法律適用與疑難釋解

前言

建設(shè)用地使用權(quán)作為公民最重要的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)，是我國國有土地使用權(quán)法律制度的最重要內(nèi)容，與每個(gè)人的生活息息相關(guān)。然而，改革開放二十多年來，其占有、使用、收益與處分權(quán)的具體規(guī)定，卻只能散見于憲法、法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)章、地方法規(guī)及政策規(guī)范性文件中，立法中經(jīng)常出現(xiàn)前后不一致、部門規(guī)章內(nèi)容各自為政、下位法抵觸上位法等混亂現(xiàn)象。

內(nèi)容概要

本系列叢書涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個(gè)方面，邀請(qǐng)了在房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了各項(xiàng)法律政策制度的理解與應(yīng)用，而且對(duì)實(shí)務(wù)中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對(duì)策，并附有大量真實(shí)的典型案例及評(píng)析，幫您化解風(fēng)險(xiǎn)、解決難題！    本書的內(nèi)容特色有三：其一，直接引用政策法規(guī)條文作為章節(jié)內(nèi)容，而不是在法理上做過多的探索；其二，為方便讀者快速掌握和使用，注明了每個(gè)引用法律條文的出處，適當(dāng)加以判例為參考，輔助讀者加深理解；其三，引用了大量的中央部委對(duì)下級(jí)政府部門運(yùn)用某些土地法條文產(chǎn)生疑問的答復(fù)。 當(dāng)然，本書的內(nèi)容并非照抄現(xiàn)行法律條文并加以拼湊、堆砌，作者對(duì)法律條文做了深入細(xì)致的比較、分析和求證，力求通過簡(jiǎn)潔的詞語將最準(zhǔn)確的法律內(nèi)容反映出來。 本書初步實(shí)現(xiàn)了對(duì)我國建設(shè)用地使用權(quán)法律制度系統(tǒng)、完整、具體的分析研究，具有很強(qiáng)的實(shí)踐操作性。適合于筍師從事房地產(chǎn)實(shí)務(wù)指導(dǎo)，也可作為司法機(jī)關(guān)、政府機(jī)關(guān)和學(xué)界了解和研究建設(shè)用地使用權(quán)法律制度的參考資料。

作者簡(jiǎn)介

張東偉，浙江省直民進(jìn)會(huì)員，金華浦江人，杭州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建筑業(yè)務(wù)委員會(huì)委員，天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)創(chuàng)始人，浙江五聯(lián)律師事務(wù)所專職房地產(chǎn)律師，專注于中國房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)研究。
    曾先后擔(dān)任浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)研究所主辦的房地產(chǎn)銷售職業(yè)經(jīng)理研修培訓(xùn)中心的法

書籍目錄

第一章 建設(shè)用地使用權(quán)的概念　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的概念　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的位置范圍　第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的法律適用銜接問題　　一、關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》與《城市房地產(chǎn)管理法》在執(zhí)行中的銜接問題　　二、關(guān)于《物權(quán)法》實(shí)施后與其它法律的執(zhí)行銜接問題　第四節(jié) 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的法律規(guī)定及理解第二章 建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃行政　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃變更、調(diào)整　第三節(jié) 建設(shè)用地選址意見書　第四節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　一、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的一般程序　　二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件　　三、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的頒發(fā)部門　　四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律效力　第五節(jié) 控制性詳細(xì)規(guī)劃與強(qiáng)制性內(nèi)容　第六節(jié) 建設(shè)用地的修建性詳細(xì)規(guī)劃　第七節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的主要規(guī)劃參數(shù)　　一、建設(shè)用地面積計(jì)算與分?jǐn)偂　　景咐治觥繕I(yè)主沒有土地使用權(quán)證侵占綠地事件愈演愈烈　　二、建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用性質(zhì)　　三、建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃審批中的重要參數(shù)第三章 建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立類型　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的立法概況　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立方式　第三節(jié) 地上與地下建設(shè)用地使用權(quán)　　一、地上空間權(quán)使用　　二、地下空間權(quán)使用第四章 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同主體　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方資格　　一、市轄區(qū)人民政府和區(qū)土地管理部門　　二、開發(fā)區(qū)管委會(huì)　第二節(jié) 出讓建設(shè)用地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限　　一、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的審批主體方　　二、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限　　三、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的審批管理　第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的受讓方主體資格　【案例分析】建行恩施分行訴海南醫(yī)藥開發(fā)公司未達(dá)定開發(fā)程度的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效案第五章 建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓　第一節(jié) 協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的范圍　第二節(jié) 協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的流程　第三節(jié) 協(xié)議出讓的公示制度　第四節(jié) 協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制　……第六章 建設(shè)用地使用權(quán)公開競(jìng)價(jià)出讓第七章 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥第八章 國有土地租賃和土地使用權(quán)出租第九章 外商投資開發(fā)利用建設(shè)用地使用權(quán)第十章 建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限第十一章 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)終止與收回第十三章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押第十四章 建設(shè)用地使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)利第十五章 建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)與登記主要參考資料法律法規(guī)索引

