房價與泡沫經(jīng)濟
出版時間：2006-8 出版社：機械工業(yè)出版社 作者：徐滇慶
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內(nèi)容概要
本書作者根據(jù)目前中國房地產(chǎn)的市場狀況，結(jié)合其他發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫的地區(qū)和國家的情況，以自己獨到的見解分析了中國當(dāng)前的房價以及中國當(dāng)前是否存在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。作者還對中國目前與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的問題，如經(jīng)濟適用房、房價成本的不透明性提出了有益的解決思路及相應(yīng)對策。
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用戶評論 (總計20條)
- 徐老師很認真，抓著幾個概念辨析了一番，對此我表示敬意；
徐老師很水貨，他沒說出個所以然來；他以為說出了所以然，但對房 市的判斷完全是錯的。
實踐才是檢驗理論的唯一標(biāo)準(zhǔn)。說得好不好，還得看預(yù)測的準(zhǔn)不準(zhǔn)。 - 徐說要“針對中國的特殊國情建立經(jīng)濟模型，定量分析房價的走勢”，顯然這本書里他并沒有完成這個宏大的任務(wù)。
現(xiàn)在媒體和網(wǎng)上各路神仙在討論房地產(chǎn)問題時，對一些關(guān)鍵的概念，像“房地產(chǎn)泡沫”、“房價收入比”使用起來沒個準(zhǔn)兒，徐在這本書里對這些概念進行了梳理探討，我覺得這是本書最有意義的一部分。
比如他對房地產(chǎn)泡沫的看法是，既然是泡沫，就得有個比較的基準(zhǔn)，他認為這個基準(zhǔn)是“長期平均房價”，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟就是房價和其他指標(biāo)突然背離長期平均值。
再比如，他認為在討論房價收入比這個指標(biāo)的時候，收入應(yīng)該使用家庭全部收入而不是職工平均工資，住宅面積應(yīng)該用該年度人均居住面積乘以每戶平均人口數(shù)，這是徐經(jīng)過認真研究之后得出的真知灼見。
- 對于牛刀和徐教授的爭論，愈演愈烈，中國人愛看熱鬧，所以新浪也是把人往死里整。
是非爭論總是沒個休。至少帶動了眼球經(jīng)濟和將來的一個廣告版面的收入，兩個經(jīng)濟人，為低迷的中國經(jīng)濟是增加了GDP的。
一個是學(xué)者，一個是相對的“草根”差距為何這么大，還是身份，立場不同，結(jié)論自然都不一樣，就如兩個人各站山腳對看個面，肯定不同。
房在中國絕對不是一個簡單的經(jīng)濟問題，就如徐拿起自己熟悉的經(jīng)濟分析方法，得出的結(jié)論，終歸只是一家之言，西方的經(jīng)濟學(xué)分析方法假定就是在一個自由的市場，理性的人。
就如在本書中的一樣，徐采取的方法還是從各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)入手，運用時間的對比來分析市場，就如他自己也知道的這種方法的一個致命的缺陷-數(shù)據(jù)的不真實和政府的管制-這不是一個自由的市場，這是一個完全被政府控制，個別產(chǎn)業(yè)集團壟斷的行業(yè)。
