我國城鎮(zhèn)住房保障政策研究

前言

引言：住房保障政策——功在當(dāng)代、利在千秋衣、食、住、行一直被認(rèn)為是人類社會(huì)生存和發(fā)展的基本要素。隨著我國全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)的先后提出，“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”成為現(xiàn)階段我國改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的一項(xiàng)中心工作。胡錦濤總書記在十七大報(bào)告中明確提出“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”，“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”?？梢?，能否實(shí)現(xiàn)“住有所居”直接關(guān)系到我國社會(huì)的和諧程度，直接關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有極為重要的戰(zhàn)略意義。近年來，在我國城市化進(jìn)程不斷加快、住房價(jià)格快速攀升的背景下，豐富和完善城鎮(zhèn)住房保障政策越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注，被視為我國實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的一個(gè)重要途徑。一、居住權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)居住權(quán)利不僅是人類生存權(quán)最基本的物質(zhì)條件，而且是人類社會(huì)運(yùn)行的保證?！妒澜缛藱?quán)宣言》第二十五條就規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)。”根據(jù)這一共識(shí)，世界各國尤其是成熟市場經(jīng)濟(jì)國家紛紛頒布法律，保障和維護(hù)公民的居住權(quán)。西班牙憲法第47章就明確規(guī)定：凡西班牙公民都有權(quán)獲得適當(dāng)和足夠的住房，政府要?jiǎng)?chuàng)造條件、制定規(guī)則，保障公民的這一權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)。荷蘭憲法第22章規(guī)定：政府有責(zé)任確保公民得到住房。葡萄牙憲法第65條規(guī)定：為了健康和舒適，為了保護(hù)個(gè)人隱私和家庭生活，每個(gè)人都有權(quán)利為自己和家人謀求住房。[1] 可以說，居住權(quán)作為一項(xiàng)基本人權(quán)得到了世界各國的普遍認(rèn)可，并以法律的形式得到保障。我國作為社會(huì)主義國家更是把保障公民的居住權(quán)利放在十分突出的位置。1996年，我國政府在聯(lián)合國人居大會(huì)上指出：“人人享有適當(dāng)?shù)淖》渴且豁?xiàng)最基本的人權(quán)，是人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容。”目前，我國住房保障法也已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃，基本住房保障法征求意見稿已經(jīng)形成，對城鎮(zhèn)基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)與管理，住房租賃補(bǔ)貼，土地、財(cái)政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實(shí)，農(nóng)村住房保障制度等內(nèi)容做出了具體規(guī)定。二、建立住房保障制度是人類社會(huì)發(fā)展的共識(shí)“各安其居而樂其業(yè)”自古就是我國社會(huì)發(fā)展的偉大理想。早在先秦時(shí)期，許多思想家、政治家就提出，要使社會(huì)長治久安，就必須“制民之產(chǎn)”，即滿足人民最基本的物質(zhì)需要。孟子提出：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心，放僻邪侈，無不為已”，成為歷代帝王治國理正所堅(jiān)持的一項(xiàng)重要原則。唐代中期以后，土地大規(guī)模私有化，國家無力保障每個(gè)人均占有一定數(shù)量的宅地，這在一定程度上造成了百姓居住的艱難，因此有杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨。到了清代，面對建筑質(zhì)量低下、住房的安全得不到保障等情況愈演愈烈，清政府制定了帶有現(xiàn)代住房保障理念的旗人住房制度。最初清政府根據(jù)滿漢分居政策，給所有旗人提供住房，但是禁止旗人私自購買房屋，該制度最后以失敗告終。隨后，政府解除禁令，大部分旗人到市場上買房，同時(shí)政府以指扣俸祿、分期付款的方式，幫助住房困難的旗人購買官房?？梢哉f，帶有一定程度現(xiàn)代住房理念的住房保障政策在我國初露端倪。新中國成立后的30年間，在高積累、低消費(fèi)、高就業(yè)、低工資的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下，國家實(shí)行住房統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配，住房建設(shè)資金絕大部分依靠財(cái)政撥款的住房管理體制。在1958年至1977年的20年間，由于受到“先生產(chǎn)，后生活”、“先治坡，后置窩”等“左”的思想的影響，我國住房基本建設(shè)的整體投資水平有所降低。城鎮(zhèn)人均居住面積雖然擴(kuò)大，但是卻出現(xiàn)了諸多住房困難戶。改革開放以后，隨著我國住房體制改革的啟動(dòng)，城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題重新得到社會(huì)的重視，我國真正意義上的城鎮(zhèn)住房保障制度開始建立。