現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學

前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門以房地產(chǎn)經(jīng)濟運行現(xiàn)象及其資源配置活動為獨特研究對象、具有很強綜合性和交叉性、新興而引人注目的應(yīng)用經(jīng)濟學科。本學科根據(jù)經(jīng)濟學的基本假設(shè)，運用現(xiàn)代經(jīng)濟學分析方法，以解決現(xiàn)實問題為導(dǎo)向，為個人和企業(yè)提供房地產(chǎn)經(jīng)濟決策的科學依據(jù)，同時，注重從行業(yè)和市場層面揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)律，研究房地產(chǎn)業(yè)政策，并從宏觀經(jīng)濟角度，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的政府職能，研究房地產(chǎn)周期波動等現(xiàn)象。在中國歷史上，土地和房屋的租賃、買賣活動從來沒有間斷過，但現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)市場是在鴉片戰(zhàn)爭之后發(fā)展起來的。到新中國建立前，一些大城市的房地產(chǎn)市場已頗具規(guī)模。1949年以后，中國房地產(chǎn)市場進行了全面的整頓和嚴格管理，在1956~1978年，隨著對土地和房地產(chǎn)私有制的否定，中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場處于空白狀態(tài)。1978年改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場逐步萌芽和發(fā)育，特別是2000年以后，中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長，并迅速成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場日趨完善。中國房地產(chǎn)市場逐步成長和發(fā)育，從根本上提高了資源配置的效率，改善了人們的生活水平。這是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的一個重要成果。具體地說：①中國持續(xù)的房地產(chǎn)制度創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)資源配置的基礎(chǔ)。②中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長，促進了城市化水平的持續(xù)提升，為傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了更好的條件。③中國房地產(chǎn)市場與國際房地產(chǎn)市場的聯(lián)系越來越密切，國際資本流動對中國房地產(chǎn)市場的影響力日漸增強。與此同時，中國房地產(chǎn)市場在國際資產(chǎn)市場中的地位不斷突顯。當然，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也存在一些影響社會和諧的問題。一是房地產(chǎn)價格上漲較快，與廣大居民的收入水平及住房承受能力的差距較大。二是房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的風險增大。房地產(chǎn)具有一定的虛擬資產(chǎn)特性，虛擬資本提供了市場投機的機會，當虛擬經(jīng)濟超過實體經(jīng)濟可以支持的程度時，就會形成經(jīng)濟泡沫。可以說，從經(jīng)濟泡沫到泡沫經(jīng)濟只是一步之遙，在房地產(chǎn)投機活躍和房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟規(guī)模快速擴張的條件下，極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。行為經(jīng)濟學的研究表明，在房地產(chǎn)這種具有虛擬資產(chǎn)特性的市場上，非理性的消費、投資和投機活動是導(dǎo)致價格劇烈波動的決策基礎(chǔ)。三是房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范。房地產(chǎn)市場上存在的一些信用缺失、規(guī)則缺失、秩序混亂的現(xiàn)象既降低了效率，也容易導(dǎo)致經(jīng)濟社會的不和諧。四是在房價快速上漲、居民購房壓力普遍加大的情況下，住房保障進展緩慢，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速增長的要求。

內(nèi)容概要

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究對象獨特、現(xiàn)實性強、新興而引人注目的應(yīng)用經(jīng)濟學科。任何個人、機構(gòu)和部門都與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動發(fā)生直接的關(guān)系。家庭的消費和投資選擇、公司的投資和經(jīng)營活動以及政府的經(jīng)濟政策和市場管制都離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究和實踐探索日新月異?！　　冬F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學》以房地產(chǎn)經(jīng)濟運行為主線，沿著房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場和政府職能這一線索，構(gòu)造邏輯結(jié)構(gòu)。全書界定了房地產(chǎn)的內(nèi)涵和自然經(jīng)濟社會特性；分析了房地產(chǎn)業(yè)成長的條件和規(guī)律；闡述了房地產(chǎn)制度理論和現(xiàn)實；研究了房地產(chǎn)市場的運行機制和房地產(chǎn)供求、房地產(chǎn)價格理論；探討了房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融原理；闡明了房地產(chǎn)稅收理論和實踐；明晰了公共房地產(chǎn)和住房保障的政府職能；研討了房地產(chǎn)周期波動與宏觀調(diào)控的理論和實踐?！　　冬F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學》既可作為高等院校經(jīng)濟學類和管理學類或房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)的高年級本科生、研究生及MBA的教材或教學參考書，也可供相關(guān)經(jīng)濟管理領(lǐng)域的研究人員、政府決策部門、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理人員參考使用。

