城市空間增長(zhǎng)與城市土地、住宅價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變

前言

　　黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開(kāi)放的步伐已經(jīng)走過(guò)30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開(kāi)始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化步伐大大加快，1998～2004年浙江省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內(nèi)人士稱之為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實(shí)踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內(nèi)在規(guī)律，在房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮理論先導(dǎo)的積極作用，近年來(lái)，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)同杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，確定了一批能體現(xiàn)時(shí)代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進(jìn)行研究。2005年將當(dāng)時(shí)主要的研究成果匯編成《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫(kù)》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版發(fā)行，在學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界都產(chǎn)生了廣泛影響。隨著時(shí)間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們?cè)俅螌⑵浣Y(jié)集成冊(cè)，以《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫(kù)》（第二集）為名予以出版，奉獻(xiàn)給廣大讀者，我們期望它能為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用。　　2008年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)雙重壓力下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)也已步入調(diào)整期，成交量減少，但一些品牌企業(yè)的樓盤依然熱銷。

內(nèi)容概要

在梳理國(guó)內(nèi)外學(xué)者土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，本書(shū)總結(jié)了研究的方法和結(jié)論，構(gòu)建“城市空間增長(zhǎng)—區(qū)位優(yōu)劣—況租—價(jià)格空間差異—價(jià)格空間結(jié)構(gòu)”理論框架解釋城市空間增長(zhǎng)對(duì)土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的作用機(jī)制。歸納出國(guó)外城市空間增長(zhǎng)和土地、、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變之間的內(nèi)在規(guī)律，并根據(jù)我國(guó)實(shí)情提出了研究假設(shè)。再以杭州作為案例城市，利用近十年來(lái)土地和住房市場(chǎng)大量的交易數(shù)據(jù)(包括344個(gè)土地出讓數(shù)據(jù)、356個(gè)新建商品房樓盤資料、錢江新城附近2001～2006年3722個(gè)住房交易數(shù)據(jù)和規(guī)劃地鐵站附近1999～2006年12431個(gè)住房交易數(shù)據(jù))，進(jìn)行了實(shí)證的探索研究。通過(guò)空間分析技術(shù)考察了土地和新建住房?jī)r(jià)格的空間結(jié)構(gòu)及其十年間的變化；通過(guò)多元回歸模型估算了各時(shí)段土地和新建住房的價(jià)格梯度，并分析了其變化的成因。最后，就杭州近十年城市空間增長(zhǎng)的兩大表現(xiàn)——新CBD(錢江新城)建設(shè)和地鐵規(guī)劃與建設(shè)，基于跨期綜列數(shù)據(jù)(pooling data)，利用DID model和特征價(jià)格模型相結(jié)合的方法，構(gòu)建計(jì)量模型進(jìn)一步深入分析了新CBD和地鐵的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響。

