中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究

前言

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新時(shí)期重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展的過程中，也存在一些需要迫切解決的問題，諸如房?jī)r(jià)居高不下、規(guī)模急劇增長(zhǎng)、市場(chǎng)行為缺乏規(guī)范、炒賣房地產(chǎn)時(shí)有發(fā)生，等等。國(guó)家雖然采取了一系列的調(diào)控措施，但與預(yù)期目標(biāo)相比還有不小的距離。這種情況說明，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尚處于快速發(fā)育的非成熟期，無論是政府，還是發(fā)展商及理論界，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的把握，仍處在不斷探索的階段，現(xiàn)行的某些政策和制度，仍須不斷地調(diào)整和完善，而這種調(diào)整和完善亟需加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，從而提供強(qiáng)有力的理論支撐。　　該書是針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際、有關(guān)產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象和規(guī)律的專著，可以說是應(yīng)時(shí)而著。該書作者以新的視角，由產(chǎn)業(yè)及其泡沫的基本概念和理論，到相關(guān)利益主體的系統(tǒng)推動(dòng)力，及至泡沫的生成、傳導(dǎo)及影響，最后落腳在泡沫的預(yù)警與治理對(duì)策上，如此由表及里、層層深入的論述，對(duì)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的成因、制定消除泡沫的對(duì)策、保持健康的業(yè)態(tài)、促進(jìn)其穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，無疑具有重要的理論和實(shí)際意義。　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，泡沫現(xiàn)象的存在必須引起密切關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)顯著的特點(diǎn)是高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)的并存，如果房地產(chǎn)需求過旺，特別是大量投資性、投機(jī)性需求過高，將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而巨大的利潤(rùn)空間又吸引更多的資金入市，“越來越”效應(yīng)的結(jié)果是形成為社會(huì)所排斥的畸形房?jī)r(jià)，最終以崩盤潰市而告終，將造成大量的閑置土地和爛尾樓盤，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身，對(duì)投資者、消費(fèi)者，對(duì)金融機(jī)構(gòu)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都會(huì)造成巨大的傷害。我們一方面要從泡沫案例中吸取教訓(xùn)，另一方面要上升到理性的自覺，提高應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的主動(dòng)性。　　該書正是從房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體之間利益的相關(guān)性與互動(dòng)，對(duì)泡沫形成的機(jī)制與動(dòng)因，對(duì)泡沫的傳導(dǎo)過程與路徑軌跡，以及治理泡沫的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和防范對(duì)策，做了系統(tǒng)的研究論述，在這些方面都具有一定的理論創(chuàng)新。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的健康發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行息息相關(guān)。近年來有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題的討論引人注目。本書綜合了眾多學(xué)者的研究成果，從房地產(chǎn)業(yè)的特殊性人手，使用虛擬經(jīng)濟(jì)或者符號(hào)經(jīng)濟(jì)的概念與金融泡沫或者股市泡沫等理論，結(jié)合房地產(chǎn)利益相關(guān)者行為分析，探討了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因、傳導(dǎo)機(jī)制及治理策略，并在結(jié)尾部分附有歷史上具有典型性的泡沫事件案例。    本書可供房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)專業(yè)本科生、研究生作參考材料，經(jīng)濟(jì)學(xué)者作研究參考和政府相關(guān)單位作決策參考。

