我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策研究

前言

引言：住房保障政策——功在當(dāng)代、利在千秋衣、食、住、行一直被認(rèn)為是人類社會(huì)生存和發(fā)展的基本要素。隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)的先后提出，“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”成為現(xiàn)階段我國(guó)改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的一項(xiàng)中心工作。胡錦濤總書記在十七大報(bào)告中明確提出“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”，“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”?？梢姡芊駥?shí)現(xiàn)“住有所居”直接關(guān)系到我國(guó)社會(huì)的和諧程度，直接關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有極為重要的戰(zhàn)略意義。近年來，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快、住房?jī)r(jià)格快速攀升的背景下，豐富和完善城鎮(zhèn)住房保障政策越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注，被視為我國(guó)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的一個(gè)重要途徑。一、居住權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)居住權(quán)利不僅是人類生存權(quán)最基本的物質(zhì)條件，而且是人類社會(huì)運(yùn)行的保證?！妒澜缛藱?quán)宣言》第二十五條就規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)。”根據(jù)這一共識(shí)，世界各國(guó)尤其是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家紛紛頒布法律，保障和維護(hù)公民的居住權(quán)。西班牙憲法第47章就明確規(guī)定：凡西班牙公民都有權(quán)獲得適當(dāng)和足夠的住房，政府要?jiǎng)?chuàng)造條件、制定規(guī)則，保障公民的這一權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)。荷蘭憲法第22章規(guī)定：政府有責(zé)任確保公民得到住房。葡萄牙憲法第65條規(guī)定：為了健康和舒適，為了保護(hù)個(gè)人隱私和家庭生活，每個(gè)人都有權(quán)利為自己和家人謀求住房。[1] 可以說，居住權(quán)作為一項(xiàng)基本人權(quán)得到了世界各國(guó)的普遍認(rèn)可，并以法律的形式得到保障。我國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家更是把保障公民的居住權(quán)利放在十分突出的位置。1996年，我國(guó)政府在聯(lián)合國(guó)人居大會(huì)上指出：“人人享有適當(dāng)?shù)淖》渴且豁?xiàng)最基本的人權(quán)，是人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容。”目前，我國(guó)住房保障法也已經(jīng)納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，基本住房保障法征求意見稿已經(jīng)形成，對(duì)城鎮(zhèn)基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)與管理，住房租賃補(bǔ)貼，土地、財(cái)政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實(shí)，農(nóng)村住房保障制度等內(nèi)容做出了具體規(guī)定。二、建立住房保障制度是人類社會(huì)發(fā)展的共識(shí)“各安其居而樂其業(yè)”自古就是我國(guó)社會(huì)發(fā)展的偉大理想。早在先秦時(shí)期，許多思想家、政治家就提出，要使社會(huì)長(zhǎng)治久安，就必須“制民之產(chǎn)”，即滿足人民最基本的物質(zhì)需要。孟子提出：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心，放僻邪侈，無不為已”，成為歷代帝王治國(guó)理正所堅(jiān)持的一項(xiàng)重要原則。唐代中期以后，土地大規(guī)模私有化，國(guó)家無力保障每個(gè)人均占有一定數(shù)量的宅地，這在一定程度上造成了百姓居住的艱難，因此有杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨。到了清代，面對(duì)建筑質(zhì)量低下、住房的安全得不到保障等情況愈演愈烈，清政府制定了帶有現(xiàn)代住房保障理念的旗人住房制度。最初清政府根據(jù)滿漢分居政策，給所有旗人提供住房，但是禁止旗人私自購買房屋，該制度最后以失敗告終。隨后，政府解除禁令，大部分旗人到市場(chǎng)上買房，同時(shí)政府以指扣俸祿、分期付款的方式，幫助住房困難的旗人購買官房?？梢哉f，帶有一定程度現(xiàn)代住房理念的住房保障政策在我國(guó)初露端倪。新中國(guó)成立后的30年間，在高積累、低消費(fèi)、高就業(yè)、低工資的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下，國(guó)家實(shí)行住房統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配，住房建設(shè)資金絕大部分依靠財(cái)政撥款的住房管理體制。在1958年至1977年的20年間，由于受到“先生產(chǎn)，后生活”、“先治坡，后置窩”等“左”的思想的影響，我國(guó)住房基本建設(shè)的整體投資水平有所降低。城鎮(zhèn)人均居住面積雖然擴(kuò)大，但是卻出現(xiàn)了諸多住房困難戶。改革開放以后，隨著我國(guó)住房體制改革的啟動(dòng)，城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題重新得到社會(huì)的重視，我國(guó)真正意義上的城鎮(zhèn)住房保障制度開始建立。住房保障問題不僅是我國(guó)自古以來關(guān)注的一項(xiàng)重要民生問題，也是世界各國(guó)共同關(guān)注的焦點(diǎn)。早在1890年，英國(guó)就頒布了《工人階級(jí)住宅法》，開辟了住房保障社會(huì)立法的先河。