土地登記實(shí)務(wù)精解

內(nèi)容概要

本書是來自國土資源部門專家的鼎力之作，它集中解決一線土地登記的疑難問題。涉及各種類型的土地登記：土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。涵蓋各種土地權(quán)利的登記：集體土地所有權(quán)的登記，宅基地使用權(quán)的登記，土地抵押權(quán)的登記，地役權(quán)的登記，國家租賃土地使用權(quán)的登記，作價出資(入股)國有土地使用權(quán)的登記，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的登記，儲備土地使用權(quán)的登記，國有農(nóng)用地使用權(quán)的登記……

作者簡介

蔡衛(wèi)華，男，1976年出生，湖北荊州人，中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，北京大學(xué)法律碩士，具有律師、土地登記代理人資格。2002年供職于中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心(國土資源部土地爭議調(diào)處事務(wù)中心)以來，一直從事土地登記方面的研究。在《國土資源報》、《中國土地》、《中國國土資源經(jīng)濟(jì)》等報紙雜志上發(fā)表文章八十余篇。參與翻譯或編著了《土地登記手冊(澳大利亞昆士蘭州)》、《土地權(quán)利理論與方法》、《上地礦產(chǎn)爭議典型案例與處理依據(jù)》、《土地登記指南》等。

書籍目錄

第一部分  總則  第一章  土地登記概述    一、土地登記的定義    二、土地登記的權(quán)利種類  第二章  土地登記機(jī)關(guān)    一、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀    二、我國不動產(chǎn)分散登記的弊端    三、我國不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記的原因    四、我國應(yīng)當(dāng)建立以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度  第三章  土地登記的權(quán)利主體    一、土地所有權(quán)    二、土地用益物權(quán)    三、土地?fù)?dān)保物權(quán)    四、實(shí)踐中常見的問題  第四章  土地登記的權(quán)利客體    一、我國法律中的土地概念    二、土地概念的考證    三、《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定的探討  第五章  土地登記的基本原則    一、土地屬地登記原則    二、土地依申請登記原則第二部分  各種類型的土地登記  第一章  土地總登記    一、保留土地總登記的原因    二、土地總登記的特點(diǎn)    三、以總登記為抓手，全面推進(jìn)農(nóng)村土地登記發(fā)證工作  第二章  初始登記    一、初始登記與總登記的區(qū)別    二、初始登記的特點(diǎn)    三、總登記遺漏的土地應(yīng)按初始登記辦理  第三章  變更登記    一、公司合并致使土地發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何登記    二、公司分立致使土地發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何登記    三、當(dāng)事人取得土地后，申請直接登記到其新成立的公司名下的，如何辦理    四、公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，能否將土地直接變更登記到股東名下    五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致公司法定代表人、(或)名稱變更的，如何辦理土地登記    六、辦理因繼承取得土地權(quán)利的登記，應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)    七、因法院裁決或者繼承等取得的土地權(quán)利是否需要登記  第四章  注銷登記    一、辦理土地注銷登記的情形    二、辦理土地注銷登記的注意事項(xiàng)  第五章  更正登記l    一、創(chuàng)設(shè)更正登記制度的原因    二、更正登記程序的啟動主體    三、更正登記程序?qū)彶?   四、撤銷登記準(zhǔn)用更正登記的有關(guān)規(guī)定辦理    五、更正登記不應(yīng)有時效的限制  第六章  異議登記    一、什么是異議登記    二、辦理異議登記過程中需要注意的問題  第七章  預(yù)告登記    一、預(yù)告登記的創(chuàng)設(shè)目的    二、預(yù)告登記的特征    三、預(yù)告登記的效力  第八章  查封登記    一、查封登記的特征與效力    二、瞪記機(jī)構(gòu)審查如出現(xiàn)錯誤，由誰承擔(dān)賠償責(zé)任    三、輪候查封法院要求協(xié)助執(zhí)行土地權(quán)利，如何辦理    四、合并前被查封的土地能否過戶到合并后的公司名下    五、公安、檢察等機(jī)關(guān)要求查封土地的，如何辦理    六、公安、檢察等機(jī)關(guān)要求協(xié)助辦理土地過戶，如何處理第三部分  各種土地權(quán)利的登記  第一章  集體土地所有權(quán)的登記    一、集體土地所有權(quán)的主體    二、集體土地所有權(quán)的登記申請    三、集體土地所有權(quán)的登記范圍  第二章  土地用益物權(quán)的登記    一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記    二、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)的登記    三、宅基地使用權(quán)的登記    四、國家租賃土地使用權(quán)的登記    五、作價出資(入股)取得的國有土地使用權(quán)的登記    六、通過授權(quán)經(jīng)營取得的國有土地使甩權(quán)的登記    七、地役權(quán)的登記  第三章  土地抵押權(quán)的登記    一、允許辦理抵押登記的土地權(quán)利    二、辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的注意事項(xiàng)    三、辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的注意事項(xiàng)    四、土地儲備機(jī)構(gòu)抵押儲備土地的，抵押登記如何辦理    五、企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記    六、以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記    七、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押    八、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)    九、辦理土地抵押登記時，關(guān)于抵押期限應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)    十、土地抵押期限發(fā)生變更的，如何辦理    十一、抵押期限屆滿的，登記機(jī)構(gòu)能否主動注銷登記    十二、所擔(dān)保債權(quán)的訴訟時效已過，登記機(jī)構(gòu)能否主動注銷抵押登記    十三、能否辦理“土地的分割抵押”登記    十四、融資租賃抵押如何辦理抵押登記    十五、銀團(tuán)貸款土地抵押登記的辦理    十六、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額  第四章  其他土地權(quán)利的登記    一、儲備土地使用權(quán)及登記    二、國有農(nóng)用地使用權(quán)的登記    三、土地承租權(quán)的登記第四部分  土地登記實(shí)務(wù)運(yùn)用  第一章  《土地登記辦法》具體法律問題適用    一、《土地登記規(guī)則》是否還有效？    二、地方關(guān)于土地登記的規(guī)定和《土地登記辦法》不一致的，如何適用？    三、代理境外申請人申請土地登記如何辦理公證？    四、《土地登記辦法》規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？    五、為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？    六、土地登記代理中介有權(quán)確定土地的權(quán)屬界址嗎    七、如何正確理解《土地登記辦法》第九條？  第二章  其他土地登記實(shí)務(wù)疑難問題    一、農(nóng)村空房土地如何確權(quán)？    二、兩家法院執(zhí)行同一宗地，查封登記應(yīng)遵循什么原則？    三、能否以公告的形式收回國有土地使用權(quán)？    四、宅基地權(quán)屬異議能否辦理變更登記？    五、宅基地權(quán)利證書上的標(biāo)注面積與實(shí)際面積不符，以哪個為準(zhǔn)？    六、申請土地變更登記應(yīng)提交哪些材料？    七、超占宅基地如何登記界址？    八、劃撥所得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否辦理變更登記？    九、如何處理四鄰指界難題？    十、可否以公告形式辦理變更登記？    十一、土地登記資料為什么不能完全公開查詢？    十二、抵押登記是否另需辦理審批手續(xù)？    十三、宅基地變更登記是否須經(jīng)政府批準(zhǔn)？    十四、劃撥土地抵押：辦理登記即視同審批    十五、省了公告程序，土地初始登記被判撤銷附錄：土地登記相關(guān)規(guī)定后記