作者簡(jiǎn)介

　　任宏，男，1955年9月出生于重慶市，英國(guó)里丁大學(xué)博士、博士后，國(guó)務(wù)院政府特殊津貼獲得者，國(guó)家建設(shè)部高等工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)主任委員，國(guó)家教育部、建設(shè)部高等學(xué)校土木類學(xué)科專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)委員，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師。主要研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)理論、項(xiàng)目管理，已發(fā)表文章五十余篇，承擔(dān)國(guó)家級(jí)、省部級(jí)課題十余項(xiàng)；參與《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》（GB 50319-2000）的編制；完成“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材《成本計(jì)劃與控制》、《工程項(xiàng)目管理》的編著?！　⊥趿?，男1969年5月出生于四川省仁壽縣，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、博士后，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師。主要研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、不確定性及預(yù)警理論與實(shí)踐。在國(guó)內(nèi)核心期刊《學(xué)術(shù)界》、《經(jīng)濟(jì)體制改革》等發(fā)表論文45篇（其中ESSCI期刊文章20余篇）；主持國(guó)家社科基金、課題，重慶市哲學(xué)課題，重慶市軟科學(xué)課題，國(guó)家博士后基金課題等6項(xiàng)；出版有專著《不確定性與企業(yè)預(yù)警研究》。

