住宅價格與土地價格的城市間差異及其決定因素研究

前言

　　黨的十一屆三中全會以來，中國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放的步伐已經(jīng)走過30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產(chǎn)開發(fā)市場化步伐大大加快，1998～2004年浙江省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場購銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內(nèi)人士稱之為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內(nèi)在規(guī)律，在房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展過程中發(fā)揮理論先導(dǎo)的積極作用，近年來，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙江大學房地產(chǎn)研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點、難點問題，確定了一批能體現(xiàn)時代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進行研究。2005年將當時主要的研究成果匯編成《浙江大學房地產(chǎn)研究中心學術(shù)文庫》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟科學出版社出版發(fā)行，在學術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界都產(chǎn)生了廣泛影響。隨著時間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們再次將其結(jié)集成冊，以《浙江大學房地產(chǎn)研究中心學術(shù)文庫》（第二集）為名予以出版，奉獻給廣大讀者，我們期望它能為我國房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用?！　?008年以來，在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機雙重壓力下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。

內(nèi)容概要

本書試圖解釋中國住宅價格與土地價格的城市間差異，評價當前土地市場微觀干預(yù)政策的效果，并提出相應(yīng)的政策建議。在住宅市場與土地市場的聯(lián)動分析框架內(nèi)，本書構(gòu)建了中國城市住宅價格與土地價格的聯(lián)立方程模型，通過收集中國35個大中城市2003～2005年的105個樣本數(shù)據(jù)，利用兩階段最小二乘法系統(tǒng)分析了住宅價格與土地價格城市間差異的內(nèi)生決定因素和外生決定因素，考察了這些因素的作用方向和影響程度。此外，本書還利用杭州1999～2005年所有公開出讓的146宗住宅用地的交易數(shù)據(jù)，對于土地市場微觀干預(yù)政策的效果進行了評價，提出了具有區(qū)域差異性的政策建議。

書籍目錄

第一章  緒論  第一節(jié)  問題的提出  第二節(jié)  研究目標與概念界定    一、研究目標    二、概念界定  第三節(jié)  研究方法與技術(shù)路線    一、研究方法    二、技術(shù)路線  第四節(jié)  研究框架與章節(jié)安排    一、研究框架    二、章節(jié)安排第二章  住宅價格與土地價格的城市間差異研究綜述  第一節(jié)  住宅價格城市間差異的研究動態(tài)    一、20世紀90年代以前的相關(guān)研究    二、20世紀90年代以后的相關(guān)研究    三、住宅價格城市問差異決定因素的總結(jié)  第二節(jié)  土地價格城市間差異的研究進展    一、維特的衍生需求理論模型    二、曼寧的改進衍生需求理論模型    三、波特潘的完整住宅市場分析模型    四、土地價格城市問差異決定因素的總結(jié)  第三節(jié)  國內(nèi)住宅價格與土地價格的相關(guān)研究    一、國內(nèi)住宅價格的相關(guān)研究    二、國內(nèi)土地價格的相關(guān)研究    三、國內(nèi)住宅價格與土地價格互動關(guān)系的研究  第四節(jié)  小結(jié)第三章  中國城市土地市場與住宅市場形成過程及價格特點分析  第一節(jié)  城市土地市場的形成過程分析    一、土地資源配置體制的市場化改革進程分析    二、城市土地市場形成的制度基礎(chǔ)分析    三、城市土地市場的相關(guān)利益主體分析  第二節(jié)  城市土地價格的種類及其形成過程分析    一、城市監(jiān)測土地價格及其指數(shù)構(gòu)成分析    二、城市交易土地價格及其指數(shù)構(gòu)成分析    三、城市土地價格的形成過程分析  第三節(jié)  城市住宅市場的形成過程及其價格特點分析    一、城市住房制度的變革過程分析    二、城市住宅市場的結(jié)構(gòu)架構(gòu)分析    三、城市住宅價格的種類及其特點分析  第四節(jié)  小結(jié)第四章  城市住宅價格與土地價格聯(lián)立方程模型的構(gòu)建  第一節(jié)  住宅價格與土地價格城市間差異的決定因素    一、住宅市場和土地市場的關(guān)系框架    二、模型中使用的決定因素及其分類  第二節(jié)  住宅價格與土地價格聯(lián)立方程模型的構(gòu)建過程    一、城市住宅市場上的價格方程    二、城市土地市場上的價格方程    三、城市住宅價格與土地價格的聯(lián)立方程模型  第三節(jié)  聯(lián)立方程模型識別與檢驗中的關(guān)鍵問題    一、聯(lián)立方程模型的關(guān)鍵概念    二、可識別性與識別方法選擇    三、聯(lián)立性的檢驗步驟  第四節(jié)  小結(jié)第五章  樣本選擇、數(shù)據(jù)獲取與描述性統(tǒng)計分析  第一節(jié)  樣本選擇與描述    一、樣本城市的區(qū)域分布    二、樣本城市的規(guī)模分布  第二節(jié)  數(shù)據(jù)獲取與變量測量    一、住宅價格與土地價格的測量與描述    二、城市居民收入水平與人口的測量與描述    三、建筑成本與城市愉悅度的測量與描述    四、非居住商品價格變動趨勢與失業(yè)率的測量與描述    五、衣地成本、土地可得性與土地市場化程度的測量與描述  第三節(jié)  數(shù)據(jù)整理與變量總結(jié)    一、數(shù)據(jù)的指數(shù)平減處理    二、實證研究中的變量總結(jié)第六章  住宅價格與土地價格城市間差異及其決定因素實證分析  第一節(jié)  實證模型設(shè)定與變量預(yù)期影響    一、住宅價格與土地價格聯(lián)立方程模型的設(shè)定    二、變量的預(yù)期影響  第二節(jié)  住宅價格與土地價格單方程模型的OLS估計結(jié)果    一、住宅價格方程的OLS估計結(jié)果    二、土地價格方程的OLS估計結(jié)果  第三節(jié)  聯(lián)立方程模型系統(tǒng)的2SLS估計結(jié)果及其檢驗    一、住宅價格與土地價格聯(lián)立方程系統(tǒng)簡化式的估計結(jié)果    二、住宅價格與土地價格聯(lián)立方程系統(tǒng)結(jié)構(gòu)式的估計結(jié)果    三、住宅價格與土地價格聯(lián)立方程模型的檢驗  第四節(jié)  OLS和2SLS估計結(jié)果的比較分析    一、內(nèi)生變量作用顯著    二、外生變量作用存在差異  第五節(jié)  小結(jié)第七章  土地市場微觀干預(yù)效果與干預(yù)政策研究  第一節(jié)  土地市場微觀干預(yù)效果評價    一、已有研究成果與研究背景    二、研究假設(shè)與分析框架    三、研究地區(qū)、數(shù)據(jù)和結(jié)果  第二節(jié)  實證結(jié)果的政策啟示    一、住宅市場與土地市場是關(guān)聯(lián)資產(chǎn)市場    二、住宅價格與土地價格之間存在聯(lián)立性    三、住宅市場與土地市場存在區(qū)域差異性  第三節(jié)  城市住宅市場與土地市場的干預(yù)政策    一、形成具有區(qū)域差異性的城市不動產(chǎn)價值獲取機制    二、開辟新的區(qū)域性住宅用地供應(yīng)市場  第四節(jié)  小結(jié)第八章  研究結(jié)論與展望  第一節(jié)  主要結(jié)論  第二節(jié)  學術(shù)價值  第三節(jié)  研究不足  第四節(jié)  研究展望附錄1：35個大中城市相關(guān)數(shù)據(jù)附錄2：杭州146宗住宅用地出讓數(shù)據(jù)參考文獻攻讀博士期間主要科研成果后記

