中國(guó)房市警告

前言

《華西都市報(bào)》3月17日發(fā)表了采訪(fǎng)我的文章“房?jī)r(jià)正在榨取整個(gè)社會(huì)”，當(dāng)晚，羊慧明同志給我送來(lái)了他寫(xiě)的《中國(guó)房市警告》的書(shū)稿，還未看罷，我已為這位年輕作者對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的敏銳觀(guān)察和透徹的分析及由此表現(xiàn)出的社會(huì)責(zé)任感深深打動(dòng)。我認(rèn)識(shí)小羊已有些年頭了，他在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》社工作的時(shí)候，就寫(xiě)了許多在全國(guó)產(chǎn)生重大影響的報(bào)道，為推動(dòng)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革鼓與呼。十多年前他與唐步云在《中國(guó)1992：背水之戰(zhàn)》、《中國(guó)觀(guān)念大爆炸》等書(shū)中，對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活所作的大膽的預(yù)測(cè)分析，今天已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)。他在《中國(guó)房市警告》中，對(duì)一些地方瘋狂炒高地價(jià)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象潑了冷水。他說(shuō)，地價(jià)房?jī)r(jià)上漲太快將透支經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，縮短經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期，加劇貧富懸殊。他還講了一個(gè)很動(dòng)情的觀(guān)點(diǎn)：“縱然我們什么都可透支，也不能透支子孫的財(cái)富空間?！钡胤讲块T(mén)不能片面追求GDP而人為炒高地價(jià)房?jī)r(jià)，不能念“歪經(jīng)”對(duì)付中央的宏觀(guān)調(diào)控，這句話(huà)點(diǎn)到了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的要害問(wèn)題。該書(shū)以全球房地產(chǎn)市場(chǎng)作參照系，提出了許多有利于房市健康發(fā)展的獨(dú)家見(jiàn)解，諸如中國(guó)房地產(chǎn)如何避免日本式的急漲長(zhǎng)跌，我們需要什么樣的城市化等，對(duì)管理層和業(yè)界都會(huì)有參考價(jià)值。    在剛剛閉幕的全國(guó)“兩會(huì)”上，房?jī)r(jià)上漲太快成為政協(xié)委員和人大代表關(guān)注的頭號(hào)熱門(mén)議題，紛紛提出議案。溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。“兩會(huì)”閉幕后國(guó)家已陸續(xù)出臺(tái)了一些政策調(diào)控房市。    房地產(chǎn)價(jià)格水平從長(zhǎng)期來(lái)講應(yīng)該是要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配。房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的繁榮，能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；非正常發(fā)展，不僅不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，而且會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)潛在的影響。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于行政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)干預(yù)過(guò)度，競(jìng)爭(zhēng)不充分，使得房地產(chǎn)形成一個(gè)幾乎完全壟、斷的市場(chǎng)?，F(xiàn)在有些地方政府為了政績(jī)工程，不顧一切搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新華社還報(bào)道了江蘇有的地方還不惜請(qǐng)“托兒”在拍賣(mài)土地時(shí)人為炒高價(jià)以推升房?jī)r(jià)，這是在糟蹋政府形象，也是在糟蹋發(fā)展的大好光景。搞城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是好事，但價(jià)格不能脫離當(dāng)?shù)乩习傩盏南M(fèi)實(shí)際，而應(yīng)該為計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)搞開(kāi)發(fā)。我在多年前就對(duì)土地拍賣(mài)提出過(guò)質(zhì)疑，土地拍賣(mài)公平競(jìng)爭(zhēng)是好事，但是地方政府一味地想把地價(jià)拍得出奇的高，而完全不顧民生利益是不對(duì)的，土地價(jià)格飆升肯定拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上升。土地拍賣(mài)的錢(qián)應(yīng)該拿出來(lái)搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可為什么開(kāi)發(fā)商拿了那塊地，周?chē)牡缆泛鸵恍┦姓G化設(shè)施還是要由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成?開(kāi)發(fā)商的成本在不斷增長(zhǎng)，你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)瘋狂上漲?    目前，許多老百姓希望政府通過(guò)政策干預(yù)把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，而政府也有充分的手段和資源來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。我們的土地資源全控制在政府手里，照理應(yīng)該比其他國(guó)家更有條件調(diào)控房?jī)r(jià)。問(wèn)題是現(xiàn)在一些部門(mén)和地方搞反了，限制供地，地價(jià)房?jī)r(jià)當(dāng)然就只有大漲一條路。房?jī)r(jià)漲得太快，本應(yīng)增加供地，控制地價(jià)上漲，同時(shí)增加房屋供給，結(jié)果是提高開(kāi)發(fā)門(mén)檻，消弱競(jìng)爭(zhēng)，更有利于壟斷，預(yù)期供給減少，加上地價(jià)翻倍地漲，房?jī)r(jià)哪能不瘋漲?房?jī)r(jià)漲得過(guò)高，正在榨取整個(gè)社會(huì)。人們?cè)诜课萆舷倪^(guò)多，將影響其他消費(fèi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。政府加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，是必要的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是要加快房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，抑制利益集團(tuán)的壟斷。    《中國(guó)房市警告》正是在這樣的背景下出版的，其內(nèi)容與“兩會(huì)”精神和宏觀(guān)調(diào)控的方針是吻合的，相信其能為政府調(diào)控房市提供一些新思路。    (辛文：四川省科技顧問(wèn)團(tuán)副主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原四川省政協(xié)副主席)    2005年3月19日

