中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

用戶評(píng)論 (總計(jì)2條)

•   　　建筑結(jié)構(gòu)
  　　? 1.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素：建筑用途、選地條件、建筑工期、成本造價(jià)、施工難度等因素
  　　? 2.層高：首層4.7-5.2，凈高3.5-4.0，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2-4.5，凈高3.0-3.3
  　　? 3.柱距：8-9米，跨度相等，加大柱距會(huì)提高建筑造價(jià)成本
  　　
  　　
  　　
  　　建筑平面
  　　? 1.大型主力店一般位于購(gòu)物中心平面的端點(diǎn)處，對(duì)組織購(gòu)物中心內(nèi)部人流的有效運(yùn)動(dòng)發(fā)揮重要作用
  　　? 2.單體建筑形式的購(gòu)物中心平面形態(tài)以長(zhǎng)方形最佳，布局劃分容易、視野開闊、購(gòu)物方便
  　　
  　　
  　　
  　　室內(nèi)步行街
  　　? 1.購(gòu)物中心主入口主出入口、次出入口是驅(qū)使消費(fèi)人流運(yùn)動(dòng)的動(dòng)力泵，也是消費(fèi)人流運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)；中庭、電梯、手扶梯是消費(fèi)人流進(jìn)行豎向運(yùn)動(dòng)的重要節(jié)點(diǎn)；主力商店、專業(yè)店、專賣店以及它們各自形成的經(jīng)營(yíng)主體是吸引消費(fèi)人流運(yùn)動(dòng)的磁極。
  　　? 2.室內(nèi)步行街的長(zhǎng)度不宜過長(zhǎng)防止使人感到厭倦，有時(shí)為了增強(qiáng)步行者逛街的興趣，可在步行街每隔200米左右設(shè)置節(jié)點(diǎn)如景點(diǎn)和休息椅；室內(nèi)步行街的跨度取決于步行街人流量的大小，通常步行街中站立每一個(gè)顧客需要450毫米，而同行每一股人流需要600毫米，若最大人流股數(shù)為N，則步行街寬度W=2*450+600N.
  　　
  　　
  　　
  　　中庭
  　　? 1.匯集效應(yīng)：中庭是平面步行街線性空間的中心，中庭一般與主出入口、各主要線性空間直接相通，對(duì)平面線性空間的人流具有強(qiáng)大的匯集效應(yīng)；
  　　? 2.延續(xù)空間：中庭空間大量的人流可向步行街等線性空間分散，使平面線性空間具有較強(qiáng)的延續(xù)性；
  　　? 3.景觀特色：中庭空間動(dòng)感豐富，并使平面線性空間更加豐富多彩
  　　? 4.空間指向性：在多核心、多端點(diǎn)的大型購(gòu)物中心里，購(gòu)物者常會(huì)喪失方向感，而中庭是重要的空間指標(biāo)。
  　　? 5.縱向引導(dǎo)性：中庭是一個(gè)挑空空間，各樓層之間具有強(qiáng)烈的互動(dòng)性和視覺引導(dǎo)性，從而刺激人流向上運(yùn)動(dòng)。
  　　
  　　
  　　
  　　電梯
  　　? 1.購(gòu)物中心大多數(shù)消費(fèi)人流是通過自動(dòng)扶梯實(shí)現(xiàn)的，自動(dòng)扶梯容易形成視覺障礙，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能減少對(duì)視覺的影響；
  　　? 2.垂直電梯的運(yùn)輸能力僅為手扶梯的1/130
  　　
  　　
  　　
  　　
  　　停車位
  　　? 停車位設(shè)置的因素要考慮：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商圈范圍、私家車普及率
  　　
  　　
  　　
  　　光線
  　　? 光線可以表現(xiàn)空間的形體、色彩和質(zhì)感，以創(chuàng)造不同功能需要的環(huán)境氣氛
  　　
  　　
  　　
  　　色彩
  　　? 1.暖色裝飾：形成熱烈的迎賓氣氛；
  　　? 2.冷色調(diào)裝飾：緩解顧客緊張、忙亂的心理；
  　　? 3.地下商場(chǎng)沉悶、陰暗，容易使人產(chǎn)生壓抑的心理感覺，用淺色調(diào)裝飾地面、天花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。
  　　
  　　
  　　
  　　平面死角的處理
  　　? 1.個(gè)性特色經(jīng)營(yíng)，如周圍其他區(qū)間主要經(jīng)營(yíng)服飾，平面死角位可運(yùn)營(yíng)運(yùn)動(dòng)服飾；
  　　? 2.增強(qiáng)購(gòu)物中心通透性，使各單元形成整體氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)人流光顧
  　　? 3.特色空間環(huán)境，將死角位區(qū)間及通向該區(qū)間的步行街規(guī)劃為具有個(gè)性特色的空間環(huán)境。
  　　
  　　
•   　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