章節(jié)摘錄

　?。ㄈ┳≌瑑r格　　本書所指的住宅價格是一個城市住宅市場總體上所形成的價格，可以看做一個區(qū)域性城市住宅市場供求關(guān)系下所形成的住宅價格水平，不是指一套住宅或一個樓盤的單位面積價格或總價格。在國外研究中，主要通過住宅價格指數(shù)來反映城市層面的住宅價格水平。住宅價格指數(shù)通常有三種類型：特征價格指數(shù)（Hedonic PriceIndices）、重復(fù)交易價格指數(shù)（Repeated SalesIn.dices）和混合價格指數(shù)（Hybrid PriceIndices）。由于反映信息的不同，各種指數(shù)有其各自的特點，需要根據(jù)研究目的使用不同的數(shù)據(jù)。通常來講，對于城市間住宅價格差異的研究，應(yīng)當采用特征價格指數(shù)，來消除不同城市住宅特征的差異。目前，國內(nèi)比較有代表性的“中房指數(shù)”就是采用特征價格模型來計算出不同城市住宅價格的特征指數(shù)。由于中國房地產(chǎn)價格指數(shù)研究和編制相對比較滯后，目前發(fā)布的價格指數(shù)還存在一定缺陷。　?。ㄋ模┩恋貎r格　　本書中的土地價格是城市一級住宅用地市場和二級住宅用地市場所形成的城市住宅用地總體價格水平，不是具體時刻或具體區(qū)位的單宗土地價格。當前，國內(nèi)反映城市土地價的數(shù)據(jù)主要有兩種類型：城市土地交易價格及其指數(shù)和城市監(jiān)測地價及其指數(shù)。土地交易價格及其指數(shù)是由國家統(tǒng)計局以年度和季度為周期發(fā)布的全國35個大中城市的地價指標，包括居民住宅用地交易價格及其指數(shù)、工業(yè)用地交易價格及其指數(shù)、商業(yè)用地交易價格及其指數(shù)和其他用地交易價格及其指數(shù)。目前，國家統(tǒng)計局僅在《中國統(tǒng)計年鑒》和《統(tǒng)計快報》中定期發(fā)布根據(jù)土地交易價格計算出來的土地交易價格指數(shù)，不公布土地交易價格的絕對數(shù)值。土地交易價格及其指數(shù)涵蓋了各種交易方式下土地市場的成交價格，可以用來衡量各類用地細分市場價格的走勢，但是不能進行城市間的橫向比較。城市監(jiān)測地價及指數(shù)是由國土資源部城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)以季節(jié)和年度為周期，對全國、重點城市和區(qū)域發(fā)布的地價指標，包括商業(yè)地價及其指數(shù)、居住地價，及其指數(shù)、工業(yè)地價及其指數(shù)和反映市場地價總體變動的綜合地價及其指數(shù)。城市監(jiān)測地價比較穩(wěn)定，可以細分到住宅用地并且可以獲得城市土地價格的絕對數(shù)值，因此，本書用監(jiān)測地價中的城市住宅用地平均價格的數(shù)據(jù)來反映城市總體住宅用地價格水平。

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