守門神

內容概要

本書以近200個中介交易所產生的糾紛案例為藍本，進行專業(yè)的法務分析以及深入的門店實際解決糾紛技巧解析，系統(tǒng)全面地演繹了交易風險的防控策略及怎樣構筑防止門店利潤流失的防火墻的技巧。書中還匯編了符合法律公平、保障中介權益、又讓經紀人容易作業(yè)的各種法律文書，包括有履約與立約定金的三方居間協(xié)議以及新版的帶看確認書，并有詳細的使用說明和注意事項。 本書實用性非常強，是一本非常適合中介一線人員借鑒參考的安全運營手冊。
目錄：
上部
地產中介常見糾紛的法律分析及應對策略
第一章: 委托篇
001、一共有人與承租人優(yōu)先購買權相沖突，哪個更優(yōu)先？
002、房東無視有保證金的獨家委托，官司慘遭敗訴
003、不付保證金的獨家委托被其他中介公司賣掉，房東為何不承擔違約責任？
004、租住戶不在家，房主有權利開門嗎？
005、放棄優(yōu)先購買權，二手房交易“買賣不破租賃”
006、妻子訴丈夫賣房敗訴，善意且有償買房合法
007、產權過戶等于取得房屋的所有權？
008、房東拒收房租，惡意侵吞保證金
009、房地產權證上如何加名？
第二章: 帶看篇
010、員工代表中介公司簽訂帶看確認書，是否有效？
011、客戶不填寫帶看確認書，中介公司面臨被跳傭的風險
012、看房確認書客戶填寫了假名字，中介公司如何維權？
013、經紀人填寫帶看房屋地址模糊，中介恐有追傭風險
第三章   轉定篇
014、業(yè)主“一房二賣”，中介公司是否承擔責任？
015、房產被查封，不能輕易送定
016、李小姐的五萬定金，房東違約為何只賠四萬?
017、留有證據(jù)，不要從守約方變成違約方
018、受托人簽字時有瑕疵，如何處理？
019、用下家首付解除查封，中介公司如何規(guī)避風險？
020、房屋面積誤差，下家有權要求解約并索回定金嗎?
021、轉意向時，未及時換回意向金收據(jù)導致的麻煩
022、口頭授權，如何證明三方居間協(xié)議有效？
023、產權人為多人，僅有部分產權人簽訂居間協(xié)議如何處理？
024、簽訂三方居間協(xié)議時遺漏重要事項未告知下家
025、上家公證委托書所指物業(yè)地址不明
026、操作退房、購房時，如何轉付第三方差價款?
027、居間協(xié)議未經所有產權人簽字，下家要求退還定金
028、簽收定金非業(yè)主本人，客戶能否要回定金？
029、客戶違約，無法按出售委托分取房東定金
030、轉定時變更了協(xié)議的附件，該協(xié)議還有效嗎？
031、客戶口頭同意變更居間協(xié)議后又反悔，應如何處理？
032、營業(yè)稅出臺后，房價下跌，連環(huán)糾紛案剖析
033、因客觀原因不能簽約，購買方卻要求追究違約責任
034、多份意向下定，出售方主張中介公司違法操作
035、業(yè)主虛假承諾，下定后購買方主張退還意向金
036、帶看相同房型的房屋及房東改動居間協(xié)議內容產生的糾紛
037、房東未如實告知承重墻拆除所引發(fā)的糾紛
038、簽訂期房三方居間協(xié)議后又拒絕交易怎么辦？
039、在三方居間協(xié)議中約定“到手價”的風險
040、簽署三方居間協(xié)議后，業(yè)主違約，如何認定協(xié)議效力？
041、以其他共有人不同意出售為由終止交易，三方居間協(xié)議的效力如何？
042、起草三方居間協(xié)議要具體情況具體分析
043、一方擅自改動三方居間協(xié)議，要再次小簽
044、三方居間協(xié)議中約定的面積比房產證面積小，客戶有權解除合同嗎？
045、下家反悔不買房，意向金不能返還/064
046、所謂“不吉利”導致退房 ，下家要求退定金未獲支持
047、二手房買賣未成交， 中介公司不該從違約金中扣傭金
048、定金責任與賠償損失責任能否同時主張？
049、房屋認購中的“定金”與“訂金”的界定
050、中介公司提供的物業(yè)地址有誤，會承擔什么責任？
051、定金是保管本票，對方違約拿走賬中錢
052、轉定后房東因房價上漲不賣，房東只需要雙倍返還定金還是要賠上漲部分的損失？
第四章：簽約篇
一、簽訂三方居間協(xié)議或買賣合同附件糾紛案例
053、裝修、裝飾狀況
054、家具、家電
055、戶口遷移
056、水、電、煤氣、電話和維修基金
