商品房買賣法律實務

前言

律師業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)重要組成部分越來越受到社會各界的關(guān)注。目前，上海律師隊伍人數(shù)已突破萬人？國內(nèi)外經(jīng)濟、社會的舞臺上有著他們活躍的身影。隨著上?！八膫€中心"建設的推進以及上海世博會的召開，上海律師業(yè)面臨著一個更廣闊的發(fā)展前景。伴隨著律師業(yè)的不斷發(fā)展，律師業(yè)務更趨多元化和專業(yè)化。鼓勵律師學術(shù)上百家爭鳴，引導律師潛心鉆研、多出成果是上海律協(xié)一貫推崇的優(yōu)良傳統(tǒng)。上海律師中也確實有大批的律師在執(zhí)業(yè)實踐中，堅持研究、總結(jié)，醉心于著書立說。2006年初，上海律協(xié)啟動了“上海市律師協(xié)會文庫”的出版工作，給了上海律師一個展示行業(yè)精神財富的平臺。“理想的書籍是智慧的鑰匙”。四年后的今天，在上海律協(xié)文庫編委會的支持下，在上海社會科學院出版社的幫助下，又一展示律師智慧的窗口——“上海律師文叢"也與大家見面了。如果說，“文庫”更多側(cè)重行業(yè)層面的探討研究，那么新生的“文叢”則是上海律師個人、團隊或律師事務所的智慧結(jié)晶。這兩部文集都見證著上海律師在高速發(fā)展的物質(zhì)文明和精神文明中始終立于時代進步的前沿。搭建律師思想碰撞之平臺、暢通律師信息傳播之渠道、建設律師學問總結(jié)之道路、營造律師形象展示之舞臺、創(chuàng)建律師文化交流之大廈，始終是上海律協(xié)推動律師業(yè)發(fā)展的出發(fā)點和歸宿點，也是廣大上海律師共同憧憬的理想之境。

內(nèi)容概要

筆者為建筑房地產(chǎn)類專業(yè)律師，深知房地產(chǎn)領(lǐng)域法律規(guī)范之龐雜，普通購房者維護合法權(quán)益之艱難。本書將筆者從事該領(lǐng)域?qū)I(yè)的法律服務實踐和研究過程中所積累的經(jīng)驗及觀點加以整理總結(jié)，祈望為廣大讀者在房地產(chǎn)買賣實踐中獲得諸多法律救濟層面的啟示。

作者簡介

鄭岐山，1983年畢業(yè)于山東紡織工學院，曾長期從事國有企業(yè)設備管理工作。從事律師職業(yè)后，承辦了大量訴訟、非訴訟事務，形成了較扎實的法律服務理論及實務功底。2002年來上海，致力于建筑和房地產(chǎn)類專業(yè)法律服務，曾先后工作于上海虹橋正瀚律師事務所和上海建緯律師事務所，現(xiàn)為上海美達律師事務所專職律師。注重法理研究，擅長解決較復雜、疑難法律問題，能在建筑及房地產(chǎn)領(lǐng)域提供較全面而有深度的法律服務。

