反向抵押貸款運作

前言

　　民以居為安，住房從來都是人們關(guān)注的熱點。尤其是在今天，在國家經(jīng)濟發(fā)展、人民群眾收入增長的情況下，人們?yōu)閷ふ覞M意的居住環(huán)境、購買適合的住房而殫精竭慮，購房已經(jīng)成為我國居民的消費熱點。而我國房價的持續(xù)上漲、投資型購房群體的增加，加之人們對住宅消費的特別偏好，都使得我國居民的住房自有率迅速提高。人們買住房往往要付出畢生的努力，那么住房又可以為人們做些什么呢？現(xiàn)在人們在住房所具有生活居住功能的基礎(chǔ)上，還發(fā)現(xiàn)了它的投資盈利功能、資產(chǎn)保障功能、資金融通功能等。本書作者引進國外反向抵押貸款的金融產(chǎn)品，在若干理論的基礎(chǔ)之上提煉出了以房養(yǎng)老的新理念，發(fā)掘出了住房的養(yǎng)老保障功能。要知道，市場是動態(tài)的而不是靜態(tài)的，市場可以被創(chuàng)造出來，而賦予一種產(chǎn)品的新的功能，等同于開發(fā)一種新產(chǎn)品，創(chuàng)造一個新市場。不妨以手機為例。今天的手機同十多年前的手機，功能增添了多少？手機的市場就日益打開了。住房也是如此。當住房的功能不斷增加以后，對住房的需求也就相應地擴大了，新的住房市場也就被創(chuàng)造出來了。經(jīng)濟學界、房地產(chǎn)業(yè)界、廣大住房消費者都應當懂得這個道理?！　∠旅妫屛覀冊倩氐阶》康酿B(yǎng)老保障功能上來。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年的養(yǎng)老問題，并應為此早做安排。養(yǎng)老既是人類社會出現(xiàn)以來就一直為人們關(guān)注的事宜，又是現(xiàn)實社會存在的一個重大問題。在今日，隨著我國人口老齡化危機的臨近和家庭空巢化的日益嚴重，“養(yǎng)兒防老”的預期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過幸福的晚年，靠什么來度過幸福的晚年，就需要我們?yōu)橹J真籌劃的大課題。我國又是一個“未富先老”的國家，人口老齡化面對的是社會養(yǎng)老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養(yǎng)老途徑，實現(xiàn)養(yǎng)老模式的觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，就顯得非常必要。我國過去就有“兒女養(yǎng)老”的傳統(tǒng)理念，近年又有了儲蓄養(yǎng)老、社會保障養(yǎng)老的“票子養(yǎng)老”，這是否足夠應對中國的養(yǎng)老問題呢？還不夠。

內(nèi)容概要

　　以房養(yǎng)老研究系列叢書。本叢書提出以房養(yǎng)老的思想，為我國老人增添了“房子養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老模式，并對此組織了全面系統(tǒng)而深入的探討，力求使得億萬老年人能生活得更為安逸與幸福。我認為這個研究很有經(jīng)濟意義與社會意義。

作者簡介

　　柴效武，1953年9月出生于陜西延安，復旦大學經(jīng)濟學碩士，現(xiàn)為浙江大學經(jīng)濟學院教授，出版《現(xiàn)代家庭經(jīng)濟生活知識大全》、《家務(wù)勞動研究》、《高校學費制度研究》、《高校學費制度研究》、《個人金融理財理論與實務(wù)》等專著8部，一般讀物教材10余部，發(fā)表各式論文100余篇。目前主要研究領(lǐng)域為以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老和個人金融理財三方面內(nèi)容。提出了“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，“建設(shè)養(yǎng)老基地，打造養(yǎng)老天堂”等觀點，取得較大社會影響。主持完成國家和浙江省社會科學基金項目、教育部重點課題、地方政府合作項目共10多項等。
　　孟曉蘇，1949年12月出生于江蘇揚州，北京大學經(jīng)濟學碩士、博士，原中房集團董事長、黨委書記、總裁，現(xiàn)任幸福人壽保險公司董事長。兼任北京大學等多所大學教授。出版《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》等著作10多部，發(fā)表論文200。多篇，國內(nèi)外報刊、電視臺訪談700余次。主持完成《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計》、《住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點的政策研究》等國家重點軟科學課題。獲得獎項和稱號包括：“中國地產(chǎn)風云人物”、“房地產(chǎn)十大英才”、“房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”、“中國房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物”、“中華名人”、“終身成就獎”等。在我國力推住房按揭貸款和反向抵押貸款，提出大學城和分時度假的構(gòu)想，均取得極大的社會反響。

