揭開房地產(chǎn)的面紗

內(nèi)容概要

20世紀(jì)90年代末以來，受住房體制改革和城市化進(jìn)程加快等因素的影響，我國房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價(jià)問題成為老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為在理論上和實(shí)踐中都成為一個亟待探索的問題。美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴一度壓制了全球的房地產(chǎn)價(jià)格，但中國主要城市的房價(jià)在經(jīng)歷了2008年的短暫調(diào)整之后，2009年呈現(xiàn)快速上揚(yáng)態(tài)勢。特別是上海、北京、杭州等城市的部分區(qū)域，房價(jià)之高超乎想象，最終演化為嚴(yán)重的社會問題。在這樣的背景下，國務(wù)院于2010年4月14日提出“堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲”，隨即發(fā)布了一系列調(diào)控政策。新的房地產(chǎn)控制政策的突出亮點(diǎn)是從基本國情出發(fā)，首先保障市民的基本居住需求。    從社會學(xué)的角度來看，房價(jià)反映的是住房及有關(guān)社會資源的分配問題；從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，是總供求調(diào)控的重要內(nèi)容；從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，則是特定市場環(huán)境下的開發(fā)商定價(jià)問題。商品住宅價(jià)格的制定要綜合考慮其開發(fā)成本、開發(fā)商預(yù)期利潤、市場結(jié)構(gòu)及供求狀況等因素。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性和位置不動性等特征，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)十分類似于Salop的環(huán)形競爭市場，即房地產(chǎn)商之間的競爭主要是項(xiàng)目區(qū)位鄰近房地產(chǎn)商之間的競爭，與項(xiàng)目區(qū)位較遠(yuǎn)的房地產(chǎn)商之問的競爭較弱。因此，一般情況下，在房地產(chǎn)市場上同類項(xiàng)目只有少數(shù)房地產(chǎn)商進(jìn)行競爭，形成了類似寡頭壟斷的區(qū)位市場結(jié)構(gòu)。但是，根據(jù)區(qū)位市場特征的不同，開發(fā)商所面臨的有可能是壟斷競爭市場，也可能近似于完全壟斷。    房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種異質(zhì)性顯著的產(chǎn)品；消費(fèi)者購房時(shí)，不僅要通過對住宅價(jià)格和樓盤品質(zhì)的綜合評價(jià)來調(diào)整整自已折的消費(fèi)行為，而且要根據(jù)自身的偏好，對具體消費(fèi)目標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，包括區(qū)位、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、房型、樓層等眾多因素。嚴(yán)格意義上說，沒有完全相同的兩宗房地產(chǎn)產(chǎn)品。橫向差別化和縱向差別化在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的界限變得相對模糊，蘭卡斯特的“近鄰商品”分析框架提供了一個研究范式。房地產(chǎn)開發(fā)商往往綜合運(yùn)用橫向差別化和縱向差別化，根據(jù)消費(fèi)者的偏好對消費(fèi)者進(jìn)行分類，對具有不同特征的商品房屋制定不同的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)價(jià)格歧視定價(jià)。在房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)踐中，往往通過詳細(xì)地分析產(chǎn)品的特征差異，進(jìn)行市場比較，利用特征價(jià)格模型進(jìn)行定價(jià)。    在影響開發(fā)商定價(jià)的眾多因素中，區(qū)位因素是關(guān)鍵因素之一。區(qū)位的概念也是動態(tài)的，空間寡頭分析表明，城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善有利于推動城市中心區(qū)域和城市副中心的聯(lián)系，產(chǎn)生商圈融合效應(yīng)，推動房地產(chǎn)價(jià)格的上升；郊區(qū)與城區(qū)之間交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善卻使得兩地的房產(chǎn)替代性變強(qiáng)，市場的分割程度減小，有利于平抑城區(qū)的房價(jià)，同時(shí)帶動郊區(qū)的發(fā)展。現(xiàn)實(shí)中往往是商圈融合效應(yīng)占有優(yōu)勢。開發(fā)商根據(jù)區(qū)位特征的動態(tài)變化，制定相應(yīng)的價(jià)格策略，可以實(shí)現(xiàn)更高的開發(fā)利潤。南京市城東房價(jià)與城中房價(jià)之間存在單向的因果關(guān)系，城東房價(jià)是城中房價(jià)的Granger原因，體現(xiàn)了城東區(qū)域作為南京公認(rèn)的人居環(huán)境最好的區(qū)域，對城中房價(jià)和城市整體房價(jià)有著重要影響；河西與城中的房地產(chǎn)價(jià)格之問不存在Granger因果關(guān)系，表明河西作為造城運(yùn)動的產(chǎn)物，與南京城市整體房價(jià)之間的聯(lián)動性較弱。這也表明，在城市內(nèi)部，城市中心與城市各副中心之間的商圈融合效應(yīng)是相對穩(wěn)定的。但對不同的遠(yuǎn)郊的影響卻存在差距。    房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格競爭與其市場結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。一方面，在環(huán)形市場競爭條件下，房地產(chǎn)商通過默契合作，互相比照定價(jià)，實(shí)現(xiàn)了一非正式協(xié)議的價(jià)格合謀，這種默契合謀定價(jià)形成了區(qū)位市場房地產(chǎn)商群體利潤最大化的價(jià)格；另一方面，開發(fā)商之間也開展著激烈的價(jià)格競與產(chǎn)品競爭。