住房保障問題不僅是我國自古以來關(guān)注的一項(xiàng)重要民生問題，也是世界各國共同關(guān)注的焦點(diǎn)。早在1890年，英國就頒布了《工人階級住宅法》，開辟了住房保障社會(huì)立法的先河。法國政府在1894年就以立法的形式建立了解決低收入者住房問題的機(jī)構(gòu)，形成了一套完善、靈活的保障機(jī)制，在解決中低收入家庭住房問題上體現(xiàn)出較強(qiáng)的政策干預(yù)力度。2000 年，法國政府規(guī)定，人口超過5 萬的城鎮(zhèn)，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。美國、日本、澳大利亞、新加坡、韓國、香港等較為成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)，均在其城市化加速階段，提出了相應(yīng)的住房保障制度，并取得了良好的保障效果。1996年6月于伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國人類居住會(huì)議把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》?rdquo;和“城市化世界中的人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題”?？梢哉f，建立住房保障制度、解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，成為世界各國保障公民權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)共識(shí)。三、建立住房保障制度是城市化進(jìn)程中的必然選擇發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，工業(yè)化、城市化是人民社會(huì)由傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)變經(jīng)歷的必然階段，一國城市化、工業(yè)化水平直接決定了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)文明程度。城市化為一國社會(huì)來帶了人口布局的革命性變革，人口大規(guī)模地由農(nóng)村向城市遷徙，在這一過程中如何解決城市人口膨脹、收入差距拉大引發(fā)的中低收入家庭的住房困難成為各國關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。二戰(zhàn)后，面臨二戰(zhàn)帶來的創(chuàng)傷和大規(guī)模的城市化浪潮，各國政府紛紛制定相應(yīng)的策略解決城鎮(zhèn)住房問題，并逐漸形成了一套較為完備的住房保障制度。1934年，美國制定了《臨時(shí)住房法案》，1937年進(jìn)一步補(bǔ)充為《公共住房法》，規(guī)定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。[2] 1964年開始，美國政府通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建造供低收入者租用的住房。自1973年起，政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入住房政策，并提出以“需求方”為中心的政策：政府向符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入家庭發(fā)放房租補(bǔ)助券，凡家庭收入低于本地區(qū)家庭平均收入40%以下的家庭作為低收入家庭，均可享受補(bǔ)貼，受益的家庭不論收入多少，將自己家庭收入的30%交作房租，余下的與市場租金的差額由政府發(fā)券補(bǔ)足。[3]1919年英國制定了《住宅法》，英國政府先后八次對該法案進(jìn)行修訂和調(diào)整，逐步形成了現(xiàn)行的住房保障制度。期初，英國以國家建設(shè)保障性住房為主要手段解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，80年代開始，隨著英國“私有化”改革的推進(jìn)，英國住房保障政策逐漸轉(zhuǎn)向市場機(jī)制為主導(dǎo)。20世紀(jì)50年代，日本為了緩解第二次世界大戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》以及“住宅消費(fèi)保障”等一系列相關(guān)法規(guī)，并逐步建立起一套“租”、“售”結(jié)合，靈活轉(zhuǎn)化的住房保障體系。改革開放之后，我國也進(jìn)入了城市化加速階段《世界城市化展望（2009年修正版）》顯示，我國在過去30年中的城市化速度極快，超過了其他國家。我國城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預(yù)計(jì)至2025年將達(dá)到59%。1980年，中國只有51個(gè)城市人口超過50萬，自上個(gè)世紀(jì)90年代起，中國超過50萬人口的城市數(shù)量顯著增加——從1980年到2010年的30年間，共有185個(gè)中國城市跨過50萬人口門檻，到2025年，中國又將有107個(gè)城市加入這一行列。按照到2020年我國城鎮(zhèn)化達(dá)到50%的目標(biāo)，21世紀(jì)的頭20年，我國在城市化進(jìn)程中將要解決3.32億新增城鎮(zhèn)人口的住房問題，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，將成為我國城市化進(jìn)程中的必然選擇。四、住房保障政策是緩解當(dāng)前我國城市住房問題的有效途徑在城市化加速階段，如何緩解人口規(guī)模不斷擴(kuò)大和城市土地供給有限之間的矛盾成為一項(xiàng)重要發(fā)展課題。尤其是2005年以來，我國多數(shù)城市呈現(xiàn)出房價(jià)飆升，住房供求矛盾突出的問題，直接影響到城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和社會(huì)和諧程度。