任你評(píng)說

前言

　　自序　　出第一本書時(shí)，是與華潤“分手”之后的再創(chuàng)業(yè)階段，也是華遠(yuǎn)最困難的時(shí)期。2002年一位朋友說，這時(shí)候要鼓動(dòng)士氣，建議我將原來寫過的文章匯編成冊(cè)出版，以重振華遠(yuǎn)雄風(fēng)?！　∮谑牵艺?qǐng)剛從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡稱住建部）部長職位調(diào)任湖北省省委書記的俞正聲部長為我的第一本書寫了序?！　∮嵴暡块L調(diào)任之前，曾提出讓我兼任住建部政策研究中心主任一職。這是一種不給工資，但需要投入研究經(jīng)費(fèi)進(jìn)行市場(chǎng)與政策研究的兼職工作（在這之前證監(jiān)會(huì)已有了這種外聘的兼職工作）。遺憾的是，由于俞正聲部長工作的調(diào)任，這一愿望未能實(shí)現(xiàn)。序中，俞正聲部長還專門提及了此事。　　我與俞正聲部長的結(jié)緣，首先來自于結(jié)怨。1998年的房改政策出臺(tái)之后，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召開了第三屆會(huì)員代表大會(huì)。當(dāng)時(shí)我并不知道部長坐在臺(tái)上，在主題發(fā)言中我不斷“攻擊”23號(hào)文件①中經(jīng)濟(jì)適用房政策的非市場(chǎng)化，并且提出了推行住房市場(chǎng)化應(yīng)同時(shí)建立保障性住房體制的問題。這可是犯了“滔天大罪”??！　　但好在俞正聲部長在此后的工作接觸中，雖然不同意我的許多觀點(diǎn)，但贊成我對(duì)問題研究的認(rèn)真精神，隨后就有了那篇序?！　∈潞笥岵块L告訴我這是他第一次給別人的書寫序，因此也更顯這篇序的珍貴了?！　”緛碛嵴暡块L的那篇序已是最有分量的一篇序，但出版人還是希望用更多的名人來為我的書“壯膽”，于是就又請(qǐng)了時(shí)任全國人大常委會(huì)副委員長、早年曾任北京市西城區(qū)副區(qū)長的何魯麗，為我的第一本書寫了一篇序言?！　『昔旣惛蔽瘑T長不是地產(chǎn)方面的專家，但卻是看著、幫著我們長大的父母官，也是一位慈祥的老大姐，從來不以高官的身份發(fā)號(hào)施令，而是以引導(dǎo)與教育的方式，給我們方向與力量?！　≌蛏鲜鲈颍庞辛撕髞鞷EICO工作室①的建立和連續(xù)10多年對(duì)地產(chǎn)的研究，以及華遠(yuǎn)的再次上市等?！　?003年1月，我的第一本書《任人評(píng)說》出版了。然而，對(duì)我并沒有信心的出版社，大概是擔(dān)心書賣不出去，大約只印了不到1萬冊(cè)。書中的內(nèi)容太多，且字號(hào)太小，讓許多人都說那是一本根本不想讓人看清楚的書。至今許多人都不知道我曾出版過這樣一本書，也讓媒體有扭曲事實(shí)真相的機(jī)會(huì)?！　∥业牡诙緯度挝以u(píng)說》出版于2008年9月。這次我沒有再請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)們?yōu)樾聲鴮懶?，而是?qǐng)了一位企業(yè)家寧高寧先生作序?！　幙偸俏疑钌罹磁宓闹袊儆械钠髽I(yè)家。正是1994年與華潤的合作、1996年香港的借殼上市、1997年的國際發(fā)債、1998年危機(jī)時(shí)的擴(kuò)股、1999年底的辭職、2001年的最終分手，讓我從寧總身上不僅學(xué)到了資本市場(chǎng)中的運(yùn)作、企業(yè)的深度管理，還學(xué)會(huì)了如何做人。當(dāng)時(shí)，社會(huì)上有許多對(duì)我的不同角度和態(tài)度的評(píng)價(jià)，而我認(rèn)為讓一個(gè)曾經(jīng)與我合作，又以“分手”為結(jié)局的人來寫序會(huì)更為客觀和準(zhǔn)確。寧總也并不完全同意我的觀點(diǎn)，但卻以“仔細(xì)看看任志強(qiáng)”為題，表達(dá)了自己的意見?！　〉谝槐緯臅越小度稳嗽u(píng)說》，是因?yàn)槊髦獣械脑S多觀點(diǎn)與看法并不追隨社會(huì)的主流，頗有些“叛逆”，也認(rèn)為必會(huì)引起諸多爭議。因此，書名用了個(gè)雙關(guān)語，意為我的評(píng)說也可由任何人提出批評(píng)、指正，而非以一家之言“惑眾”。　　第二本書的書名用《任我評(píng)說》是因?yàn)橛辛艘恍┱{(diào)查研究的資料，并被實(shí)踐證明許多結(jié)論是對(duì)的。故不論這些意見是否與社會(huì)的主流相一致，都必須要說出來，要力爭能說清楚，要用自己認(rèn)為正確的分析（也許會(huì)是錯(cuò)誤的）來避免政策的錯(cuò)誤。