《房屋登記辦法》實(shí)務(wù)問答

內(nèi)容概要

本書是為房地產(chǎn)登記人員提供的實(shí)踐性實(shí)用性參考工具書。它采用問答方式，把各地房屋登記中的一些普遍的帶有共性的實(shí)務(wù)問題，進(jìn)行了整理和歸納，并用通俗易懂的語言，給出了意見。從書的內(nèi)容看，不僅僅是對最新的法律法規(guī)條文及房屋登記實(shí)務(wù)問題的解答和相關(guān)理論問題的闡釋，更重要的是，采取多角度的方式，對完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了意見和見解，給讀者留下了分析和思考的余地。本書作者同時(shí)也是中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍委員會副秘書長，致力于推進(jìn)房屋登記事業(yè)的發(fā)展，曾參與《房屋登記辦法》、《房屋登記辦法釋義》等的起草和修改工作，既有第一線的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有一定的理論功底，正是這樣的背景和基礎(chǔ)，增加了本書的可讀性和針對性，可以為各級建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門及各個(gè)房屋登記機(jī)構(gòu)人員提供一些解決問題的思路、方案和途徑，對研究房地產(chǎn)登記的人員也具有重要參考意義。    《房屋登記辦法》已從2008年7月起正式實(shí)施，該辦法在制定過程中吸收了最新的不動(dòng)產(chǎn)登記研究成果，這些理論的導(dǎo)人顛覆了房屋登記實(shí)務(wù)部門的一些傳統(tǒng)觀念和意識。在全新的理論和制度框架下，房屋登記機(jī)構(gòu)需要與時(shí)俱進(jìn)，改革創(chuàng)新，在現(xiàn)行的管理體制下，努力健全機(jī)制，為完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

書籍目錄

第一章　總論　一、關(guān)于登記簿　　1．登記簿登記的功能是什么?　　2．登記簿登記是一種確權(quán)行為嗎?　　3．登記簿與產(chǎn)權(quán)證有何關(guān)系?　　4．登記簿中的房屋編號是否有規(guī)定格式?　　5．登記簿中的所有權(quán)部分原權(quán)證號什么時(shí)間填寫?　　6．紙質(zhì)登記簿是隨產(chǎn)權(quán)檔案存放還是另行單獨(dú)存放?　　7．是否每辦理一筆業(yè)務(wù)都要提取檔案?　　8．紙質(zhì)登記簿是歸檔案館還是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理?　　9．建筑物屬于業(yè)主共有部分如何建立登記簿?　　10．法定共有部分與專有部分的房屋登記簿有什么關(guān)系?　　1 1．法定共有部分與專有部分的房屋登記簿技術(shù)上應(yīng)如何關(guān)聯(lián)?　　12．《房屋所有權(quán)證》中房屋所有權(quán)人欄里是否應(yīng)填寫全部所有權(quán)人?　　13．如何理解房屋登記簿的公示效力與報(bào)紙刊登的遺失聲明的公示效力?　　14．有了登記簿，是否還需要在報(bào)紙上刊登遺失聲明?　　15．能否建立掛失的登記類型?　　16．登記簿和產(chǎn)權(quán)證中的建筑面積是否包括車庫?　　17．是否一個(gè)房屋基本單元應(yīng)建立一個(gè)登記簿?　　18．房屋基本單元建立之后的所有異動(dòng)情況都在這個(gè)登記簿里加頁實(shí)現(xiàn)嗎?　　19．房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理程序中，最終審核人員可否只進(jìn)行電子簽名?　　20．登記簿的記載是否可以完全脫離手工書面記載?　　21．預(yù)購商品房預(yù)告登記和預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記如何建立登記簿?　　22．商品房預(yù)告登記與竣工后開發(fā)商申請的初始登記簿如何銜接?　　23．街道、門牌等沒有命名和統(tǒng)一編制的房屋，如何建立轉(zhuǎn)移登記的登記簿?　　24．2008年7月后登記的房屋應(yīng)如何建立登記簿?以前的登記信息如何導(dǎo)入新的登記簿?　　25．登記簿與現(xiàn)在的房產(chǎn)檔案是什么關(guān)系?　　26．登記證明和原來的房產(chǎn)檔案是否載于登記簿?　　27．電子登記簿是否需要同時(shí)打出一份紙質(zhì)的隨檔案存放?　　28．電子登記簿之外還需要單獨(dú)存放一套完整的紙質(zhì)登記簿嗎?　　29．所有權(quán)變動(dòng)所附條件是否要在登記簿上予以記載，并對其加以限制?　二、關(guān)于登記系統(tǒng)　　30．房地產(chǎn)登記系統(tǒng)能否開發(fā)整體的、操作性強(qiáng)的軟件?　　31．是否能建立省、市、縣聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)?　　32．業(yè)務(wù)系統(tǒng)與登記簿是什么關(guān)系?　　33．沒建立樓盤表的業(yè)務(wù)系統(tǒng)如何實(shí)現(xiàn)登簿?　　34．登記簿基本狀況部分的登記在系統(tǒng)中如何規(guī)范?　　35．登記簿基本狀況部分的登記能否依職權(quán)更正?　三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)　　36．市轄區(qū)（縣）登記部門可否成為房屋登記機(jī)構(gòu)?第二章　一般規(guī)定　一、關(guān)于登記客體　　37．《房屋登記辦法》第22條規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情況中第4項(xiàng)為“申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的”，“房屋不能特定”是指什么樣的情況?　　　　“不具有獨(dú)立利用價(jià)值的”是指什么樣的情況?　　38．大型營業(yè)樓沒有隔墻以柜臺出賣的該如何辦理登記?已經(jīng)出售的地下停車位該如何辦理登記?敞開式商鋪如何辦理登記?　　39．閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設(shè)施能否單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記?　　……第三章　國有土地范圍內(nèi)房屋登記第四章　集體土地范圍內(nèi)房屋登記第五章　法律責(zé)任第六章　附則附錄

