房地產(chǎn)投資分析

內(nèi)容概要

　　本書以房地產(chǎn)投資分析程序?yàn)橹骶€，理論結(jié)合實(shí)踐，由淺入深、層層深入地介紹了房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)知識(shí)。全書共分10章，分別為：第1章緒論；第2章房地產(chǎn)投資分析基本原理；第3章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；第4章區(qū)位條件分析；第5章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；第6章財(cái)務(wù)分析；第7章不確定性分析；第8章風(fēng)險(xiǎn)分析；第9章社會(huì)影響分析；第10章投資決策。
　　本書可作為普通高等院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、土地資源管理、工程管理、城市經(jīng)濟(jì)等專業(yè)本科生的教材使用，也可作為房地產(chǎn)、工程管理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估及投資咨詢等從業(yè)人員的工作參考書。

書籍目錄

第1章 緒論
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　1.1 房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格
　　1.1.1 投資價(jià)值
　　1.1.2 市場(chǎng)價(jià)值
　　1.1.3 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系
　　1.1.4 交易價(jià)格
　1.2 房地產(chǎn)投資概述
　　1.2.1 投資概述
　　1.2.2 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵
　　1.2.3 房地產(chǎn)投資的分類
　　1.2.4 房地產(chǎn)投資的作用
　　1.2.5 房地產(chǎn)投資的影響因素
　1.3 房地產(chǎn)投資分析概述
　　1.3.1 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)
　　1.3.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容
　　1.3.3 房地產(chǎn)投資分析的方法
　　綜合練習(xí)
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第2章 房地產(chǎn)投資分析基本原理
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　2.1 投資三要素原理
　　2.1.1 收益
　　2.1.2 成本
　　2.1.3 預(yù)期
　2.2 土地報(bào)酬遞減規(guī)律
　　2.2.1 報(bào)酬與土地報(bào)酬
　　2.2.2 土地報(bào)酬遞減規(guī)律及發(fā)展
　　2.2.3 土地報(bào)酬變化的基本原理
　　2.2.4 土地報(bào)酬遞減規(guī)律對(duì)土地集約經(jīng)營(yíng)的制約作用
　2.3 資金時(shí)間價(jià)值原理
　　2.3.1 資金時(shí)間價(jià)值的概述
　　2.3.2 利率與利息
　　2.3.3 名義利率與實(shí)際利率
　　2.3.4 現(xiàn)金流量圖
　　2.3.5 資金等值
　2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限理論
　　2.4.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)市場(chǎng)
　　2.4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系
　　2.4.3 外在因素對(duì)四象限模型均衡狀態(tài)的影響
　2.5 資產(chǎn)定價(jià)模型
　　2.5.1 資產(chǎn)定價(jià)模型簡(jiǎn)介
　　2.5.2 資產(chǎn)定價(jià)模型的假設(shè)條件
　　2.5.3 資產(chǎn)定價(jià)模型的優(yōu)缺點(diǎn)
　　2.5.4 資產(chǎn)定價(jià)模型的應(yīng)用
　　綜合練習(xí)
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第3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
　　3.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征
　　3.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能
　　3.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)
　　3.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類
　　3.1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響因素
　3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述
　　3.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性
　　3.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限制
　　3.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
　3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
　　3.3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
　　3.3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法
　　3.3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序
　　專欄3.1 美國(guó)營(yíng)銷協(xié)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)大綱
　3.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
　　3.4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
　　3.4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法
　　3.4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序
　　綜合練習(xí)
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第4章 區(qū)位條件分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　4.1 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值
　　4.1.1 區(qū)位
　　4.1.2 城市功能分區(qū)
　　4.1.3 區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系
　4.2 區(qū)位條件分析概述
　　4.2.1 區(qū)位分析的內(nèi)容
　　4.2.2 區(qū)位的影響因素
　4.3 不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析
　　4.3.1 住宅項(xiàng)目區(qū)位分析
　　4.3.2 商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位分析
　　4.3.3 寫字樓項(xiàng)目區(qū)位分析
　　4.3.4 工業(yè)項(xiàng)目區(qū)位分析
　　綜合練習(xí)
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第5章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　5.1 房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算
　　5.1.1 房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成
　　5.1.2 房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)
　　5.1.3 房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的方法
　　5.1.4 房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的具體估算
　5.2 融資與資金成本分析
　　5.2.1 融資分析
　　5.2.2 資金成本概述
　　5.2.3 融資方案優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)
　5.3 收入與稅金估算
　　5.3.1 收入概述
　　5.3.2 收入估算
　　5.3.3 稅金估算
　　綜合練習(xí)
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第6章 財(cái)務(wù)分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　6.1 財(cái)務(wù)分析概述
　　6.1.1 財(cái)務(wù)分析的含義
　　6.1.2 財(cái)務(wù)分析的作用
　　6.1.3 財(cái)務(wù)分析的步驟
　6.2 財(cái)務(wù)基本報(bào)表
　　6.2.1 現(xiàn)金流量表
　　6.2.2 資金來(lái)源與運(yùn)用表
　　6.2.3 利潤(rùn)表
　　6.2.4 資產(chǎn)負(fù)債表
　6.3 靜態(tài)財(cái)務(wù)分析
　　6.3.1 利潤(rùn)率
　　6.3.2 投資利稅率
　　6.3.3 靜態(tài)投資回收期
　　6.3.4 借款償還期
　　6.3.5 財(cái)務(wù)比率
　　6.3.6 還本付息比率
　6.4 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析
　　6.4.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　6.4.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
　　6.4.3 動(dòng)態(tài)投資回收期
　　綜合練習(xí)
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第7章 不確定性分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　7.1 不確定性分析概述
　　7.1.1 不確定性與不確定性分析的含義
　　7.1.2 房地產(chǎn)投資的主要不確定性因素
　　7.1.3 不確定性分析的方法與作用
　7.2 盈虧平衡分析
　　7.2.1 盈虧平衡分析概述
　　7.2.2 線性盈虧平衡分析
　　7.2.3 非線性盈虧平衡分析
　7.3 敏感性分析
　　7.3.1 敏感性分析概述
　　7.3.2 單變量敏感性分析
　　7.3.3 多變量敏感性分析
　　7.3.4 敏感性分析的優(yōu)缺點(diǎn)
　　7.3.5 敏感性分析案例
　7.4 概率分析
　　7.4.1 概率分析的含義
　　7.4.2 概率分布
　　7.4.3 期望值
　　7.4.4 離散度
　　7.4.5 變異系數(shù)
　　7.4.6 置信區(qū)間與置信概率
　　7.4.7 概率分析步驟
　　綜合練習(xí)
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第8章 風(fēng)險(xiǎn)分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　8.1 風(fēng)險(xiǎn)分析概述
　　8.1.1 風(fēng)險(xiǎn)
　　8.1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
　　8.1.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
　8.2 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
　　8.2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的含義與方法
　　8.2.2 頭腦風(fēng)暴法
　　8.2.3 德爾菲法
　　8.2.4 幕景分析法
　　8.2.5 故障樹分析法
　　8.2.6 篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)法
　8.3 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)
　　8.3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)概述
　　8.3.2 蒙特卡洛模擬法
　　8.3.3 層次分析法
　8.4 房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)
　　8.4.1 房地產(chǎn)投資組合的定義
　　8.4.2 房地產(chǎn)投資組合的選擇模型
　　8.4.3 房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分析
　　8.4.4 房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)
　8.5 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理
　　8.5.1 風(fēng)險(xiǎn)管理概述
　　8.5.2 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控
　　8.5.3 風(fēng)險(xiǎn)回避
　　8.5.4 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
　　8.5.5 風(fēng)險(xiǎn)組合
　　8.5.6 風(fēng)險(xiǎn)自留
　　綜合練習(xí)
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第9章 社會(huì)影響分析
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　9.1 社會(huì)影響分析概述
　　9.1.1 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析的含義及特征
　　9.1.2 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析的作用與范圍
　　9.1.3 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析的內(nèi)容
　　9.1.4 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析的步驟
　　9.1.5 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析的方法
　9.2 社會(huì)信息調(diào)查
　　9.2.1 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析所需的社會(huì)信息
　　9.2.2 社會(huì)信息的調(diào)查步驟
　　9.2.3 社會(huì)信息的調(diào)查方法
　9.3 利益相關(guān)者分析
　　9.3.1 利益相關(guān)者分析的含義
　　9.3.2 利益相關(guān)者分析的步驟
　　綜合練習(xí)
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第10章 投資決策
　學(xué)習(xí)目標(biāo)
　導(dǎo)言
　10.1 投資決策概述
　　10.1.1 房地產(chǎn)投資決策的含義
　　10.1.2 房地產(chǎn)投資決策的類型
　　10.1.3 房地產(chǎn)投資決策的要求
　　10.1.4 房地產(chǎn)投資決策的程序
　　10.1.5 房地產(chǎn)投資決策的方法
　10.2 方案比選概述
　　10.2.1 房地產(chǎn)投資方案比選的含義
　　10.2.2 房地產(chǎn)投資方案的類型
　　10.2.3 房地產(chǎn)投資方案比選的指標(biāo)
　　10.2.4 房地產(chǎn)投資方案比選的方法
　　10.2.5 房地產(chǎn)投資方案比選的注意事項(xiàng)
　10.3 不同類型方案的比選
　　10.3.1 互斥型方案的比選
　　10.3.2 獨(dú)立型方案的比選
　　10.3.3 混合型方案的比選
　　綜合練習(xí)
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　　參考文獻(xiàn)
附錄A可行性研究報(bào)告案例
附錄B項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告案例