當(dāng)社會(huì)普遍認(rèn)為已出現(xiàn)改革的倒退時(shí)，堅(jiān)持走市場(chǎng)化道路、堅(jiān)持改革之路則是“匹夫有責(zé)”的神圣使命?！　〉谌緯臅麆t是在第二本書面世之后就被一位曾經(jīng)在北京市西城區(qū)任職的領(lǐng)導(dǎo)開玩笑式地指定為《任你評(píng)說》了。這恰恰是另外一種反思，即當(dāng)曾經(jīng)認(rèn)為自己是對(duì)的或自信一定是對(duì)的時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)與主流社會(huì)不合拍的觀點(diǎn)中，也許有許多并非是正確的。但習(xí)慣使然，我已無法改變這種思維和表達(dá)觀點(diǎn)的方式了，連語言與風(fēng)格大約都隨著年齡的增長而固化了。而且社會(huì)的進(jìn)步與人們對(duì)客觀世界的認(rèn)識(shí)不斷深化時(shí)，每個(gè)人都會(huì)不斷地改變自己的觀念，于是把自己的意見放在陽光之下，讓所有的“你”都來評(píng)說，會(huì)對(duì)自己和社會(huì)的進(jìn)步起到更大的推動(dòng)作用?！　≌且?yàn)楸С种@樣一種心態(tài)，故而在日常的論壇中會(huì)被媒體曝光出許許多多的“雷人語錄”，其實(shí)，這些在社會(huì)中廣為流傳的雷人語錄，都是我說的。雖然在媒體或網(wǎng)絡(luò)的傳播中會(huì)有所扭曲，但并不能否認(rèn)，它們是從我所說的話中引申的。任何話語都一定有其特殊的前因后果，都會(huì)有特定的條件，就和這個(gè)社會(huì)中絕不會(huì)有無緣無故的愛與無緣無故的恨一樣，問題也恰恰出在，如果媒體剪掉了這前前后后的語境背景，那么就一定會(huì)變成雷人的語錄。　　一個(gè)人在社會(huì)中生存會(huì)有許多身份，就像在一個(gè)家庭中你可以是爺爺、是父親、是兒子、是丈夫，在身份定位不同時(shí)說出來的話是有特定對(duì)象的，因此效果也會(huì)不同。許多話必須放在特定的語境中才能理解，而媒體所創(chuàng)造的雷人語錄，恰恰是讓大眾在不知道發(fā)言者的身份與對(duì)象的語境中斷章取義?！　∥乙灿卸喾N身份：一是國有企業(yè)的管理者，我稱為“一紙公文的丫鬟”，要維護(hù)國有資產(chǎn)的增值保值，捍衛(wèi)和保護(hù)國有資產(chǎn)，政府說什么就要做什么；二是人大代表或政協(xié)委員的社會(huì)職務(wù)，則要針對(duì)政府報(bào)告和政策提出不同意見、建議，包括猛烈的“攻擊”，以保護(hù)弱勢(shì)群體的利益和捍衛(wèi)公民的權(quán)利；三是行業(yè)協(xié)會(huì)中的選民代表，當(dāng)然要代表行業(yè)協(xié)會(huì)的利益、捍衛(wèi)公民的權(quán)利并承擔(dān)社會(huì)責(zé)任；四是一個(gè)普通的社會(huì)公民，要捍衛(wèi)自己在這個(gè)社會(huì)中生存的權(quán)利，因此要推動(dòng)改革，甚至提出消滅我所任職的國有企業(yè)，實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以讓中國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展?！　∪绻麑⑺胁煌矸荨⒉煌瑢?duì)象的語境虛化，就一定會(huì)出現(xiàn)大量雷人的語言，而這就必然會(huì)產(chǎn)生許多爭議?！　∥抑詫懖┛?，正是由于常有媒體用我無法控制和剪接的方式來公開表達(dá)自以為是我—任志強(qiáng)的觀點(diǎn)。我之所以寫微博也正出于這樣一種特定的考慮。本書中的大部分文章其實(shí)都已公開刊登在我的博客或其他的媒體上，這次匯編只是按專題重新進(jìn)行整理，重要之處在于，許多人也許是從一個(gè)側(cè)面了解了某一篇文章中的內(nèi)容，或許會(huì)產(chǎn)生更多的疑問，認(rèn)為問題沒說清楚，但如果將文章匯編在一起，思路就會(huì)更加清楚?！　∥遗c吳曉波曾在亞布力的會(huì)議上有過一段采訪的經(jīng)歷，而被其用“任式野蠻”來形容。這次許多出版商都希望能出版我的書，在眾多選擇中我接受吳曉波的邀請(qǐng)，正在于吳曉波會(huì)用“任式野蠻”的方式來重新整理，這樣就可以防止一邊倒的傾向了。至少他不會(huì)將真相故意隱藏起來，有利于還歷史一個(gè)清白。　　感謝所有為這本書成功面世而努力的人們，沒有你們的努力，是不會(huì)有這些成果的。更要感謝那些在博客和微博中給我許多批評(píng)和評(píng)論的網(wǎng)友們，沒有你們的幫助也很難改變我的一些看法與觀點(diǎn)。再一次謝謝你們的支持與關(guān)注?！　∠Ｍ锌催^這本書的人都不會(huì)感到失望！