中國社會(huì)科學(xué)院2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》提供數(shù)據(jù)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民收入房價(jià)比達(dá)到8.3倍，大大超出3-6倍的合理承受范圍，85%的家庭沒有購買住宅的能力。住房價(jià)格嚴(yán)重背離了我國廣大居民的收入水平和支付能力，城鎮(zhèn)居民生活負(fù)擔(dān)加重，公民不能廣泛分享發(fā)展成果和福利，部分社會(huì)不和諧因素有了滋生的土壤。在上述背景下，打擊投機(jī)性購房行為，抑制住房價(jià)格的過快上漲，建立多層次的城鎮(zhèn)住房保障體系成為我國政府的重要使命。“十一五”期間，全國開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1630萬套，基本建成1100萬套。到2010年底，全國累計(jì)用實(shí)物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4％，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。包括城鎮(zhèn)住房保障政策在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策初見成效，目前國內(nèi)主要城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到遏制，部分城市出現(xiàn)了房價(jià)小幅下跌的趨勢。實(shí)踐證明，住房保障政策是緩解當(dāng)前我國城市住房問題的有效途徑。五、住房保障政策是我國公共政策走向成熟的重要標(biāo)志實(shí)踐表明，除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難外，我國城鎮(zhèn)住房保障政策還兼具房價(jià)調(diào)控、拉動(dòng)內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)等多重功能。我國城鎮(zhèn)住房保障政策通過加強(qiáng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造等民生項(xiàng)目的投資，增加政府公共財(cái)政支出，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，刺激居民自住和改善型住房消費(fèi)，解除居民擴(kuò)大消費(fèi)的顧慮，營造了良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，我國城鎮(zhèn)住房保障政策還是縮小居民收入差距、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要途徑。我國城鎮(zhèn)住房保障是一種以消費(fèi)為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，能夠縮小居民收入差距，確立社會(huì)公平和公正的價(jià)值取向，使社會(huì)資源更多地向普通勞動(dòng)者和弱勢群體傾斜。可以說，我國城鎮(zhèn)住房保障政策的興起標(biāo)志著我國公共政策宏觀調(diào)控和保障民生雙重目標(biāo)正逐步融合，標(biāo)志著我國公共政策正在不斷優(yōu)化、完善。鑒于此，筆者將我國城鎮(zhèn)住房保障政策作為研究對象，開展了長期、系統(tǒng)、深入的研究，并撰寫此書作為研究成果的集中體現(xiàn)。本書共分為5篇15章，從多角度對我國城鎮(zhèn)住房保障政策開展分析和論述。第一篇為我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述，用兩章的篇幅分別介紹了我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策和貨幣補(bǔ)貼政策。第二篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果，分別從調(diào)查研究和實(shí)證研究的角度對我國城鎮(zhèn)住房保障政策的保障水平、供求均衡度、宏觀調(diào)控功能進(jìn)行了系統(tǒng)分析。第三篇為我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式，將我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式分為政府供給和社會(huì)化供給兩種類型，并提出了我國城鎮(zhèn)保障性住房的政府供給不足的原因和改進(jìn)意見，以及我國城鎮(zhèn)保障性住房的社會(huì)化供給的基本思路。第四篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，筆者對保障性住房建設(shè)前期的規(guī)劃選址、保障性住房建設(shè)過程中的裝飾設(shè)計(jì)與配套設(shè)施、保障性住房建成后的分配機(jī)制以及運(yùn)行管理進(jìn)行了逐一分析，并提出相應(yīng)的政策建議。第五篇為我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)及政策走向，筆者從更加宏觀的視角對我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施方式，覆蓋范圍，“租”、“售”比例，政策組合等重點(diǎn)內(nèi)容開展了分析，并對未來我國城鎮(zhèn)住房保障政策的走向給出了建議。參考文獻(xiàn)[1] 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì). 國外（地區(qū)）住房法規(guī)選編. 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2001：663。[2] 童悅仲.中外住宅產(chǎn)業(yè)對比.中國建筑工業(yè)出版社，2005，1：24。[3] 張庭偉. 實(shí)現(xiàn)小康后的住宅發(fā)展問題—從美國60年來住房政策的演變看中國的住房發(fā)展.城市規(guī)劃，2001（4）：31-33。

