住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異及其決定因素研究

前言

　　黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開(kāi)放的步伐已經(jīng)走過(guò)30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話(huà)、1992年南方講話(huà)以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開(kāi)始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化步伐大大加快，1998～2004年浙江省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，人氣很足，被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)之為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實(shí)踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內(nèi)在規(guī)律，在房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮理論先導(dǎo)的積極作用，近年來(lái)，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)同杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，確定了一批能體現(xiàn)時(shí)代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進(jìn)行研究。2005年將當(dāng)時(shí)主要的研究成果匯編成《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫(kù)》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版發(fā)行，在學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界都產(chǎn)生了廣泛影響。隨著時(shí)間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們?cè)俅螌⑵浣Y(jié)集成冊(cè)，以《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫(kù)》（第二集）為名予以出版，奉獻(xiàn)給廣大讀者，我們期望它能為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用?！　?008年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)宏觀(guān)調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)雙重壓力下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。

內(nèi)容概要

本書(shū)試圖解釋中國(guó)住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異，評(píng)價(jià)當(dāng)前土地市場(chǎng)微觀(guān)干預(yù)政策的效果，并提出相應(yīng)的政策建議。在住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)分析框架內(nèi)，本書(shū)構(gòu)建了中國(guó)城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格的聯(lián)立方程模型，通過(guò)收集中國(guó)35個(gè)大中城市2003～2005年的105個(gè)樣本數(shù)據(jù)，利用兩階段最小二乘法系統(tǒng)分析了住宅價(jià)格與土地價(jià)格城市間差異的內(nèi)生決定因素和外生決定因素，考察了這些因素的作用方向和影響程度。此外，本書(shū)還利用杭州1999～2005年所有公開(kāi)出讓的146宗住宅用地的交易數(shù)據(jù)，對(duì)于土地市場(chǎng)微觀(guān)干預(yù)政策的效果進(jìn)行了評(píng)價(jià)，提出了具有區(qū)域差異性的政策建議。