書籍目錄

第一章  導(dǎo)論  第一節(jié)  基本概念  第二節(jié)  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論第二章  房地產(chǎn)泡沫的理論基礎(chǔ)  第一節(jié)  房地產(chǎn)的資本特性導(dǎo)致泡沫：四象限模型  第二節(jié)  理性泡沫理論  第三節(jié)  非理性泡沫理論  第四節(jié)  房地產(chǎn)供求理論：泡沫的出發(fā)點(diǎn)  第五節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的非均衡基礎(chǔ)第三章  房地產(chǎn)泡沫的系統(tǒng)推動(dòng)力  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的利益相關(guān)者系統(tǒng)  第二節(jié)  房地產(chǎn)利益相關(guān)者的目的與行為  第三節(jié)  主要的利益相關(guān)者行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的打壓與拉抬  第四節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部的利益相關(guān)者之間的合謀分析  第五節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的微觀基礎(chǔ)：心理行為與不確定性  本章小結(jié)第四章  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫：生成與傳導(dǎo)機(jī)制  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)  第二節(jié)  房地產(chǎn)泡沫形成的體制性原因  第三節(jié)  房地產(chǎn)泡沫形成的信息傳導(dǎo)機(jī)制  第四節(jié)  房地產(chǎn)泡沫生成的沖擊傳導(dǎo)機(jī)制  第五節(jié)  總結(jié)：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的生成原因第五章  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的傳導(dǎo)模式及其影響  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的傳導(dǎo)要素與傳導(dǎo)過程  第二節(jié)  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的傳導(dǎo)途徑  第三節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的傳導(dǎo)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響  第四節(jié)  房地產(chǎn)泡沫對(duì)社會(huì)的影響第六章  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警  第一節(jié)  預(yù)警理論概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的判斷與測(cè)度第七章  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的治理策略  第一節(jié)  國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)泡沫治理的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)  第二節(jié)  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的防范策略  第三節(jié)  中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)發(fā)時(shí)的治理策略結(jié)束語附錄  附錄一：1997-2006年有關(guān)房地產(chǎn)政策一覽  附錄二：歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　1．泡沫　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角研究泡沫肯定與化學(xué)、物理學(xué)研究水泡等有很大的區(qū)別。自然科學(xué)對(duì)泡沫研究的對(duì)象是自然界的現(xiàn)象，主要在于解釋泡沫的發(fā)生、發(fā)展機(jī)理，如何為我所用，比如如何配方做出可以吹出五顏六色的肥皂泡、如何做出可以做成泡泡糖的新材料、如何加工可以防止水輪機(jī)葉片因?yàn)樾D(zhuǎn)產(chǎn)生氣泡而導(dǎo)致的氣蝕問題等；而經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的不平衡運(yùn)行導(dǎo)致的失衡而出現(xiàn)的泡沫，當(dāng)然也是為了把握其運(yùn)行發(fā)生、發(fā)展機(jī)理，為利用泡沫或者遏制泡沫提供理論基礎(chǔ)?！　∨菽母拍罱?jīng)常出現(xiàn)在媒體、學(xué)術(shù)著作及一般老百姓的口中，其與很多通用的概念一樣有很多歧義。目前，至少可以發(fā)現(xiàn)數(shù)十種泡沫的概念，涉及股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)及一般的貨物市場(chǎng)（如郁金香、君子蘭、蚯蚓等實(shí)物市場(chǎng)）?！　　杜翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”現(xiàn)象的經(jīng)典描述是“一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)……使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主……隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終?！笨偟膩砜矗谶@個(gè)過程中，投機(jī)者感興趣的是買賣資產(chǎn)獲得的收益，而不是資產(chǎn)本身的用途及其盈利能力?！　