物業(yè)管理法規(guī)與案例分析

內(nèi)容概要

本書以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為基礎(chǔ)，以《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》為框架，結(jié)合了物業(yè)管理的實(shí)際需要編寫而成。內(nèi)容包括物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)、物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)交易法規(guī)、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理階段管理法規(guī)、物業(yè)日常管理法規(guī)和物業(yè)管理法律責(zé)任的追究等多方面的內(nèi)容，結(jié)合實(shí)務(wù)，突出案例教學(xué)，涵蓋較廣。
本書適合高職高專院校物業(yè)管理專業(yè)、社區(qū)管理專業(yè)及相關(guān)專業(yè)師生使用，也可供相關(guān)專業(yè)的中職學(xué)生學(xué)習(xí)使用，并適用于物業(yè)管理的從業(yè)人員和對(duì)物業(yè)管理感興趣的大眾讀者參考使用。

書籍目錄

第一章物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)1
第一節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系1
一、物業(yè)管理法律規(guī)范的概念1
二、物業(yè)管理法律規(guī)范的依據(jù)3
三、物業(yè)管理法律規(guī)范的效力5
第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系6
一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念6
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容7
三、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類8
第三節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任9
一、物業(yè)管理法律責(zé)任的含義9
二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類9
三、物業(yè)管理法律責(zé)任與權(quán)利、義務(wù)、權(quán)力的關(guān)系10
第四節(jié)我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展與現(xiàn)狀11
一、我國(guó)物業(yè)管理制度產(chǎn)生之前的法律環(huán)境11
二、我國(guó)物業(yè)管理制度、法規(guī)的產(chǎn)生11
三、我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展與現(xiàn)狀12
思考題12
第二章物業(yè)權(quán)屬13
第一節(jié)物業(yè)權(quán)屬基本概念13
一、物業(yè)權(quán)屬的概念13
二、物業(yè)的所有權(quán)、物權(quán)與產(chǎn)權(quán)的概念13
第二節(jié)物業(yè)產(chǎn)權(quán)15
一、土地所有權(quán)15
二、建設(shè)用地使用權(quán)15
三、房屋所有權(quán)17
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)18
五、物業(yè)抵押權(quán)18
六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅與變更18
第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)20
一、專有所有權(quán)20
二、共有所有權(quán)21
三、共同管理權(quán)25
第四節(jié)相鄰關(guān)系28
一、相鄰關(guān)系的含義28
二、物業(yè)管理中不同類型相鄰關(guān)系的處理28
第五節(jié)物業(yè)權(quán)屬登記31
一、物業(yè)權(quán)屬登記基本概念31
二、物業(yè)權(quán)屬登記功能32
三、物業(yè)權(quán)屬登記效力32
四、土地登記33
五、房屋登記38
思考題50
第三章物業(yè)建設(shè)管理法規(guī)51
第一節(jié)物業(yè)建設(shè)規(guī)劃管理51
一、建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃51
二、城市規(guī)劃實(shí)施52
第二節(jié)物業(yè)建設(shè)用地管理54
一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批54
二、建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓和劃撥55
三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用57
第三節(jié)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量管理58
一、建筑工程施工許可58
二、建設(shè)質(zhì)量管理權(quán)利與義務(wù)59
三、開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收62
四、建筑工程質(zhì)量保修66
思考題66
第四章物業(yè)交易法規(guī)67
第一節(jié)物業(yè)交易基本含義67
一、物業(yè)交易的概念和特征67
二、物業(yè)交易的主要類型67
三、物業(yè)交易的原則70
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓71
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件71
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序73
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同73
四、商品房預(yù)售74
五、已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓76
六、物業(yè)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移77
第三節(jié)房屋租賃78
一、房屋租賃的條件78
二、房屋租賃合同78
三、房屋租賃的幾個(gè)具體法律問題79
第四節(jié)房地產(chǎn)抵押81
一、房地產(chǎn)抵押的范圍81
二、房地產(chǎn)抵押的程序83
三、房地產(chǎn)抵押合同83
四、房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)85
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)85
六、房地產(chǎn)抵押與物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃的關(guān)系86
七、商品房按揭87
第五節(jié)物業(yè)中介服務(wù)88
一、物業(yè)中介服務(wù)的概念88
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理88
三、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理89
四、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理89
思考題90
第五章業(yè)主大會(huì)92
第一節(jié)業(yè)主92
一、業(yè)主的概念和分類92
二、業(yè)主的權(quán)利92
三、業(yè)主的義務(wù)95
第二節(jié)業(yè)主大會(huì)95
一、業(yè)主大會(huì)的概念95
二、業(yè)主大會(huì)的成立95
三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度100
四、業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)103
五、業(yè)主代表大會(huì)103
第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)103
一、業(yè)主委員會(huì)的概念103
二、業(yè)主委員會(huì)的成立、換屆與解散104
三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度107
四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)108
五、業(yè)主委員會(huì)工作檔案110
第四節(jié)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約110
一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則110
二、管理規(guī)約111
思考題113
第六章物業(yè)服務(wù)企業(yè)114
第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立114
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位114
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類114
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組建117
第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理120
一、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理的必要性120
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與條件120
三、物業(yè)管理資質(zhì)的申請(qǐng)和管理121
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)123
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利123
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)125
思考題128
第七章物業(yè)服務(wù)合同129
第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同129
一、物業(yè)服務(wù)合同概念129
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)129
三、物業(yè)服務(wù)合同的特征130
四、物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更和解除131
五、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容133
六、前期物業(yè)服務(wù)合同135
七、物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓136
八、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任137
第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理138
一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)遵循的基本原則138
二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的適用范圍和行政監(jiān)管139
三、招標(biāo)140
四、投標(biāo)142
五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)143
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)146
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念及原則146
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)147
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和成本構(gòu)成148
四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納149
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定149
六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的處理150
思考題150
第八章前期物業(yè)管理階段管理法規(guī)151
第一節(jié)物業(yè)的承接查驗(yàn)管理151
一、承接查驗(yàn)的原則與依據(jù)151
二、承接查驗(yàn)的程序事項(xiàng)152
三、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容153
四、物業(yè)承接156
第二節(jié)物業(yè)管理檔案資料管理158
一、物業(yè)管理檔案的概念、歸屬及管理部門158
二、物業(yè)管理檔案收集歸檔158
三、物業(yè)管理檔案的銷毀162
四、物業(yè)管理檔案使用163
第三節(jié)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理164
一、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工申報(bào)164
二、住宅室內(nèi)裝飾裝修注意事項(xiàng)165
三、施工監(jiān)督166
四、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量166
五、竣工驗(yàn)收與保修167
思考題168
第九章物業(yè)日常管理法規(guī)169
第一節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理169
一、房屋安全與質(zhì)量管理法律規(guī)范169
二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)170
三、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人172
四、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)172
五、關(guān)于水電氣熱有線電視設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)174
第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金174
一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的概念175
二、物業(yè)專項(xiàng)資金維修的歸屬和交納175
三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途及使用范圍176
四、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理177
第三節(jié)物業(yè)安全管理179
一、物業(yè)公共秩序維護(hù)管理179
二、物業(yè)消防管理181
三、物業(yè)車輛交通管理182
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)安全管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)185
第四節(jié)物業(yè)環(huán)境管理187
一、物業(yè)環(huán)境保潔管理187
二、物業(yè)綠化管理188
三、物業(yè)環(huán)境污染與防治190
第五節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)及供水、電、氣、熱管理服務(wù)法規(guī)192
一、開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的注意事項(xiàng)192
二、供電服務(wù)規(guī)范193
三、城市供水管理法規(guī)197
四、城市燃?xì)馐褂霉芾矸ㄒ?guī)197
五、城市供熱管理法規(guī)199
思考題199
第十章物業(yè)管理法律責(zé)任的追究201
第一節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任的追究201
一、物業(yè)管理法律責(zé)任的承擔(dān)方式201
二、物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn)方式201
三、物業(yè)管理法律責(zé)任的免責(zé)條件204
四、物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)原則204
第二節(jié)物業(yè)管理部分違法行為要承擔(dān)的法律責(zé)任205
一、物業(yè)管理前期介入階段205
二、前期物業(yè)管理階段210
三、業(yè)主組織委托管理階段214
思考題214
參考文獻(xiàn)216

