商交付的房屋卻與樓書(shū)說(shuō)明相去甚遠(yuǎn)。購(gòu)房時(shí)，黃先生拿到的彩色印刷品上寫(xiě)明“凱旋門(mén)的氣度風(fēng)光、香榭麗舍林陰大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊……”等廣告詞語(yǔ)，并注明交房標(biāo)準(zhǔn)為每戶獨(dú)立水、電、煤氣表均出戶設(shè)置。但實(shí)際上水、電、煤氣等表都在戶內(nèi)，且彩色印刷品中載明的大部分設(shè)施未能兌現(xiàn)。黃先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違反合同約定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，黃先生所稱的樓書(shū)是廣告宣傳品而非合同，充其量只能是要約邀請(qǐng)，在銷售過(guò)程中先后印刷過(guò)幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出過(guò)正式樓書(shū)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商和黃先生不能協(xié)商一致，黃先生起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商將煤氣表、水表移至戶外，將樓盤(pán)說(shuō)明書(shū)中表述的環(huán)境、休閑等設(shè)施配套到位，并支付違約金人民幣1萬(wàn)元。評(píng)析本案是一起因開(kāi)發(fā)商交付房屋與售樓廣告不符而引起的糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第15條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

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《我的房產(chǎn)我作主:孫洪林律師解析房產(chǎn)糾紛》：著名房產(chǎn)法律專家，上海市人大代表，上海東方廣播電臺(tái)《東方大律師》廣播節(jié)日總法律顧問(wèn)，解放日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)等滬上10家主流媒體，及網(wǎng)絡(luò)成立的“地產(chǎn)星空”法律顧問(wèn)。孫洪林律師為您解析房產(chǎn)糾紛。

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