內(nèi)容概要

“商品房并非人人買得起”，“炒房無罪”，“房價(jià)一點(diǎn)也不高”，當(dāng)任志強(qiáng)說出這些話時(shí)，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻一步步地印證了任志強(qiáng)的觀點(diǎn)。當(dāng)人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價(jià)卻正如其所言，蹭蹭上漲。
他放出“雷言”的同時(shí)，也在不斷指責(zé)人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強(qiáng)。
本書為任志強(qiáng)近三年來的在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)言、文章結(jié)集。其中包含保障性住房、房地產(chǎn)市場(chǎng)化、地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系、房地產(chǎn)泡沫、房產(chǎn)投資等各個(gè)方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點(diǎn)是對(duì)是錯(cuò)，任你評(píng)說。

作者簡介

任志強(qiáng)現(xiàn)任北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司董事長。
2008年8月，率華遠(yuǎn)地產(chǎn)成功實(shí)現(xiàn)A股借殼上市，并兼任上市公司華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長。任志強(qiáng)是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長，阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)理事、中國企業(yè)家論壇理事

書籍目錄

自 序
第一章 商品房并非普惠式消費(fèi)品
什么是保障
誰在拉動(dòng)保障性住房的建設(shè)
“有其所”還是“有其屋”
換個(gè)思路解決房價(jià)問題
商品房不是普惠消費(fèi)品
第二章 是市場(chǎng)化的問題嗎？
改革的權(quán)利與代價(jià)
還給市場(chǎng)定價(jià)權(quán)
住房最大的腐敗在于制度
讓市場(chǎng)決定未來
中國經(jīng)濟(jì)的政治周期性
胳膊擰不過大腿
第三章 別拿日本泡沫當(dāng)鏡子
別拿日本泡沫當(dāng)鏡子
再論別拿日本泡沫當(dāng)鏡子
中美情況的對(duì)比
第四章 地價(jià)推高房價(jià)毋庸置疑
北京的房價(jià)
全國的房價(jià)
地價(jià)的期貨作用
房價(jià)波動(dòng)是因還是果
尷尬的“天價(jià)地”
“地王”頻出的反問
“地王”頻出的反問之二
第五章 請(qǐng)用數(shù)據(jù)說服我
請(qǐng)用數(shù)據(jù)說服我
房價(jià)漲了多少
批判《北京藍(lán)皮書》
質(zhì)疑北京市社會(huì)科學(xué)院的科學(xué)性
分析報(bào)告說明什么
數(shù)字的解讀
謬誤的泡沫
越描越黑
算不清楚的一筆糊涂賬
第六章 情緒不能代替規(guī)律
情緒不能代替規(guī)律
焦慮轉(zhuǎn)化為仇恨
痞子文化
扔鞋引發(fā)的思考
第七章 何須分清幾套房？
不要被媒體忽悠了
資金不是推動(dòng)房價(jià)上升的動(dòng)因
何須分清幾套房
投資與炒房
不是救市而是糾錯(cuò)
房地產(chǎn)應(yīng)該慶幸未列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中
平均銷售不能說明泡沫

