商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)

前言

一波緊似一波的房地產(chǎn)調(diào)控，使得房地產(chǎn)開發(fā)公司不得不調(diào)整戰(zhàn)略，從住宅市場擠出來的過剩流動性總是要尋找新的出口，一直游離在調(diào)控政策之外的商業(yè)地產(chǎn)，無疑是一個好的方向。比如旅游地產(chǎn)、購物中心、商業(yè)街、物流園區(qū)等商業(yè)項目，這些又都與國家鼓勵大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)有密切的關(guān)系。現(xiàn)今各大龍頭房企紛紛劍指商業(yè)地產(chǎn)就是最好的明證。作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，選擇操作何種業(yè)態(tài)是房企的天然權(quán)利，在住宅市場面臨下行風(fēng)險的當(dāng)頭，將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)避風(fēng)港也是順勢而為之舉。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、物流園區(qū)、旅游地產(chǎn)、專業(yè)市場、寫字樓等。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小不一，有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以收取租金為投資回報的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)，盡管大多數(shù)項目依然采取租金回報的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。另外，從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)該注重推廣綠色低碳技術(shù)與建筑，貫穿規(guī)劃、設(shè)計、施工、管理、消費全過程始終，最大限度地節(jié)約能源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑是將可持續(xù)發(fā)展理念引入建筑領(lǐng)域的結(jié)果，將成為未來建筑的主導(dǎo)趨勢。基于此，我們在多年探索的基礎(chǔ)上，策劃、編撰出了一套適合商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員、策劃人員使用和借鑒的管理工具書：《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門》、《商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》、《商業(yè)地產(chǎn)選項全攻略》、《商業(yè)地產(chǎn)管理模式》?！渡虡I(yè)地產(chǎn)新手快速入門》主要由商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、商業(yè)地產(chǎn)項目分類、商業(yè)地產(chǎn)運作流程、商業(yè)地產(chǎn)運營模式四個部分組成。《商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目選擇及可行性研究、商業(yè)地產(chǎn)投融資管理、土地使用權(quán)獲取與行政審批、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)地產(chǎn)造價與預(yù)算管理、商業(yè)地產(chǎn)項目招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)項目工程施工、商業(yè)地產(chǎn)項目驗收與交付管理九個章節(jié)。《商業(yè)地產(chǎn)選項全攻略》則由商業(yè)地產(chǎn)地塊定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)招商定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)運營定位攻略三個部分組成?！渡虡I(yè)地產(chǎn)管理模式》由商業(yè)地產(chǎn)招商模式、商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理三個部分組成。此外，本套書附有大量實戰(zhàn)工具、實戰(zhàn)范本及經(jīng)典案例，稍加修改便可運用于實際操作中，可以說是商業(yè)地產(chǎn)人士不可多得的一個職場助手。本書由王高翔、付瑋瓊主編，在編寫過程中，獲得了許多商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)一線從業(yè)人員和朋友的幫助與支持，其中參與編寫和提供資料的有靳玉良、劉建偉、劉海江、劉軍、王生平、寧仁梅、李輝、李景吉、李景安、馮飛、楊冬瓊、趙仁濤、趙建學(xué)、陳運花、匡五壽、張一文、張眾寬、郭華偉、胡昊文、雷蕾、彭塞峽、孟照友、江美亮、滕寶紅，最后全書由王高翔、付瑋瓊、匡仲瀟統(tǒng)稿、審核完成，在此對他們一并表示感謝！由于作者水平所限，不足之處請讀者指正。

內(nèi)容概要

《商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目選擇及可行性研究、商業(yè)地產(chǎn)投融資管理、土地使用權(quán)獲取與行政審批、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)地產(chǎn)造價與預(yù)算管理、商業(yè)地產(chǎn)項目招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)項目工程施工、商業(yè)地產(chǎn)項目驗收與交付管理九部分內(nèi)容。書中提供了大量實用表格、規(guī)范、工具，可以適當(dāng)修改后運用。同時，書中提供了經(jīng)典案例，供相關(guān)人員管理、培訓(xùn)、策劃時借鑒?！渡虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》可供商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員及策劃、管理人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業(yè)地產(chǎn)的人士參考。