書籍目錄

自序第一章  商品房買賣合向中的相關(guān)概念  第一節(jié)  與商品房買賣合同有關(guān)的幾個概念  第二節(jié)  商品房買賣合同  第三節(jié)  對于商品房買賣合同中若干可撤銷、可變更及無效合同的辨析及其防范措施第二章  售樓廣告  第一節(jié)  售樓廣告概述  第二節(jié)  商品房售樓廣告向要約的轉(zhuǎn)化  第三節(jié)  開發(fā)商對虛假售樓廣告所應承擔的法律責任  第四節(jié)  設計變更與規(guī)劃變更之虛假宣傳中的法律問題第三章  認購書  第一節(jié)  認購書相關(guān)問題概述  第二節(jié)  認購書之定金條款的適用  第三節(jié)  認購書向購房合同轉(zhuǎn)化的若干問題  第四節(jié)  認購書的其他問題  第五節(jié)  與購房中附贈相關(guān)的法律問題第四章  商品房預售  第一節(jié)  商品房預售概述  第二節(jié)  商品房預售合同  第三節(jié)  結(jié)合《合同法解釋二》看商品房預售合同的效力  第四節(jié)  “先簽后換”與“補充協(xié)議”  第五節(jié)  “不可抗力”條款相關(guān)問題第五章  商品房現(xiàn)售  第一節(jié)  商品房現(xiàn)售的概念及條件  第二節(jié)  商品房買賣合同的交易程序及購房者如何簽訂商品房買賣合同  第三節(jié)  商品房現(xiàn)售合同的主要內(nèi)容及出售方的義務  第四節(jié)  商品房質(zhì)量責任及保修責任  第五節(jié)  商品房買賣中與項目公司相關(guān)的若干糾紛問題第六章  房屋交付中的法律問題  第一節(jié)  房屋交付概述  第二節(jié)  商品房出賣人的質(zhì)量責任及購房者的相關(guān)措施  第三節(jié)  與商品房面積相關(guān)的法律問題  第四節(jié)  當事人遲延履行時守約方合同解除權(quán)的行使  第五節(jié)  交房時的額外收費問題  第六節(jié)  房屋交付時配套設施未能完工情形分析第七章  按揭貸款  第一節(jié)  按揭貸款的概念與內(nèi)容  第二節(jié)  按揭合同內(nèi)容  第三節(jié)  按揭擔保貸款合同與商品房買賣合同的關(guān)系  第四節(jié)  按揭擔保貸款中銀行與開發(fā)商的風險防范  第五節(jié)  幾個與按揭貸款相關(guān)的問題第八章  商品房買賣中的不動產(chǎn)登記  第一節(jié)  不動產(chǎn)登記的概念與相關(guān)問題  第二節(jié)  商品房買賣中的三種登記制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)權(quán)利登記的程序  第四節(jié)  開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)證的相關(guān)問題第九章  商品房買賣活動中的其他問題  第一節(jié)  商品房包銷中的相關(guān)法律問題  第二節(jié)  以租代售與售后包租  第三節(jié)  全裝修相關(guān)問題探討  第四節(jié)  改變房屋用途的責任問題  第五節(jié)  開發(fā)商或物業(yè)公司非法租售問題第十章  商品房買賣中的特殊糾紛處理  第一節(jié)  違約責任及《商品房買賣合同解釋》中違約金規(guī)定  第二節(jié)  《商品房買賣合同解釋》中的惡意違約及懲罰性賠償問題主要參考文獻

章節(jié)摘錄

四、商品房買賣行為的效力商品房買賣是一項復雜而繁瑣的民事法律行為，雙方當事人必須具備一定的資格和條件方才具備法律效力。（一）雙方當事人主體資格必須合格如上述，商品房出賣方的主體資格具有特定化，必須是建造并出售特定商品房屋的開發(fā)商。商品房買方主體包括個人及單位。個人作為商品買賣的主體必須具有完全民事行為能力。我國《民法通則》規(guī)定，10周歲以上的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事活動，像商品房買賣這類涉及價值較大、情況較為復雜的民事行為，不應單獨進行。不滿10周歲的未成年人及不能辨認自己行為的精神病人，是無民事行為能力人，不能進行商品房買賣這樣的民事行為。無民事行為能力人及限制民事行為能力人，不能直接從事商品房買賣活動，但可以是商品房的買受人。依據(jù)《民法通則》第9條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務。因此，無民事行為能力人及限制民事行為能力人具有民事權(quán)利能力。限制民事行為能力人可以在其法定代理人的幫助下，無民事行為能力人可以在其法定代理人的代理下，進行商品房的買賣活動。當然，其法定代理人也可以委托代理人代為從事商品房買賣活動。有時國家還出于特定政策的需要對商品房買方主體進行限制。如建設部、商務部等六部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（[2006]第171號）中規(guī)定，境外機構(gòu)在境內(nèi)設立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。（二）。I商品房買賣應當是當事人真實意思的反映商品房買賣只有在自愿、平等、等價有償?shù)幕A(chǔ)上進行，才能使雙方當事人的利益得到保護，因此商品房買賣必須是買賣雙方真實意思的反映。因欺詐而簽訂的合同，如一方當事人有意捏造虛假情況或隱瞞、掩蓋真實的情況，使另一方當事人信以為真而簽訂的合同；因代理人違反代理權(quán)而簽訂的合同，如代理人超越代理權(quán)限而以被代理人的名義同他方簽訂的合同；以及同時代理買賣雙方簽訂的合同；以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益的合同，如以商品房買賣合同為名，實為非法買賣土地的合同，都不是當事人真實意思的反映，因此，此類商品房買賣行為無效或效力待定。對于訂立時顯失公平或因重大誤解而簽訂的合同，一方以欺詐、脅迫手段或者乘人之危而簽訂的合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷。無效合同或者被撤銷合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

編輯推薦

《商品房買賣法律實務》由上海社會科學院出版社出版。

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