城市住房價格波動差異與連鎖反應(yīng)研究

前言

　　黨的十一屆三中全會以來，中國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放的步伐已經(jīng)走過30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產(chǎn)開發(fā)市場化步伐大大加快，1998-2004年浙江省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場購銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內(nèi)人士稱之為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實(shí)踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內(nèi)在規(guī)律，在房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展過程中發(fā)揮理論先導(dǎo)的積極作用，近年來，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，確定了一批能體現(xiàn)時代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進(jìn)行研究。2005年將當(dāng)時主要的研究成果匯編成《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版發(fā)行，在學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界都產(chǎn)生了廣泛影響。隨著時間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們再次將其結(jié)集成冊，以《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫》（第二集）為名予以出版，奉獻(xiàn)給廣大讀者，我們期望它能為我國房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用?！　?008年以來，在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)雙重壓力下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。

內(nèi)容概要

　　《城市住房價格波動差異與連鎖反應(yīng)研究（第2集）》的主要研究結(jié)論如下：　?。?）我國35個大中城市的住房價格波動受基本面因素波動和短期波動調(diào)整過程共同影響。通過房價波動決定因素的多元回歸模型和經(jīng)過嚴(yán)格單根檢驗的標(biāo)準(zhǔn)誤差修正模型兩種方法，得到較為一致的結(jié)論。從長期看，我國城市住房價格水平由收入、人口、建設(shè)成本、人口密度等因素決定。房價的波動，除受這些基本面因素波動影響外，還有短期波動調(diào)整過程，包括房價變化的自相關(guān)和修正與基本面所決定的均衡房價偏離的均值回復(fù)?！　。?）不同城市的短期波動調(diào)整過程存在較大差異。沿海開放城市房價變化自相關(guān)現(xiàn)象顯著，而內(nèi)陸城市房價變化自相關(guān)不顯著，有很強(qiáng)的均值回復(fù)傾向。通過構(gòu)建反映基本面因素與短期波動調(diào)整交互作用的模型，分析了自相關(guān)和均值回復(fù)現(xiàn)象的可能原因。收入越高的城市，房價變化的自相關(guān)現(xiàn)象越明顯；人口密度越大的城市，房價變化自相關(guān)性越強(qiáng)。更高的收入增長，導(dǎo)致更大的均值回復(fù)；建設(shè)成本增加越多，房價變化的均值回復(fù)現(xiàn)象越小?！　。?）我國城市間房價存在弱的連鎖反應(yīng)。將35個大中城市按照地理位置劃分為華東、華南、華北、東北、中部和西部六個區(qū)域。除華東地區(qū)外，其他各區(qū)域的城市房價與全國平均房價比值有較強(qiáng)的回復(fù)到長期均衡值的傾向，而在短期，各地對于全國因素沖擊確實(shí)有快慢不同的反應(yīng)。全國收入水平提高時，華東地區(qū)房價產(chǎn)生最大的正反應(yīng)；利率發(fā)生變化，也使華東地區(qū)房價產(chǎn)生更大的負(fù)效應(yīng)；貨幣供應(yīng)量變化時，華北地區(qū)房價有較大反應(yīng)；建設(shè)成本變化時，中部、華南、東北和西部的反應(yīng)都低于全國平均水平，西部的相對偏離最大。連鎖反應(yīng)呈多“震中”的弱型關(guān)聯(lián)?！　。?）城市間房價確實(shí)存在空間交互作用。利用北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶等六個城市的中房住宅指數(shù)季度數(shù)據(jù)，構(gòu)建向量誤差修正模型，城市房價指數(shù)間的協(xié)整關(guān)系和Granger因果關(guān)系表明存在房價空間交互作用。但房價的空間擴(kuò)散路徑與是否鄰接沒有明顯關(guān)聯(lián)。從這六個城市來看，存在熱點(diǎn)城市之間，以及從東部沿海城市到西部內(nèi)陸城市的房價擴(kuò)散。房價擴(kuò)散的原因可能有資本流動、信息擴(kuò)散、預(yù)期和地區(qū)結(jié)構(gòu)差異，后兩者是主要決定因素?！　。?）房價變化自相關(guān)性強(qiáng)的城市在空間上也處于領(lǐng)先波動地位。連鎖反應(yīng)中，領(lǐng)先房價周期的華東、華北、華南地區(qū)正好都是房價變化自相關(guān)性強(qiáng)的沿海城市。這種一致性是因為兩種現(xiàn)象的根本原因是相同的，好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和宜人性是這些地區(qū)領(lǐng)先增長的必備條件和長期增長預(yù)期的基礎(chǔ)，而投資意識和后視預(yù)期是領(lǐng)先增長和短期正自相關(guān)的主要動力。對杭州、武漢、無錫三個代表城市住房市場微觀心理和行為因素的調(diào)研表明，價格預(yù)期的形成過程反映了房價變化自相關(guān)現(xiàn)象的產(chǎn)生，也與連鎖反應(yīng)表現(xiàn)一致?！　。?）要充分認(rèn)識城市間房價波動在時間和程度上的差異，討論房價波動和制定調(diào)控政策不能忽視地區(qū)差異一概而論。沿海開放城市保持住房市場穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵就是要杜絕人為炒作，控制投機(jī)行為，注重正確的輿論導(dǎo)向，加大市場透明度。內(nèi)陸城市住房市場要健康培育，既不能無端受牽連打擊，也不能盲目看齊發(fā)達(dá)城市，忽視自身基本面。中央政策制定者應(yīng)充分考慮其所處的周期發(fā)展階段，處于市場起步階段時不可與繁榮的沿海住房市場同等對待。地方政府則應(yīng)該防止市場上升期的過度投機(jī)。資本流動和信息擴(kuò)散在城市房價自相關(guān)和空間相關(guān)過程中都起重要作用，要防止價格出現(xiàn)激烈波動，應(yīng)防止投機(jī)資金和熱錢肆意流動，媒體報道注重風(fēng)險預(yù)防。