內(nèi)容概要

　　《我國城鎮(zhèn)住房保障政策研究》主要內(nèi)容包括：我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述、我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策、我國城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補(bǔ)貼政策、我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果、我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式、我國城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向、我國城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)、我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)等。

作者簡介

　　蔡榮生，1965年出生。1987年畢業(yè)于清華大學(xué)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1992年和2002年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，分別獲經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士和博士學(xué)位。曾任職于中共中央臺(tái)灣工作辦公室，現(xiàn)任中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、招生就業(yè)處處長。主要研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)組織理論、產(chǎn)業(yè)政策設(shè)計(jì)等，著有《大型流通企業(yè)的國際化發(fā)展之路》等學(xué)術(shù)專著，在《新華文摘》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《中國軟科學(xué)》等國內(nèi)著名期刊發(fā)表過多篇學(xué)術(shù)論文，并主持國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目等多項(xiàng)科研課題。
　　吳崇宇，1983年出生。2007年畢業(yè)于北京大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位；2008年畢業(yè)于美國華盛頓大學(xué)，獲政治經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位；2012年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。曾任職于北京大學(xué)中國信用研究中心，現(xiàn)為中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后。主要研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信用管理等，參與編寫《朝陽社會(huì)服務(wù)管理與社會(huì)信用建設(shè)的理論和實(shí)踐》等著作，在《新華文摘》《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《管理科學(xué)》等國內(nèi)著名期刊發(fā)表過多篇學(xué)術(shù)論文，并參與多項(xiàng)科研課題。

書籍目錄

引言：住房保障政策——功在當(dāng)代、利在千秋
一、居住權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)
二、建立住房保障制度是人類社會(huì)發(fā)展的共識(shí)
三、建立住房保障制度是城市化進(jìn)程中的必然選擇
四、住房保障政策是緩解當(dāng)前我國城市住房問題的有效途徑
五、住房保障政策是我國公共政策走向成熟的重要標(biāo)志
參考文獻(xiàn)
第一篇 我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述
第1章 我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策
1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房政策
1.2 限價(jià)商品住房政策
1.3 棚戶區(qū)改造安置住房政策
1.4 廉租住房政策
1.5 公共租賃住房政策
參考文獻(xiàn)
第2章 我國城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補(bǔ)貼政策
2.1 我國城鎮(zhèn)住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的概念及意義
2.2 住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的政策實(shí)踐Ⅰ:租房補(bǔ)貼
2.3 住房保障貨幣補(bǔ)貼方式的政策實(shí)踐Ⅱ：購房補(bǔ)貼
參考文獻(xiàn)
第二篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的實(shí)施效果
第3章 我國城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實(shí)證調(diào)查
3.1 關(guān)于我國住房保障政策實(shí)施效果實(shí)證調(diào)查的介紹
3.2 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的認(rèn)知度和整體實(shí)施效果評價(jià)
3.3 我國城鎮(zhèn)住房保障政策體系設(shè)計(jì)的效果評價(jià)
3.4 我國城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施各環(huán)節(jié)的效果評價(jià)
3.5 我國城鎮(zhèn)住房保障政策效果的實(shí)證分析總結(jié)
參考文獻(xiàn)
第4章 我國城鎮(zhèn)保障性住房的供求均衡度
4.1 我國城鎮(zhèn)保障性住房供求情況概述
4.2 非均衡理論及非均衡計(jì)量模型介紹
4.3 我國大中城市經(jīng)濟(jì)適用住房有效供求非均衡計(jì)量模型
4.4 我國大中城市經(jīng)濟(jì)適用住房有效供求非均衡度
參考文獻(xiàn)
第5章 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的調(diào)控功能
5.1 近年來我國住房市場調(diào)控政策回顧
5.2 實(shí)證研究的技術(shù)工具-VAR模型介紹
5.3 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的房價(jià)抑制功能
5.4 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的經(jīng)濟(jì)刺激功能
參考文獻(xiàn)
第三篇 我國城鎮(zhèn)保障性住房的供給模式
第6章 我國城鎮(zhèn)保障性住房供給模式的政策取向
……
第四篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)
第五篇 我國城鎮(zhèn)住房保障政策的頂層設(shè)計(jì)
附錄
后記

