物業(yè)糾紛案例答疑

前言

隨著住房制度改革的深入發(fā)展、住房私有化幅度的持續(xù)加大，隨著我國(guó)有關(guān)物權(quán)方面的法律法規(guī)日益完善，隨著人們通過(guò)法律維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理這種社會(huì)現(xiàn)象和法律關(guān)系也逐漸被人們認(rèn)識(shí)和接受。公眾對(duì)住房的質(zhì)量、環(huán)境以及物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，由此物業(yè)糾紛亦呈上升趨勢(shì)，成為新的社會(huì)熱點(diǎn)和矛盾。如何更好地解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的糾紛和矛盾，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能更好地規(guī)范服務(wù)于業(yè)主，同時(shí)業(yè)主也能依法維護(hù)自己的物業(yè)權(quán)利，使雙方的關(guān)系能融洽相處，和諧發(fā)展，已成為社會(huì)各界都比較關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。“物業(yè)從來(lái)無(wú)小事”。正因如此，筆者根據(jù)自己多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合當(dāng)前社會(huì)上有關(guān)物業(yè)糾紛中的熱點(diǎn)問(wèn)題，編寫(xiě)了本書(shū)。筆者將該書(shū)定位為實(shí)務(wù)性法律書(shū)籍。為此，本書(shū)特別挑選了五十四個(gè)實(shí)際案例，這些案例主要來(lái)源于筆者工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)和經(jīng)歷的物業(yè)服務(wù)中存在的典型案例，以及法律界公認(rèn)的物業(yè)糾紛中的疑難問(wèn)題，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)邏輯結(jié)構(gòu)，將本書(shū)分為四章，分別是物業(yè)糾紛概述、物業(yè)糾紛主體、物業(yè)糾紛內(nèi)容、物業(yè)糾紛的法律責(zé)任及處理方式，其中涉及了物業(yè)糾紛的概念、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)的使用和維護(hù)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任等十四個(gè)方面的物業(yè)糾紛的重點(diǎn)問(wèn)題。

內(nèi)容概要

《物業(yè)糾紛案例答疑》從基本法理著手，結(jié)合簡(jiǎn)單易懂的小案例來(lái)解釋和說(shuō)明物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)法律法規(guī)，精選了近年來(lái)在全國(guó)各地發(fā)生的物業(yè)糾紛案例，結(jié)合已經(jīng)實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)案例進(jìn)行了詳細(xì)的法理分析，同時(shí)也對(duì)相關(guān)聯(lián)或相似的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行比較甄別，有些典型和疑難的案件，還做了法律條文欠缺的說(shuō)明和法理的深度探討。另外，在法理解析了每個(gè)案例后，還有“律師提示”的部分，主要是總結(jié)和歸納每個(gè)案例的法律實(shí)體的重點(diǎn)問(wèn)題。在案例的最后部分，則有“勝敗關(guān)鍵”，這部分主要從法律程序或辦案技巧上去說(shuō)明案件的勝敗理由，使讀者能在看完每個(gè)案例后，不僅能從法律實(shí)體上知道案件涉及的具體法律法規(guī)的內(nèi)容，而且也能從法律程序上掌握怎樣具體解決物業(yè)糾紛，從而更好地維護(hù)自己在物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介

左鋒，男，江蘇省淮安市人，南京師范大學(xué)法律碩士。現(xiàn)為江蘇洪武律師事務(wù)所副主任，合伙人律師，南京市律師協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，從事律師職業(yè)十一年，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)、合同、刑事案件。曾多次為江蘇電視臺(tái)、江蘇教育電視臺(tái)、江蘇人民廣播電臺(tái)等新聞媒體的法制節(jié)目做案件點(diǎn)評(píng)特邀嘉賓和欄目的法律顧問(wèn)。