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   （二）建設(shè)用地使用權(quán)的特征 1.物權(quán)性 ①建設(shè)用地使用權(quán)的客體是國(guó)家或集體所有的土地，是可以獨(dú)立區(qū)分并獨(dú)立使用的平面或空間。 ②建設(shè)用地使用權(quán)人具有直接支配使用土地的權(quán)利。雖然建設(shè)用地使用權(quán)是基于土地所有權(quán)而產(chǎn)生的，但并不從屬于土地所有權(quán)，而是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，當(dāng)受到他人侵犯時(shí)，權(quán)利人可以獨(dú)立行使訴權(quán)。權(quán)利人對(duì)土地享有獨(dú)立的支配權(quán)，只要有權(quán)利人自己的意思，無須他人的意思或行為介入就可以實(shí)現(xiàn)。 ③建設(shè)用地使用權(quán)是絕對(duì)權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)人的可支配權(quán)利范圍內(nèi)，非經(jīng)其同意，包括土地所有權(quán)人在內(nèi)的任何人都不得進(jìn)入或干涉，否則就構(gòu)成違法。 ④建設(shè)用地使用權(quán)具有排他性的占有、使用和收益權(quán)，除法律規(guī)定或合同約定的限制外，不容他人干預(yù)。并且，建設(shè)用地使用權(quán)所對(duì)應(yīng)的土地之上不得再成立具有土地使用權(quán)內(nèi)容的物權(quán)。 ⑤建設(shè)用地使用權(quán)具有追及效力。建設(shè)用地使用權(quán)不管輾轉(zhuǎn)流入什么人的手中，權(quán)利人都可以依法向不法占有人索取。 ⑥建設(shè)用地使用權(quán)具有優(yōu)先效力。在建設(shè)用地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的過程中，發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。 ⑦建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容依據(jù)《物權(quán)法》得以確認(rèn)和限制。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，予以公示。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。依法取得并經(jīng)過登記的建設(shè)用地使用權(quán)即可以對(duì)抗第三人。 ⑧建設(shè)用地使用權(quán)受到侵害時(shí)，權(quán)利人可請(qǐng)求以返還原物、排除妨害和消除危險(xiǎn)等方法得到法律保護(hù)。 2.限制性 （1）時(shí)間限制建設(shè)用地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來之后雖然具有很強(qiáng)的獨(dú)立性，但最終要回歸到所有權(quán)中，使土地所有權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。因此，建設(shè)用地使用權(quán)通常具有明確的期限。當(dāng)合同約定的土地使用期限屆滿時(shí)，土地使用權(quán)即行終止。建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押合同的期限不得超過原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同剩余的期限。

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