057、房屋改建
058、租賃連同房屋一同轉讓的糾紛案例
059、漏水、裂縫、采光不足、通風不暢等房屋瑕疵
060、付款方式中貸款風險的規(guī)避
061、中介公司可以作為第三方轉付裝修補償費嗎？
062、賠了違約金就能“合法”違約嗎？
二、因合同引起的典型糾紛
063、付定金與簽合同非同一人，致使中介公司無法收取傭金
064、作低房價，中介公司面臨按實際成交價收傭風險
065、簽訂的買賣合同前后矛盾，如何處理？
066、轉讓公有住房承租權時，中介公司如何防控風險？
067、簽約時對定金進行了變更，應當按照哪個定金算？
068、出售方之一無法真實表達意愿，且公證機關不予公證，如何交易？
069、合同附件中轉讓設備寫“按現(xiàn)狀”，卻無具體清單，中介公司可能將承擔賠償風險
070、二手房“先租后買”容易產生糾紛，不可取
071、合同中就房屋原有戶口的遷移問題要作出明確約定
072、期房限轉之后的期房買賣
073、中介公司工作人員是買房人，合同是否有效？
074、找來“假妻”簽賣房合同，合同是否有效？
075、無買受人的書面授權，代理人所簽合同是否有效？
076、作低合同價后客戶反悔，房東能追究客戶的責任嗎？
第五章：抵押注銷與貸款篇
077、貸款途中丟失房產證，責任如何承擔？
078、因房東將首付款挪用導致不能過戶，中介公司是否承擔責任？
079、對業(yè)主的貸款信息沒有了解，我司會承擔責任嗎？
080、購房者未能成功申請貸款，中介公司會承擔責任嗎？
081、銀行遲延放款，客戶要承擔責任嗎？
082、約定不明，如何轉付用于還貸的首付款？
083、未能按承諾如期辦出貸款，需要承擔責任嗎？
第六章：過戶篇
084、因合同價格過低未成功繳稅過戶，中介公司有責任嗎？
085、交易中因政策出臺使上下家多承擔了稅費，中介公司需要承擔賠償責任嗎？
086、中介公司收了傭金，但最終沒有過戶，傭金要退嗎？
087、業(yè)務員算錯稅費，房東過戶費用多了兩萬塊誰來承擔？
088、過戶時房屋被查封怎么辦？
089、作低房價，不予過戶，多出費用由誰來承擔？
090、成交價低了，不能過戶，房東找中介公司麻煩
第七章：交房篇
091、家具清單記載模糊，客戶追究中介責任
092、房東交房遲了，中介公司能全額收到客戶傭金嗎？
093、上家不承認贈予，下家因中介公司過失而具備伺機報復
094、未取得下家同意，擅自轉付尾款所引發(fā)的糾紛
095、房屋租賃合同中要列明室內物品
096、上家遲延交房，下家卻要求中介公司承擔違約責任
第八章：違約篇
097、背著老公賣房，判她不給賠償金
098、中介公司如何收取違約補償金？
099、中介公司扣押房產證，要求補償費
100、買賣合同未談成 ，中介公司能否要求買方支付違約金？
101、房東違約，對保管在中介公司的定金如何處理？
第九章：傭金篇
102、客戶跳開介與房東私下成交，法院判客戶支付全額中介費
103、房東跳中介與客戶私下成交，法院判房東按約支付傭金
104、客戶看好房后，他妻子拿到了產權，中介公司能拿到傭金嗎？
105、客戶以中介公司介紹不良客戶為由要求返還傭金嗎？
106、業(yè)主付傭未留收據(jù)，中介公司還能再主張傭金？
107、交易房屋疑為“兇宅”，買家要求中介公司退費
108、簽訂買賣合同后反悔，中介需要退還客戶已繳中介費嗎？
109、已簽完合同，客戶卻要求退還傭金
110、“賣一房，收兩筆錢”為什么還能獲法院支持？
111、從保管款中直接扣除傭金引發(fā)的糾紛
112、房東交房遲了，中介公司能全額收到客戶傭金嗎？
113、房屋質量出現(xiàn)問題，中介公司能及時拿到傭金嗎？
114、中介公司委托其他公司代辦手續(xù)，客戶能否拒付傭金？
115、中介公司停業(yè)，下家拒付中介費怎么辦？
116、解約協(xié)議約定不明，傭金是否應當退還？
117、作低房價，但中介公司仍要求客戶確認按實際房價收傭，對嗎？
第十章：管理篇
118、中介公司虛擬客戶，騙取差價
119、偽造上家簽名，簽署陰陽協(xié)議
120、沒有加蓋經紀人章的居間協(xié)議有法律效力嗎？
121、交易不成協(xié)議在，中介該不該賠付3萬元？
122、貸款信息告知錯誤中介公司會承擔責任嗎？
123、管理不慎， 員工卷走客戶房款
124、隨意承諾，造成談判被動