書(shū)籍目錄

第一章 物業(yè)糾紛概述／1第一節(jié) 物 業(yè)／4業(yè)主是否有權(quán)改變住房的用途？／4物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否自行出租共用部位？／7地下停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商嗎？／11第二節(jié) 物業(yè)管理／16房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是否有權(quán)撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的決定？／16物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)單方面提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)嗎？／21物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否對(duì)業(yè)主采取罰款、停水及停電等處罰措施？／26業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)？／31第三節(jié) 物業(yè)糾紛／37開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)要求更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)？／37業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？／42物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主擅自亂搭建的建筑有權(quán)強(qiáng)行拆除嗎？送奶工的貨車(chē)在小區(qū)的非停車(chē)區(qū)丟失，能否要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償？／54承租人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)追索？／61第二章 物業(yè)糾紛的主體／67第一節(jié) 業(yè)主／70已實(shí)際居住但還沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房人是業(yè)主嗎？／70開(kāi)發(fā)商有權(quán)參與業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)嗎？／76第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)／82拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主能當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的委員嗎？／82業(yè)主大會(huì)的職責(zé)以及會(huì)議制度體現(xiàn)在哪些方面？／88第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)／93物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)許可他人利用小區(qū)的公共部位和公共設(shè)施？／93保安致人傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否賠償？／99物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)為業(yè)主違法裝修承擔(dān)責(zé)任？／104業(yè)主在自己住宅被害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)民事賠償責(zé)任？／109第四節(jié) 建設(shè)單位／114建設(shè)單位是否有義務(wù)在銷(xiāo)售房產(chǎn)前就將臨時(shí)管理規(guī)約明示并說(shuō)明給購(gòu)房人？／114建設(shè)單位在業(yè)主購(gòu)房后，是否不再承擔(dān)物業(yè)的保修義務(wù)？／119第三章 物業(yè)糾紛的內(nèi)容／124第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)／127業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？／127在前期物業(yè)服務(wù)階段，提前預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合法？／132業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)承擔(dān)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能進(jìn)駐小區(qū)的違約責(zé)任？／137前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否再收物業(yè)服務(wù)費(fèi)？／142開(kāi)發(fā)商作出的“贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”承諾是否有效？／147前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對(duì)有關(guān)物業(yè)的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任？／152第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同／157物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水、電、煤氣等費(fèi)用時(shí)，有權(quán)收取手續(xù)費(fèi)嗎？／157物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將部分物業(yè)服務(wù)委托給其他公司是否合法？／162物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)資料丟失應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？／167物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，能否繼續(xù)占用物業(yè)管理用房？／1 72非業(yè)主人員在小區(qū)被打傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要賠償嗎？／177第三節(jié) 物業(yè)的使用和維護(hù)／182業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金是否有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)？／182專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否可以用于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)與日常開(kāi)支？／187物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)處分和管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金嗎？／192業(yè)主不履行維修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)維修嗎？／198物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)改變公共建筑和共用設(shè)施的用途？／203第四章 物業(yè)糾紛的法律責(zé)任及處理方式／208第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任／210業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／210業(yè)主委員會(huì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／216業(yè)主委員會(huì)擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)負(fù)什么法律責(zé)任？／221第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任／226未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的單位，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／226物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用人員沒(méi)有物業(yè)管理職業(yè)資格，該公司要承擔(dān)什么法律責(zé)任？／231物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)一并委托給他人的，要承擔(dān)什么法律后果？／236物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，應(yīng)負(fù)什么法律責(zé)任？／241保安半夜闖民宅，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)什么法律后果？／246第三節(jié) 建設(shè)單位的法律責(zé)任／251建設(shè)單位沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／251建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位，應(yīng)負(fù)什么法律責(zé)任？／256建設(shè)單位不移交物業(yè)有關(guān)資料，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／261建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？／266第四節(jié) 物業(yè)糾紛的處理方式／271業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛的，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解嗎？／271業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛，能申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)處理嗎？／276業(yè)主可以單獨(dú)作為提起物業(yè)糾紛案件的訴訟主體嗎？／281出現(xiàn)物業(yè)糾紛，業(yè)主可以向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴嗎？／287附錄物業(yè)管理?xiàng)l例／291(2007年8月26日)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法／304(2007年11月26日)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法／310(2003年6月26日)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法／319(2003年11月13日)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定／323(2004年7月19日)前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)／325

章節(jié)摘錄

2．張某也不能以物業(yè)公司存在安全防范方面的過(guò)錯(cuò)要求賠償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有空間范圍的廣泛性和時(shí)間范圍的長(zhǎng)期性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要和業(yè)主及非業(yè)主使用人朝夕相伴，這些特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到侵害的可能是無(wú)時(shí)無(wú)處不在的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或依法處理?！边@條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域違反治安等行為有制止的義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！睆纳鲜鰞蓷l可以確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的公共服務(wù)性防范義務(wù)。筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所確立的安全防范義務(wù)規(guī)定太抽象、籠統(tǒng)，應(yīng)該對(duì)此有個(gè)底線(xiàn)的具體規(guī)定，比如說(shuō)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善的門(mén)衛(wèi)值勤制度，非業(yè)主進(jìn)出人員、大件物品出入登記制度等。一般情況下，在小區(qū)的公共部位發(fā)生的傷害、盜搶等事件，都是由于侵權(quán)人實(shí)施的侵權(quán)行為直接導(dǎo)致業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)受損，在物業(yè)小區(qū)發(fā)生治安、犯罪案件中，侵權(quán)人實(shí)施侵權(quán)行為是受其意愿控制的行為，是其真實(shí)意思表達(dá)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往是基于疏忽大意的過(guò)失導(dǎo)致部分損害結(jié)果的發(fā)生。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。這里的補(bǔ)充賠償責(zé)任，不是連帶賠償責(zé)任，而且是在不能確定直接侵權(quán)的第三人或者直接侵權(quán)的第三人沒(méi)有能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，并在賠償后有權(quán)向直接實(shí)施侵權(quán)的第三人追償。

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