法國(guó)政府在1894年就以立法的形式建立了解決低收入者住房問題的機(jī)構(gòu)，形成了一套完善、靈活的保障機(jī)制，在解決中低收入家庭住房問題上體現(xiàn)出較強(qiáng)的政策干預(yù)力度。2000 年，法國(guó)政府規(guī)定，人口超過5 萬的城鎮(zhèn)，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。美國(guó)、日本、澳大利亞、新加坡、韓國(guó)、香港等較為成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)，均在其城市化加速階段，提出了相應(yīng)的住房保障制度，并取得了良好的保障效果。1996年6月于伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國(guó)人類居住會(huì)議把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》?rdquo;和“城市化世界中的人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題”?？梢哉f，建立住房保障制度、解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，成為世界各國(guó)保障公民權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)共識(shí)。三、建立住房保障制度是城市化進(jìn)程中的必然選擇發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，工業(yè)化、城市化是人民社會(huì)由傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)變經(jīng)歷的必然階段，一國(guó)城市化、工業(yè)化水平直接決定了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)文明程度。城市化為一國(guó)社會(huì)來帶了人口布局的革命性變革，人口大規(guī)模地由農(nóng)村向城市遷徙，在這一過程中如何解決城市人口膨脹、收入差距拉大引發(fā)的中低收入家庭的住房困難成為各國(guó)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。二戰(zhàn)后，面臨二戰(zhàn)帶來的創(chuàng)傷和大規(guī)模的城市化浪潮，各國(guó)政府紛紛制定相應(yīng)的策略解決城鎮(zhèn)住房問題，并逐漸形成了一套較為完備的住房保障制度。1934年，美國(guó)制定了《臨時(shí)住房法案》，1937年進(jìn)一步補(bǔ)充為《公共住房法》，規(guī)定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。[2] 1964年開始，美國(guó)政府通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建造供低收入者租用的住房。自1973年起，政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入住房政策，并提出以“需求方”為中心的政策：政府向符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入家庭發(fā)放房租補(bǔ)助券，凡家庭收入低于本地區(qū)家庭平均收入40%以下的家庭作為低收入家庭，均可享受補(bǔ)貼，受益的家庭不論收入多少，將自己家庭收入的30%交作房租，余下的與市場(chǎng)租金的差額由政府發(fā)券補(bǔ)足。[3]1919年英國(guó)制定了《住宅法》，英國(guó)政府先后八次對(duì)該法案進(jìn)行修訂和調(diào)整，逐步形成了現(xiàn)行的住房保障制度。期初，英國(guó)以國(guó)家建設(shè)保障性住房為主要手段解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，80年代開始，隨著英國(guó)“私有化”改革的推進(jìn)，英國(guó)住房保障政策逐漸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)。20世紀(jì)50年代，日本為了緩解第二次世界大戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》以及“住宅消費(fèi)保障”等一系列相關(guān)法規(guī)，并逐步建立起一套“租”、“售”結(jié)合，靈活轉(zhuǎn)化的住房保障體系。改革開放之后，我國(guó)也進(jìn)入了城市化加速階段《世界城市化展望（2009年修正版）》顯示，我國(guó)在過去30年中的城市化速度極快，超過了其他國(guó)家。我國(guó)城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預(yù)計(jì)至2025年將達(dá)到59%。1980年，中國(guó)只有51個(gè)城市人口超過50萬，自上個(gè)世紀(jì)90年代起，中國(guó)超過50萬人口的城市數(shù)量顯著增加——從1980年到2010年的30年間，共有185個(gè)中國(guó)城市跨過50萬人口門檻，到2025年，中國(guó)又將有107個(gè)城市加入這一行列。按照到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化達(dá)到50%的目標(biāo)，21世紀(jì)的頭20年，我國(guó)在城市化進(jìn)程中將要解決3.32億新增城鎮(zhèn)人口的住房問題，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，將成為我國(guó)城市化進(jìn)程中的必然選擇。四、住房保障政策是緩解當(dāng)前我國(guó)城市住房問題的有效途徑在城市化加速階段，如何緩解人口規(guī)模不斷擴(kuò)大和城市土地供給有限之間的矛盾成為一項(xiàng)重要發(fā)展課題。尤其是2005年以來，我國(guó)多數(shù)城市呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)飆升，住房供求矛盾突出的問題，直接影響到城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和社會(huì)和諧程度。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》提供數(shù)據(jù)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民收入房?jī)r(jià)比達(dá)到8.3倍，大大超出3-6倍的合理承受范圍，85%的家庭沒有購買住宅的能力。