章節(jié)摘錄

　　商品房不是普惠消費(fèi)品　　中國幾乎全民都在討論商品房房價(jià)，似乎商品房已成為全民皆可購買的普惠式消費(fèi)品。其實(shí)就連發(fā)達(dá)國家，如美國，擁有一套屬于自己的住房都是要經(jīng)過努力奮斗才能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)，又何況在中國這樣一個(gè)社會(huì)主義初級(jí)階段的發(fā)展中國家。剛剛有10年市場(chǎng)化商品房的歷史，每年的商品房交易量（含二手房）還不到城市家庭戶數(shù)的5%（按套計(jì)算），更談不上是一種市場(chǎng)普遍意義上的消費(fèi)品。　　經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，收入決定消費(fèi)能力，因此有了衡量房價(jià)合理性的房價(jià)收入比，也有了住房消費(fèi)可支付性指數(shù)等計(jì)算方式，但什么是收入則有不同的定義?！　〗?jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為收入是指一定期限內(nèi)的工資、利息、股息和其他有價(jià)物品的流入（包括附加福利、拆遷補(bǔ)償、各種補(bǔ)貼性收入和政府轉(zhuǎn)移支付的收入）。　　其中部分收入，如利息或紅利等來自于財(cái)富。財(cái)富是指人們?cè)谀骋粫r(shí)點(diǎn)所擁有的資產(chǎn)的貨幣凈值。注意，財(cái)富是一個(gè)存量，而收入是單位時(shí)間中的流量。家庭的財(cái)富中包括房屋、字畫、汽車等有形資產(chǎn)，也包括現(xiàn)金、儲(chǔ)蓄、債券、股票等金融資產(chǎn)?！　∵@樣，收入就成了多項(xiàng)組合而絕非單一工資收入的概念了。但國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家或評(píng)論家們只用統(tǒng)計(jì)局公布的標(biāo)準(zhǔn)工資收入來計(jì)算房價(jià)收入比或可支付性指數(shù)，必然會(huì)出現(xiàn)巨大的偏差。別忘了，中國50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，這就形成了巨大的財(cái)富或預(yù)期的財(cái)產(chǎn)性收入?！　〖词故怯?jì)算上這些已升值的財(cái)產(chǎn)性收入，商品房仍然是一種奢侈品，原因在于財(cái)富與收入分配的不平均。房價(jià)的高低不是按平均收入水平或消費(fèi)能力來決定的，而是由先富起來的最高收入的30%~40%的家庭的消費(fèi)能力決定的。　　根據(jù)核心城市已購房人群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，排在第一位的購房群體，戶主本人為賦閑人群，他們也許按工資性收入統(tǒng)計(jì)為低收入或無收入人群，但因家庭中其他成員的收入或家庭財(cái)富性收入而擁有了無法用統(tǒng)計(jì)數(shù)字計(jì)算的消費(fèi)能力?；蛘哒f一個(gè)城市中最富有的30%~40%的家庭決定著房價(jià)所對(duì)應(yīng)的消費(fèi)能力?！　『诵某鞘械母邫n住房中約20%~30%的房屋被并不在這座城市中擁有戶籍的外來家庭所購買。這些家庭是這座城市之外的富裕家庭。于是房屋的價(jià)格不是按照這座城市自身的平均消費(fèi)能力定價(jià)的，而是按照高端收入家庭的消費(fèi)能力定價(jià)的。　　當(dāng)然個(gè)人購房消費(fèi)信貸的政策也大大提高了家庭的消費(fèi)能力，特別是提高了年輕人的支付能力。通常，一個(gè)人的收入曲線是隨著年齡和技能的提高而先低后高的。消費(fèi)信貸則可以將這些收入曲線拉平并將后期的高收入前移，形成當(dāng)期的消費(fèi)。　　眾多人士批評(píng)購房信貸讓許多人成為了“房奴”，并為了還貸而減少了當(dāng)期的消費(fèi)能力。