城市空間增長與城市土地、住宅價格空間結構演變

前言

　　黨的十一屆三中全會以來，中國房地產業(yè)伴隨著改革開放的步伐已經(jīng)走過30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關于建筑業(yè)和住宅問題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國房地產業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產開發(fā)市場化步伐大大加快，1998～2004年浙江省房地產業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產市場購銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內人士稱之為房地產的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內在規(guī)律，在房地產業(yè)改革與發(fā)展過程中發(fā)揮理論先導的積極作用，近年來，浙江省房地產業(yè)協(xié)會會同杭州市房地產業(yè)協(xié)會與浙江大學房地產研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點、難點問題，確定了一批能體現(xiàn)時代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進行研究。2005年將當時主要的研究成果匯編成《浙江大學房地產研究中心學術文庫》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟科學出版社出版發(fā)行，在學術界和產業(yè)界都產生了廣泛影響。隨著時間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們再次將其結集成冊，以《浙江大學房地產研究中心學術文庫》（第二集）為名予以出版，奉獻給廣大讀者，我們期望它能為我國房地產業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用?！　?008年以來，在國內宏觀調控和國際金融危機雙重壓力下，我國房地產市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。浙江省房地產市場也已步入調整期，成交量減少，但一些品牌企業(yè)的樓盤依然熱銷。

內容概要

在梳理國內外學者土地、住房價格空間結構相關研究的基礎上，本書總結了研究的方法和結論，構建“城市空間增長—區(qū)位優(yōu)劣—況租—價格空間差異—價格空間結構”理論框架解釋城市空間增長對土地、住房價格空間結構演變的作用機制。歸納出國外城市空間增長和土地、、住房價格空間結構演變之間的內在規(guī)律，并根據(jù)我國實情提出了研究假設。再以杭州作為案例城市，利用近十年來土地和住房市場大量的交易數(shù)據(jù)(包括344個土地出讓數(shù)據(jù)、356個新建商品房樓盤資料、錢江新城附近2001～2006年3722個住房交易數(shù)據(jù)和規(guī)劃地鐵站附近1999～2006年12431個住房交易數(shù)據(jù))，進行了實證的探索研究。通過空間分析技術考察了土地和新建住房價格的空間結構及其十年間的變化；通過多元回歸模型估算了各時段土地和新建住房的價格梯度，并分析了其變化的成因。最后，就杭州近十年城市空間增長的兩大表現(xiàn)——新CBD(錢江新城)建設和地鐵規(guī)劃與建設，基于跨期綜列數(shù)據(jù)(pooling data)，利用DID model和特征價格模型相結合的方法，構建計量模型進一步深入分析了新CBD和地鐵的規(guī)劃與建設對城市住房價格空間結構的影響。