住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重背離了我國(guó)廣大居民的收入水平和支付能力，城鎮(zhèn)居民生活負(fù)擔(dān)加重，公民不能廣泛分享發(fā)展成果和福利，部分社會(huì)不和諧因素有了滋生的土壤。在上述背景下，打擊投機(jī)性購房行為，抑制住房?jī)r(jià)格的過快上漲，建立多層次的城鎮(zhèn)住房保障體系成為我國(guó)政府的重要使命。“十一五”期間，全國(guó)開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1630萬套，基本建成1100萬套。到2010年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4％，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。包括城鎮(zhèn)住房保障政策在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策初見成效，目前國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到遏制，部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)小幅下跌的趨勢(shì)。實(shí)踐證明，住房保障政策是緩解當(dāng)前我國(guó)城市住房問題的有效途徑。五、住房保障政策是我國(guó)公共政策走向成熟的重要標(biāo)志實(shí)踐表明，除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難外，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策還兼具房?jī)r(jià)調(diào)控、拉動(dòng)內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)等多重功能。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策通過加強(qiáng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造等民生項(xiàng)目的投資，增加政府公共財(cái)政支出，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，刺激居民自住和改善型住房消費(fèi)，解除居民擴(kuò)大消費(fèi)的顧慮，營(yíng)造了良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策還是縮小居民收入差距、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要途徑。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障是一種以消費(fèi)為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，能夠縮小居民收入差距，確立社會(huì)公平和公正的價(jià)值取向，使社會(huì)資源更多地向普通勞動(dòng)者和弱勢(shì)群體傾斜。可以說，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的興起標(biāo)志著我國(guó)公共政策宏觀調(diào)控和保障民生雙重目標(biāo)正逐步融合，標(biāo)志著我國(guó)公共政策正在不斷優(yōu)化、完善。鑒于此，筆者將我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策作為研究對(duì)象，開展了長(zhǎng)期、系統(tǒng)、深入的研究，并撰寫此書作為研究成果的集中體現(xiàn)。本書共分為5篇15章，從多角度對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策開展分析和論述。第一篇為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系概述，用兩章的篇幅分別介紹了我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策和貨幣補(bǔ)貼政策。第二篇為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果，分別從調(diào)查研究和實(shí)證研究的角度對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的保障水平、供求均衡度、宏觀調(diào)控功能進(jìn)行了系統(tǒng)分析。第三篇為我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式，將我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式分為政府供給和社會(huì)化供給兩種類型，并提出了我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的政府供給不足的原因和改進(jìn)意見，以及我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的社會(huì)化供給的基本思路。第四篇為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，筆者對(duì)保障性住房建設(shè)前期的規(guī)劃選址、保障性住房建設(shè)過程中的裝飾設(shè)計(jì)與配套設(shè)施、保障性住房建成后的分配機(jī)制以及運(yùn)行管理進(jìn)行了逐一分析，并提出相應(yīng)的政策建議。第五篇為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)及政策走向，筆者從更加宏觀的視角對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施方式，覆蓋范圍，“租”、“售”比例，政策組合等重點(diǎn)內(nèi)容開展了分析，并對(duì)未來我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的走向給出了建議。參考文獻(xiàn)[1] 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì). 國(guó)外（地區(qū)）住房法規(guī)選編. 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2001：663。[2] 童悅仲.中外住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)比.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005，1：24。[3] 張庭偉. 實(shí)現(xiàn)小康后的住宅發(fā)展問題—從美國(guó)60年來住房政策的演變看中國(guó)的住房發(fā)展.城市規(guī)劃，2001（4）：31-33。