  　　商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)階段：
  　　1. 原始階段，集市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；
  　　2. 發(fā)展階段，納入城市建設(shè)的內(nèi)容，是城市建設(shè)的重點(diǎn)，如商業(yè)中心；
  　　3. 主題購(gòu)物中心，城郊結(jié)合部 □
  　　商業(yè)物業(yè)，根據(jù)物業(yè)本省的地段及設(shè)施條件，確定物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位，并采用出售、出租、合作分成等方式經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。 □
  　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)具有兩個(gè)客戶層次：
  　　1. 商品的經(jīng)營(yíng)者（直接）
  　　2. 消費(fèi)者或進(jìn)貨者（間接） □
  　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程
  　　1 項(xiàng)目投資分析
  　　1.1 提出項(xiàng)目建議書
  　　1.2 項(xiàng)目投資的可行性分析
  　　1.2.1 籌備階段
  　　1.2.2 調(diào)查研究
  　　1.2.3 方案優(yōu)選
  　　1.2.4 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
  　　1.2.5 編制項(xiàng)目投資分析報(bào)告
  　　2 項(xiàng)目融資
  　　3 工程勘察與規(guī)劃設(shè)計(jì)
  　　3.1 工程勘察
  　　3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)
  　　4 土地征用與房屋拆遷
  　　4.1 土地征用
  　　4.2 房屋拆遷
  　　5 土地開發(fā)
  　　6 施工建設(shè)
  　　6.1 施工準(zhǔn)備
  　　6.2 工程監(jiān)理
  　　6.3 建筑施工
  　　6.4 竣工驗(yàn)收
  　　7 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)
  　　7.1 出租，或
  　　7.2 出售，或
  　　7.3 合作分成 □
  　　商業(yè)地產(chǎn)和組合經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心是充分滿足消費(fèi)者的需求。 □
  　　新街區(qū)的開發(fā)
  　　1 地段環(huán)境分析
  　　1.1 交通環(huán)境
  　　1.2 居民環(huán)境
  　　1.2.1 周邊居民分布狀況
  　　1.2.2 周邊居民的人口數(shù)量
  　　1.2.3 周邊居民人口的結(jié)構(gòu)性質(zhì)、消費(fèi)能力、消費(fèi)取向
  　　1.3 區(qū)位特征及規(guī)劃發(fā)展前景
  　　1.4 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
  　　2 商業(yè)街區(qū)的性質(zhì)定位
  　　3 商業(yè)街區(qū)規(guī)模與商圈規(guī)模
  　　4 功能業(yè)態(tài)組合
  　　5 規(guī)劃布局與招商 □
  　　購(gòu)物中心的本質(zhì)：
  　　1. 有計(jì)劃的商品經(jīng)營(yíng)組合
  　　2. 統(tǒng)一管理
  　　3. 分散經(jīng)營(yíng) □
  　　購(gòu)物中心的功能
  　　1. 購(gòu)物功能
  　　2. 餐飲功能
  　　3. 文化娛樂功能
  　　4. 旅游休閑功能
  　　5. 展覽功能
  　　6. 創(chuàng)造地段價(jià)值功能
  　　7. 提升城市整體形象的功能 □
  　　購(gòu)物中心的發(fā)展條件
  　　1. 市場(chǎng)容量
  　　2. 提供商品和服務(wù)的適應(yīng)性
  　　3. 與其他商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力 □
  　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
  　　6 開發(fā)定位
  　　6.1 服務(wù)商圈范圍定位
  　　6.1.1 鄰里購(gòu)物中心
  　　6.1.2 社區(qū)購(gòu)物中心
  　　6.1.3 巨型購(gòu)物中心
  　　6.2 地段特征定位
  　　6.2.1 郊區(qū)購(gòu)物中心
  　　6.2.2 城市市區(qū)購(gòu)物中心
  　　非商業(yè)區(qū)
  　　商業(yè)區(qū)
  　　6.3 商品組合特征定位
  　　6.3.1 綜合購(gòu)物中心
  　　6.3.2 主題購(gòu)物中心
  　　以商品類型為特征
  　　以消費(fèi)者為特征
  　　6.3.3 焦點(diǎn)購(gòu)物中心（大型商店+店鋪s）
  　　6.4 建筑形態(tài)定位