作者簡介

王高翔 ，國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)顧問公司總監(jiān)。具有多年房地產(chǎn)從業(yè)工作經(jīng)歷，10余年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商經(jīng)驗，在中信地產(chǎn)工作10余年，參與了深圳乃至華南首家大型購物中心一一深圳中信城市廣場主力店招商及開業(yè)以來的各種大型推廣活動；在湖南長沙主持長沙中信城市廣場的前期策劃、全面招商及商鋪銷售工作；從事商業(yè)顧問工作以來主持參與國內(nèi)多個項目的策劃招商工作。主編《商業(yè)地產(chǎn)項目策劃》、《商業(yè)地產(chǎn)招商營運》等較有影響的專業(yè)暢銷書籍。  付瑋瓊 ，經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)博士。多年來從事物流與供應(yīng)鏈管理、連鎖經(jīng)營管理、商品學(xué)等方向的研究，2011年獲全國優(yōu)秀教師。主講《物流配送管理》、《連鎖經(jīng)營管理》、《國際貨物與通關(guān)》、《商品學(xué)》等本科及研究生課程。在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)表學(xué)術(shù)論文6篇，其中曰檢索5篇，1STP檢索2篇，多篇獲全國教育改革優(yōu)秀教學(xué)論文大賽一等獎。主持教研教改課題3項，參與國家自然科學(xué)基金、省部級科研項目5項。編寫超市經(jīng)營管理系列叢書7部、物流管理系列叢書多部，其中2部被列為國家級規(guī)劃教材。參與“黑龍江省冷鏈物流規(guī)劃”、“奧特萊斯城商業(yè)體項目”、“龍運物流園區(qū)規(guī)劃”等多項政府規(guī)劃課題研究。