內(nèi)容概要

　　《我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策研究》主要內(nèi)容包括：我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系概述、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補(bǔ)貼政策、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果、我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式、我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)等。

作者簡(jiǎn)介

　　蔡榮生，1965年出生。1987年畢業(yè)于清華大學(xué)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1992年和2002年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，分別獲經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士和博士學(xué)位。曾任職于中共中央臺(tái)灣工作辦公室，現(xiàn)任中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、招生就業(yè)處處長(zhǎng)。主要研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)組織理論、產(chǎn)業(yè)政策設(shè)計(jì)等，著有《大型流通企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展之路》等學(xué)術(shù)專著，在《新華文摘》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)軟科學(xué)》等國(guó)內(nèi)著名期刊發(fā)表過多篇學(xué)術(shù)論文，并主持國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目等多項(xiàng)科研課題。
　　吳崇宇，1983年出生。2007年畢業(yè)于北京大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位；2008年畢業(yè)于美國(guó)華盛頓大學(xué)，獲政治經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位；2012年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。曾任職于北京大學(xué)中國(guó)信用研究中心，現(xiàn)為中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后。主要研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信用管理等，參與編寫《朝陽社會(huì)服務(wù)管理與社會(huì)信用建設(shè)的理論和實(shí)踐》等著作，在《新華文摘》《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《管理科學(xué)》等國(guó)內(nèi)著名期刊發(fā)表過多篇學(xué)術(shù)論文，并參與多項(xiàng)科研課題。

書籍目錄

引言：住房保障政策——功在當(dāng)代、利在千秋
一、居住權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)
二、建立住房保障制度是人類社會(huì)發(fā)展的共識(shí)
三、建立住房保障制度是城市化進(jìn)程中的必然選擇
四、住房保障政策是緩解當(dāng)前我國(guó)城市住房問題的有效途徑
五、住房保障政策是我國(guó)公共政策走向成熟的重要標(biāo)志
參考文獻(xiàn)
第一篇 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系概述
第1章 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策
1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房政策
1.2 限價(jià)商品住房政策
1.3 棚戶區(qū)改造安置住房政策
1.4 廉租住房政策
1.5 公共租賃住房政策
參考文獻(xiàn)
第2章 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補(bǔ)貼政策
2.1 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的概念及意義
2.2 住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的政策實(shí)踐Ⅰ:租房補(bǔ)貼
2.3 住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的政策實(shí)踐Ⅱ：購房補(bǔ)貼
參考文獻(xiàn)
第二篇 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果
第3章 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實(shí)證調(diào)查
3.1 關(guān)于我國(guó)住房保障政策實(shí)施效果實(shí)證調(diào)查的介紹
3.2 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的認(rèn)知度和整體實(shí)施效果評(píng)價(jià)
3.3 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策體系設(shè)計(jì)的效果評(píng)價(jià)
3.4 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施各環(huán)節(jié)的效果評(píng)價(jià)
3.5 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實(shí)證分析總結(jié)
參考文獻(xiàn)
第4章 我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的供求均衡度
4.1 我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房供求情況概述
4.2 非均衡理論及非均衡計(jì)量模型介紹
4.3 我國(guó)大中城市經(jīng)濟(jì)適用住房有效供求非均衡計(jì)量模型
4.4 我國(guó)大中城市經(jīng)濟(jì)適用住房有效供求非均衡度
參考文獻(xiàn)
第5章 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的調(diào)控功能
5.1 近年來我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控政策回顧
5.2 實(shí)證研究的技術(shù)工具-VAR模型介紹
5.3 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的房?jī)r(jià)抑制功能
5.4 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的經(jīng)濟(jì)刺激功能
參考文獻(xiàn)
第三篇 我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式
第6章 我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向
……
第四篇 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)
第五篇 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)
附錄
后記