章節(jié)摘錄

第一篇我國城鎮(zhèn)住房保障體系概述第1章我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策我國城鎮(zhèn)住房保障體系包括實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。其中，我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障按照供應(yīng)方式可以分為：購置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房，后者則包括：廉租住房和公共租賃住房。[1] 本章，筆者將依據(jù)上述邏輯體系，從概念、分類、政策框架、實(shí)踐操作等多個(gè)層面對我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策進(jìn)行系統(tǒng)介紹。1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房政策1.1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房的政策概念及意義關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的概念，根據(jù)2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的說法，“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”筆者認(rèn)為，掌握經(jīng)濟(jì)適用住房的概念，關(guān)鍵在于深入理解經(jīng)濟(jì)適用住房的雙重屬性：保障性和市場性。經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房政策的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、供給對象和上市轉(zhuǎn)讓等多個(gè)方面的政策限定上。經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性首先還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房供給對象的界定。2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定：“城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。”上述規(guī)定確保經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對象為城市低收入住房困難家庭。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性還體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。”這一規(guī)定說明經(jīng)濟(jì)適用住房以滿足城市低收入住房困難家庭的基本住房需求為目標(biāo)。另外，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性也體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理上。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。”上述政策規(guī)定在充分考慮了城市低收入住房困難家庭購買能力的同時(shí)，也考慮到了政府在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策過程中的財(cái)政負(fù)擔(dān)。最后，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。”因此，經(jīng)濟(jì)適用住房在上市交易的過程中將面臨嚴(yán)格的政策限制。具體而言，“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。”經(jīng)濟(jì)適用住房的市場性表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格相對市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以“滿足基本住房需求”為原則，雖然建設(shè)成本略低于普通商品房，但是其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、功能、質(zhì)量與普通商品住房并無差異。經(jīng)濟(jì)適用住房政策經(jīng)過二十多年的發(fā)展和完善，發(fā)揮出了社會(huì)保障、房地產(chǎn)市場調(diào)控等功能，對我國城鎮(zhèn)住房保障體系的建立與完善意義重大。首先，從黨的十七大提出的“住有所居”的高度來看，作為我國城鎮(zhèn)住房保障體系中的一項(xiàng)重要政策，經(jīng)濟(jì)適用住房政策為我國人數(shù)眾多的中低收入者實(shí)現(xiàn)置業(yè)理想提供了幫助。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，在當(dāng)前住房市場價(jià)格激增的時(shí)代背景下，幫助更多的中低收入者擁有住房，不僅可以優(yōu)化社會(huì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，而且可以提升我國中低收入者的當(dāng)期消費(fèi)水平，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房政策在我國城鎮(zhèn)住房保障體系中有其不可替代的政策位置。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)使社會(huì)產(chǎn)生不同收入水平的家庭，不同收入水平的家庭有著不同的住房需求和購房（租房）能力。因此，對不同收入水平的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，是市場經(jīng)濟(jì)國家制定住房政策的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)前，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速階段，大中城市的住房供求關(guān)系緊張、房價(jià)上漲較快的趨勢在短期內(nèi)難以改變，建立多層次的住房保障體系是我國政府解決大中城市中低收入居民住房困難所堅(jiān)持的基本原則。在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房保障體系下，廉租住房政策旨在解決城市低收入群體的住房困難，公共租賃住房和限價(jià)商品房政策則旨在解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體的住房困難，而經(jīng)濟(jì)適用住房則肩負(fù)著幫助有一定財(cái)產(chǎn)積累的城市中低收入群體實(shí)現(xiàn)置業(yè)理想的政策任務(wù)。