回到本書，徐的分析是比較客觀和中立的，也點到房地產(chǎn)市場中“可能”是開發(fā)商拿了大頭，僅僅是可能，因為這涉及到法律問題和社會問題，這一點上徐還是有點良知的，不能說明的原因-還是身份問題。對于政府是和角色，徐分析也僅是從官方數(shù)據(jù)說明政府在賣地上是沒有“暴利”的。至于一千多億的利潤去了哪? 徐又一次羞澀的暗示，可能是進了部分人的灰色口袋。
有參考意義的還是對于各國房地產(chǎn)市場泡沫的介紹，畢竟回到了正題，這是一本寫給房地產(chǎn)商的書，提醒他們，好日子可能不遠了，抓緊這一兩年的時間趕緊賺錢和套現(xiàn)。
徐貶了臺灣，日本一遍，回頭還是贊揚了美國一遍，可是本書下完后的一年，美國的房地產(chǎn)市場受次貸影響還是出問題了，其實徐是看到了此問題的，只是他簡單的分析，美國次貸的新政策降低了門檻，刺激了需求，更加繁榮了美國市場，而此時忘了他一再強調(diào)的，房貸市場的低門檻會增加金融市場的風(fēng)險。
毋庸置疑，徐是個真正的專家，不信請參看個人介紹。當(dāng)我拿起此書，看到徐的簡歷，還是感慨，牛眼不識泰山。
所以言論，專家的著作和言論，還是一家之言，僅作參考，他們可能是強在獲得數(shù)據(jù)的渠道，能在高級分析工具的應(yīng)用，但他們的結(jié)論請大家一定要小心，是真是假，請你猜猜看。 - 后來聽說牛刀總是貶低徐滇慶，又得知作者徐滇慶07年拼命為房地產(chǎn)做多，和本文的客觀形成鮮明對比，不知道為什么。
看這本書還是一個很中立的作品。 - 如果你是一個普通的大眾，如果你想了解房地產(chǎn)投資，如果你只想看1本書，了解個大概，如果你在找一本房地產(chǎn)入門的書，我建議讀這本。
至于作者其他的言論是否靈驗，并不能磨砂這本書的價值。
至少我覺得值得用1小時的時間去翻翻，很值得。 - 與房價有關(guān)的若干思考
整個2007年，關(guān)于房價的爭論塵囂甚上，從未消弭。在我們這個彌漫著和諧味道的社會里，在改革開放近20年后的今天，懷揣著日益縮水的鈔票的中國老百姓莫名其妙的突然發(fā)現(xiàn)自己沒有肉吃了，沒有房住了。2007年有一個很流行的笑話：取經(jīng)路上，唐僧師徒四人行至一處荒山，驟見烏云變色，山間涌出無數(shù)小妖，悟空大叫一聲不好，便護在師傅身前準(zhǔn)備應(yīng)敵。哪想那眾小妖并未理那猴子，卻將那悟能擒了，押解回寨。沙僧望著興高采烈的眾妖背影，幽幽的說：“世道不好，師傅的肉不吃香了，二師兄的肉值錢了…..”
相比這個令人辛酸的笑話，房子的問題則總是令人絕望。
翻開社科院發(fā)布的2008年《經(jīng)濟藍皮書》，沒有什么新鮮的東西，還是那套乏味的令人懨懨欲睡的論調(diào)：“土地供應(yīng)越來越緊，經(jīng)濟仍在快速增長，城市化繼續(xù)加速，需求仍是有增無減……”我們對于老學(xué)究編纂的此種官樣文章似乎總沒抱過太大的希望——話不妨照說，官不妨照做，問題不妨照樣存在——中國的老百姓對于此種走過場式的言論抱有著司空見慣式的寬容，可是同等的態(tài)度對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商似乎并不適用。
面對10月后出臺的一些政策，一些地產(chǎn)大亨們開始抱怨和責(zé)備新政的不人性，面對媒體上的爭論與表演，從來就缺乏話語權(quán)的中國老百姓們在底下恨恨的罵：“老子都沒房子住了，誰對我們?nèi)诵粤?？”面對可愛可憐的上帝們的指責(zé)，心懷鬼胎的體制下的既得利益者們首次站在了同一戰(zhàn)壕里，口徑出奇的一致：“利潤降到這么低，你讓我們怎么活？”好吧，如果你們堅持認為40%以上的純平均項目利潤率還算低的話，我承認你們活的很不容易。
經(jīng)濟學(xué)告訴我們說，價格圍繞商品的內(nèi)在價值上下波動，而供給和需求的關(guān)系則影響著商品的價格，那不妨讓我們從供需的關(guān)系來分析一下房屋價格的問題。