章節(jié)摘錄

第一篇我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系概述第1章我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系包括實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。其中，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障按照供應(yīng)方式可以分為：購置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房，后者則包括：廉租住房和公共租賃住房。[1] 本章，筆者將依據(jù)上述邏輯體系，從概念、分類、政策框架、實(shí)踐操作等多個(gè)層面對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策進(jìn)行系統(tǒng)介紹。1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房政策1.1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房的政策概念及意義關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的概念，根據(jù)2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的說法，“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”筆者認(rèn)為，掌握經(jīng)濟(jì)適用住房的概念，關(guān)鍵在于深入理解經(jīng)濟(jì)適用住房的雙重屬性：保障性和市場(chǎng)性。經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房政策的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、供給對(duì)象和上市轉(zhuǎn)讓等多個(gè)方面的政策限定上。經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性首先還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房供給對(duì)象的界定。2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定：“城市低收入家庭申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。”上述規(guī)定確保經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性還體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。”這一規(guī)定說明經(jīng)濟(jì)適用住房以滿足城市低收入住房困難家庭的基本住房需求為目標(biāo)。另外，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性也體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理上。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。”上述政策規(guī)定在充分考慮了城市低收入住房困難家庭購買能力的同時(shí)，也考慮到了政府在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策過程中的財(cái)政負(fù)擔(dān)。最后，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。”因此，經(jīng)濟(jì)適用住房在上市交易的過程中將面臨嚴(yán)格的政策限制。具體而言，“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。”經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)性表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以“滿足基本住房需求”為原則，雖然建設(shè)成本略低于普通商品房，但是其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、功能、質(zhì)量與普通商品住房并無差異。經(jīng)濟(jì)適用住房政策經(jīng)過二十多年的發(fā)展和完善，發(fā)揮出了社會(huì)保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等功能，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的建立與完善意義重大。首先，從黨的十七大提出的“住有所居”的高度來看，作為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系中的一項(xiàng)重要政策，經(jīng)濟(jì)適用住房政策為我國(guó)人數(shù)眾多的中低收入者實(shí)現(xiàn)置業(yè)理想提供了幫助。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，在當(dāng)前住房市場(chǎng)價(jià)格激增的時(shí)代背景下，幫助更多的中低收入者擁有住房，不僅可以優(yōu)化社會(huì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，而且可以提升我國(guó)中低收入者的當(dāng)期消費(fèi)水平，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房政策在我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系中有其不可替代的政策位置。成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)使社會(huì)產(chǎn)生不同收入水平的家庭，不同收入水平的家庭有著不同的住房需求和購房（租房）能力。因此，對(duì)不同收入水平的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家制定住房政策的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速階段，大中城市的住房供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快的趨勢(shì)在短期內(nèi)難以改變，建立多層次的住房保障體系是我國(guó)政府解決大中城市中低收入居民住房困難所堅(jiān)持的基本原則。在當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系下，廉租住房政策旨在解決城市低收入群體的住房困難，公共租賃住房和限價(jià)商品房政策則旨在解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體的住房困難，而經(jīng)濟(jì)適用住房則肩負(fù)著幫助有一定財(cái)產(chǎn)積累的城市中低收入群體實(shí)現(xiàn)置業(yè)理想的政策任務(wù)。