任我評說

前言

真實的價值觀人都愛聽好話?！扒Т┤f穿，馬屁不穿”，反映的正是社會民眾的普遍心態(tài)，因此人們見面寒暄的多是“過年話”。正如魯迅先生所說，見人生子多說望子成龍、恭祝未來的話，而說這個孩子早晚都會死的人定會慘遭痛罵，被咒為不得好死，等等。生活中當(dāng)然是多說大家愛聽的話為最佳，至少是禮貌或顯得親熱。但如果要辨別真理和討論問題，只靠好話連篇、吹吹拍拍、一團和氣，不但對認識、了解、判斷問題不利，也無助于了解真相和探求真理。對不同的文藝表達方式，人們會有愛聽與不愛聽、正面與反面的看法與評判標準。有人喜歡京劇，有人喜歡流行歌曲；同樣有人認為昆曲好聽而不喜歡京劇，有人喜歡美聲而不喜歡流行歌曲。人們對“過年話”也有不同的理解，有越來越多的人不再樂意接受“馬屁”了。想用真實的世界來解釋過去、今天與未來，就難免會有些與眾不同的看法，而用什么樣的語言將這些不同的意見表達出來則有著不同的說法。最簡單的當(dāng)然是用最直白的方式表達，而不論這種方式是否會傷及他人或被他人誤解；當(dāng)然也可巧妙地偽裝，把真實的意思隱藏在華麗的辭藻后面；還可以用嘲諷、幽默或其他方式表達，而不管這種方式是否會讓他人真正理解。而我對不同表達方式的喜好，大約就如同人們對京劇、流行歌曲或其他文藝方式的喜愛不同。

內(nèi)容概要

　　作為房地產(chǎn)業(yè)界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業(yè)內(nèi)掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續(xù)以其隨性而辛辣的筆調(diào)，對調(diào)控政策、樓市現(xiàn)狀等房地產(chǎn)業(yè)和大眾關(guān)心的問題，進行了或探詢、或質(zhì)疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，對歷年的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)法規(guī)進行審視和解讀，并提出中國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本思路?！　∠戮幨珍浟巳沃緩娊鼛啄陙韺Ψ康禺a(chǎn)“泡沫”“拐點”“炒房”等熱點話題的評論文章，并對現(xiàn)行房地產(chǎn)政策、房價未來走勢等老百姓最為關(guān)心的話題進行深度分析。　　本書通過收錄作者記錄其工作和生活點滴的隨筆，及業(yè)內(nèi)同行、朋友對他的評論，全方位展現(xiàn)這位敢說敢做的地產(chǎn)老總不為人知的另一面?！　”緯m用于關(guān)注行業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)投資者以及房地產(chǎn)管理機構(gòu)人員、高校房地產(chǎn)專業(yè)師生和準備購房置業(yè)的普通民眾。

作者簡介

任志強，現(xiàn)為北京市華遠集團總裁、北京市華遠集團公司董事長、總經(jīng)理、黨委副書記，北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長。并在華遠集團持有股權(quán)的合資公司或下屬公司擔(dān)任董事長、總經(jīng)理等職。任全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長及多個社團組織、大學(xué)等機構(gòu)任顧問、理事、兼職教授、副主席等職務(wù)。曾當(dāng)選為西城區(qū)人大代表、北京市第九屆、第十屆政協(xié)委員，現(xiàn)任北京市第十一屆政協(xié)委員。個人著作及文章：著書《任人評說》，多次發(fā)表各種房地產(chǎn)理論、市場、法規(guī)、管理等方面的文章，多次參與國務(wù)院、建設(shè)部政策法規(guī)的制定，包括2003年國務(wù)院“18號文件”的制定。