書(shū)籍目錄

第一章  緒論  第一節(jié)  問(wèn)題的提出  第二節(jié)  研究目標(biāo)與概念界定    一、研究目標(biāo)    二、概念界定  第三節(jié)  研究方法與技術(shù)路線(xiàn)    一、研究方法    二、技術(shù)路線(xiàn)  第四節(jié)  研究框架與章節(jié)安排    一、研究框架    二、章節(jié)安排第二章  住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異研究綜述  第一節(jié)  住宅價(jià)格城市間差異的研究動(dòng)態(tài)    一、20世紀(jì)90年代以前的相關(guān)研究    二、20世紀(jì)90年代以后的相關(guān)研究    三、住宅價(jià)格城市問(wèn)差異決定因素的總結(jié)  第二節(jié)  土地價(jià)格城市間差異的研究進(jìn)展    一、維特的衍生需求理論模型    二、曼寧的改進(jìn)衍生需求理論模型    三、波特潘的完整住宅市場(chǎng)分析模型    四、土地價(jià)格城市問(wèn)差異決定因素的總結(jié)  第三節(jié)  國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格與土地價(jià)格的相關(guān)研究    一、國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格的相關(guān)研究    二、國(guó)內(nèi)土地價(jià)格的相關(guān)研究    三、國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格與土地價(jià)格互動(dòng)關(guān)系的研究  第四節(jié)  小結(jié)第三章  中國(guó)城市土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)形成過(guò)程及價(jià)格特點(diǎn)分析  第一節(jié)  城市土地市場(chǎng)的形成過(guò)程分析    一、土地資源配置體制的市場(chǎng)化改革進(jìn)程分析    二、城市土地市場(chǎng)形成的制度基礎(chǔ)分析    三、城市土地市場(chǎng)的相關(guān)利益主體分析  第二節(jié)  城市土地價(jià)格的種類(lèi)及其形成過(guò)程分析    一、城市監(jiān)測(cè)土地價(jià)格及其指數(shù)構(gòu)成分析    二、城市交易土地價(jià)格及其指數(shù)構(gòu)成分析    三、城市土地價(jià)格的形成過(guò)程分析  第三節(jié)  城市住宅市場(chǎng)的形成過(guò)程及其價(jià)格特點(diǎn)分析    一、城市住房制度的變革過(guò)程分析    二、城市住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)架構(gòu)分析    三、城市住宅價(jià)格的種類(lèi)及其特點(diǎn)分析  第四節(jié)  小結(jié)第四章  城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程模型的構(gòu)建  第一節(jié)  住宅價(jià)格與土地價(jià)格城市間差異的決定因素    一、住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的關(guān)系框架    二、模型中使用的決定因素及其分類(lèi)  第二節(jié)  住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程模型的構(gòu)建過(guò)程    一、城市住宅市場(chǎng)上的價(jià)格方程    二、城市土地市場(chǎng)上的價(jià)格方程    三、城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格的聯(lián)立方程模型  第三節(jié)  聯(lián)立方程模型識(shí)別與檢驗(yàn)中的關(guān)鍵問(wèn)題    一、聯(lián)立方程模型的關(guān)鍵概念    二、可識(shí)別性與識(shí)別方法選擇    三、聯(lián)立性的檢驗(yàn)步驟  第四節(jié)  小結(jié)第五章  樣本選擇、數(shù)據(jù)獲取與描述性統(tǒng)計(jì)分析  第一節(jié)  樣本選擇與描述    一、樣本城市的區(qū)域分布    二、樣本城市的規(guī)模分布  第二節(jié)  數(shù)據(jù)獲取與變量測(cè)量    一、住宅價(jià)格與土地價(jià)格的測(cè)量與描述    二、城市居民收入水平與人口的測(cè)量與描述    三、建筑成本與城市愉悅度的測(cè)量與描述    四、非居住商品價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與失業(yè)率的測(cè)量與描述    五、衣地成本、土地可得性與土地市場(chǎng)化程度的測(cè)量與描述  第三節(jié)  數(shù)據(jù)整理與變量總結(jié)    一、數(shù)據(jù)的指數(shù)平減處理    二、實(shí)證研究中的變量總結(jié)第六章  住宅價(jià)格與土地價(jià)格城市間差異及其決定因素實(shí)證分析  第一節(jié)  實(shí)證模型設(shè)定與變量預(yù)期影響    一、住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程模型的設(shè)定    二、變量的預(yù)期影響  第二節(jié)  住宅價(jià)格與土地價(jià)格單方程模型的OLS估計(jì)結(jié)果    一、住宅價(jià)格方程的OLS估計(jì)結(jié)果    二、土地價(jià)格方程的OLS估計(jì)結(jié)果  第三節(jié)  聯(lián)立方程模型系統(tǒng)的2SLS估計(jì)結(jié)果及其檢驗(yàn)    一、住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程系統(tǒng)簡(jiǎn)化式的估計(jì)結(jié)果    二、住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程系統(tǒng)結(jié)構(gòu)式的估計(jì)結(jié)果    三、住宅價(jià)格與土地價(jià)格聯(lián)立方程模型的檢驗(yàn)  第四節(jié)  OLS和2SLS估計(jì)結(jié)果的比較分析    一、內(nèi)生變量作用顯著    二、外生變量作用存在差異  第五節(jié)  小結(jié)第七章  土地市場(chǎng)微觀(guān)干預(yù)效果與干預(yù)政策研究  第一節(jié)  土地市場(chǎng)微觀(guān)干預(yù)效果評(píng)價(jià)    一、已有研究成果與研究背景    二、研究假設(shè)與分析框架    三、研究地區(qū)、數(shù)據(jù)和結(jié)果  第二節(jié)  實(shí)證結(jié)果的政策啟示    一、住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)是關(guān)聯(lián)資產(chǎn)市場(chǎng)    二、住宅價(jià)格與土地價(jià)格之間存在聯(lián)立性    三、住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)存在區(qū)域差異性  第三節(jié)  城市住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的干預(yù)政策    一、形成具有區(qū)域差異性的城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值獲取機(jī)制    二、開(kāi)辟新的區(qū)域性住宅用地供應(yīng)市場(chǎng)  第四節(jié)  小結(jié)第八章  研究結(jié)論與展望  第一節(jié)  主要結(jié)論  第二節(jié)  學(xué)術(shù)價(jià)值  第三節(jié)  研究不足  第四節(jié)  研究展望附錄1：35個(gè)大中城市相關(guān)數(shù)據(jù)附錄2：杭州146宗住宅用地出讓數(shù)據(jù)參考文獻(xiàn)攻讀博士期間主要科研成果后記