作者簡介

高波，博士，經(jīng)濟學教授，博士生導(dǎo)師，任職于南京大學經(jīng)濟學院；現(xiàn)任南京大學不動產(chǎn)研究中心主任，國家教育部人文社科重點研究基地——南京大學長江三角洲經(jīng)濟社會發(fā)展研究中心教授；兼任世界華人不動產(chǎn)學會常務(wù)理事、江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長、江蘇省經(jīng)濟學會副秘書長等職；是國內(nèi)數(shù)家大型企業(yè)和上市公司的高級顧問和獨立董事。高波教授出版了《轉(zhuǎn)型期中國房地產(chǎn)市場成長：1978～2008》、《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學》、《發(fā)展經(jīng)濟學：要素、路徑與戰(zhàn)略》等著作10余部，在《經(jīng)濟研究》、《管理世界》等正規(guī)學術(shù)刊物發(fā)表論文120多篇，主持了國家社會科學基金重點項目(08AJY010)“擴大內(nèi)需與引導(dǎo)住房理性消費的宏觀經(jīng)濟政策研究”、國家社會科學基金項目(06BJY084)“中國房地產(chǎn)業(yè)：周期波動、宏觀調(diào)控與健康發(fā)展”、國家自然科學基金項目(70672016)“文化資本、企業(yè)家精神與經(jīng)濟增長：浙商與粵商成長的經(jīng)驗研究”、教育部人文社會科學研究規(guī)劃基金項目(05JA790036)“中國房地產(chǎn)市場：泡沫、調(diào)控與效應(yīng)”等省部級以上研究課題10多項，獲得了省部級以上科研獎勵10多項。高波教授的研究方向是：發(fā)展經(jīng)濟學、企業(yè)家理論、房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融等。