章節(jié)摘錄

第一章 建設(shè)用地使用權(quán)的概念第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的概念《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十五條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。綜合《物權(quán)法》第十二章、《城市房地產(chǎn)管理法》第七條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者作為建設(shè)用地，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用并且依法登記后獲得用益物權(quán)的行為?！韭蓭熖崾尽俊斗康禺a(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》①中對(duì)建設(shè)用地的解釋是指用于建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，而并沒有包括其附屬設(shè)施。有學(xué)者認(rèn)為②，除《物權(quán)法》有規(guī)定除外，對(duì)現(xiàn)行的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中有關(guān)以建設(shè)為目的的使用國有土地的土地使用權(quán)取得、變動(dòng)及消滅等有關(guān)規(guī)定中，屬于調(diào)整物權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范，如與《物權(quán)法》不沖突，則對(duì)《物權(quán)法》的規(guī)定同樣適用。以上法律是指全國人大或其常委會(huì)制訂的規(guī)范化文件，不包括國務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)或國土資源部的規(guī)章，如國務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定與《物權(quán)法》有抵觸，則自然無效。【律師提示】2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》只是設(shè)立了建設(shè)用地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，并沒有將國有土地使用權(quán)都統(tǒng)一表述為建設(shè)用地使用權(quán)。因此，本書中如涉及到國有土地使用權(quán)的土地是用于建設(shè)目的的，將原來“國有土地使用權(quán)”統(tǒng)一采用建設(shè)用地使用權(quán)這一權(quán)利名稱表述，本書有明確說明的除外。建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別：兩者之間的區(qū)別：①國有土地使用權(quán)的取得時(shí)間存在多種性，實(shí)踐中存在5種取得時(shí)間界限（本章以下有詳細(xì)說明），但建設(shè)用地使用權(quán)則是自依法登記時(shí)產(chǎn)生。②國有土地使用權(quán)的權(quán)利只能設(shè)立在地表，雖然《國有土地使用權(quán)出讓合同范本》中有約定出讓內(nèi)容可包括地下一定的空間，實(shí)踐中也大量存在，但并沒有具體法律規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利可分別設(shè)立于地表、地上和地下，既可同時(shí)設(shè)立，也可分別設(shè)立。③國有土地使用權(quán)的消滅時(shí)間存在多種性，建設(shè)用地使用權(quán)的消滅以出讓人辦理注銷登記為準(zhǔn)。④國有土地使用權(quán)的土地利用包含非建設(shè)使用比如說國有農(nóng)場(chǎng)的耕作，而建設(shè)用地使用權(quán)的土地利用只能是用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其它附屬設(shè)施。⑤國有土地使用權(quán)依合同關(guān)系產(chǎn)生，是一種債權(quán)，而建設(shè)用地使用權(quán)是一種法定用益物權(quán)。兩者之間的聯(lián)系：《物權(quán)法》是以建設(shè)用地使用權(quán)來界定以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為利用目的、對(duì)國家所有土地享有占有、使用、收益權(quán)利的國有土地使用權(quán)。通俗地講：原先用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施目的的國有土地使用權(quán)，已經(jīng)《物權(quán)法》確立了用益物權(quán)，統(tǒng)稱建設(shè)用地使用權(quán)，即建設(shè)用地使用權(quán)只是國有土地使用權(quán)中的最主要的類型。應(yīng)注意的是，不能出現(xiàn)國有土地使用權(quán)就是建設(shè)用地使用權(quán)的概念錯(cuò)誤。

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