內(nèi)容概要

　　本書(shū)作者通過(guò)對(duì)我國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)況分析，并與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比，發(fā)出了警惕中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的警示。本書(shū)主要內(nèi)容包括：房?jī)r(jià)正在榨取整個(gè)社會(huì)、解剖中國(guó)房地產(chǎn)之怪現(xiàn)象——策劃人與作者的對(duì)話(huà)等。

作者簡(jiǎn)介

　　羊慧明，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)新聞系。歷任新華社軍事記者、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者，曾赴美作交流訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者，現(xiàn)為專(zhuān)欄作家、多家公司顧問(wèn)。出版的主要著作有：《中國(guó)的出路》、《中國(guó)1992：背水之戰(zhàn)》、《中國(guó)觀(guān)念大暴炸》、《中國(guó)1993：走出混沌》、《透視中國(guó)》(以上四本與唐步云合作)、《中國(guó)記者眼中的美國(guó)》、《閑聊美國(guó)》、《更年期的山姆大叔》(與卿光亞、馬平、宋曉江合作)、《911之后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)房市警告》等書(shū)。制做過(guò)大型電視系列片《美國(guó)經(jīng)濟(jì)掠影》、《長(zhǎng)江萬(wàn)里行》等。

書(shū)籍目錄

代序：房?jī)r(jià)正在榨取整個(gè)社會(huì) 辛文
導(dǎo)言
解剖中國(guó)房地產(chǎn)之怪現(xiàn)象——策劃人與作者的對(duì)話(huà)
“狼道”已經(jīng)搞垮了中國(guó)股市，難道房市也要步其后塵?
2005“兩會(huì)”“頭號(hào)”熱門(mén)話(huà)題：政府出手調(diào)控房?jī)r(jià)
第一章 房地產(chǎn)泡沫與調(diào)控
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章節(jié)摘錄