書籍目錄

反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)的抉擇
反向抵押貸款運做的總體模式設(shè)想
銀行推展反向抵押貸款的運作機制
壽險公司推展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的探討
壽險公司推展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風險與對策
反向抵押貸款運營市場研究
反向抵押貸款市場運作的策略
反向抵押貸款運營模式的福利型與市場型探討
反向抵押貸款推出關(guān)聯(lián)方及博弈的分析
特設(shè)機構(gòu)在反向抵押貸款中的運作機制
反向抵押貸款制度推進中的政策支持與監(jiān)管
美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦的政策借鑒
老年人參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)的資格限定
抵押貸款購房與反向抵押養(yǎng)老時點選擇
美國反向抵押貸款市場規(guī)模的相關(guān)研究
反向抵押貸款產(chǎn)品的市場細分研究
我國推行反向抵押貸款的法律客體研究
反向抵押貸款運作的政府服務(wù)與監(jiān)管
美國反向抵押貸款的制度法規(guī)與權(quán)益保護
反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦的咨詢和消費者教育
反向抵押貸款運作中的違約與防范
反向抵押貸款對借款人的陷阱與訴訟
售房養(yǎng)老實施與住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期間的確定
反向抵押貸款支付方式選擇的影響因素及現(xiàn)金流分析
反向抵押貸款運作的成本與費用
房產(chǎn)養(yǎng)老壽險合同的簽約及內(nèi)容界定
反向抵押貸款合同終止界定及相關(guān)事項的探討
參考文獻
后記

章節(jié)摘錄

　　(二)大規(guī)模集約經(jīng)營　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的運營是風險大、事項多，為減弱和防范業(yè)務(wù)運營的風險，必須是大規(guī)模集約經(jīng)營的開辦模式才行，如此才可以減弱各種特定的個體風險，小規(guī)模開辦則會出現(xiàn)運營成本高、不易監(jiān)管、規(guī)模效應差等諸多缺陷。推行反向抵押貸款制度的社會公共管理方式，具有規(guī)模經(jīng)濟效應，可以降低管理成本，同時可以兼顧社會公平，有利于實現(xiàn)養(yǎng)老生活的資金保障和收入替代的雙重目的。據(jù)專家對美國不同規(guī)模的私人養(yǎng)老金計劃的管理成本進行比較，同樣可得出養(yǎng)老金計劃的運作規(guī)模與其成本支出呈反向變動的結(jié)論。如美國1991年小型待遇預定型計劃的人均管理成本為518美元，而覆蓋1000人以上的大型養(yǎng)老金計劃人均管理成本只有62美元；小型繳費預定型計劃，1991年人均管理成本為259美元，大型計劃的這一指標只有46美元。　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦因其歷時長、風險大、內(nèi)容復雜、社會影響大，在具體業(yè)務(wù)運作中，需要投入的資金巨大，回收期較長，必須依托大機構(gòu)的規(guī)模運作。當然，也可以在大機構(gòu)的分支機構(gòu)設(shè)立廣泛而又有嚴格規(guī)范的運作模式，這樣，籌措調(diào)度資金容易，抗風險能力強，資信卓越，容易取得客戶的信任。像四大國有銀行、中國人壽、平安保險公司等大機構(gòu)，人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，學習新知識轉(zhuǎn)而開辟新業(yè)務(wù)容易，知識、業(yè)務(wù)遷移的成本低，且已有現(xiàn)成的遍布全國的分支機構(gòu)，業(yè)務(wù)開展中的交易成本也會變得較低一些?！　?三)需要資金量多　　要達到大規(guī)模運營之目標，需要特設(shè)機構(gòu)擁有雄厚的經(jīng)濟實力，不僅要擁有雄厚的資本金，還要在每個經(jīng)營周期都有相當數(shù)量的現(xiàn)金流入，以保證大規(guī)模業(yè)務(wù)數(shù)十年持續(xù)運營的需要。本貸款業(yè)務(wù)的資金回收期長，從而會導致資產(chǎn)的流動性大大降低。原因是特設(shè)機構(gòu)在業(yè)務(wù)開辦的初期到相當長時期里，為接受住房的抵押并支付款項，幾乎只有現(xiàn)金的持續(xù)流出，而無相應的現(xiàn)金流人。這就需要特設(shè)機構(gòu)能夠同時開辦其他業(yè)務(wù)，該項業(yè)務(wù)能夠保證反向抵押貸款所需要的現(xiàn)金付出，或者說該特設(shè)機構(gòu)能夠從其他渠道得到持續(xù)、穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流人才可，否則就會因為資金鏈條的中斷，導致抵押貸款的無以為繼?！　∵@一特性對業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)提出了很高的要求。一是由于此業(yè)務(wù)的開辦必須是大規(guī)模營運，需要大筆充裕的資金，機構(gòu)必須有足夠的經(jīng)濟實力支付貸款額；二是為了降低風險，資產(chǎn)和負債的期限要盡可能匹配，這需要反向抵押貸款機構(gòu)的負債期也相應延長；三是房地產(chǎn)價格波動的不確定性及投保人壽命的不確定性，導致貸款業(yè)務(wù)的風險程度很高。如單獨由保險公司承擔，可能不堪重負，也與保險公司穩(wěn)健經(jīng)營的原則相背離，從而需要建立有效的風險分散機制。

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