章節(jié)摘錄

　?。?）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。 ①通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，所以只要通貨膨脹因素存在，投資者就面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。例如，1993年購(gòu)買一住宅價(jià)格為1 800元／平方米，1994年，該住宅價(jià)格變化極小，而通貨膨脹率達(dá)到了24％，如果此時(shí)將該住宅出售，其所獲得的回款資金與購(gòu)買時(shí)的資金相比，購(gòu)買力明顯下降。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)?！　∮捎谕ㄘ浥蛎涳L(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不等于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。 ②市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求形勢(shì)變化，必然會(huì)引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性，主要來(lái)源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)滯性。例如當(dāng)房?jī)r(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，因此雖然在建規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，隨著在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，市場(chǎng)供給狀態(tài)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。近年來(lái)，建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn)，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場(chǎng)，也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁?！　目傮w上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)特的觀點(diǎn)。房地市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益的估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響?！　?hellip;…

編輯推薦

　　新——內(nèi)容上力求新穎，吸納了個(gè)人及學(xué)術(shù)界最新的科研成果，反映出本學(xué)科的理論研究動(dòng)向?！　?shí)——立足市場(chǎng)運(yùn)行和企業(yè)發(fā)展實(shí)踐，編寫時(shí)注重理論與實(shí)踐并重，具有較強(qiáng)的應(yīng)用性和務(wù)實(shí)性?！　∪曰窘?jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主線，以相關(guān)業(yè)務(wù)和關(guān)鍵內(nèi)容為編寫重點(diǎn)。

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