除非是過度購房消費(fèi)，否則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，結(jié)論是相反的?！　‘?dāng)人們購房能力不足時(shí)，如果沒有個(gè)人信貸的幫助就要拼命儲(chǔ)蓄。一方面要有大量的租房費(fèi)用支出，另一方面要減少日常的當(dāng)期消費(fèi)以增加儲(chǔ)蓄，這對(duì)本就儲(chǔ)蓄過度并消費(fèi)不足的中國經(jīng)濟(jì)而言必然是一種難以進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的災(zāi)難?！　〕怯肋h(yuǎn)打消實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的欲望，否則就只能拼命儲(chǔ)蓄，在這種情況下，可能增加當(dāng)期的消費(fèi)嗎？　　當(dāng)個(gè)人信貸將收入曲線前低后高的情況拉平時(shí)，合理的住房消費(fèi)中還貸的部分大約與租用同等住房的費(fèi)用相同或略低。但只要滿足了一個(gè)家庭當(dāng)月還貸的金額少于家庭收入的50%時(shí)，反而提高了當(dāng)期的消費(fèi)能力。按中國改革開放30年的收入曲線統(tǒng)計(jì)，平均年收入的增長率為7%~10%，則20年的個(gè)人信貸期限中平均家庭收入（財(cái)富收入）自然會(huì)讓當(dāng)期的消費(fèi)欲望大大提高，可以讓預(yù)期的未來收益變成今天的消費(fèi)?！　∽》勘揪褪且环N消費(fèi)，無非是按統(tǒng)計(jì)的原則列入了投資中。住房也是一種投資，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)升值是歷史已證明必然存在的規(guī)律。但因住房而產(chǎn)生的裝修、家具、電器和提高生活質(zhì)量的支出都是增加了消費(fèi)。如果沒有房子也許就推遲了結(jié)婚生子，也許就無法在家中團(tuán)聚或招待朋友，也許無法將在遠(yuǎn)方的父母接到身邊共享幸福和天倫之樂……　　相比之下，當(dāng)租房生活的同時(shí)儲(chǔ)蓄現(xiàn)金準(zhǔn)備購房的兩項(xiàng)支出比購房還貸額高還是低呢？現(xiàn)金儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的收入比購房之后財(cái)產(chǎn)性收入的增長快還是慢呢？以住房為基礎(chǔ)的消費(fèi)是增加了還是減少了呢？生活質(zhì)量是提高還是降低了呢？　　如果今天家庭1萬元的月收入無法購房，但當(dāng)個(gè)人信貸讓每月還貸5 000元之后，還有5 000元的消費(fèi)能力，怎么會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)呢？　　“房奴”們應(yīng)該感謝個(gè)人信貸讓他們有了提高生活質(zhì)量和減少后顧之憂的機(jī)會(huì)。歷史已證明，房價(jià)讓“房奴”們用少量的按月還貸獲取了大量已升值的財(cái)富。歷史也已證明了，如果這些“房奴”們當(dāng)初沒有把自己變成“房奴”，那么今天他們所獲取的各種收入已無法購買同樣的住房了。從大量的二手房市場(chǎng)的交易中可以明顯看出，消費(fèi)者從購房中獲取的財(cái)產(chǎn)性收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商一次性賣出房產(chǎn)所獲取的利潤。當(dāng)財(cái)產(chǎn)性收入讓“房奴”們樂得臉上都開了花，這樣的“房奴”豈不是美稱嗎？　　商品房不是所有人都能消費(fèi)的商品，否則怎么會(huì)有土地的出讓與非出讓之分。商品房自然也就不會(huì)依平均消費(fèi)能力而定價(jià)，合適的產(chǎn)品只供應(yīng)給合適的消費(fèi)人群，而發(fā)展中的中國城市之中，房價(jià)是由一部分消費(fèi)能力高的家庭所決定的。