“房產(chǎn)政策年”與房?jī)r(jià)大漲年     2004．年，被中國(guó)地產(chǎn)界定義為    “房產(chǎn)政策年”——政府出臺(tái)了一系列試圖抑制房地產(chǎn)過(guò)熱房?jī)r(jià)漲得太猛的政策：    實(shí)行最嚴(yán)格的土地政策；    土地使用權(quán)出讓一律實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁低價(jià)賣(mài)地；    提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自備資金必須達(dá)到35％；    嚴(yán)控房地產(chǎn)投資信貸和按揭信貸；    8．31“大限”期……    政策如此嚴(yán)厲，“有形之手”如此有力，卻非但沒(méi)有抑制住房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，反而“調(diào)控”出了房?jī)r(jià)大漲年——2004年全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲14．4％，許多大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了歷史最高漲幅，并且出現(xiàn)了年尾房?jī)r(jià)“翹尾巴”的跡象，一些城市年底房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛，個(gè)別在去年年中房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所減緩或回調(diào)的城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)又殺“回馬槍”，以至有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)言：2005年，又將是房?jī)r(jià)瘋漲年。    本來(lái)，由于前幾年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)連年猛漲，長(zhǎng)三角一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離基本大眾的收入水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利驚人，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱投機(jī)熱不斷升溫，高層擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，將帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房?jī)r(jià)漲得太快將加大貧富懸殊，帶來(lái)不穩(wěn)定的隱患。因此，本輪宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)之一應(yīng)該是抑制房?jī)r(jià)上漲太猛的勢(shì)頭，使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。能否控制住房?jī)r(jià)漲幅，將是本輪調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。然而，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)的政策，卻又完全是“助漲”的——嚴(yán)控土地使土地價(jià)格大漲，全國(guó)主要城市都出現(xiàn)了程度不同的土地供應(yīng)斷檔現(xiàn)象。有的城市如福州一年之中地價(jià)上漲了40％，成都、海口的地價(jià)上漲了50％；提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資信貸使預(yù)期供給減少，而對(duì)住宅硬需求的增長(zhǎng)卻沒(méi)有有效的調(diào)控措施，供需矛盾更突出；加上對(duì)囤“房”居奇、制造虛假排隊(duì)的“搶購(gòu)”等惡意炒作和欺詐抬價(jià)行為熟視無(wú)睹，2004年的房市只有一條路：大漲，沒(méi)有別的選擇。    當(dāng)房?jī)r(jià)漲得作為社會(huì)主體的老百姓望“房”興嘆，海內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者關(guān)于要防止中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的警告者不絕于耳的時(shí)候，從建設(shè)部到地方政府，都一口否認(rèn)中國(guó)房市有泡沫，并且還要對(duì)別人的提醒大加“駁斥”(你可以說(shuō)沒(méi)有，但干嗎要用“文革腔”去駁斥人家善意的忠告)。也許這才是他們的真實(shí)心態(tài)：中國(guó)房市根本不存在泡沫，房?jī)r(jià)上漲是正常的，就像上海的官員所說(shuō)的，上海的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒(méi)有倫敦、紐約高哩。既然部門(mén)、地方不承認(rèn)房市有泡沫，可為什么采取的調(diào)控措施又恰恰是怕“氣泡破裂”的助“漲”政策?政策所表達(dá)的信號(hào)是怕“怕跌不怕漲”，“怕冷不怕熱”，它的結(jié)果當(dāng)然也就只能起到“助漲”的作用了。    這就使我們有理由提出疑問(wèn)：操作部門(mén)的調(diào)控政策與中央宏觀(guān)調(diào)控的精神是一致的嗎?助“漲”的調(diào)控政策，是體現(xiàn)了國(guó)家利益、人民利益還是部門(mén)利益或利益集團(tuán)的利益?是調(diào)控在抑制利益集團(tuán)，還是利益集團(tuán)在左右調(diào)控政策?    事實(shí)上，中國(guó)房市如今的現(xiàn)狀，是怕漲不怕跌，稍一助“漲”，本來(lái)就熱的市場(chǎng)會(huì)更瘋狂，大部分社會(huì)資金都往房市涌，形成“蹺蹺板”關(guān)系：熱了大頭冷了眾多小頭，股市資金流人房市也是股市萎靡不振的原因之一。如果不想法抑制房?jī)r(jià)，上海房?jī)r(jià)要不了幾年就會(huì)超過(guò)紐約的房?jī)r(jià)，那無(wú)論對(duì)上海還是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都不會(huì)是好事。我說(shuō)中國(guó)房市不怕跌，是因?yàn)槌郎?、京、杭、寧之外，多?shù)城市還未形成泡沫(有這種勢(shì)頭，在可控范圍內(nèi))，就是滬、京、杭、寧，房?jī)r(jià)要跌也沒(méi)有多大空間，一是硬需求在增加，二是政府有充分的調(diào)控資源，土地捏在政府手里，房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛，政府可以少賣(mài)地提高地價(jià)減少供給，房?jī)r(jià)就跌不到哪里去。    既然我們面臨的是一個(gè)怕漲不怕跌的房市，卻去采取怕跌不怕漲的助漲政策，這豈不是號(hào)錯(cuò)了“脈”，“熱病”反用“熱藥”醫(yī)?P31-33