  　　7 商品組合
  　　7.1 商業(yè)類型組合解析
  　　7.1.1 商品元素類型
  　　購(gòu)物元素
  　　餐飲元素
  　　文化娛樂元素
  　　7.1.2 商品元素組合步驟
  　　商業(yè)元素經(jīng)營(yíng)潛力分析
  　　市場(chǎng)容量
  　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況
  　　預(yù)測(cè)市場(chǎng)占有率及經(jīng)營(yíng)規(guī)模
  　　商業(yè)元素組合
  　　考慮租金回報(bào)因素
  　　考慮各商品間關(guān)聯(lián)因素（高）
  　　考慮一站式購(gòu)物的因素
  　　7.2 商店元素組合思路
  　　7.2.1 商店元素類型
  　　所有權(quán)性質(zhì)
  　　業(yè)態(tài)特點(diǎn)
  　　銷售商品的形態(tài)
  　　7.2.2 商店元素組合
  　　主力店
  　　半主力店
  　　普通專業(yè)店、專賣店
  　　8 建筑規(guī)劃
  　　8.1 整體建筑規(guī)劃
  　　8.1.1 總體布局
  　　8.1.2 建筑結(jié)構(gòu)
  　　8.1.3 建筑平面
  　　8.1.4 步行通道
  　　8.1.5 中庭
  　　8.1.6 豎向交通
  　　8.1.7 停車設(shè)施
  　　8.2 購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造
  　　8.2.1 購(gòu)物中心主要的環(huán)境因素
  　　光線
  　　色彩
  　　音響
  　　溫度
  　　8.2.2 外立面與入口大廳
  　　8.2.3 步行通道與中庭
  　　8.2.4 營(yíng)造舒適的環(huán)境
  　　8.3 營(yíng)業(yè)空間布局
  　　8.3.1 營(yíng)業(yè)主題
  　　8.3.2 營(yíng)業(yè)空間形態(tài)
  　　營(yíng)業(yè)設(shè)施
  　　停車設(shè)施
  　　后勤設(shè)施
  　　.......
  　　8.3.3 營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局
  　　有利于消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間的均衡運(yùn)動(dòng)
  　　有利于獲得最大的租金收益
  　　8.4 營(yíng)業(yè)單元的布置方式
  　　8.5 平面死角的處理 □
  　　運(yùn)營(yíng)管理
  　　9 運(yùn)行策劃
  　　9.1 地段環(huán)境調(diào)查分析
  　　9.1.1 周圍居民環(huán)境
  　　9.1.2 地段交通環(huán)境
  　　地段交通道路的性質(zhì)
  　　地段交通輻射的區(qū)域
  　　地段交通車流狀況
  　　物業(yè)地塊條件狀況
  　　其他對(duì)外交通設(shè)施
  　　9.1.3 地段商業(yè)環(huán)境
  　　9.1.4 區(qū)域特征
  　　9.1.5 地段區(qū)域未來的規(guī)劃特征
  　　9.1.6 其他公共設(shè)施
  　　9.2 商圈分析標(biāo)準(zhǔn)化策略設(shè)計(jì)
  　　9.2.1 商圈范圍界定
  　　商圈類型
  　　經(jīng)營(yíng)種類分類
  　　規(guī)模分類
  　　影響商業(yè)物業(yè)商圈范圍的主要因素
  　　外在（地段）
  　　內(nèi)在（經(jīng)營(yíng)規(guī)模、構(gòu)成元素、市場(chǎng)活動(dòng)）
  　　商業(yè)物業(yè)商圈范圍的確定
  　　9.2.2 商圈分析
  　　人口統(tǒng)計(jì)特征
  　　社會(huì)特征
  　　社會(huì)文化
  　　社會(huì)階段
  　　家庭生命周期
  　　時(shí)間分配
  　　心理因素
  　　9.3 項(xiàng)目可行性研究策略
  　　9.3.1 宏觀環(huán)境
  　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境
  　　人口環(huán)境
  　　人文環(huán)境
  　　商業(yè)環(huán)境
  　　9.3.2 地段環(huán)境及地塊條件分析
  　　交通環(huán)境
  　　居民環(huán)境
  　　商業(yè)環(huán)境
  　　區(qū)域特征
  　　9.3.3 初步確定商業(yè)物業(yè)的開發(fā)定位
  　　9.3.4 商圈分析（范圍）
  　　9.3.5 構(gòu)成元素的組合及經(jīng)營(yíng)規(guī)模的確定
  　　商業(yè)元素
  　　商店元素
  　　9.3.6 總體規(guī)劃布局及投資收益分析
  　　9.4 運(yùn)營(yíng)策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程
  　　10 招商統(tǒng)籌
  　　10.1 招商標(biāo)準(zhǔn)化流程
  　　10.1.1 招商準(zhǔn)備
  　　確定招商對(duì)象特征
  　　確定招商條件
  　　租金
  　　租賃期限