媒體關(guān)注與評(píng)論

　　我懷疑他（任志強(qiáng)）能否在政策研究中放下企業(yè)家的嗜好，正如他能否在企業(yè)中放下他的學(xué)者情結(jié)一樣?！　　虾Ｊ形瘯?、前建設(shè)部部長 俞正聲　　一個(gè)朋友問我，你為什么總與任志強(qiáng)交往? 我說，他是一位誠實(shí)的人，無論觀點(diǎn)對(duì)錯(cuò)?！　　猄OHO中國董事長 潘石屹　　　任志強(qiáng)也許是地產(chǎn)業(yè)讀書最多、最清醒的人也是最有思考能力的人之一，但他的言論被曲解和誤讀的程度之大讓人吃驚。他是最被批判，甚至最被妖魔化的人?！　　?cái)經(jīng)作家 吳曉波　　　長期以來，任志強(qiáng)給人們釋放出來的各種信息中，最主要的信息就是他對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的堅(jiān)守，無論是他對(duì)國家土地政策的質(zhì)疑，還是對(duì)房市的預(yù)測(cè)，無論是分析消費(fèi)者的購房心理，還是分析此起彼伏的房價(jià)，無論是對(duì)過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的回顧，還是對(duì)未來的預(yù)測(cè)，任志強(qiáng)都是基于市場(chǎng)的規(guī)律在說話。這是他言論的底氣，也是他驕傲地俯視大眾的信心所在?！　　?cái)經(jīng)作家　蘇小和

編輯推薦

　　一邊是“任式雷言”遭來口水無數(shù)，一邊是房價(jià)應(yīng)其聲而漲。到底是人們曲解了他的原意，還是他說出了地產(chǎn)的真相？他的觀點(diǎn)是對(duì)是錯(cuò)，任你評(píng)說！

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無

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