后記

當(dāng)此書(shū)正在排印的時(shí)候，我敬愛(ài)的父親走完了他82年的人生歷程。在他的最后時(shí)刻，我未能趕到他的身邊。我將永遠(yuǎn)為此感到內(nèi)疚。    我剛8歲的時(shí)候，媽媽就離開(kāi)我們而去。我是長(zhǎng)子，最小的弟弟剛剛出生。父親一人拖著我們五姐弟，無(wú)論多么艱辛，他都要我們讀書(shū)。父親是鄉(xiāng)村醫(yī)生，方圓幾十里的鄉(xiāng)親都來(lái)找他治病。不管是風(fēng)雪彌漫的隆冬，還是電閃雷鳴的雨夜，只要有鄉(xiāng)親喊他去看病，父親二話(huà)不說(shuō)，戴上頭笠，披件蓑衣，提著馬燈或打著手電，就匆匆出門(mén)而去。每當(dāng)父親消失在雨夜里，我就翻來(lái)復(fù)去睡不著覺(jué)——我為他的安全擔(dān)心，我怕他雨夜走山路危險(xiǎn)，怕他的手電與閃電“對(duì)光”(鄉(xiāng)下大人說(shuō)，和雷電對(duì)光易遭雷擊)。直到聽(tīng)到鄰家的狗，我的心才放下來(lái)，因?yàn)槌３Ｊ枪方兄?，我就能?tīng)到父親回家的腳步聲。    我10歲那年，一個(gè)月夜，父親從山那邊出診回來(lái)，闖進(jìn)門(mén)就急喊：“糟了，我被金環(huán)蛇咬了!”他挽起褲腿，我看見(jiàn)他的腳背上被毒蛇咬傷的血牙印，已經(jīng)腫到了小腿。我嚇壞了。那會(huì)兒又沒(méi)有蛇藥，父親用一根紅繩子勒著小腿上部，說(shuō)是能延緩毒液向上。父親讓我含一口酒，對(duì)著他的傷口吸出毒液。我趴下去使勁吸，巴望著把蛇毒全吸出來(lái)，不要父親的腿再往上腫。但好像不管用，那一夜，我看著父親的腿越腫越大，第二天清晨，已腫到了大腿。父親找人上山扯了些草藥，搗碎敷在傷口上，又自配了中草藥吃，一個(gè)多星期后才消腫。    山里鄉(xiāng)親窮，一個(gè)壯勞力干一天，只值6分錢(qián)，拖兒帶女多的，連買(mǎi)鹽巴都困難，哪有錢(qián)看病買(mǎi)藥，對(duì)窮困人家，父親連診藥費(fèi)都不收他們的。病人家過(guò)意不去，有的要送他幾個(gè)雞蛋，或瓜果，父親也不要。    父親的善良、正直，對(duì)我從小影響至深。直到大學(xué)畢業(yè)，當(dāng)了新華社記者，父親還告訴我，不要分貧富貴賤，要對(duì)人一個(gè)樣。正是由于受父親的這些影響，在我的記者生涯中，我力求做到始終用平視的目光去看待人和事，對(duì)上不卑，對(duì)下不亢，越是下層的人越要尊重，為他們的利益鼓與呼。    父親是一個(gè)平凡的人。他從沒(méi)有也不愿享受豪華的生活，但他有一群孝順的兒女和侄兒侄孫，在他最后的日子里也常常會(huì)有兒童一樣的笑和頑皮。這是我聊可告慰的。    我將永遠(yuǎn)為有這樣一位善良慈愛(ài)的父親而自豪!    作者    2005年3月15日淚灑于成都浣花溪畔之傻笑園

編輯推薦

《中國(guó)房市警告》是知名學(xué)者、作家、社會(huì)問(wèn)題專(zhuān)家羊慧明的最新之作。曾經(jīng)做過(guò)記者的羊慧明以記者的敏銳和犀利，以全球房市為參照系，大膽、透徹地剖析了當(dāng)前中國(guó)房市的種種怪現(xiàn)象。2005中國(guó)房市第一書(shū)。

圖書(shū)封面

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