  　　管理費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用
  　　組建招商部
  　　人員組織
  　　組建招商中心
  　　招商資料準(zhǔn)備
  　　10.1.2 招商步驟
  　　招商調(diào)查
  　　內(nèi)部認(rèn)租
  　　公開招商
  　　開業(yè)準(zhǔn)備
  　　10.1.3 招商管理
  　　10.2 招商策略與技巧
  　　10.2.1 主力商戶優(yōu)先招商
  　　10.2.2 品牌商戶帶動(dòng)招商
  　　10.2.3 廣告招商
  　　10.2.4 定向招商
  　　10.2.5 委托招商
  　　10.2.6 優(yōu)惠招商
  　　11 營(yíng)銷推廣
  　　11.1 銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡
  　　11.2 商業(yè)物業(yè)商鋪的營(yíng)銷特征
  　　11.3 營(yíng)銷推廣流程
  　　11.3.1 市場(chǎng)調(diào)查
  　　11.3.2 制定銷售策略
  　　11.3.3 制定定價(jià)策略
  　　11.3.4 制定營(yíng)銷策略
  　　11.3.5 制定銷控策略
  　　11.3.6 銷售人員管理
  　　11.4 商業(yè)物業(yè)常用的銷售方式
  　　11.4.1 大面積全部出售
  　　11.4.2 小面積全面出售
  　　11.4.3 銷售與出租共同進(jìn)行
  　　11.4.4 只租不售
  　　12 經(jīng)營(yíng)管理
  　　12.1 租戶管理
  　　12.1.1 租戶信息管理
  　　12.1.2 租戶的調(diào)整及招商
  　　12.1.3 租戶行為管理
  　　12.1.4 租戶服務(wù)
  　　12.2 營(yíng)銷管理
  　　12.2.1 商業(yè)物業(yè)形象
  　　經(jīng)營(yíng)理念
  　　行為活動(dòng)
  　　視覺信息
  　　12.2.2 銷售策略
  　　廣告宣傳策略
  　　體驗(yàn)營(yíng)銷策略
  　　商品促銷策略
  　　12.2.3 營(yíng)銷組合
  　　營(yíng)銷調(diào)研
  　　確定營(yíng)銷目標(biāo)
  　　營(yíng)銷計(jì)劃及實(shí)施
  　　效果評(píng)估
  　　12.3 物業(yè)管理
  　　12.3.1 工程設(shè)備管理
  　　主要設(shè)備
  　　水電設(shè)施
  　　空調(diào)系統(tǒng)
  　　電梯
  　　消防系統(tǒng)
  　　設(shè)備管理要求
  　　裝修管理
  　　12.3.2 安全管理
  　　治安管理
  　　消防管理
  　　12.3.3 環(huán)境衛(wèi)生管理 □
  　　
  　　運(yùn)營(yíng)策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程
  　　一/運(yùn)營(yíng)策劃第一階段：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研
  　　1.項(xiàng)目背景
  　　包括項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目研究的目的、研究的方法及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
  　　2．宏觀環(huán)境調(diào)研
  　?。?）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。
  　　A．城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
  　　B．城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況。
  　?。?）城市人口環(huán)境。
  　　包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等。
  　?。?）人文環(huán)境。
  　　包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。
  　?。?）商業(yè)環(huán)境。
  　　包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等。
  　　（5）其他宏觀環(huán)境。
  　　包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等。
  　　3．項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研
  　?。?）周邊居民環(huán)境。
  　　包括：周邊區(qū)域的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平、消費(fèi)傾向以及周邊居民環(huán)境的風(fēng)俗習(xí)慣等特征。
  　　A．地段交通環(huán)境。
  　　B．地段交通道路的性質(zhì)。
  　　C．地段交通輻射的區(qū)域。
  　　D．地段交通車流狀況。
  　　E．項(xiàng)目地塊交通條件狀況。