書籍目錄

第一章 緒論 　第一節(jié) 問題提出 　　一、問題源于實踐 　　二、問題源于理論 　第二節(jié) 研究目標和基本概念 　　一、研究目標 　　二、基本概念界定 　第三節(jié) 研究方法和內容安排 　　一、研究方法 　　二、內容安排 第二章 城市土地、住房價格空間結構相關理論及其實證研究方法的改進 　第一節(jié) 理論演進 　　一、理論淵源——農業(yè)租金和區(qū)位 　　二、城市租金和區(qū)位 　　三、簡要評述 　第二節(jié) 實證研究方法的改進 　　一、價格梯度的估算方法 　　二、空間分析技術 　　三、簡要評述 　第三節(jié) 小結 第三章 城市空間增長及其對土地、住房價格空間結構的影響 　第一節(jié) 城市空間增長 　　一、城市空間增長的動力機制 　　二、城市空間增長的表現(xiàn)形式 　　三、城市發(fā)展過程與城市空間增長 　第二節(jié) 城市空間增長對城市土地、住房價格空間結構的影響 　　一、影響城市內土地、住房價格空間結構及其變化的因素 　　二、外部性和區(qū)位優(yōu)勢 　　三、城市空間增長對城市土地、住房價格空間結構的影響 　第三節(jié) 城市空間增長與城市土地、住房價格空間結構變化的一般規(guī)律 　　一、國外城市空間增長中土地、住房價格空間結構演變的實證研究 　　二、國外城市空間增長與城市土地、住房價格空間結構變化的一般規(guī)律 　第四節(jié) 對我國城市空間增長與城市土地、住房價格空間結構演變的思考 　　一、我國城市空間增長和市場發(fā)育的歷程和特點 　　二、對我國城市空間增長與城市土地、住房價格空間結構演變的思考 　第五節(jié) 小結 第四章 杭州城市空間增長與土地、住房市場發(fā)育 　第一節(jié) 杭州城市空間增長情況 　　一、杭州城市基本情況 　　二、杭州城市空間增長的動力機制 　　三、近十年的杭州城市空間增長 　第二節(jié) 杭州土地、住房市場發(fā)育 　　一、杭州土地市場的發(fā)育 　　二、杭州住房市場的發(fā)育 第五章 杭州城市空間增長與土地，住房價格空間結構及其演變分析 　第一節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預處理 　　一、土地樣點數(shù)據(jù) 　　二、新建住房樣點數(shù)據(jù) 　第二節(jié) 基于地統(tǒng)計學方法的杭州土地、住房價格空間結構分析 　　一、技術路線 　　二、探索性空間數(shù)據(jù)分析 　　三、空間內插 　　四、結果分析 　第三節(jié) 基于價格梯度分析的杭州土地、住房價格空間結構分析 　　一、模型的設定 　　二、土地價格空間結構模擬 　　三、住房價格空間結構模擬 　第四節(jié) 結論與討論 第六章 杭州錢江新城建設對住房價格空間結構的影響 　第一節(jié) 錢江新城的規(guī)劃與建設情況 　第二節(jié) 研究設計 　　一、研究假設 　　二、研究方法 　　三、變量選擇 　第三節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預處理 　　一、住房交易數(shù)據(jù) 　　二、基于GIS的住宅區(qū)空間特征測度 　　三、住宅區(qū)調查數(shù)據(jù) 　　四、研究數(shù)據(jù)的整合 　第四節(jié) 結果分析 　　一、兩期模型 　　二、多期模型 　第五節(jié) 結論與討論 第七章 杭州地鐵規(guī)劃對住房價格空間結構的影響 　第一節(jié) 交通改善與住房價值相關文獻回顧 　　一、文獻回顧 　　二、軌道交通對住房價值的影響機理 　　三、軌道交通對住房價值影響的時間性和空間性 　第二節(jié) 杭州地鐵規(guī)劃 　　一、申報進程回顧 　　二、杭州地鐵規(guī)劃現(xiàn)狀 　第三節(jié) 研究設計 　　一、研究假設 　　二、研究思路 　　三、模型設計 　第四節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預處理 　　一、住房交易數(shù)據(jù) 　　二、基于GIS的住宅區(qū)空間特征測度 　　三、住宅區(qū)調查數(shù)據(jù) 　　四、研究數(shù)據(jù)的整合 　第五節(jié) 結果分析 　　一、描述性統(tǒng)計及三大問題檢驗 　　二、模型回歸分析結果 　第六節(jié) 結論與討論 第八章 結論與展望 　第一節(jié) 研究結論 　第二節(jié) 應用前景 　　一、學術意義 　　二、應用價值 　第三節(jié) 研究展望 參考文獻 后記

章節(jié)摘錄

　　而對價格空間結構演變的影響，并總結國外文獻提到的導致價格空間結構（或價格梯度）變化的原因。第四章 對杭州城市空間增長和土地、住房市場發(fā)育現(xiàn)狀進行分析，分析杭州近十年城市空間增長的主要表現(xiàn)。接下來分別就杭州城市空間增長的兩大表現(xiàn)——新CBD（錢江新城）建設和地鐵規(guī)劃建設對附近住房價格的影響做進一步深入研究?！　∫虼耍緯难芯亢蛯懽魉悸芬彩轻槍@三個主要問題一一展開的。　　二、基本概念界定　　任何研究都是建立在一些基本概念之上的，只有對相關概念形成相同理解的基礎上才可能開展充分的討論和比較，才可能使得研究成果在理論和實踐上富有價值。有關城市空間增長和房地產價格變化相關的研究需要融合城市經(jīng)濟學、土地經(jīng)濟學、房地產經(jīng)濟學、地理學、管理學、社會學等多學科的知識，它們可能對一些基本概念存在著分析視角和內涵界定的差異。為了研究過程的嚴謹，也為了行文順暢，有必要對以下概念進行說明和界定?！　。ㄒ唬┏鞘锌臻g增長　　“城市空間增長”一詞，來源于英文“urbangrowth”，也有人將其翻譯為“城市成長”、“城市生長”，在城市經(jīng)濟學、城市地理學中還沒有一個統(tǒng)一、嚴格的定義，可以指城市人口增長、城市經(jīng)濟增長、城市空間增長等。城市人口的集中，住宅用地的增加，工業(yè)、服務業(yè)等生產活動的集聚，以及更多公共服務、基礎設施的興建，都意味著城市空間增長過程。城市空間增長同樣意味著區(qū)域中城市數(shù)目的增加或城市規(guī)模的擴大。但是任何增長都必須依托于一定的空間實體，從空間上來看，這些要素都存在于城市空間實體之中。　　張波（2003）認為，學術界一般將城市空間增長默認為“城市空間增長”。陳順清（2000）認為，有關城市空間增長的研究一般同城市化、區(qū)位論、城市空間結構、城市經(jīng)濟與人口增長相聯(lián)系；并在其著作中將其定義為城市區(qū)域的生長或衰退（urbanareasgrowthordecline）?！　”緯械摹俺鞘锌臻g增長”主要指城市自身空間要素在地域空間的生長與擴展。這種生長或擴展可以理解為城市空間的外延擴大和內涵變化。外延擴大表現(xiàn)為地域的擴大（用地面積增加）和規(guī)模的擴大（人口增加）。　　……

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