就需求來說，中國的房地產(chǎn)市場無庸置疑是巨大的。別的不說，僅就在70末到80初這批生育高峰中出生人來說，大都到了婚嫁和生育的年齡，房子的問題自然成了需要解決的燃眉之急。如此一來，需求有了，房價自然就上去了，一切看起來似乎十分的合理。但是細想一下，就算如此大的需求量，難道就能否撐房價以10%的速度逐月飚升嗎，我看需要打一個問號。事實上，心理問題事實上起到了很大的推波助瀾的作用，在房價以令人瞠目結(jié)舌的速度拉升的背后實際上是普通民眾在房子問題上對于未知的恐懼和危險的預(yù)期。
在這里做一個有趣的對比，我們知道，統(tǒng)治者們經(jīng)常在國家安全問題上大做文章，通過圍魏救趙的方式，達到他們的某些目的。即：在最不正常的緊急情況下，出于國家安全和社會穩(wěn)定的目的，任何有礙此目的實現(xiàn)的行動都是被禁止的，在國家安全面前，言論自由和集會自由等基本人權(quán)和基本價值觀都可以暫時忽略不計。因為安全和生存的需要太迫切了，因此只要國家安全這一主流論調(diào)樹立，任何正常的推理和論據(jù)都可以棄之不顧。當(dāng)權(quán)者用不著說 “……多重要，多有……意義”，也用不著同你爭辯每一條論據(jù)，他們只需要影射“如果不…….，你就會非常不安全”就夠了。這種方法的妙處在于——我們可以省略其中一切繁復(fù)的步驟和程序，直接達到我們的目的，既省事又方便。無論在房地產(chǎn)領(lǐng)域還是其他領(lǐng)域，這一手段都是適用的。
而買房者或有買房需求的人們面臨的不安全是什么呢？“如果我們不馬上買房，房價就會以每月10%的速度上漲，我們口袋中的鈔票就會縮水，原來我可以買一個臥室，現(xiàn)在只能買廁所了。我需要結(jié)婚，我要孩子，所以我必須馬上買房。”這是一個很容易做出的推論，它的推理過程是如此的完美與和諧，以至于我們根本不會去懷疑其背后的東西。
恐懼是有的，但這種恐懼有內(nèi)生的也有人為制造的。開發(fā)商的手段遠比我們想象的要豐富的多，媒體的宣傳、槍手的渲染、還有無微不至的小廣告和時而循循善誘、時而危言聳聽的售樓小姐，于是，一個完美的心理陷阱產(chǎn)生了，恐慌代替了理智，而理智則是暴利的最大敵人。
我們不否認市場上對于房子的巨大需求，但是便以此為理由，然后以如此荒謬的速度肆意的提升房價，我想最終只能歸咎于炒作與投機的范疇。歸根到底，地產(chǎn)商之所以可以進行這種投機與抄作是因為市場信息的不充分或供需受到人為的限制。如果能夠公開市場信息，提高市場的透明度，建立一套科學(xué)有效的供需指標(biāo)評價體系，那么由炒作所帶來的房價動蕩與不確定就會被顯著降低，購房者們也能真正的做出理性的判斷和決策。具體的操作上，標(biāo)準(zhǔn)普爾給出了四個評價指標(biāo)：年新增住房供給量，年新增住戶，住房擁有率和住房空置率。通過對這些指標(biāo)的交叉對比，就能房價的趨勢作出一個較為清晰的解讀。（比如：住房擁有率應(yīng)該是穩(wěn)中有升，如果住房擁有率下降，說明住房越來越向部分住戶手里集中，這將尤其表現(xiàn)在新房市場上，表示大部分的新建房屋被再次置業(yè)者買走，市場上的投機炒作程度比較高）希望我們的朝廷能夠早日將此事提到議事日程上，少一些應(yīng)景和作秀，黨的嘴不是屁眼，說出話來還是得算數(shù)的。
