土地登記指南

前言

　　土地登記作為一項(xiàng)重要的土地法律制度，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群眾生活中發(fā)揮著十分重要的作用。首先，土地登記作為土地產(chǎn)權(quán)管理的核心，在國(guó)土資源管理工作中發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)保障作用。通過(guò)土地登記，形成全面、翔實(shí)、現(xiàn)勢(shì)、可靠的資料，真實(shí)反映城鄉(xiāng)每宗土地的權(quán)屬、面積、界線、用途及分布情況，及時(shí)準(zhǔn)確地反映土地利用變化情況，不僅可以為實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源科學(xué)管理提供有力保障，而且可以為黨和政府進(jìn)行宏觀決策提供可靠依據(jù)，使國(guó)土資源管理各項(xiàng)決策的制定更具有科學(xué)性和針對(duì)性，有力地促進(jìn)土地使用制度改革、上地用途管制、耕地保護(hù)等各項(xiàng)國(guó)土資源管理工作的深入開(kāi)展。其次，土地登記作為土地物權(quán)的公示方式，在保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益、保證交易安全、維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。通過(guò)土地登記發(fā)證，依法確認(rèn)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定國(guó)家、集體和個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，從而為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制、保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益提供重要的法律依據(jù)和保障；通過(guò)土地登記發(fā)證，對(duì)權(quán)利變動(dòng)結(jié)果予以確認(rèn)，保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)交易安全，維護(hù)正常的土地市場(chǎng)交易秩序；通過(guò)土地登記發(fā)證，解決土地權(quán)屬糾紛，定紛止?fàn)?，極大地促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。除此之外，通過(guò)土地登記發(fā)證，可以適時(shí)掌握土地動(dòng)態(tài)變化情況，為國(guó)家收取各項(xiàng)土地稅費(fèi)和制定相關(guān)政策提供依據(jù)?！　?guó)家一直高度重視土地登記工作，出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)和政策文件加以規(guī)范調(diào)整。全國(guó)人大及全國(guó)人大常委會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律，對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)等作了明確規(guī)定，確定了我國(guó)的土地登記制度。

內(nèi)容概要

　　《土地登記指南》選擇土地登記疑難問(wèn)題，由中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心長(zhǎng)期從事土地登記研究工作的專業(yè)人士進(jìn)行解答，具有很強(qiáng)的可操作性、針對(duì)性、實(shí)用性。收錄與土地登記直接相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)章和文件，并附有《土地登記辦法》的系列權(quán)威解讀。