書籍目錄

第一章商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研1 第一節(jié)市場宏觀環(huán)境分析2 項目一：政治環(huán)境調(diào)查分析2 項目二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析3 實戰(zhàn)范例××項目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析5 項目三：文化環(huán)境調(diào)查分析7 實戰(zhàn)范例消費者背景資料8 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查10 項目一：區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查10 實戰(zhàn)范例商業(yè)地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方案12 項目二：調(diào)查資料的采集及上報13 實戰(zhàn)范例××市××年度商業(yè)地產(chǎn)市場統(tǒng)計簡報14 實戰(zhàn)范例經(jīng)營者問卷調(diào)查表17 實戰(zhàn)范例市場客戶調(diào)查問卷18 項目三：消費者行為調(diào)研分析19 實戰(zhàn)范例消費者問卷調(diào)查表20 項目四：市場需求容量21 項目五：競爭對手調(diào)研分析22 實操工具競爭對手業(yè)務(wù)模式調(diào)查表22 實操工具競爭對手競爭策略調(diào)查表23 實操工具競爭對手經(jīng)營狀況調(diào)查表24 實戰(zhàn)范例××購物中心競爭對手分析25 實戰(zhàn)范例××城市廣場部分百貨業(yè)態(tài)分析27 第三節(jié)項目地塊狀況分析29 項目一：項目地塊基本狀況評估29 實戰(zhàn)范例××項目地塊分析評估30 項目二：項目地區(qū)氣候調(diào)查34 項目三：項目交通狀況調(diào)查34 實操工具地塊與城市節(jié)點的出行便利性分析表34 實操工具經(jīng)過本地塊巴士服務(wù)強(qiáng)度分析表35 實操工具地塊周邊交通情況分析表35 實操工具地塊內(nèi)市政路情況分析表35 項目四：周邊配套設(shè)施調(diào)查35 第二章商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目選擇及可行性研究37 第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目選擇38 第一項：開發(fā)城市選擇38 第二項：開發(fā)地段選擇39 第三項：開發(fā)模式選擇41 第四項：開發(fā)管理模式選擇42 第五項：產(chǎn)品模式選擇45 第六項：融資方案選擇45 相關(guān)知識：常用融資方式46 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究48 第一項：可行性研究事項48 第二項：可行性研究報告的內(nèi)容48 第三項：可行性研究報告范例51 實戰(zhàn)范例××寫字樓可行性研究報告51 實戰(zhàn)范例××商業(yè)街可行性研究報告64 第三章商業(yè)地產(chǎn)投融資管理69 第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)投資管理70 項目一：房地產(chǎn)投資概述70 項目二：房地產(chǎn)投資的類型70 項目三：投資決策分析72 項目四：商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型73 項目五：商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的對策74 項目六：項目投資管理報告75 實戰(zhàn)范例項目投資環(huán)境分析報告76 實戰(zhàn)范例項目經(jīng)濟(jì)評價分析報告76 實戰(zhàn)范例××建材廣場投資可行性報告77 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)融資管理80 項目一：上市融資81 項目二：投資基金81 項目三：信托融資81 項目四：融資測算85 項目五：項目融資管理策劃85 實戰(zhàn)范例融資策劃委托合同85 第四章土地使用權(quán)獲取與行政審批89 第一節(jié)土地使用權(quán)獲取90 知識一：房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得概述90 知識二：房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型91 知識三：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式92 實戰(zhàn)范例商業(yè)地產(chǎn)項目用地投標(biāo)書95 實戰(zhàn)范例商業(yè)地產(chǎn)項目用地投標(biāo)管理辦法97 實戰(zhàn)范例國有土地使用權(quán)出讓合同100 實戰(zhàn)范例國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同105 實戰(zhàn)范例國有土地使用權(quán)租賃合同107 知識四：取得增量國有土地使用權(quán)的費用110 知識五：開發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷110 實戰(zhàn)范例房屋拆遷補償安置協(xié)議書111 知識六：獲得項目地塊前落實事項115 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)土地行政審批管理117 知識一：設(shè)定行政審批的法律依據(jù)117 知識二：申請要件117 知識三：相關(guān)申請表格及申請書120 實戰(zhàn)范例國有土地（處置、登記）申請書120 實戰(zhàn)范例××市國有土地登記法人代表身份證明書及法人委托書121 實戰(zhàn)范例國有土地使用權(quán)申請書122 知識四：行政審批程序123 第五章商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計125 第一節(jié)出入口空間規(guī)劃設(shè)計126 事項一：出入口位置的設(shè)置126 事項二：出入口的空間形式126 事項三：無障礙設(shè)計127 第二節(jié)動線規(guī)劃設(shè)計128 事項一：聯(lián)系外部動線128 事項二：員工動線130 事項三：水平動線130 事項四：垂直動線131 第三節(jié)建筑外立面規(guī)劃設(shè)計132 事項一：外立面的形狀133 事項二：外立面的色彩133 事項三：影響外立面的因素134 事項四：建筑外立面的發(fā)展趨勢135 