書籍目錄

前言緒論一 房地產(chǎn)經(jīng)濟活動與經(jīng)濟學理論二 房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象和學科特點三 房地產(chǎn)經(jīng)濟學與其他學科的關(guān)系四 房地產(chǎn)經(jīng)濟學的主要研究方法五 本書的邏輯框架第一章 房地產(chǎn)：內(nèi)涵與特性第一節(jié) 房地產(chǎn)的界定與分類一 房地產(chǎn)的內(nèi)涵二 房地產(chǎn)與相近概念簡析三 房地產(chǎn)的分類第二節(jié) 房地產(chǎn)：從三個視角的理解一 作為一種實物和空間的房地產(chǎn)二 作為一種生活必需品或一種生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)三 作為一項財產(chǎn)和一組權(quán)利束的房地產(chǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性一 位置的不動性二 使用的耐久性三 異質(zhì)性四 投資、消費的兩重性五 增值性六 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的可分割性七 開發(fā)使用的外部性八 文化美學特性第二章 房地產(chǎn)業(yè)：形成、定位與發(fā)展第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的形成一 房地產(chǎn)業(yè)的概念與構(gòu)成二 工業(yè)化、城市化與房地產(chǎn)業(yè)的興起三 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變與房地產(chǎn)業(yè)成長四 消費結(jié)構(gòu)升級與房地產(chǎn)業(yè)擴張第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)定位與功能定位一 基于不同產(chǎn)業(yè)分類的房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位二 支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)的功能定位第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關(guān)系一 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的主要作用二 國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)業(yè)的影響三 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展第四節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析一 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程二 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征第三章 房地產(chǎn)制度：功能、變遷及國際比較第一節(jié) 房地產(chǎn)制度的實質(zhì)、類別與功能一 制度理論與房地產(chǎn)制度二 房地產(chǎn)制度體系三 房地產(chǎn)制度的功能第二節(jié) 土地制度分析一 土地制度的內(nèi)涵與模式二 中國城市土地制度的變遷三 中國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度變革和制度安排四 土地制度的國際比較第三節(jié) 住房制度分析一 住房制度的內(nèi)涵與類型二 中國的住房制度變遷與住房制度安排三 住房制度的國際比較第四章 房地產(chǎn)市場：體系、結(jié)構(gòu)與運行第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵、體系與構(gòu)成要素一 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵和特性二 房地產(chǎn)市場體系三 房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)一 房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷二 房地產(chǎn)市場的市場勢力三 房地產(chǎn)市場進入壁壘第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行與功能一 房地產(chǎn)市場運行機制二 房地產(chǎn)市場運行的功能第五章 房地產(chǎn)需求、供給及其均衡分析第一節(jié) 房地產(chǎn)需求分析一 房地產(chǎn)的需求法則和影響因素二 消費性房地產(chǎn)（住宅）需求三 生產(chǎn)要素房地產(chǎn)需求四 房地產(chǎn)投資及理財需求五 房地產(chǎn)的需求彈性第二節(jié) 房地產(chǎn)供給分析一 房地產(chǎn)的供給法則和影響因素二 土地供給的一般條件三 房產(chǎn)供給：生產(chǎn)函數(shù)四 房地產(chǎn)的供給彈性第三節(jié) 房地產(chǎn)的供求均衡及其調(diào)節(jié)一 房地產(chǎn)供求均衡分析二 房地產(chǎn)空置率分析三 房地產(chǎn)市場均衡的四象限模型第六章 房地產(chǎn)價格：本質(zhì)、決定因素及波動第一節(jié) 地租、地價理論一 地租、地價理論的發(fā)展脈絡(luò)二 古典政治經(jīng)濟學及古典經(jīng)濟學的地租理論三 馬克思主義地租、地價理論四 新古典經(jīng)濟學及現(xiàn)代經(jīng)濟學的地租、地價理論第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的本質(zhì)、特性及其構(gòu)成一 房地產(chǎn)價格的形式與本質(zhì)二 房地產(chǎn)價格的特性三 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成四 影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素第三節(jié) 廠商行為與房價的決定一 基于供給的房地產(chǎn)價格二 基于供求均衡的房地產(chǎn)價格三 基于開發(fā)商定價策略的房地產(chǎn)價格第四節(jié) 存量-流量模型與住宅價格決定一 住宅價格的決定二 住宅價格的動態(tài)變化第五節(jié) 影響房價變化的外生變量一 利率與房地產(chǎn)價格二 匯率與房地產(chǎn)價格三 股價與房地產(chǎn)價格第六節(jié) 房價波動的心理因素一 預(yù)期與房價波動二 房地產(chǎn)價格泡沫形成的心理基礎(chǔ)第七節(jié) 中國的房價波動和房價決定因素的實證檢驗一 中國的房價走勢與房地產(chǎn)泡沫二 中國房價決定因素的實證檢驗第七章 房地產(chǎn)投資：收益、風險與決策第一 節(jié)房地產(chǎn)投資的一般原理一 房地產(chǎn)投資的概念二 房地產(chǎn)投資的過程與類型三 房地產(chǎn)區(qū)位理論四 資本資產(chǎn)定價模型五 貝葉斯決策理論第二節(jié) 房地產(chǎn)投資收益分析一 房地產(chǎn)投資收益的概念二 房地產(chǎn)投資收益的經(jīng)濟效果評價指標第三節(jié) 房地產(chǎn)投資風險分析一 風險一收益及風險一效用原理二 房地產(chǎn)投資風險的種類和產(chǎn)生的原因三 房地產(chǎn)投資風險的識別和度量四 房地產(chǎn)投資風險的防范與處理五 房地產(chǎn)項目投資風險控制第四節(jié) 房地產(chǎn)投資決策一 房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)涵二 房地產(chǎn)投資決策過程三 房地產(chǎn)投資決策的類型四 房地產(chǎn)投資決策的指標和方法五 房地產(chǎn)投資決策方法的新探索第八章 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展、體系及其理論一 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展二 房地產(chǎn)金融的類別與體系三 房地產(chǎn)金融的基本理論第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸融資分析一 信貸融資的運用方向二 信貸融資的主要方式三 信貸融資的主要決定因素州四 抵押貸款的方式選擇第三節(jié) 房地產(chǎn)證券融資：抵押貸款二級市場、股票和債券一 抵押貸款二級市場二 房地產(chǎn)股票融資三 房地產(chǎn)債券融資第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）分析一 REITs的概念界定二 REITs的起源及發(fā)展沿革三 REITs的種類四 REITs的運作流程五 中國REITs的發(fā)展第五節(jié) 房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險與住房公積金一 房地產(chǎn)信托二 房地產(chǎn)保險三 住房公積金第九章 房地產(chǎn)稅收：功能、經(jīng)濟效應(yīng)與體制比較第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收的特征、功能與構(gòu)成要素一 房地產(chǎn)稅收的概念二 房地產(chǎn)稅收的特征三 房地產(chǎn)稅收的功能四 房地產(chǎn)稅收的構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟效應(yīng)分析一 房地產(chǎn)稅收的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)二 利用補償需求曲線計算房地產(chǎn)稅收引起的效率損失三 房地產(chǎn)稅收歸宿均衡分析四 房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟效應(yīng)的實證分析第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收體制分析一 房地產(chǎn)稅收體制的內(nèi)涵二 中國房地產(chǎn)稅收體制的沿革與制度安排三 房地產(chǎn)稅收體制的國際比較第十章 公共房地產(chǎn)與住房保障第一節(jié) 公共房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型一 公共物品與公共房地產(chǎn)二 公共房地產(chǎn)的類型第二節(jié) 公共房地產(chǎn)的供給機制與供給體系一 公共房地產(chǎn)的供給機制二 公共服務(wù)房地產(chǎn)供給三 社會事業(yè)房地產(chǎn)供給四 基礎(chǔ)設(shè)施供給第三節(jié) 公共住房保障分析一 公共住房政策的國際比較二 中國公共住房政策的演進三 經(jīng)濟適用房保障分析四 廉租住房保障分析第十一章 房地產(chǎn)周期波動與宏觀調(diào)控第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動：內(nèi)涵與事實一 房地產(chǎn)周期的概念二 房地產(chǎn)周期的劃分和特征三 部分國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期四 中國的房地產(chǎn)周期波動分析第二節(jié) 房地產(chǎn)周期波動的理論解釋一 經(jīng)濟周期波動理論二 房地產(chǎn)周期波動的影響因素第三節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控一 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標二 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要手段和政策工具三 中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的過程與效應(yīng)附錄：常用中外房地產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)