書籍目錄

自序 真實的價值觀 推薦序一 仔細看看任志強（寧高寧） 推薦序二 任式野蠻 （吳曉波） 上編 地產(chǎn)十年記 1999年 開發(fā)商所面對的市場 2000年 21世紀房地產(chǎn)發(fā)展的四個特點 2001年 換個角度看房價 2002年 土地交易的公開與自由 對國土資源部“11號令”的看法 2003年 關(guān)于“121號文件” 水落石出 2004年 中國房價的三次高漲 新一輪的“泡沫”討論 戲說2004年 2005年 一連串政策出臺之后的影響 當(dāng)前市場存在的重要認識問題 2006年 “國六條”的啟發(fā) 疑慮依然存在 誰是主角？ 不是一個簡單的數(shù)學(xué)公式 也許只是“學(xué)生票” 2007年 也說土地增值稅 偉大的《物權(quán)法》 曾經(jīng)的預(yù)言 土地、糧食與房價 誰在關(guān)心房價 住房是個長期政策 房市會跌嗎？ 2008年 北京的房價 全國的房價 地價的期貨作用 我讀政府工作報告 下編 不得不說的話 第一部分 我到底為誰說話？ 此類觀點不可取 歷史不能倒退 批評要有依據(jù) 暴利的解讀 首都是誰的首都 別把驢子當(dāng)成馬 開發(fā)商該蓋什么房子？ 小肚雞腸 天亮不是因為雞叫 房價再漲十年又會怎樣？ 大城市效應(yīng) 市長與市場 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭論 有比沒有強 對未來的追求 舊房不是房？ 關(guān)于第二套住房的爭論 消費升級 貧窮不是社會主義 投資與炒房 第二部分 我也有一顆童心 無聲的朋友 我也有一顆童心 一個特殊的節(jié)日 放開喉嚨 精神力量 責(zé)任 委員的職責(zé) 好事多磨 企業(yè)家的責(zé)任 迪拜游記答復(fù)網(wǎng)民的提問 附錄 我知道任志強的幾件小事 （潘石屹） 我和任志強掰腕子 （閆陽生）