書籍目錄

第一章 緒論第一節(jié) 問題的提出一、現(xiàn)實(shí)背景二、理論背景第二節(jié) 研究框架一、研究目標(biāo)二、基本概念界定三、研究內(nèi)容四、技術(shù)路線第二章 我國住房市場的市場發(fā)育與制度演進(jìn)第一節(jié) 我國住房市場的發(fā)展歷程一、20世紀(jì)80年代末至90年代初的市場培育和首次“房地產(chǎn)熱潮”二、1994～1997年市場調(diào)整后的平穩(wěn)發(fā)展三、1998～2004年的市場高速發(fā)展四、2005年至今在宏觀調(diào)控中成長第二節(jié) 我國住房市場的制度演進(jìn)一、住房商品化改革二、住房市場秩序建設(shè)三、宏觀調(diào)控四、住房保障第三節(jié) 我國住房市場的地區(qū)差異一、住房市場地區(qū)差異現(xiàn)象二、住房市場地區(qū)差異原因第三章 住房價格及其波動研究文獻(xiàn)綜述第一節(jié) 住房基本價值理論一、住房市場有效性二、住房價格現(xiàn)值關(guān)系模型三、住房價格變化的自相關(guān)性第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)基本面決定的住房價格一、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面因素二、城市經(jīng)濟(jì)基本面和宜人性對城市住房價格的影響三、地方管制對住房價格的影響第三節(jié) 住房價格波動的動態(tài)分析一、資產(chǎn)（股票/房地產(chǎn)）價格的均值回復(fù)二、住房價格變化的短期正自相關(guān)性和長期負(fù)自相關(guān)性三、協(xié)整和誤差修正模型在房價長期均衡和短期波動研究中的應(yīng)用第四節(jié) 住房市場投機(jī)與泡沫一、住房市場投機(jī)行為二、考慮投機(jī)和預(yù)期的住房價格模型三、住房價格泡沫第五節(jié) 住房價格波動的連鎖反應(yīng)一、英國的住房價格連鎖現(xiàn)象二、連鎖反應(yīng)的模型解釋三、其他國家的住房價格連鎖（擴(kuò)散）現(xiàn)象第四章 城市住房價格波動差異研究第一節(jié) 相關(guān)研究方法的最新進(jìn)展一、面板數(shù)據(jù)估計方法研究進(jìn)展二、面板協(xié)整理論研究進(jìn)展三、國內(nèi)近年對面板協(xié)整的應(yīng)用研究四、國內(nèi)外房價波動研究的模型估計方法第二節(jié) 變量選擇與數(shù)據(jù)來源一、因變量和樣本選擇二、城市住房長期均衡價格的影響因素識別第三節(jié) 住房價格變化的多元回歸模型及其迭代回歸一、住房價格變化模型二、模型回歸結(jié)果三、小結(jié)第四節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)誤差修正模型方法一、變量單根檢驗二、協(xié)整及誤差修正模型三、小結(jié)第五節(jié) 城市間房價短期波動差異的可能原因一、兩種方法短期調(diào)整波動系數(shù)的比較二、房價短期調(diào)整波動的含義三、房價短期調(diào)整波動與經(jīng)濟(jì)基本面的交互作用第六節(jié) 結(jié)論與討論第五章 城市住房價格波動的連鎖反應(yīng)研究第一節(jié) 連鎖反應(yīng)的三種建模思路一、反映住房價格連鎖反應(yīng)的空間依賴模型二、考察地區(qū)房價空間交互作用的協(xié)整模型三、反映住房價格連鎖反應(yīng)的結(jié)構(gòu)差異模型第二節(jié) 我國各區(qū)域的住房價格波動第三節(jié) 連鎖反應(yīng)的實(shí)證研究之一：系數(shù)異質(zhì)反應(yīng)一、全國及城市房價模型二、回歸結(jié)果第四節(jié) 連鎖反應(yīng)的實(shí)證研究之二：空間交互作用第五節(jié) 連鎖反應(yīng)的原因分析一、連鎖反應(yīng)的幾種可能解釋二、我國城市問房價連鎖反應(yīng)的可能原因第六節(jié) 結(jié)論與討論第六章 城市住房市場微觀行為差異研究第一節(jié) 住房市場行為一、住房消費(fèi)品的搜尋行為和首付款效應(yīng)二、住房投資品的正反饋行為和貨幣幻覺第二節(jié) 