房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的合同問(wèn)題

內(nèi)容概要

“土地是財(cái)富之母”，不論社會(huì)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展，土地及以其為基礎(chǔ)的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利始終是社會(huì)財(cái)富的主要內(nèi)容。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及其管理所引發(fā)的一系列法律問(wèn)題，也是我們法律工作者需要認(rèn)真思考和面對(duì)的問(wèn)題。事實(shí)上，傳統(tǒng)的物權(quán)法即是以不動(dòng)產(chǎn)及其之上的各種權(quán)利為中心而展開(kāi)的。    由于特定歷史原因，我國(guó)在作為民事立法的物權(quán)法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產(chǎn)法律法規(guī)。新中國(guó)建立之后，便于1950年通過(guò)新生的國(guó)家政權(quán)頒布了《土地改革法》，以國(guó)家政策干預(yù)、調(diào)整土地等不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系的趨勢(shì)初見(jiàn)端倪。自高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制形成以后，我國(guó)主要通過(guò)行政管理手段調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系，這種管理體制從法律的形式到內(nèi)容上更需要具有濃厚行政管理特點(diǎn)的房地產(chǎn)法，而不需要傳統(tǒng)上以“私權(quán)神圣”、“私法自治”等理念為核心的、注重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)的民事物權(quán)法體系。因此，大多數(shù)平等主體間的物權(quán)關(guān)系的規(guī)則只能被房地產(chǎn)法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點(diǎn)。    改革開(kāi)放以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現(xiàn)的是政府對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的縱向管理與監(jiān)督關(guān)系。例如，1980年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、1982年國(guó)務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、1986年由全國(guó)人大常委會(huì)公布的《土地管理法》、1989年全國(guó)人大常委會(huì)頒布的《城市規(guī)劃法》、1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、1994年全國(guó)人大常委會(huì)頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》等等。盡管這些法律、法規(guī)都是我國(guó)房地產(chǎn)法的重要內(nèi)容，但從其立法精神和調(diào)整機(jī)制來(lái)看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強(qiáng)調(diào)的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的規(guī)劃、管理、監(jiān)管和調(diào)控。    嚴(yán)格地說(shuō)，房地產(chǎn)法是一個(gè)典型的綜合法律體系，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權(quán)法、合同法、土地管理法、城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、公司法等諸方面，其中的法律關(guān)系縱橫交錯(cuò)，紛繁復(fù)雜。20世紀(jì)80年代末期以來(lái)，隨著土地使用權(quán)出讓制度的推行，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了超常規(guī)的高速發(fā)展，相關(guān)的制度安排也經(jīng)歷了一個(gè)由混沌而逐漸清晰的過(guò)程，在制度的建立和完善過(guò)程中，因規(guī)范缺乏而引發(fā)的法律糾紛為數(shù)不少，且呈逐年上升之勢(shì)。因此，盡管我國(guó)目前在房地產(chǎn)管理方面的立法會(huì)逐漸完備，但有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利方面的法律制度即作為物權(quán)法范疇的房地產(chǎn)法仍然有待進(jìn)一步完善。    本書(shū)的三位作者身處房地產(chǎn)市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的廣東地區(qū)，且長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)，因此，本書(shū)緊密?chē)@著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理各個(gè)環(huán)節(jié)的合同法律問(wèn)題，沒(méi)有流于對(duì)法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡(jiǎn)單的法律普及式的陳述。本書(shū)中，朱征夫律師等人試圖以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程為主線(xiàn)，以期間所涉及的各類(lèi)合同及存在的法律問(wèn)題為切入點(diǎn)，為研究房地產(chǎn)法律提供一個(gè)較為全面的視野，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見(jiàn)解。我認(rèn)為，這是一種有益的探索。    法學(xué)是實(shí)踐性很強(qiáng)的社會(huì)科學(xué)，法學(xué)的繁榮有賴(lài)于全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對(duì)法律問(wèn)題的理解與研究有著獨(dú)特的視角，因此，律師在法學(xué)理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見(jiàn)到本書(shū)的出版，也樂(lè)于向讀者諸君推薦本書(shū)。愿本書(shū)的出版能為法律實(shí)踐與理論研究之間架設(shè)一座新的橋梁。

作者簡(jiǎn)介

朱征夫，1964年11月出生于湖北江陵。曾就讀于武漢大學(xué)法學(xué)院，先后獲法學(xué)學(xué)士、碩士、博士學(xué)位。1980－1987  武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)學(xué)士、法學(xué)碩士（國(guó)際法專(zhuān)業(yè)）學(xué)位。1994－1997  武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)博士（國(guó)際經(jīng)濟(jì)法專(zhuān)業(yè)）學(xué)位。1998－1999  哈佛大學(xué)法學(xué)院訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者，研究方向?yàn)楣痉ê屯顿Y法。2002年 參加證監(jiān)會(huì)和上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院舉辦的獨(dú)立董事第四期培訓(xùn)班，獲得獨(dú)立董事的任職資格。
    2003年10月 中央社會(huì)主義學(xué)院學(xué)習(xí)工作情況：1987年起 廣州萬(wàn)寶電器集團(tuán)進(jìn)出口公司工作。1993年起先后任廣東經(jīng)濟(jì)貿(mào)易律師事務(wù)所金融房地產(chǎn)部主任、廣東大陸律師事務(wù)所合伙人、廣東省國(guó)土廳廣東地產(chǎn)法律咨詢(xún)服務(wù)中心副主任。