從這個(gè)角度來說，經(jīng)濟(jì)適用住房政策絕不是我國城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中的過渡政策或權(quán)宜之計(jì)，相反，經(jīng)濟(jì)適用住房政策是我國城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善過程中一項(xiàng)不可或缺的政策內(nèi)容。最后，經(jīng)濟(jì)適用住房政策在穩(wěn)定住房市場價(jià)格、抑制住房市場過熱方面發(fā)揮了顯著的調(diào)控作用。針對2006年開始的住房市場過熱現(xiàn)象，幾年來，我國相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，意在通過結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房價(jià)格的理性回歸，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)基本一致，減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，保護(hù)人民群眾的利益。在上述調(diào)控政策中，大力興建經(jīng)濟(jì)適用住房作為增加有效供給的重要措施，一直被賦予高度的政策關(guān)注。由于目前經(jīng)濟(jì)適用住房多傾向于采用配建方式，相同地段下，經(jīng)濟(jì)適用住房往往比周圍商品房便宜20%甚至更多，這對于抑制房價(jià)過快上漲，產(chǎn)生了積極作用。經(jīng)濟(jì)適用住房的興建改善了住房市場的供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步細(xì)分了住房市場，釋放住房市場的部分剛性需求。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策“微利”原則迫使開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營管理，降低成本，在一定程度上對平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價(jià)格產(chǎn)生了積極影響。1.1.2 經(jīng)濟(jì)適用住房的政策框架早在上世紀(jì)九十年代初，為解決無房戶和困難戶的住房問題，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥的進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，“經(jīng)濟(jì)適用的商品房”作為第一個(gè)與“經(jīng)濟(jì)適用住房”相似的政策概念正式登上歷史舞臺(tái)，但需要強(qiáng)調(diào)的是，“經(jīng)濟(jì)適用的商品房”仍屬于商品房的范疇，與現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房概念仍有顯著的區(qū)別。1994 年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步明確將“建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”作為我國城鎮(zhèn)住房體制改革的重要內(nèi)容。同年，建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，對經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)、保障對象、融資渠道、成本核算等諸多內(nèi)容進(jìn)行了具體規(guī)定。上述兩個(gè)文件的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用住房政策正式由政策概念轉(zhuǎn)化為政策實(shí)踐。1998年，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，規(guī)定：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。高收入者購買或租賃市場價(jià)商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。”《通知》同時(shí)對于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、管理、稅費(fèi)等內(nèi)容進(jìn)行了原則規(guī)定：“新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤控制在3%以下。” 隨后，我國城鎮(zhèn)住房保障政策進(jìn)入了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主要形式的發(fā)展時(shí)期。這時(shí)期，在建筑設(shè)計(jì)、分配等環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性逐步凸顯，成為緩解我國住房市場供需矛盾的重要政策補(bǔ)充。此外，當(dāng)時(shí)我國正處于受亞洲金融危機(jī)沖擊最為嚴(yán)重的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用住房的大規(guī)模建設(shè)在滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭基本住房需求的同時(shí)，也發(fā)揮了擴(kuò)大公共投資，活躍住房市場等經(jīng)濟(jì)刺激功能。此后，為了進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，我國政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等規(guī)范性文件。2004年，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)，該《辦法》是我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，它對限定價(jià)格、嚴(yán)格購房資格審查、集資建房等方面做出了更嚴(yán)格的規(guī)定。2007年，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，我國住房保障體系向傾向于廉租住房的方向發(fā)展。根據(jù)上述政策方向，同年，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、 財(cái)政部等7部委聯(lián)合修訂并下發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，并沿用至今。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入條件。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。”關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。”……

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