章節(jié)摘錄

　?。ㄈ┳≌瑑r(jià)格　　本書(shū)所指的住宅價(jià)格是一個(gè)城市住宅市場(chǎng)總體上所形成的價(jià)格，可以看做一個(gè)區(qū)域性城市住宅市場(chǎng)供求關(guān)系下所形成的住宅價(jià)格水平，不是指一套住宅或一個(gè)樓盤(pán)的單位面積價(jià)格或總價(jià)格。在國(guó)外研究中，主要通過(guò)住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)反映城市層面的住宅價(jià)格水平。住宅價(jià)格指數(shù)通常有三種類(lèi)型：特征價(jià)格指數(shù)（Hedonic PriceIndices）、重復(fù)交易價(jià)格指數(shù)（Repeated SalesIn.dices）和混合價(jià)格指數(shù)（Hybrid PriceIndices）。由于反映信息的不同，各種指數(shù)有其各自的特點(diǎn)，需要根據(jù)研究目的使用不同的數(shù)據(jù)。通常來(lái)講，對(duì)于城市間住宅價(jià)格差異的研究，應(yīng)當(dāng)采用特征價(jià)格指數(shù)，來(lái)消除不同城市住宅特征的差異。目前，國(guó)內(nèi)比較有代表性的“中房指數(shù)”就是采用特征價(jià)格模型來(lái)計(jì)算出不同城市住宅價(jià)格的特征指數(shù)。由于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究和編制相對(duì)比較滯后，目前發(fā)布的價(jià)格指數(shù)還存在一定缺陷?！　。ㄋ模┩恋貎r(jià)格　　本書(shū)中的土地價(jià)格是城市一級(jí)住宅用地市場(chǎng)和二級(jí)住宅用地市場(chǎng)所形成的城市住宅用地總體價(jià)格水平，不是具體時(shí)刻或具體區(qū)位的單宗土地價(jià)格。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)反映城市土地價(jià)的數(shù)據(jù)主要有兩種類(lèi)型：城市土地交易價(jià)格及其指數(shù)和城市監(jiān)測(cè)地價(jià)及其指數(shù)。土地交易價(jià)格及其指數(shù)是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以年度和季度為周期發(fā)布的全國(guó)35個(gè)大中城市的地價(jià)指標(biāo)，包括居民住宅用地交易價(jià)格及其指數(shù)、工業(yè)用地交易價(jià)格及其指數(shù)、商業(yè)用地交易價(jià)格及其指數(shù)和其他用地交易價(jià)格及其指數(shù)。目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局僅在《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《統(tǒng)計(jì)快報(bào)》中定期發(fā)布根據(jù)土地交易價(jià)格計(jì)算出來(lái)的土地交易價(jià)格指數(shù)，不公布土地交易價(jià)格的絕對(duì)數(shù)值。土地交易價(jià)格及其指數(shù)涵蓋了各種交易方式下土地市場(chǎng)的成交價(jià)格，可以用來(lái)衡量各類(lèi)用地細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，但是不能進(jìn)行城市間的橫向比較。城市監(jiān)測(cè)地價(jià)及指數(shù)是由國(guó)土資源部城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)以季節(jié)和年度為周期，對(duì)全國(guó)、重點(diǎn)城市和區(qū)域發(fā)布的地價(jià)指標(biāo)，包括商業(yè)地價(jià)及其指數(shù)、居住地價(jià)，及其指數(shù)、工業(yè)地價(jià)及其指數(shù)和反映市場(chǎng)地價(jià)總體變動(dòng)的綜合地價(jià)及其指數(shù)。城市監(jiān)測(cè)地價(jià)比較穩(wěn)定，可以細(xì)分到住宅用地并且可以獲得城市土地價(jià)格的絕對(duì)數(shù)值，因此，本書(shū)用監(jiān)測(cè)地價(jià)中的城市住宅用地平均價(jià)格的數(shù)據(jù)來(lái)反映城市總體住宅用地價(jià)格水平。

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