關(guān)于土地供給的問題，這才是重中之重，恰恰由于土地的稀缺性，才使得其具有不可替代的內(nèi)在價值，開發(fā)商們則奇貨可居，拉起房價來自然腰桿硬氣。任志強們還可以恬不知恥的說道：“為什么不通過擴大供給來解決問題呢？房子多了，價格不就下來了嗎？”任的這段話可以說是相當(dāng)無恥。在目前市場化的“招拍掛”制度下，只有政府一家土地供應(yīng)者，而土地又是連片開發(fā)的，這就等于設(shè)置了門檻，能夠拿到土地的只是那么幾家實力雄厚的開發(fā)商，根本無法形成充分競爭的格局。就算任志強們拿到了大量的土地，他們也不會同時投入開發(fā)，而是放在那里囤起來，待價而沽。所以，在現(xiàn)行的土地制度下，增加土地的供應(yīng)量不過市變相的加大開發(fā)商的土地儲備，而不會真的對住房的供應(yīng)量產(chǎn)生多大的影響，相應(yīng)的房價的下降不過是開放商們自娛自樂的忽悠而已。
但是任志強接下來提供的一組數(shù)據(jù)倒是頗為說明問題：“全國住宅面積只有3.48億平方米，相當(dāng)于一個海南島，只占國土面積的0.3%，如果拿出1%的國土面積建住宅，供16億人住綽綽有余?！睂τ谶@段話中的邏輯錯誤我就不再多說了，但凡正常人都會有所體會，我想說的是中國并非缺少土地，正式由于土地的調(diào)控權(quán)掌握在政府的手里，才制造出了“地荒”的假象。我們知道，每到歲末年初，中國各個城市都灰推出一個所謂的來年土地供應(yīng)計劃。但是，這個即或是依據(jù)多長時間、多大數(shù)量、什么結(jié)構(gòu)制訂的？我們完全一無所知，完全由政府單邊決定。事實上，正是由于各地的土地完全被各地的地方政府所壟斷，因而無法構(gòu)建一個真正競爭化的土地市場。地價下不來，房價自然也就高上去，更何況這也屬于地方政府的主要財政收入之一。對此，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠提出了他的觀點：“長期來看，房價既不是匯率問題，也不是保障問題，而是地方政府的財政問題。如果允許地方政府發(fā)債籌集城市化的建設(shè)資金，他們推高地價的動機就會減弱，對土地財政的依賴就會降低，地價下來，房價才會下來?！毕敕ㄊ呛玫?，但可操作性太差。中央的態(tài)度暫且不論，只需看一下衙門的態(tài)度便會明白，無論采取怎樣的手段，政府對于口中的這塊肥肉暫時都不會松口的。
短期來看，解決二手房的問題無疑來的更現(xiàn)實一些。針對二手房市場的限制政策出臺之初，目的在于打擊投機與炒作行為，出發(fā)點是好的。但是從實際效果看，這樣做限制了住房的供給并增加了購房者的成本，提高了他們對市場看漲的預(yù)期，并最終導(dǎo)致將房價推向更高。因此，政府的住房政策應(yīng)盡快把二手房轉(zhuǎn)變成有效供給，增加購房者對新房和二手房的選擇，從而促使房價回落。
除了需求和供給，還有一個不得不談的就是資金鏈的問題，過分充沛的資金也是推動房價上漲的重要原因。10月份以來的貨幣緊縮政策，給房地產(chǎn)商們敲響了警鐘，有句老話說的好：凡是資產(chǎn)階級的壞事，就是無產(chǎn)階級的好事。因為理論上存在這樣一種可能 ：貨幣緊縮——開發(fā)商資金斷裂——開發(fā)商降價賣房——買房人受益。但在目前人民幣持續(xù)升值，熱錢持續(xù)涌入的現(xiàn)實條件下，這種可能性是微乎其微的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資基本叫停，海外融資的限制也是日益嚴厲，但是熱錢還是通過各種我們想象不到的渠道流入國內(nèi)，流入大開發(fā)商的手中。因此，大型的開發(fā)企業(yè)是不愁錢的，但是由于通脹所帶來的種種惡果，卻讓普通的百姓苦不堪言。它就像是一種隱形的稅收，普通人的財富被無形之中剝奪了，而對于低收入階層來說，除了存款他們沒有能力參與到其他金融活動中，無法分享股價與樓價上漲所帶來的收益。盡管短期通過將工資和社保水平與通脹率掛鉤來減少社會痛苦，但就目前為止我還沒有見到我們的政府拿出什么實際行動來。
PS：這篇文章對我有特殊的意義，只可惜我才知道