」P者認(rèn)為，泡沫是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中存在的一種典型經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的偏離，其偏離是雙向的。資產(chǎn)價(jià)格以基本價(jià)值為起點(diǎn)的正向連續(xù)偏離，即資產(chǎn)價(jià)格的大幅度連續(xù)上漲，這是目前一般學(xué)者及老百姓認(rèn)為的泡沫；資產(chǎn)價(jià)格以基本價(jià)值為起點(diǎn)的負(fù)向連續(xù)偏離，即資產(chǎn)價(jià)格大幅度持續(xù)縮水。　　泡沫的破滅是資產(chǎn)價(jià)格從正向或者負(fù)向快速向基本價(jià)值的迅速回歸現(xiàn)象，它往往對(duì)社會(huì)造成不良后果。特別是，股價(jià)與房?jī)r(jià)等對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響巨大的資產(chǎn)價(jià)格大幅度快速地回歸基本價(jià)值在短時(shí)間內(nèi)對(duì)個(gè)人、社會(huì)帶來巨大的破壞性后果。因此被稱為“泡沫破滅”，有貶責(zé)之意?！　?．泡沫載體的特點(diǎn)　　經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域研究的泡沫，其載體范圍很廣，包括股票、債券、房地產(chǎn)、藝術(shù)品等收藏品（油畫、錢幣、郵票、古董等）、君子蘭、郁金香等。它們具有共同的特點(diǎn)：一是供給量限制，不能無限供給，但需求又比較大，即供求缺口比較大，不容易達(dá)到均衡狀態(tài)；二是在消費(fèi)它的過程中往往不被消耗，如人們?cè)诎淹嫠囆g(shù)品的時(shí)候，藝術(shù)品并不消失，炒作藝術(shù)品的時(shí)候，藝術(shù)品也不會(huì)消失，炒作股票、房地產(chǎn)的時(shí)候它們并不被消耗掉，而一般的實(shí)物類消費(fèi)品（如大米、肉類、汽車等）在消費(fèi)的時(shí)候就逐步被消耗掉了；三是在消費(fèi)的時(shí)候其價(jià)格還可能發(fā)生大幅度的波動(dòng)，價(jià)格波動(dòng)為投機(jī)打下了基礎(chǔ)；四是其能夠被保存比較長(zhǎng)的時(shí)間，股票、房地產(chǎn)、藝術(shù)品、君子蘭、郁金香等都能夠被保存比較長(zhǎng)的時(shí)問，而且在保存期間還能夠滿足人們各種相關(guān)需求，比如欣賞藝術(shù)晶及花卉、利用房地產(chǎn)（居住、商用等）、作為股東等，而玫瑰花等則難以成為泡沫的載體，主要是由于其保存期短或者說難以保存?！　‖F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)與股票的保存期非常長(zhǎng)，在消費(fèi)它的時(shí)候并不被消耗，在其全壽命周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)頻繁，而供給又有限，供求缺口比較大，這些因素使其成為最主要的泡沫載體?！　?．泡沫與價(jià)格水平的變動(dòng)　　價(jià)格水平的變動(dòng)包括價(jià)格水平持續(xù)上漲的通貨膨脹與價(jià)格水平持續(xù)下跌的通貨緊縮，常常用CPI來描述。泡沫常常與價(jià)格水平的大幅度波動(dòng)相伴而生，正向泡沫往往是在通貨膨脹時(shí)出現(xiàn)。泡沫與價(jià)格水平波動(dòng)之間的關(guān)系如下：　?、倥菽悄撤N資產(chǎn)或者具有資產(chǎn)特征產(chǎn)品的價(jià)格相對(duì)于正常價(jià)格（或者理論價(jià)格）的漂移，漂移有正向的和負(fù)向的。而價(jià)格水平的變動(dòng)則是一籃子商品價(jià)格持續(xù)上漲（通貨膨脹）或者下跌（通貨緊縮）。顯然，泡沫考慮的是市場(chǎng)價(jià)格與正常價(jià)格之差值，顯示的是價(jià)格漂移之程度的合理性，涉及兩個(gè)價(jià)格的確定及其差異值；而通貨膨脹或者通貨緊縮則是考慮市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間序列之兩時(shí)刻點(diǎn)比較之差值，顯示的是其價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，僅僅涉及一個(gè)價(jià)格的時(shí)間變動(dòng)?！　、谂菽c價(jià)格水平波動(dòng)均受到貨幣政策的影響，在一定程度上都可以視為貨幣現(xiàn)象。價(jià)格水平波動(dòng)受到貨幣供求影響更加明顯，而泡沫則要經(jīng)過一段時(shí)間的傳遞才能夠顯現(xiàn)。當(dāng)然，價(jià)格水平波動(dòng)及泡沫都還受到其本身或者其載體的供求等方面的影響（包括國(guó)際間價(jià)格傳遞等）?！　∪绻泿帕魍ㄋ俣炔蛔?，貨幣購買力波動(dòng)及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的分布失衡都會(huì)產(chǎn)生泡沫，而價(jià)格水平波動(dòng)則在于貨幣流動(dòng)性與實(shí)物產(chǎn)出之間不匹配?！　、嗯菽瓡?huì)導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)。如為正向泡沫時(shí)，老百姓會(huì)感受到其擁有的具有泡沫載體特征的財(cái)富增加；如為負(fù)向泡沫時(shí)，老百姓則會(huì)感受到其擁有的具有泡沫載體特征的財(cái)富縮水。而價(jià)格水平波動(dòng)則使老百姓普遍感受到財(cái)富增值或者減少。價(jià)格水平與泡沫之間具有一定的正相關(guān)性，泡沫帶來的財(cái)富效應(yīng)具有虛幻性，如果泡沫回歸到零狀態(tài)，縮水或者增加的財(cái)富都將恢復(fù)正常，或者灰飛煙滅，或者突然增加?！　?．泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系　　泡沫基本上時(shí)刻存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程之中，但往往都沒有發(fā)展到比較嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)的程度。