對三個典型城市購房者心理和行為因素的調(diào)研一、背景資料二、調(diào)研內(nèi)容及問卷第三節(jié) 調(diào)研結(jié)果分析一、將住房視為投資品的反應(yīng)二、夸大的預(yù)期、興奮情緒和口頭傳播三、關(guān)于房價的一些看法和觀點(diǎn)四、住房投資與股票投資的關(guān)系五、房價上漲的可能原因第四節(jié) 結(jié)論與討論第七章 結(jié)論與展望第一節(jié) 研究結(jié)論第二節(jié) 研究的學(xué)術(shù)意義第三節(jié) 研究的應(yīng)用價值第四節(jié) 研究不足與展望附錄參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　2.住房價格波動已成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧的重要因素　　住房問題的核心之一是住房價格問題。自2000年以來，在全國一些主要的大中城市，特別是北京、上海、深圳等大城市，住房價格漲勢迅猛。關(guān)于“是否存在住房價格泡沫”和“房奴現(xiàn)象”的討論一直綿延不絕。為穩(wěn)定住房價格，自2002年至今，國務(wù)院和原建設(shè)部等中央部委出臺了許多穩(wěn)定住房價格的政策。2005年3月，國務(wù)院出臺《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（“老國八條”）；4月27日，國務(wù)院再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施即“新國八條”，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場。2005年5月，七部委聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見”，直指穩(wěn)定住房價格。2006年5月29日出臺的“國六條”進(jìn)一步細(xì)化了對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整量化，不僅規(guī)定政府要通過強(qiáng)制性方式進(jìn)行，而且出臺了相關(guān)的數(shù)字，明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例。這些措施在一些城市起到一定效果，但總的說來未能阻擋房價的上升之勢，2007年上半年，深圳、廣州和長三角主要城市又呈現(xiàn)新一輪房價上漲。在一些城市住房價格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了個人收人的增長速度，住房已成為很多老百姓的重要負(fù)擔(dān)。住房價格的過快增長不僅影響民生，也不利于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展?！　〕鞘凶》渴侵匾呢敻惠d體，是許多家庭最主要的資產(chǎn)。住房價格波動將引起顯著的財富波動。卡斯、奎格利和希勒（Case，Quigley and Shiller，2001）用14個國家25年間的年度面板數(shù)據(jù)和美國20世紀(jì)80～90年代州的季度數(shù)據(jù)，將人均消費(fèi)與收人、股票市場財富和住房市場財富進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)強(qiáng)證據(jù)表明住房財富對家庭消費(fèi)有相當(dāng)大的影響，在發(fā)展中國家住房市場顯得比股票市場對消費(fèi)的影響更重大。一旦住房泡沫破裂，房價暴跌，不僅對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生顯著影響，減慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，對廣大家庭持有的財富也有很大影響，讓很多家庭的住房資產(chǎn)凈值減少或消失。這會使得消費(fèi)的一個重要支撐消失（Krainer，2003）。國際貨幣組織（IMF）的研究也顯示，住房市場熱潮比股市熱潮更可能以泡沫破滅而告

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