  　　F．其他對(duì)外交通設(shè)施。
  　?。?）地段商業(yè)環(huán)境。
  　　A．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。
  　　B．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模。
  　　C．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。
  　　D．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等。
  　?。?）地段區(qū)位特征。
  　　包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等。
  　?。?）地段未來規(guī)劃狀況。
  　　包括地段區(qū)域未來的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等。
  　　（5）項(xiàng)目地段開發(fā)條件。
  　　通過對(duì)地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理性狀進(jìn)行調(diào)查，分析判斷地塊是否適宜于進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。
  　　4．項(xiàng)目商圈調(diào)研分析。
  　?。?）項(xiàng)目商圈范圍的確定。
  　　A．預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的商圈范圍。
  　　B．商圈調(diào)查。
  　　C．描繪項(xiàng)目的商圈范圍。
  　　（2）商圈分析。
  　　A．商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
  　　B．商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征，包括商圈居民的社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。
  　　C．商圈消費(fèi)者的心理因素，包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營(yíng)形式等。
  　?。?）經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析。
  　　包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)項(xiàng)目的要求等。
  　　二/運(yùn)營(yíng)策劃第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)定位
  　　1,項(xiàng)目分析
  　?、?項(xiàng)目條件與資源分析
  　?、贄l件分析;
  　　②資源分析;
  　?、坌〗Y(jié).
  　?、?項(xiàng)目的 SWOT 分析.
  　　 ①優(yōu)勢(shì)【S】
  　?、诹觿?shì)【W(wǎng)】
  　　③市場(chǎng)機(jī)會(huì)【O】
  　?、苁袌?chǎng)威脅【T】
  　?、菥C合分析
  　　2,項(xiàng)目產(chǎn)品定位
  　?、?經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃.
  　?、倏紤]租金回報(bào)因素;
  　?、诳紤]關(guān)聯(lián)性因素;
  　　③考慮一站式購(gòu)物的因素.
  　?、?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合. 包括主力商店,半主力商店以及普通專業(yè),專賣店等的組合.
  　　3,項(xiàng)目功能定位
  　　⑴ 購(gòu)物功能定位;
  　?、?飲食功能定位;
  　　⑶ 娛樂功能定位;
  　?、?休閑功能定位;
  　?、?表演功能定位;
  　?、?各功能區(qū)的規(guī)劃布局;
  　?、?考慮消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡地運(yùn)動(dòng)的因素;
  　　⑻ 考慮獲取最大的租金收益因素.
  　　4,項(xiàng)目主題定位
  　?、?主題的導(dǎo)入;
  　?、?主題的深化;
  　　⑶ 主題的差別性與適應(yīng)性分析;
  　?、?主題差異性分析;
  　　⑸ 主題的差異性分析;
  　?、?主題的適應(yīng)性分析;
  　?、?符合項(xiàng)目條件的候選主題;
  　　⑻ 主題的表現(xiàn).
  　　5,項(xiàng)目形象定位
  　?、?形象品牌確立;
  　?、?名稱確定;
  　?、?形象品牌營(yíng)運(yùn)策略;
  　?、?形象品牌延伸策略.
  　　6,項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位
  　?、?目標(biāo)客戶細(xì)分;
  　　⑵ 目標(biāo)投資客戶群細(xì)分;
  　?、?目標(biāo)招商商戶細(xì)分;
  　　⑷ 定單式委建,合作開發(fā)等多種方式的合作伙伴的尋求原則.