泡沫有大小、正負(fù)之分，處在比較合理范圍的泡沫在一定程度上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；但是泡沫無論從正向擴(kuò)張還是負(fù)向緊縮到比較嚴(yán)重的程度，都可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)而表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的狀況?！　〉闹芷谛?，在高漲、衰退、收縮、復(fù)蘇四個(gè)階段中波動(dòng)，循環(huán)往復(fù)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨時(shí)，高漲的經(jīng)濟(jì)很快就可能陷入衰退之中，并持續(xù)收縮，直到谷底，然后觸底反彈，進(jìn)入復(fù)蘇階段。導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的因素很多，如心理預(yù)期變動(dòng)、投資過度、消費(fèi)收縮、價(jià)格波動(dòng)、供給過剩等。泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)常常也隨之發(fā)生，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生并不一定必然有泡沫經(jīng)濟(jì)作為前奏?！　∨菽臄U(kuò)張、收縮有時(shí)候也與經(jīng)濟(jì)周期比較契合，而一旦泡沫發(fā)展到泡沫經(jīng)濟(jì)階段，即泡沫擴(kuò)張到巨大或者泡沫收縮到非常小時(shí)（加上負(fù)號(hào)為非常小，其絕對(duì)值很大），泡沫向逆向破滅，速度迅猛異常。泡沫破滅與經(jīng)濟(jì)危機(jī)轉(zhuǎn)換的拐點(diǎn)一樣難以預(yù)測(cè)。（二）房地產(chǎn)泡沫　1．房地產(chǎn)泡沫定義　現(xiàn)實(shí)世界存在諸多泡沫，每一種泡沫均有一個(gè)附著體與承載體。簡(jiǎn)單地說，房地產(chǎn)泡沫就是附著于房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)作為載體的泡沫?！　“凑丈厦鎸?duì)泡沫的定義，則可以定義房地產(chǎn)泡沫為：房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的雙向連續(xù)偏離，并突破基本價(jià)值鄰近的區(qū)間，即房地產(chǎn)價(jià)格處于房地產(chǎn)基本價(jià)值鄰近區(qū)域之外，非高即低的一種對(duì)個(gè)人、社會(huì)及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等有比較嚴(yán)重影響的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。偏離基本價(jià)值鄰近區(qū)問的資產(chǎn)價(jià)格大幅度快速回歸基本價(jià)值將造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，進(jìn)而演化出嚴(yán)重的社會(huì)問題，此乃房地產(chǎn)泡沫的破滅。　　基本價(jià)值是一個(gè)區(qū)間，是確定泡沫的關(guān)鍵概念與基準(zhǔn)，但其定義與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有諸多觀點(diǎn)，其區(qū)間的大小也難以確定，對(duì)泡沫的爭(zhēng)論集中在此概念。對(duì)基本價(jià)值的偏離是否都可稱之為泡沫?即使都視之為泡沫，其泡沫也有大小之分和程度之別?！　∪绻康禺a(chǎn)價(jià)格剛好偏離基本價(jià)值區(qū)間，此時(shí)房地產(chǎn)泡沫很小，感覺也不明顯。普通老百姓認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫一般是房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，房地產(chǎn)價(jià)格越高，其偏離基本價(jià)值越遠(yuǎn)，即房地產(chǎn)泡沫越大；房?jī)r(jià)高，就是泡沫大，是老百姓切身感受到房地產(chǎn)價(jià)格居高不下直接影響到其生活。這是房地產(chǎn)價(jià)格正向偏離其基本價(jià)值?！　《鴮?duì)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度降低，偏離基本價(jià)值區(qū)間，老百姓都不會(huì)認(rèn)為存在泡沫，大家都拍手稱快，且社會(huì)也不關(guān)注，媒體也沒有勁頭去報(bào)道。負(fù)向偏離基本價(jià)值比較難以理解，直觀上好像不存在。如果將基本價(jià)值比喻為一個(gè)相對(duì)剛性的球體，或者充著一定氣的氣球，則在資產(chǎn)價(jià)格大幅度上升的時(shí)候相當(dāng)于其體積膨脹，膨脹到一定程度時(shí)若繼續(xù)膨脹，無論是氣球還是其他的相對(duì)剛性球都將會(huì)被撐破，即正向破滅；若資產(chǎn)價(jià)格大幅度下降則相當(dāng)于其體積壓縮，壓縮到一定程度時(shí)還繼續(xù)壓縮，球體將被壓破，即負(fù)向破滅。

編輯推薦

　　《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究》是針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際、有關(guān)產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象和規(guī)律的專著，可以說是應(yīng)時(shí)而著。該書作者以新的視角，由產(chǎn)業(yè)及其泡沫的基本概念和理論，到相關(guān)利益主體的系統(tǒng)推動(dòng)力，及至泡沫的生成、傳導(dǎo)及影響，最后落腳在泡沫的預(yù)警與治理對(duì)策上，如此由表及里、層層深入的論述，對(duì)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的成因、制定消除泡沫的對(duì)策、保持健康的業(yè)態(tài)、促進(jìn)其穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，無疑具有重要的理論和實(shí)際意義。

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