書(shū)籍目錄

序第一章  土地使用權(quán)出讓合同  第一節(jié) 概述    一、土地使用權(quán)之淵源    二、土地使用權(quán)與國(guó)家主權(quán)    三、土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)  第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同的基本條款    一、宗地之狀況    二、宗地之范圍和面積    三、宗地之用途    四、宗地之出讓年限    五、宗地使用條件    六、出讓金及其支付    七、土地使用權(quán)之處分    八、違約責(zé)任    九、其他  第三節(jié) 出讓中的違約行為    一、 出讓人的違約行為     二、對(duì)出讓人違約行為的救濟(jì)    三、受讓人的違約行為    四、對(duì)受讓人違約行為的救濟(jì)第二章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同  第一節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)和方式    一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)    二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式  第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件    一、對(duì)附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑    二、繳清土地出讓金    三、取得土地使用證    四、成片開(kāi)發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件    五、其他對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制  第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容    一、合同之主體    二、合同之標(biāo)的    三、價(jià)金    四、轉(zhuǎn)讓登記    五、違約責(zé)任  第四節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題    一、土地上負(fù)擔(dān)隱瞞    二、受讓人支付能力不足第三章  合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同  第一節(jié) 概述    一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征    二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容  第二節(jié) 中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題    一、合作主體問(wèn)題    二、出資問(wèn)題    二、 注冊(cè)資本與投資總額     四、利益分配  第三節(jié) 項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題    一、合作形式    二、土地使用權(quán)的取得與投入    三、項(xiàng)目公司的股東責(zé)任  第四節(jié) 非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題    一、合作形式及合同效力    二、投資方式與經(jīng)營(yíng)模式    三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)第四章  房屋拆遷補(bǔ)償安置合同．  第一節(jié) 房屋拆遷概述    一、房屋拆遷的概念    二、房屋拆遷的法律特征    三、房屋拆遷的程序  第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征、主體及內(nèi)容    一、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征    二、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主體    三、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主要內(nèi)容  第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的行政裁決和先行拆遷    一、拆遷補(bǔ)償安置中的行政裁決    二、拆遷補(bǔ)償安置中的先行拆遷  第四節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況    一、共有房屋的拆遷補(bǔ)償安置    二、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補(bǔ)償    三、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置    四、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補(bǔ)償l    五、臨時(shí)建筑和違章  建筑的拆遷補(bǔ)償    六、產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對(duì)被拆遷人的特別保護(hù)l第五章  建設(shè)工程合同  第一節(jié) 概述     一、建設(shè)工程合同的概念與法律特征    二、建設(shè)工程合同的分類(lèi)  第二節(jié) 建設(shè)工程合同的主要內(nèi)容    一、建設(shè)工程施工合同的主要內(nèi)容    二、建設(shè)工程勘察與設(shè)計(jì)合同的主要內(nèi)容  第三節(jié) 影響建設(shè)工程合同效力的若干問(wèn)題    一、資質(zhì)問(wèn)題    二、招標(biāo)問(wèn)題    三、分包與轉(zhuǎn)包    四、帶資與墊資條款  第四節(jié) 承包人優(yōu)先受償權(quán)    一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)    二、行使法定抵押權(quán)的條件    三、承包人法定抵押權(quán)的效力    四、承包人法定抵押權(quán)的行使方式l第六章  項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同……第七章  商品房買(mǎi)賣(mài)合同第八章  商品房預(yù)售合同第九章  房地產(chǎn)按揭合同第十章  房地產(chǎn)抵押合同第十一章  房地產(chǎn)租賃合同第十二章  房地產(chǎn)中介服務(wù)合同第十三章  物業(yè)管理合同后記

媒體關(guān)注與評(píng)論

書(shū)評(píng)本書(shū)緊密?chē)@著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理各個(gè)環(huán)節(jié)的合同法律問(wèn)題，沒(méi)有流于對(duì)法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡(jiǎn)單的法律普及式的陳述，而是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程為主線(xiàn)，以期間所涉及的各類(lèi)合同及存在的法律問(wèn)題為切入點(diǎn)，為研究房地產(chǎn)法律提供了一個(gè)較為全面的視野，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見(jiàn)解?！　”緯?shū)的三位作者身處房地產(chǎn)市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的廣東地區(qū)，且長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)，作為生活在法律適用前沿的法律人，其對(duì)房地產(chǎn)法律問(wèn)題的理解與研究有著獨(dú)特的視角，因此，我樂(lè)于向讀者諸君推薦本書(shū)?！　”緯?shū)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程所涉及的十三類(lèi)合同為主題，通過(guò)分析其主要條款和適用中存在的問(wèn)題，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中的各方利益沖突與平衡提出解決方案，以利于在實(shí)務(wù)中避免爭(zhēng)議與糾紛。

編輯推薦

本書(shū)緊密?chē)@著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理各個(gè)環(huán)節(jié)的合同法律問(wèn)題，沒(méi)有流于對(duì)法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡(jiǎn)單的法律普及式的陳述，而是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程為主線(xiàn)，以期間所涉及的各類(lèi)合同及存在的法律問(wèn)題為切入點(diǎn)，為研究房地產(chǎn)法律提供了一個(gè)較為全面的視野，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見(jiàn)解。    本書(shū)的三位作者身處房地產(chǎn)市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的廣東地區(qū)，且長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)，作為生活在法律適用前沿的法律人，其對(duì)房地產(chǎn)法律問(wèn)題的理解與研究有著獨(dú)特的視角。

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