書(shū)籍目錄

第一章 《土地登記辦法》理解與適用一 《土地登記辦法》實(shí)施后，原《土地登記規(guī)則》是否有效？二 地方出臺(tái)的關(guān)于土地登記的法規(guī)如與《土地登記辦法》沖突，如何處理？三 對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能進(jìn)行登記的土地，再進(jìn)行登記時(shí)，如何辦理？四 地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何登記？五 土地使用過(guò)程中涉及到哪些稅種？《土地登記辦法》規(guī)定的“完稅或者減免稅憑證”主要指的是哪些稅種？六 土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦結(jié)土地登記？七 土地登記公告的期限為多長(zhǎng)？如何公告？八 土地證書(shū)滅失、遺失后，如何補(bǔ)發(fā)？九 劃撥建設(shè)用地依法轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地的，是辦理變更登記還是初始登記？十 作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)初始登記時(shí)，需要提交哪些材料？十一 授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)初始登記時(shí)，需要提交哪些材料？十二 土地承租權(quán)是否必須登記？十三 從事土地登記工作的哪些人員必須持證上崗？十四 土地登記簿的效力如何？應(yīng)當(dāng)記載哪些內(nèi)容？十五 土地權(quán)利證書(shū)記載的內(nèi)容與土地登記簿記載的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以哪個(gè)為準(zhǔn)？十六 如何辦理異議登記？十七 如何辦理預(yù)告登記？十八 如何辦理地役權(quán)登記？十九 如何辦理查封、預(yù)查封登記？二十 土地登記代理中介是否有權(quán)確定土地的權(quán)屬界址？二十一 如何正確理解《土地登記辦法》第九條？二十二 未成年人的土地權(quán)利如何申請(qǐng)登記？二十三 境外申請(qǐng)人如何申請(qǐng)土地登記？二十四 當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)土地登記的情形有哪些？二十五 土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行哪些審查職責(zé)？二十六 土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記的情形有哪些？二十七 土地登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理登記的情形有哪些？二十八 土地權(quán)利可以登記給哪些主體？二十九 土地使用權(quán)能否登記到分公司名下？三十 土地權(quán)利能否登記到未成年人名下？三十一 企業(yè)法人的土地權(quán)利證書(shū)遺失，但其營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷，如何辦理補(bǔ)證手續(xù)？第二章 《土地登記表格》適用一 《土地登記申請(qǐng)書(shū)》的填寫(xiě)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？二 《土地登記審批表》的填寫(xiě)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？三 《土地登記簿》的填寫(xiě)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？四 土地異議登記證明（建議樣式及說(shuō)明）五 土地預(yù)告登記證明（建議樣式及說(shuō)明）第三章 土地抵押登記問(wèn)題一 哪些土地權(quán)利抵押可以辦理登記?二 抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的，土地登記機(jī)構(gòu)能否辦理抵押登記?三 企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記?四 以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，能否辦理土地抵押登記?五 典當(dāng)土地能否辦理土地抵押登記?六 土地抵押期限如何確定和填寫(xiě)?七 土地抵押期限發(fā)生變更，如何辦理登記?八 土地抵押期限屆滿，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷土地抵押登記?九 土地所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效已過(guò)，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷抵押登記?十 儲(chǔ)備土地使用權(quán)抵押如何辦理登記?十一 辦理劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)?十二 辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)?十三 融資租賃抵押如何辦理登記?十四 銀團(tuán)貸款如何辦理土地抵押登記?十五 能否辦理土地分塊抵押登記?十六 經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，如何辦理變更登記?十七 授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記?十八 通過(guò)作價(jià)出資（人股）取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記?十九 辦理最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)?二十 私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押?二十一 辦理土地抵押登記是否審查抵押金額?二十二 什么是土地抵押權(quán)順位?二十三 導(dǎo)致土地抵押權(quán)消失的情形有哪些?第四章 變更登記問(wèn)題一 公司制企業(yè)將名下土地劃轉(zhuǎn)到其子公司名下，如何辦理登記?二 個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人欲將該企業(yè)名下的土地變更到自己名下，如何辦理登記?三 一人有限責(zé)任公司申請(qǐng)將其名下的土地變更到股東名下，如何辦理登記?四 土地權(quán)利人（公司）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致公司法定代表人、名稱變更的，如何辦理土地登記?五 公司合并致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何辦理登記?六 公司分立致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何辦理登記?七 父母欲將其土地（國(guó)有）權(quán)利過(guò)戶給其子，應(yīng)如何辦理登記?八 土地證原登記在夫妻一方名下，現(xiàn)欲過(guò)戶給另一方，如何辦理登記?九 房屋多次轉(zhuǎn)讓而土地未過(guò)戶，最后受讓人申請(qǐng)辦理土地變更登記的，如何處理?十 不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的當(dāng)事人取得土地后，申請(qǐng)直接登記到其新成立的房地產(chǎn)公司名下的，如何辦理?……第五章 農(nóng)村土地登記問(wèn)題第六章 其他登記問(wèn)題附錄

章節(jié)摘錄

　　第一章 《土地登記辦法》理解與適用　　六 土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦結(jié)土地登記？　?。ㄒ唬┨幚斫ㄗh　　根據(jù)《土地登記辦法》第十九條的規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。　?。ǘ├碛伞　?.原《土地登記規(guī)則》關(guān)于辦理時(shí)限的規(guī)定　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》第六十八條第一、二款規(guī)定：“土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地使用權(quán)、所有權(quán)設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，對(duì)登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，并報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行注冊(cè)登記，頒發(fā)、更換或者更改土地證書(shū)。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記和注銷土地登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核后辦理注冊(cè)登記或者注銷登記，頒發(fā)或者更換土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，或者將注銷登記的結(jié)果書(shū)面通知當(dāng)事人?！庇纱丝梢?jiàn)，“土地使用權(quán)、所有權(quán)設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記”以及“土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記和注銷土地登記”的辦理時(shí)限分別為三十日和十五日。

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