第四節(jié)環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計135 事項一：采光135 事項二：照明136 事項三：景觀137 事項四：通風(fēng)138 事項五：吊頂138 第五節(jié)工程結(jié)構(gòu)設(shè)計139 事項一：建筑結(jié)構(gòu)形式139 事項二：標(biāo)準(zhǔn)層面積及平面布局140 事項三：開間進(jìn)深及柱網(wǎng)尺寸141 事項四：公共走道寬度141 事項五：公共電梯廳尺度141 第六節(jié)消防設(shè)計141 事項一：安全出口141 事項二：防火墻142 事項三：樓梯間142 事項四：疏散樓梯143 事項五：消防電梯144 事項六：防火門和防火卷簾144 事項七：消火栓145 第七節(jié)商業(yè)氛圍設(shè)計146 事項一：室內(nèi)裝修設(shè)計146 事項二：廣告位設(shè)計146 事項三：景觀設(shè)計147 事項四：公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計147 第八節(jié)節(jié)能減排設(shè)計148 事項一：建筑節(jié)能減排的定義148 事項二：能源消耗的主要表現(xiàn)148 事項三：建筑節(jié)能減碳潛力巨大148 事項四：公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)149 事項五：節(jié)能減排的具體應(yīng)用措施149 第六章商業(yè)地產(chǎn)造價與預(yù)算管理153 第一節(jié)建筑工程造價構(gòu)成154 知識一：直接工程費154 知識二：間接費的構(gòu)成及計算160 知識三：利潤和稅金的構(gòu)成及計算161 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算管理162 知識一：預(yù)算的概念與意義162 知識二：預(yù)算管理的原理與作用163 知識三：全面預(yù)算管理163 知識四：全面預(yù)算管理的狀況與特點164 知識五：項目工程預(yù)算管理165 實戰(zhàn)范例工程量清單計價166 第七章商業(yè)地產(chǎn)項目招投標(biāo)173 第一節(jié)開發(fā)項目招投標(biāo)概述174 知識一：工程項目招標(biāo)投標(biāo)的概念174 知識二：招標(biāo)的四大特征174 知識三：招投標(biāo)的作用175 知識四：項目招標(biāo)方式175 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工具178 工具一：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)流程178 工具二：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)制度181 實戰(zhàn)范例××地產(chǎn)公司工程項目招投標(biāo)管理制度182 實戰(zhàn)范例××公司招投標(biāo)管理制度183 工具三：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)表單192 實操工具項目招標(biāo)計劃事項192 實操工具項目立項審批表196 實操工具供應(yīng)商推薦審批表197 實操工具新增供應(yīng)商入庫資格審批表197 實操工具工程開標(biāo)情況記錄表198 實操工具中標(biāo)通知書審批表199 實操工具建設(shè)工程中標(biāo)通知書200 工具四：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)文件200 實戰(zhàn)范例商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目咨詢服務(wù)招標(biāo)公告200 實戰(zhàn)范例投標(biāo)邀請函201 實戰(zhàn)范例投標(biāo)確認(rèn)函202 第八章商業(yè)地產(chǎn)項目工程施工203 第一節(jié)項目工程安全與環(huán)境管理204 知識一：工程項目安全與環(huán)境管理的目的204 知識二：工程項目安全管理職責(zé)204 知識三：建立安全生產(chǎn)例會制度206 知識四：項目各方的安全責(zé)任206 知識五：做好施工安全檢查208 實戰(zhàn)范例施工現(xiàn)場安全專項檢查項目208 實戰(zhàn)范例項目施工現(xiàn)場安全檢查報告212 知識六：工程項目安全事故預(yù)防處理213 知識七：施工現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)214 第二節(jié)項目工程質(zhì)量管理216 要點一：招標(biāo)選擇監(jiān)理單位216 要點二：工程質(zhì)量管理策劃方案216 實戰(zhàn)范例工程質(zhì)量管理策劃方案大綱217 要點三：編制項目公司工程質(zhì)量管理制度218 實戰(zhàn)范例實行工程質(zhì)量和安全現(xiàn)場檢查及通報制度的規(guī)定219 實戰(zhàn)范例工程質(zhì)量和安全檢查考核辦法221 要點四：重點監(jiān)管部位的質(zhì)量監(jiān)管計劃222 實操工具年度重點部位質(zhì)量監(jiān)管計劃222 要點五：編制質(zhì)量安全月報223 實操工具××月工程質(zhì)量管理月報223 實操工具××月工程安全管理月報224 要點六：危險性較大工程的質(zhì)量監(jiān)管計劃224 相關(guān)知識：危險性較大工程225 實操工具××工程安全專項施工方案專家論證意見書226 第九章商業(yè)地產(chǎn)項目驗收與交付管理227 第一節(jié)項目竣工驗收管理228 要點一：區(qū)分驗收相關(guān)概念228 要點二：明確相關(guān)部門職責(zé)228 要點三：保證分部、分項工程符合驗收條件229 要點四：基礎(chǔ)工程驗收229 要點五：隱蔽工程驗收230 要點六：主體結(jié)構(gòu)驗收230 要點七：規(guī)劃驗收230 實戰(zhàn)范例項目竣工驗收計劃231 要點八：單項（專項）工程驗收指引233 要點九：配套設(shè)施驗收234 要點十：檔案資料收集及驗收移交235 要點十一：工程竣工驗收235 實操工具竣工驗收資料準(zhǔn)備清單236 要點十二：撰寫竣工驗收報告245 實操工具工程竣工驗收報告245 第二節(jié)項目交付使用管理248 實操工具場地移交驗收清單（百貨業(yè)態(tài)）248 實操工具場地移交驗收清單（影城業(yè)態(tài)）251 實操工具場地移交驗收清單（健身業(yè)態(tài)）253 實操工具場地移交驗收清單（電器商城業(yè)態(tài)）255 實操工具場地移交驗收清單（超市業(yè)態(tài)）257 實操工具場地移交驗收清單（KTV業(yè)態(tài)）261 實操工具場地移交驗收清單（電玩業(yè)態(tài)）263