章節(jié)摘錄

上編 地產(chǎn)十年記 2001年“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了全國一片紅的大好局面……當(dāng)有市場需求時，不管政府在喊什么，供應(yīng)商一定會在能保證銷售進度的同時，盡可能地提高‘價格彈性’的作用……因此，政府的任務(wù)不是讓房價跌下來，而是讓房價不要增長得太快?！睋Q個角度看房價從2001年1～6月的統(tǒng)計數(shù)字可以看出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了全國一片紅的大好局面：投資增長了，銷售增長了，房價也增長了，城鎮(zhèn)居民的住房條件改善了，內(nèi)需擴大了，內(nèi)需和投資拉動了GDP的增長，政府的財政收入增加了。但這種大好局面卻嚇壞了我們的一些政府官員，他們哭著喊著“要擠掉泡沫”、“房價在不合理增長”、“要采取措施平抑房價”，恨不得一天之內(nèi)將市場經(jīng)濟消滅，重新回到聽政府指揮的計劃經(jīng)濟時代。一、什么是合理的房價？市場經(jīng)濟理論中一個最基本的原理就是“用市場供求關(guān)系來決定競爭的價格，由價格產(chǎn)生的回報來調(diào)節(jié)投資”，這就是所謂的“看不見的手”。當(dāng)“看不見的手”不能有效地調(diào)節(jié)市場時，政府就用經(jīng)濟總量的調(diào)節(jié)手段來進行調(diào)控。很遺憾，政府也許是將微觀市場中只要不是單個企業(yè)的行為都理解為宏觀并加以干預(yù)和調(diào)控，但在經(jīng)濟學(xué)中，隨意變更產(chǎn)業(yè)政策并非宏觀調(diào)控的概念。在房價增長的同時，房屋的銷售量也在繼續(xù)增長，并創(chuàng)下了歷史上較高的銷售業(yè)績。市場證明，房價的增長是由市場中的供求關(guān)系在自由競爭中產(chǎn)生的，是已被消費者認可的（在商品房消費中，購房者有充分的選擇權(quán)，而無強制性）。如果某些官員認為房價的升高不是因為市場供求關(guān)系所造成，而只是開發(fā)商惡意炒作所形成的“不合理的虛高”，這并不是對開發(fā)商的批評，而是對自身的諷刺和對消費者的侮辱。當(dāng)有市場需求時，不管政府在喊什么，供應(yīng)商一定會在能保證銷售進度的同時，盡可能地提高“價格彈性”的作用。而當(dāng)市場供給加大，市場競爭加劇時，供應(yīng)商一定會靈活地調(diào)整價格來維護自己的市場占有率和銷售進度，同樣不會理睬政府在說什么。當(dāng)利率、匯率、稅收等宏觀調(diào)控政策使投資無利可圖時，供應(yīng)商一定會調(diào)整自己的投資決策，而非只是調(diào)整價格了。政府宏觀政策的變化是市場供求關(guān)系發(fā)生變化的主要原因。在住房作為實物供給的福利政策階段，是一種以國有投資為主的計劃分配式的市場，真正的市場需求來自那些被排除于福利分配之外的客戶群。當(dāng)政策切斷了住房與政府的聯(lián)系，允許住房作為家庭私有化財產(chǎn)時，才形成了真正意義上的市場。隨著市場的開放、住房私有化被確認、銀行信貸對個人消費的支持、住房二級市場的開放、國家城市進程的加速、住房補貼的發(fā)放、股市“井噴”的財富效應(yīng)以及人民收入水平的穩(wěn)定增長等因素，房地產(chǎn)市場的需求必然會大大增加。政府能否靠加大土地的供給量來調(diào)節(jié)市場呢？香港地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)過的情況已充分說明，當(dāng)房價下跌、投資房地產(chǎn)無利可圖時，加大土地供應(yīng)是無效的。政府只有在房價上漲時適當(dāng)?shù)丶哟蠊┙o，才能起到調(diào)節(jié)作用，而這個前提是房價仍能保持穩(wěn)定的增長，而非下跌。因此，政府的任務(wù)不是讓房價跌下來，而是讓房價不要增長得太快。二、平抑房價的意義目前我國還是一個土地資源奇缺的國家，一個亟須提高城市化水平的國家，一個基礎(chǔ)設(shè)施落后、城市可建設(shè)用地成本極高的國家，一個城市住房成套率略高于50％的國家，一個人均住房面積和質(zhì)量標準較低的國家，一個住房剛剛開始成為私有財產(chǎn)的國家，一個城鎮(zhèn)居民住房滿意度低于20％的國家，一個剛剛開始形成以非國有投資為主的房地產(chǎn)市場的國家……因此，我國的房價一定是穩(wěn)步上升的。政府平抑房價的目的是防止房價增長過快，造成“泡沫”，但絕不是在不能保證投資商能獲得合理的投資回報的情況下，用強制性行為讓房價降下來。對一個城市人均收入和可支配收入水平較低的國家而言，平抑和維持一個較低的房價是為了讓更多的城市居民可以依靠家庭收入來改善住房條件，同時讓更多的年輕人在從大家庭中獨立出去時能自行解決住房。這也許就是政府的工作任務(wù)，但政府僅僅是從改善城鎮(zhèn)居民居住條件的角度出發(fā)來理解市場。從世界上住房問題解決較好的國家看，一個國家城鎮(zhèn)居民大約分為兩類，一類是中位收入線以下（或中低收入水平）的家庭，主要靠政府補貼來解決住房問題（沒有一個國家會力圖通過壓低房價讓低收入者自行購房），而且這些住房大多不是家庭的個人財產(chǎn)，或只有一部分為個人財產(chǎn)，這部分人要解決的是居住問題，其居住條件一定是低于社會中位住房條件。另一類是中位收入線以上（或高收入水平）的家庭，這類人群主要是利用市場中的商品房解決住房問題，他們要靠家庭收入購買商品房，而且是在購置家庭的私有財產(chǎn)。因此，我們所討論的住房問題，一方面是改善居住條件與家庭收人相適應(yīng)的合理性問題，另一方面則是用什么價格去購置合適的家庭資產(chǎn)的問題。根據(jù)中國市場與媒體研究的統(tǒng)計（2000年11月1日新華社發(fā)稿）顯示：中國城市居民中有59％的家庭擁有自己的住房（包括商品房和房改房等個人產(chǎn)權(quán)的房屋），也就是說，除了政府應(yīng)提供社會保障住房的群體外，大部分城鎮(zhèn)居民都已擁有作為家庭財產(chǎn)的住房。當(dāng)家庭將住房作為資產(chǎn)購置時，一定會希望房屋（不管最初購置時的成本如何）持續(xù)而穩(wěn)定地升值（房屋的升值是工資、財富的升值），而絕不希望政府用強制性措施將房價降低到購置時所支付的價格之下或與之持平（如果升值過低也等于要損失交易成本）。當(dāng)房價上升時，已擁有住房的居民雖然在購置時支付了較高的成本，但資產(chǎn)的升值同時為其帶來收益，成本的高低就并不重要了（成本高的升值高，成本低的升值低）。也許房屋的升值會代替業(yè)主支付大部分的銀行貸款，居民只用較低的成本就解決了擁有和改善住房的問題，并且會帶動和鼓勵目前尚無能力、但可以利用預(yù)期的增長來減輕支付壓力的人提前購買住房。 相反，如果房價是持平或下降的，不管居民支付的成本（最初的購房價）多低，也一定會使住房資產(chǎn)虧損、貶值或成為負資產(chǎn)。當(dāng)一個家庭要為負資產(chǎn)支付原有的銀行信貸時，無論對未來的心理預(yù)期還是現(xiàn)實的生活消費，居民都會有很大的負擔(dān)和壓力。這種負擔(dān)和壓力當(dāng)然不能鼓勵未購買住房的人在一個較低的價位去購買住房，他們同樣會擔(dān)心資產(chǎn)變成負數(shù)（對一級市場和二級市場的影響是相同的）。如果將住房作為家庭財產(chǎn)的一部分，對于將房子用于抵押而獲得生產(chǎn)與投資資金的業(yè)主而言，當(dāng)房屋升值時，抵押的資金是房價的70％一90％，而如果房價下跌時，這個資金就只有20％～30％了，這必然會減少民間投資和商業(yè)行為。因此，房價的升降是影響全社會經(jīng)濟發(fā)展的重要問題。 房價上升并不會引起社會的不滿，條件是政府應(yīng)在房價上升過程中將全部或部分土地出讓金用于社會保障性住房的支出，非市場化地切實解決無能力購房人群的住房問題。但目前政府將收取的土地出讓金全部用于市政建設(shè)和其他支出，并未用于社會保障性住房的支付（市政建設(shè)要用房價上升的同時會帶來其他行業(yè)經(jīng)營成本的增加，但如果房屋經(jīng)營成本增加的部分可以通過房屋資產(chǎn)的增值來彌補，就不會造成虧損和總成本的增加。實際上，討論房價（商品房）更多的是討論家庭資產(chǎn)的購置和升值的問題，而不僅僅是如何解決居住條件的問題。特別是當(dāng)我國的家庭住房資產(chǎn)擁有比例超過60％時，更多的人不是要解決是否買得起和是否購買的問題，而是要讓現(xiàn)有資產(chǎn)增值，用增值去提高住房的質(zhì)量。這種變現(xiàn)原有住房與銀行貸款支持的市場行為，完全可以支撐市場的購買需求。而如果房屋資產(chǎn)能增值，比每年按10％的比例增加居民收人更能引起購買的欲望，從而加速增加家庭的收入與財富。香港的情況已給內(nèi)地一個很深刻的教訓(xùn)，房價已影響到香港政府的財政收入，影響到香港除地產(chǎn)之外的原有低稅率政策，影響到投資、消費和經(jīng)濟的發(fā)展，甚至影響到幾乎所有香港居民的生活預(yù)期。