書(shū)籍目錄

第一章 緒論 　第一節(jié) 問(wèn)題提出 　　一、問(wèn)題源于實(shí)踐 　　二、問(wèn)題源于理論 　第二節(jié) 研究目標(biāo)和基本概念 　　一、研究目標(biāo) 　　二、基本概念界定 　第三節(jié) 研究方法和內(nèi)容安排 　　一、研究方法 　　二、內(nèi)容安排 第二章 城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)相關(guān)理論及其實(shí)證研究方法的改進(jìn) 　第一節(jié) 理論演進(jìn) 　　一、理論淵源——農(nóng)業(yè)租金和區(qū)位 　　二、城市租金和區(qū)位 　　三、簡(jiǎn)要評(píng)述 　第二節(jié) 實(shí)證研究方法的改進(jìn) 　　一、價(jià)格梯度的估算方法 　　二、空間分析技術(shù) 　　三、簡(jiǎn)要評(píng)述 　第三節(jié) 小結(jié) 第三章 城市空間增長(zhǎng)及其對(duì)土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響 　第一節(jié) 城市空間增長(zhǎng) 　　一、城市空間增長(zhǎng)的動(dòng)力機(jī)制 　　二、城市空間增長(zhǎng)的表現(xiàn)形式 　　三、城市發(fā)展過(guò)程與城市空間增長(zhǎng) 　第二節(jié) 城市空間增長(zhǎng)對(duì)城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響 　　一、影響城市內(nèi)土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)及其變化的因素 　　二、外部性和區(qū)位優(yōu)勢(shì) 　　三、城市空間增長(zhǎng)對(duì)城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響 　第三節(jié) 城市空間增長(zhǎng)與城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)變化的一般規(guī)律 　　一、國(guó)外城市空間增長(zhǎng)中土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的實(shí)證研究 　　二、國(guó)外城市空間增長(zhǎng)與城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)變化的一般規(guī)律 　第四節(jié) 對(duì)我國(guó)城市空間增長(zhǎng)與城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的思考 　　一、我國(guó)城市空間增長(zhǎng)和市場(chǎng)發(fā)育的歷程和特點(diǎn) 　　二、對(duì)我國(guó)城市空間增長(zhǎng)與城市土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的思考 　第五節(jié) 小結(jié) 第四章 杭州城市空間增長(zhǎng)與土地、住房市場(chǎng)發(fā)育 　第一節(jié) 杭州城市空間增長(zhǎng)情況 　　一、杭州城市基本情況 　　二、杭州城市空間增長(zhǎng)的動(dòng)力機(jī)制 　　三、近十年的杭州城市空間增長(zhǎng) 　第二節(jié) 杭州土地、住房市場(chǎng)發(fā)育 　　一、杭州土地市場(chǎng)的發(fā)育 　　二、杭州住房市場(chǎng)的發(fā)育 第五章 杭州城市空間增長(zhǎng)與土地，住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)及其演變分析 　第一節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預(yù)處理 　　一、土地樣點(diǎn)數(shù)據(jù) 　　二、新建住房樣點(diǎn)數(shù)據(jù) 　第二節(jié) 基于地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法的杭州土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)分析 　　一、技術(shù)路線 　　二、探索性空間數(shù)據(jù)分析 　　三、空間內(nèi)插 　　四、結(jié)果分析 　第三節(jié) 基于價(jià)格梯度分析的杭州土地、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)分析 　　一、模型的設(shè)定 　　二、土地價(jià)格空間結(jié)構(gòu)模擬 　　三、住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)模擬 　第四節(jié) 結(jié)論與討論 第六章 杭州錢江新城建設(shè)對(duì)住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響 　第一節(jié) 錢江新城的規(guī)劃與建設(shè)情況 　第二節(jié) 研究設(shè)計(jì) 　　一、研究假設(shè) 　　二、研究方法 　　三、變量選擇 　第三節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預(yù)處理 　　一、住房交易數(shù)據(jù) 　　二、基于GIS的住宅區(qū)空間特征測(cè)度 　　三、住宅區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù) 　　四、研究數(shù)據(jù)的整合 　第四節(jié) 結(jié)果分析 　　一、兩期模型 　　二、多期模型 　第五節(jié) 結(jié)論與討論 第七章 杭州地鐵規(guī)劃對(duì)住房?jī)r(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響 　第一節(jié) 交通改善與住房?jī)r(jià)值相關(guān)文獻(xiàn)回顧 　　一、文獻(xiàn)回顧 　　二、軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值的影響機(jī)理 　　三、軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值影響的時(shí)間性和空間性 　第二節(jié) 杭州地鐵規(guī)劃 　　一、申報(bào)進(jìn)程回顧 　　二、杭州地鐵規(guī)劃現(xiàn)狀 　第三節(jié) 研究設(shè)計(jì) 　　一、研究假設(shè) 　　二、研究思路 　　三、模型設(shè)計(jì) 　第四節(jié) 數(shù)據(jù)獲取與預(yù)處理 　　一、住房交易數(shù)據(jù) 　　二、基于GIS的住宅區(qū)空間特征測(cè)度 　　三、住宅區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù) 　　四、研究數(shù)據(jù)的整合 　第五節(jié) 結(jié)果分析 　　一、描述性統(tǒng)計(jì)及三大問(wèn)題檢驗(yàn) 　　二、模型回歸分析結(jié)果 　第六節(jié) 結(jié)論與討論 第八章 結(jié)論與展望 　第一節(jié) 研究結(jié)論 　第二節(jié) 應(yīng)用前景 　　一、學(xué)術(shù)意義 　　二、應(yīng)用價(jià)值 　第三節(jié) 研究展望 參考文獻(xiàn) 后記