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：    2.2.1 工程類（含設(shè)計）：按單項標(biāo)底估算價值在100萬元（含100萬元）以上的，應(yīng)有五家及五家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位；按單項標(biāo)底估算價值在30萬～100萬元的，應(yīng)有四家及四家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位；按單項標(biāo)底估算價值在10萬～30萬元的，應(yīng)有三家及三家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位。 2.2.2 印刷類：單批次印刷預(yù)算費用在10萬元以上的，應(yīng)有四家及四家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位；單批次印刷預(yù)算費用在0.5萬～10萬元的，應(yīng)有三家及三家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位。 2.2.3 制作類：單批次制作預(yù)算費用在10萬元以上的，應(yīng)有四家及四家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位；單批次制作預(yù)算費用在1萬～10萬元的，按簡易招標(biāo)流程實施，應(yīng)有三家及三家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位。 2.2.4其他類：預(yù)算費用在10萬元以上的，應(yīng)有四家及四家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位；預(yù)算費用在5萬～10萬元的，應(yīng)有三家及三家以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的單位。 2.2.5特殊情況：合作單位數(shù)量不夠上述標(biāo)準(zhǔn)的，在招標(biāo)實施前必須報總經(jīng)理批示并同意后，方可按簡易招標(biāo)流程實施或直接定標(biāo)。 2.3不適用招標(biāo)的范圍。 2.3.1 工程類。壟斷性行業(yè)合作單位的確定、經(jīng)總經(jīng)理批示不進(jìn)行招標(biāo)的項目以及工程類10萬元以下的（總經(jīng)理批示需簡易招投標(biāo)的除外），由工程部或品質(zhì)研發(fā)中心和招投標(biāo)部共同確定單位及費用報業(yè)務(wù)主管部門的分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后按公司相關(guān)流程進(jìn)行合同審批。 2.3.2 印刷類。單批次印刷預(yù)算費用在0.5萬元以下的，由各業(yè)務(wù)主辦部門自行確定單位及費用報其分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后（招投標(biāo)部僅復(fù)核其費用）按公司相關(guān)流程進(jìn)行合同審批。 2.3.3制作類。單批次制作預(yù)算費用在1萬元以下的，由各業(yè)務(wù)主辦部門自行確定單位及費用報其分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后（招投標(biāo)部僅復(fù)核其費用）按公司相關(guān)流程進(jìn)行合同審批。 2.3.4其他類。預(yù)算費用在5萬元以下的，由各業(yè)務(wù)主辦部門自行確定單位及費用報其分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后按公司相關(guān)流程進(jìn)行合同審批。 3招投標(biāo)的基本規(guī)定 3.1 主體建安工程施工招標(biāo)規(guī)定為委托招標(biāo)。

編輯推薦

《商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》可供商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員及策劃、管理人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業(yè)地產(chǎn)的人士參考。

圖書封面

評論、評分、閱讀與下載

---

    商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā) PDF格式下載

---