編輯推薦

在《任我評說:任志強解讀房地產(chǎn)十年》里，任志強繼續(xù)以其隨性而辛辣的筆調(diào)，對調(diào)控政策、樓市現(xiàn)狀等房地產(chǎn)業(yè)和大眾關(guān)心的問題，進行了或探詢、或質(zhì)疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。一個最敢說話的地產(chǎn)商，他聲稱只為富人蓋房，卻又說他才是真正為窮人說話的人，任志強到底為誰說話？任志強常把他們生活的那個年代稱為是“血色浪漫的一代”，從那個年代走過來的任志強身上一直保留著愛憎分明、敢于直言的優(yōu)秀品德，他的敢于直言讓很多人恨他，也讓一些人怕他?！猄OH0中國有限公司董事長潘石屹作為一家企業(yè)的管理者或一個行業(yè)的代表人物之一，任志強必須要面對一些很基本的、人們的普遍意識中還不能清晰定義的經(jīng)濟學(xué)概念，而對這些概念的理解不同可能恰恰就是這些爭論的根源所在?！屑Z集團董事長寧高寧任志強曾經(jīng)在博客文章中引述法國戲劇大師莫里哀的話稱， “大部分人是死于治療而非疫病本身?！倍聦嵣?，他自己也陷入了這樣的尷尬，他的絕大多數(shù)觀點之所以遭到炮轟，不是因為觀點本身，而是因為他的表述方式?！斀?jīng)作家 吳曉波

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