125、典型性發(fā)票所引發(fā)的糾紛
126、十萬好處費的反思
127、造假身份證交易案
128、冒充房東賣房騙走100萬元，中介公司被判罰30萬元
129、建立嚴格的審批制度，蓋了公章之后屬于公司行為
130、視為職務行為的簽字，公司將承擔相應法律責任
131、經紀人從公司拿代收代付款要寫收條
132、重要交易資料應當做好交接手續(xù)
133、如何退還人民幣計58.58元的多余稅費？
134、上家發(fā)票遺失導致其不能退稅
135、買賣房屋錢款要當面點清
136、租客身亡，為什么業(yè)主、中介公司要共賠50萬？
137、經紀人開私單，有什么后果？
中部
地產中介常用格式法律文書范本及應用指引
001、出租\售委托書(獨家\非獨家\限時代賣)
002、鑰匙保管書
003、看房確認書（最新實用版）
004、三方居間協(xié)議
005、定金收條
006、定金保管書
007、產證保管書
008、共有人同意出售書
009、承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書
010、產權人授權委托書
011、代收承諾書
012、防止房東價格上彈后反悔的價格確認書
013、違約確認書
014、催告函(簽約\注銷抵押登記\辦貸款\配合房看\交房\物業(yè)交割等)
015、解約通知函
016、租賃合同
017、家具家電移單
018、傭金確認書
019、房屋交接書
020、與守約方分配違約金的協(xié)議書
021、三方和解協(xié)議
022、租約轉讓協(xié)議
023、期房轉讓的大定金協(xié)議
024、不存在勞動關系承諾書
025、綜合時勞動合同
026、離職申請書
027、請假條
下部
地產中介常用法律法規(guī)節(jié)選
001《中華人民共和國民法通則》節(jié)選
002《合同法總則及與房產居間有關的規(guī)定》節(jié)選
003《 中華人民共和國物權法》節(jié)選
004《擔保法關于法定金罰則的規(guī)定》節(jié)選
005《中華人民共和國城市房地產管理法》
006《刑法關于職務侵占、法人以及自然人詐騙的規(guī)定》節(jié)選
007《建設部城市房地產中介服務管理規(guī)定》節(jié)選
008《國家工商行政管理總局經紀人管理辦法》節(jié)選
009《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》
010《建設部房屋登記辦法》節(jié)選
011《國土資源部土地登記辦法》節(jié)選
《守門神》—加入地產人兼職經銷商的直接意義
(1)、以專業(yè)圖書為載體建立廣泛的行業(yè)人脈，“人脈”就是“錢脈”。 (2)、有相當優(yōu)惠的折扣空間，享有專業(yè)圖書商的折扣，可以把營銷真正建立到學以致用上。 (3)、龐大的市場需求，現(xiàn)廣東已有多個城市做為經紀人培訓班的教材，數(shù)十家企業(yè)團購 (4)、我們將有一系列的地產人實戰(zhàn)叢書陸續(xù)提供， 如：《門店利器》《免疫力》《破解商業(yè)地產定位密碼》《鋼鐵團隊》《一無所有做地產》 《謀事在先 》《攻城掠地》《房地產隱俠》《十面埋伏》和多部實戰(zhàn)型地產圖書等 全部是要經過多位實戰(zhàn)專家組成的顧問團評估才立項。

作者簡介

房仲何許人也?
上海中介資深人士，歷經知名中介職業(yè)生涯，具有豐富的一線運營和管理經驗，先后受邀培訓過近百家企業(yè)，以其實戰(zhàn)風格深受業(yè)界好評！對于中介公司的整改、診斷有深厚功底，其獨特的經營思路與創(chuàng)新觀點在多個企業(yè)實施并效果顯著。
他發(fā)在房策天下的“神奇的中介”一貼以其專業(yè)度和強勢的點擊率（至今已達59572）為其欄目第一熱貼：http://www.swotbbs.com/thread-44304-1-1.html
房策(筆名)又是誰?
法學學士、職業(yè)律師，曾任某律師事務所房地產部部長，現(xiàn)任上海某大型地產中介法律部經理、優(yōu)秀講師，每年參與大量的訴訟，擅長搭建法律部架構與設計各種

圖書封面

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