章節(jié)摘錄

　　而對(duì)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的影響，并總結(jié)國(guó)外文獻(xiàn)提到的導(dǎo)致價(jià)格空間結(jié)構(gòu)（或價(jià)格梯度）變化的原因。第四章 對(duì)杭州城市空間增長(zhǎng)和土地、住房市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀進(jìn)行分析，分析杭州近十年城市空間增長(zhǎng)的主要表現(xiàn)。接下來(lái)分別就杭州城市空間增長(zhǎng)的兩大表現(xiàn)——新CBD（錢江新城）建設(shè)和地鐵規(guī)劃建設(shè)對(duì)附近住房?jī)r(jià)格的影響做進(jìn)一步深入研究。　　因此，本書(shū)的研究和寫(xiě)作思路也是針對(duì)這三個(gè)主要問(wèn)題一一展開(kāi)的?！　《?、基本概念界定　　任何研究都是建立在一些基本概念之上的，只有對(duì)相關(guān)概念形成相同理解的基礎(chǔ)上才可能開(kāi)展充分的討論和比較，才可能使得研究成果在理論和實(shí)踐上富有價(jià)值。有關(guān)城市空間增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格變化相關(guān)的研究需要融合城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科的知識(shí)，它們可能對(duì)一些基本概念存在著分析視角和內(nèi)涵界定的差異。為了研究過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)，也為了行文順暢，有必要對(duì)以下概念進(jìn)行說(shuō)明和界定?！　。ㄒ唬┏鞘锌臻g增長(zhǎng)　　“城市空間增長(zhǎng)”一詞，來(lái)源于英文“urbangrowth”，也有人將其翻譯為“城市成長(zhǎng)”、“城市生長(zhǎng)”，在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市地理學(xué)中還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、嚴(yán)格的定義，可以指城市人口增長(zhǎng)、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市空間增長(zhǎng)等。城市人口的集中，住宅用地的增加，工業(yè)、服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)的集聚，以及更多公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建，都意味著城市空間增長(zhǎng)過(guò)程。城市空間增長(zhǎng)同樣意味著區(qū)域中城市數(shù)目的增加或城市規(guī)模的擴(kuò)大。但是任何增長(zhǎng)都必須依托于一定的空間實(shí)體，從空間上來(lái)看，這些要素都存在于城市空間實(shí)體之中?！　埐ǎ?003）認(rèn)為，學(xué)術(shù)界一般將城市空間增長(zhǎng)默認(rèn)為“城市空間增長(zhǎng)”。陳順清（2000）認(rèn)為，有關(guān)城市空間增長(zhǎng)的研究一般同城市化、區(qū)位論、城市空間結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟(jì)與人口增長(zhǎng)相聯(lián)系；并在其著作中將其定義為城市區(qū)域的生長(zhǎng)或衰退（urbanareasgrowthordecline）。　　本書(shū)中的“城市空間增長(zhǎng)”主要指城市自身空間要素在地域空間的生長(zhǎng)與擴(kuò)展。這種生長(zhǎng)或擴(kuò)展可以理解為城市空間的外延擴(kuò)大和內(nèi)涵變化。外延擴(kuò)大表現(xiàn)為地域的擴(kuò)大（用地面積增加）和規(guī)模的擴(kuò)大（人口增加）?！　　?/pre>








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