章節(jié)摘錄

要妥善解決集體土地登記申請難題，順利完成中央所提出的三年時問完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的任務(wù)，筆者認(rèn)為應(yīng)做到以下三個方面：一是加強(qiáng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)研究，加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革步伐。只有從實(shí)體上進(jìn)一步明確和細(xì)化集體土地所有權(quán)的主體、行使代表、權(quán)能、權(quán)利內(nèi)涵，理順農(nóng)民與農(nóng)民集體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才能從程序上推動集體土地所有權(quán)的登記發(fā)證工作。只有從實(shí)體上落實(shí)和顯化農(nóng)民的土地權(quán)利，使農(nóng)民真正感受到自己是土地的權(quán)利人，才能從程序上促使農(nóng)民和農(nóng)民集體申請登記的積極性，調(diào)動農(nóng)民保護(hù)耕地的自覺性和主動性。二是加大集體土地所有權(quán)登記成果資料的應(yīng)用程度，以用促登。集體土地所有權(quán)登記成果資料應(yīng)當(dāng)完全公開，農(nóng)民集體成員可以隨時進(jìn)行查詢。嚴(yán)格落實(shí)國家政策規(guī)定，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地和土地開發(fā)復(fù)墾整理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)時，將集體土地所有權(quán)登記發(fā)證資料作為項(xiàng)目審查、征地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。所有權(quán)不登記的，承包經(jīng)營權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)。只有登記成果資料充分發(fā)揮作用，集體土地所有人才會意識到登記的重要性，才會促使集體土地所有權(quán)人申請登記。三是從操作層面上來說，沒有開展過總登記的地方應(yīng)當(dāng)盡快開展總登記，以總登記促進(jìn)集體土地所有權(quán)登記?？偟怯浭窃谝欢〞r間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記?？偟怯浻傻胤秸l(fā)布登記通告，公告登記結(jié)果等?？偟怯浘哂腥嫘?、集中性以及范圍廣、影響大等特點(diǎn)，可以在較短時問內(nèi)完成特定區(qū)域的全部土地登記任務(wù)。已經(jīng)開展過總登記，但是還沒有完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的地方，也可以參照總登記程序開展工作。

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