  　　7,項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位
  　?、?目標(biāo)消費(fèi)群的甄別;
  　?、?主力目標(biāo)消費(fèi)群;
  　　⑶ 輔助性目標(biāo)消費(fèi)群;
  　?、?消費(fèi)群體的區(qū)域定位;
  　　⑸ 消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位;
  　?、?消費(fèi)群體的收入水平定位.
  　　8,項(xiàng)目銷售招商價(jià)格定位
  　?、?項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略定位依據(jù);
  　?、?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議;
  　　⑶ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中調(diào)整策略.
  　　9,項(xiàng)目規(guī)劃建議
  　?、?項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的;
  　?、?整體建筑規(guī)劃建議;
  　?、倏傮w布局;
  　?、诮ㄖY(jié)構(gòu);
  　?、劢ㄖ矫?
  　?、懿叫薪?
  　?、?項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格;
  　?、?項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境規(guī)劃;
  　?、?項(xiàng)目交通組織規(guī)劃;
  　　⑹ 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局.
  　　10,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
  　?、?成本費(fèi)用分析;
  　　⑵ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析;
  　?、?經(jīng)濟(jì)效益分析.
  　　運(yùn)營(yíng)策劃第三階段:招商及銷售推廣
  　　1,項(xiàng)目銷售招商實(shí)操總綱
  　?、?項(xiàng)目銷售招商推廣總體思路;
  　　⑵ 確定項(xiàng)目銷售與招商的面積比例;
  　?、?項(xiàng)目支持點(diǎn);
  　?、?銷售招商推廣總體策略.
  　　2,銷售招商策略
  　　⑴ 項(xiàng)目整體銷售招商部署;
  　?、?項(xiàng)目整體銷售招商節(jié)奏;
  　　⑶ 項(xiàng)目階段性招商節(jié)奏;
  　?、?項(xiàng)目銷售招商與價(jià)格策略的聯(lián)動(dòng);
  　　3,項(xiàng)目整體包裝策略
  　?、?項(xiàng)目銷售招商現(xiàn)場(chǎng)包裝;
  　?、?項(xiàng)目銷售招商道具包裝.
  　　4,項(xiàng)目宣傳推廣策略
  　　⑴ 項(xiàng)目宣傳推廣整體策略;
  　?、?項(xiàng)目階段性宣傳推廣策略;
  　?、?項(xiàng)目媒體運(yùn)用策略;
  　?、? 項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)的運(yùn)用策略.
  　　5,銷售招商的實(shí)施
  　?、?銷售招商實(shí)施;
  　　①確定銷售招商對(duì)象的特征;
  　?、诖_定招商條件;
  　?、劢M建銷售招商隊(duì)伍;
  　?、茕N售招商資料準(zhǔn)備.
  　?、?銷售招商步驟;
  　?、黉N售招商調(diào)查;
  　?、趦?nèi)部認(rèn)租,認(rèn)購(gòu);
  　?、酃_銷售招商;
  　?、荛_業(yè)準(zhǔn)備;
  　?、蒌N售招商管理.
  　　6,項(xiàng)目銷售招商費(fèi)用運(yùn)用策略
  　?、?項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用使用依據(jù);
  　?、?項(xiàng)目階段性銷售招商費(fèi)用構(gòu)成;
  　?、?項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用預(yù)算.
  　　運(yùn)營(yíng)策劃第四階段:執(zhí)行階段——營(yíng)銷及招商實(shí)施
  　?、?制定銷售招商計(jì)劃;
  　?、?組建銷售招商組織機(jī)構(gòu);
  　?、?組織實(shí)施銷售招商計(jì)劃;
  　?、?配置銷售招商工具及各項(xiàng)資料;
  　　⑸ 工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估;
  　?、?銷售招商人員管理,培訓(xùn),督導(dǎo);
  　　⑺ 掌握市場(chǎng)變化,及時(shí)調(diào)整銷售招商策略;
  　?、?職能售后服務(wù);
  　　⑼ 宣傳推廣投入及效果監(jiān)控;
  　?、?項(xiàng)目銷售,招商階段性回顧及總結(jié).
  　　

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