章節(jié)摘錄

　　再者，在實(shí)際工作中如果房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，始終堅(jiān)持僅有房屋權(quán)屬證書及其他資料、無國有土地使用證就不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的做法，其后果是：抬高了房地產(chǎn)市場房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移準(zhǔn)人制度的門檻，增加了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的手續(xù)；阻礙房屋權(quán)屬流通；影響權(quán)利人對我們房產(chǎn)管理部門的信賴和房產(chǎn)管理部門在市民中的聲譽(yù)，有房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書無土地證就賣不了房子，影響了房屋權(quán)屬證書的嚴(yán)肅性和權(quán)威性?！　∽詈螅鳛榉课葙I賣等權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的管理部門，我們房產(chǎn)管理部門的職責(zé)就是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。審核并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書工作，所以，我們應(yīng)該管涉及房屋產(chǎn)權(quán)方面的事，把有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)方面的關(guān)。除此以外的事，我們不應(yīng)該管，其他方面的關(guān)，也不應(yīng)該由我們把。不該把的關(guān)把了，從權(quán)利角度講，不是加強(qiáng)了房產(chǎn)管理部門的權(quán)力，而是削弱了房產(chǎn)管理部門的權(quán)力。這樣做，當(dāng)然不是隨意而為，而是建立在對各種法律關(guān)系深入研究的基礎(chǔ)之上，以保障交易安全和效率且登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)法律責(zé)任為原則。因此，國有土地使用證不是房地分管體制下房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)的必要要件。拍賣取得的房屋如果之前未辦理房屋所有權(quán)登記的。應(yīng)該怎樣進(jìn)行登記處理？答：近幾年，隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)拍賣也成了拍賣市場中的“重頭戲”。目前，房地產(chǎn)拍賣已經(jīng)成為人民法院強(qiáng)制執(zhí)行和金融部門盤活不良資產(chǎn)的首選，也成為老百姓購房的新途徑，同時(shí)也對企業(yè)改制、破產(chǎn)清算發(fā)揮了積極作用。但是，近階段以來，經(jīng)常有拍賣房地產(chǎn)因權(quán)屬問題，導(dǎo)致買受人房產(chǎn)證或土地證難辦等問題見諸報(bào)端，引起很多人對房地產(chǎn)拍賣市場的種種質(zhì)疑?！杜馁u法》雖然已經(jīng)頒布施行了多年，但卻沒有一個(gè)具體的實(shí)施細(xì)則，拍賣市場秩序還不完善。特別是不動(dòng)產(chǎn)以及車輛、船舶等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移依法需要辦理登記手續(xù)的，由于所涉及的國家相關(guān)法律、法規(guī)較多，加之拍賣人與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)缺少溝通，在具體的拍賣工作中會遺留下各種各樣的問題，競買人和買受人的合法權(quán)益也就得不到保障。房地產(chǎn)過戶配套服務(wù)跟不上就是問題之一，大部分拍賣人的房地產(chǎn)拍賣僅僅停留在拍賣程序上，房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣出，拍賣人與買受人簽訂確認(rèn)書、收賬、提供相關(guān)材料，拍賣人的工作就結(jié)束了。要知道，買受人競得房地產(chǎn)后，除了與拍賣人辦理有關(guān)手續(xù)外，還要找委托人辦理有關(guān)手續(xù)，如果委托人是法院，法院要提供相關(guān)法律文書，最后。還要到登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。

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