還有一種聲音，即人們對即將進軍房地產(chǎn)市場的大型國企寄予厚望，希望擁有強大政府背景和強大財力的他們能夠整合市場，改善市場的不規(guī)范。我勸善良的人們趁早打消這個荒唐的念頭，無數(shù)鐵一般的事實證明了，這種國企從來就不是什么省油的燈，無論在哪個領(lǐng)域，你看他們什么時候做過解放軍。退一萬步講，就算他們良心發(fā)現(xiàn)，將利潤所得用于轉(zhuǎn)移支付或是用于攤低房價，那這種巨大的利潤創(chuàng)造能力是可持續(xù)的嗎？萬通地產(chǎn)的馮倫說過一句很有意思的話：“大胖子走到哪里都生風(fēng)，其實身體很虛?！笔聦嵣?，沒有哪個嚴肅的經(jīng)濟學(xué)家會相信：國有企業(yè)是有效率的或是具備內(nèi)在的利潤創(chuàng)造能力，這點在經(jīng)濟學(xué)中早有定論。而今年國有企業(yè)之所以能夠取得將近一萬億的利潤，只不過是因為趕上了一個通脹的繁榮期。在這個繁榮周期中，能源、投資品等商品的價格上漲最早，上漲時間最長，上漲的幅度最大，而大量國企卻恰恰集中于這個領(lǐng)域。因此，所謂國企老總們對于其利潤可持續(xù)創(chuàng)造的鼓吹。不過是自娛自樂的謊言而已。
比這些謊言更危險的是，如果管理層據(jù)此認為國有企業(yè)具有持續(xù)的贏利能力，甚至是超強的贏利能力，進一步的強化國有企業(yè)的壟斷地位，那么帶來的后果無非只有兩個。一，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)徹底被國有企業(yè)所扭曲，其他企業(yè)和民眾將為國有企業(yè)的壟斷利益付出巨大的代價。二，一旦經(jīng)濟周期逆轉(zhuǎn)，這些國企大都將陷入虧損的境地，公眾又得掏出巨款為其買單。
天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。也許，在中國這樣一個國度中，我們始終只能抱有一種隱忍的態(tài)度，因為無論發(fā)生什么都是正常的。古人云：一屋不掃，何以掃天下。但是，如果連蝸居都沒有的話，又該如何呢？
- 雖然很厚一本, 但并非以中國大眾的觀點, 而是以很專業(yè)的觀點來寫的, 很不錯,以通俗的文字能讓人學(xué)到很多經(jīng)濟知識.
偶的力薦作品之一. - 呃..為什么看你寫的評論總有點‘暈’的感覺？
- 徐滇慶的學(xué)術(shù)實力當(dāng)然沒話說了，國內(nèi)有幾個專家能在英文journal上發(fā)論文，可惜我們的社會總處在一個憤怒的時代，總不能聽近理性的聲音，當(dāng)然經(jīng)濟學(xué)家也要做好挨罵的準(zhǔn)備。。。
- 不盡然，此書前言就說了，這是一本應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商而寫的書，寫的是比較客觀，更多是悄悄提醒這些賺了太多錢的開發(fā)商該冷靜下收收手了。
- 因為徐滇慶老師沒有料到經(jīng)濟危機如此嚴重，否則房價沒有不長的道理。。。
- 消滅零回復(fù)
- haha Oh Yeah～
- 國家是人民的，所有的房子也都是人民的，也就是告訴你不需要買房
20年的學(xué)生被說成反革命集團，現(xiàn)在的甕安學(xué)生居然搖身一變成了黑社會，這個吃人的嘴啊！ - 看看身體發(fā)冷
太可怕了 - 好家伙 這長篇大論的 任志強是個貌似說真話的假好人
房價下不來 政府也有責(zé)任 在閣下的宏論之下還是不發(fā)表拙見了 - 我們只有一個地球，我們只有一個政#府。。。
- 需求與供給，政治與經(jīng)濟，我們總是只能聽到一部分的真話
- 謝謝您幫我們80后說話！心到心坎上去了，嗚～～～沒法，還是買不起房子！
- 國有企業(yè)的論述相當(dāng)精辟 我是來學(xué)習(xí)的