從這個(gè)角度來說，經(jīng)濟(jì)適用住房政策絕不是我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中的過渡政策或權(quán)宜之計(jì)，相反，經(jīng)濟(jì)適用住房政策是我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中一項(xiàng)不可或缺的政策內(nèi)容。最后，經(jīng)濟(jì)適用住房政策在穩(wěn)定住房市場(chǎng)價(jià)格、抑制住房市場(chǎng)過熱方面發(fā)揮了顯著的調(diào)控作用。針對(duì)2006年開始的住房市場(chǎng)過熱現(xiàn)象，幾年來，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，意在通過結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的理性回歸，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)基本一致，減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，保護(hù)人民群眾的利益。在上述調(diào)控政策中，大力興建經(jīng)濟(jì)適用住房作為增加有效供給的重要措施，一直被賦予高度的政策關(guān)注。由于目前經(jīng)濟(jì)適用住房多傾向于采用配建方式，相同地段下，經(jīng)濟(jì)適用住房往往比周圍商品房便宜20%甚至更多，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲，產(chǎn)生了積極作用。經(jīng)濟(jì)適用住房的興建改善了住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步細(xì)分了住房市場(chǎng)，釋放住房市場(chǎng)的部分剛性需求。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策“微利”原則迫使開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，降低成本，在一定程度上對(duì)平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價(jià)格產(chǎn)生了積極影響。1.1.2 經(jīng)濟(jì)適用住房的政策框架早在上世紀(jì)九十年代初，為解決無房戶和困難戶的住房問題，國(guó)務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥的進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，“經(jīng)濟(jì)適用的商品房”作為第一個(gè)與“經(jīng)濟(jì)適用住房”相似的政策概念正式登上歷史舞臺(tái)，但需要強(qiáng)調(diào)的是，“經(jīng)濟(jì)適用的商品房”仍屬于商品房的范疇，與現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房概念仍有顯著的區(qū)別。1994 年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步明確將“建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”作為我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革的重要內(nèi)容。同年，建設(shè)部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)、保障對(duì)象、融資渠道、成本核算等諸多內(nèi)容進(jìn)行了具體規(guī)定。上述兩個(gè)文件的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用住房政策正式由政策概念轉(zhuǎn)化為政策實(shí)踐。1998年，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，規(guī)定：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。高收入者購買或租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。”《通知》同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、管理、稅費(fèi)等內(nèi)容進(jìn)行了原則規(guī)定：“新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。” 隨后，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策進(jìn)入了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主要形式的發(fā)展時(shí)期。這時(shí)期，在建筑設(shè)計(jì)、分配等環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性逐步凸顯，成為緩解我國(guó)住房市場(chǎng)供需矛盾的重要政策補(bǔ)充。此外，當(dāng)時(shí)我國(guó)正處于受亞洲金融危機(jī)沖擊最為嚴(yán)重的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用住房的大規(guī)模建設(shè)在滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭基本住房需求的同時(shí)，也發(fā)揮了擴(kuò)大公共投資，活躍住房市場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)刺激功能。此后，為了進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，我國(guó)政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等規(guī)范性文件。2004年，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)，該《辦法》是我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，它對(duì)限定價(jià)格、嚴(yán)格購房資格審查、集資建房等方面做出了更嚴(yán)格的規(guī)定。2007年，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，我國(guó)住房保障體系向傾向于廉租住房的方向發(fā)展。根據(jù)上述政策方向，同年，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、 財(cái)政部等7部委聯(lián)合修訂并下發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，并沿用至今。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入條件。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“城市低收入家庭申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。”關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。”……

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