章節(jié)摘錄

如果說工業(yè)化、城市化為房地產(chǎn)業(yè)的形成提供了內(nèi)在需求和特定經(jīng)濟社會條件的話，那么產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變則直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的興起和擴張。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指各產(chǎn)業(yè)部門之間、各產(chǎn)業(yè)部門內(nèi)部、各行業(yè)及企業(yè)間的構(gòu)成及相互制約的聯(lián)結(jié)關(guān)系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一般劃分為三次產(chǎn)業(yè)或三個部門，即第一次產(chǎn)業(yè)、第二次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)；或農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)。第一次產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)，是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)過程中大自然參與的成分較大。第二次產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)，本質(zhì)是一個加工產(chǎn)業(yè)，通過人類勞動改變物質(zhì)原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需要的各類產(chǎn)品。第三次產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，是為人們生產(chǎn)和生活服務(wù)，通過物質(zhì)和勞務(wù)的交流來改善和提高人們的生產(chǎn)能力和生活水平。英國經(jīng)濟學家和統(tǒng)計學家科林·克拉克所提出的配第一克拉克定理闡述了三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的規(guī)律：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，即隨著人均國民收入水平的提高，勞動力首先由第一次產(chǎn)業(yè)向第二次產(chǎn)業(yè)移動，當人均國民收入水平進一步提高時，勞動力便向第三次產(chǎn)業(yè)移動。因而，勞動力在產(chǎn)業(yè)間的分布狀況是：第一次產(chǎn)業(yè)減少，第二、三次產(chǎn)業(yè)將增加。美國經(jīng)濟學家西蒙·庫茲涅茨對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化作了更為詳盡的研究，將國民經(jīng)濟活動劃分為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)（A部門）、工業(yè)產(chǎn)業(yè)（I部門）和服務(wù)產(chǎn)業(yè)（S部門）。其中S部門包括商業(yè)、銀行、保險、房地產(chǎn)、住房的所有權(quán)和其他服務(wù)。明確地將房地產(chǎn)業(yè)看作服務(wù)產(chǎn)業(yè)或者說是第三產(chǎn)業(yè)。依據(jù)這一分類，他得出了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的規(guī)則：農(nóng)業(yè)部門的國民收入在整個國民收入中的比重以及農(nóng)業(yè)勞動力在全部勞動力中的比重均處于不斷下降之中；工業(yè)部門的國民收入的相對比重大體上是上升的，然而，工業(yè)部門中勞動力的相對比重，如果綜合各國的情況看，大體不變或略有上升；服務(wù)部門的勞動力相對比重，差不多在所有的國家中均呈上升的趨勢，但是國民收入的相對比重未必與勞動力的相對比重的上升同步，綜合起來看是大體不變或略有上升。雖然第三次產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的生產(chǎn)部門而存在是現(xiàn)代社會才有的事情，但在二戰(zhàn)后第三次產(chǎn)業(yè)卻以異乎尋常的速度在各國發(fā)展起來。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，在工業(yè)化開始時，第三次產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重一般不大；隨著工業(yè)化的推進，第三次產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，其增長速度與國民生產(chǎn)總值的增長速度基本一致；到工業(yè)化接近完成時，第三次產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中已占據(jù)重要地位；而到了所謂的后工業(yè)社會，第三次產(chǎn)業(yè)則進人大發(fā)展的黃金時代，其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重開始超過50％（張培剛，2001，第520頁）。因此，當前發(fā)達國家和發(fā)展中國家都逐漸采取了三次產(chǎn)業(yè)劃分法。中國從20世紀80年代中期開始采用三次產(chǎn)業(yè)劃分法，將第三次產(chǎn)業(yè)又分為流通部門和服務(wù)部門兩大部門，其中房地產(chǎn)業(yè)被劃入服務(wù)部門。

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《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學》：勵學經(jīng)濟學系列。

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