由于生產(chǎn)能力的約束，價(jià)格競爭往往更多地融合在產(chǎn)品競爭，特別是產(chǎn)品質(zhì)量競爭中。在開發(fā)商的實(shí)踐中，生產(chǎn)能力約束下的量與價(jià)格選擇往往與開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品品質(zhì)等因素緊密相連。當(dāng)某一時(shí)期或某一品質(zhì)的產(chǎn)品市場需求量小于開發(fā)能力時(shí)，開發(fā)商往往不是采取降低價(jià)格的辦法，而是通過改變開發(fā)節(jié)奏，或者增加產(chǎn)品的差異程度，以開拓“藍(lán)?！笔袌觥Ｈ欢?dāng)同質(zhì)產(chǎn)品市場供應(yīng)量大于需求的時(shí)候，價(jià)格競爭就會赤裸裸地表現(xiàn)出來，如2005年南京河西房地產(chǎn)市場的價(jià)格戰(zhàn)便是如此。    開發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對稱，開發(fā)商之問的信息也不對稱。開發(fā)商受到許多它們無法觀察或估計(jì)的變量的影響；它們無法準(zhǔn)確地估計(jì)自己和競爭對手的成本函數(shù)；無法準(zhǔn)確測量需求狀況或市場潛力；不能精確地預(yù)測對手的戰(zhàn)略性決策。在一定程度上，某些信息不是公開的，因此，我們必須將市場上開發(fā)商之問的相互作用視為不對稱信息下的博弈。開發(fā)商的定價(jià)策略則是在與消費(fèi)者之間的動態(tài)博弈前提下，展開與競爭對手之間的競爭博弈。    房地產(chǎn)廣告是集中反映開發(fā)商定價(jià)策略的重要載體，是價(jià)格競爭的一種公開化形式。開發(fā)商通過廣告向消費(fèi)者發(fā)布其產(chǎn)品信息和價(jià)格信息，也向其競爭者傳遞競爭信息。對于品牌開發(fā)商而言，廣告除了誘導(dǎo)消費(fèi)之外，還能夠積累聲譽(yù)并強(qiáng)化品牌，從而幫助其產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品這一經(jīng)驗(yàn)性消費(fèi)品，無論是壟斷開發(fā)商、寡頭開發(fā)商，還是壟斷競爭開發(fā)商，在實(shí)踐中都針對其目標(biāo)消費(fèi)群采取特定的廣告策略。經(jīng)驗(yàn)分析表明，廣告投入的數(shù)量對開發(fā)商的銷售量和銷售價(jià)格都有著正向的影響?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)開發(fā)商廣告投入的管制實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)市場和房價(jià)的調(diào)控。    從社會人口層次及其就業(yè)、收入層次的角度來看，市場化的住房市場天然地對收入低的人群有著強(qiáng)烈地排斥，城市貧困家庭就無法參與房市場，其住房難問題就更加突出。低收入者的層次性要求我們具體分析情況，對于收入較好的中等或中等偏下的人群，應(yīng)在提供廉租房的時(shí)，通過各種政策支持，鼓勵購買低檔商品房；對于收入較低的甚至低于社會保障線的，應(yīng)完全通過廉租房來解決，對無力承擔(dān)廉租房費(fèi)用，應(yīng)依據(jù)規(guī)范的制度進(jìn)行補(bǔ)貼?，F(xiàn)行的住房政策對于解決城市貧困家庭住房難問題是無能為力的。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，充分調(diào)動社會力量，發(fā)多層次的，建立以廉租房為主體的城市中低收入人群住房保障體系。    與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格行為更多地受到宏觀政策和政府干預(yù)的影響。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控與干預(yù)幾乎存在于所有國家，在發(fā)展中國家尤為明顯，其干預(yù)效果也不盡相同，歐美經(jīng)濟(jì)學(xué)家持反對態(tài)度的比較多。通過對1999年以來中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控前后，以及調(diào)控的不同階段中，調(diào)控政策起到了控制房價(jià)漲幅過快的作用，有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。但從數(shù)據(jù)的時(shí)問序列特征來看，存在明顯的信號沖擊特征，政策的新聞作用較大。房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為受到明顯的短期沖擊影響。    房價(jià)波動這一宏觀結(jié)果蘊(yùn)涵著特定的市場微觀主體的個體動機(jī)和行為。一個城市乃至國家的房價(jià)波動是由眾多因素引起的，其中開發(fā)商的微觀行為是最重要的因素之一，甚至是主要的，因?yàn)槟壳霸谶@一市場上，消費(fèi)者多處于相對被動的地位。對房地產(chǎn)市場有效性的考察分為兩個層次，一是房地產(chǎn)市場中各類指標(biāo)是否符合內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)邏輯關(guān)系，即產(chǎn)品市場運(yùn)行是否有效；二是房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的價(jià)格序列是否符合有效市場的假設(shè)，即投資市場是否有效。即使作為投資品的房地產(chǎn)交易也不同于證券交易，它并不是完全的資本品，也缺乏標(biāo)準(zhǔn)性，交易中存在一定的信息不對稱，從而降低了該市場的有效性。在房地產(chǎn)市場中開發(fā)商的微觀價(jià)格行為有著重要影響，對35個大中城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)均為一階單位根序列，35個大中城市房地產(chǎn)市場在整體上既不具備弱式有效的特征，也不符合半強(qiáng)式有效的假設(shè)。這些都表明房地產(chǎn)開發(fā)商等市場主體的微觀行為對價(jià)格的整體變化存在著影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為能夠產(chǎn)生作用。

書籍目錄

第一篇　房價(jià)的內(nèi)涵　第一章　產(chǎn)品差別化與開發(fā)商定價(jià)  　第一節(jié)　橫向產(chǎn)品差別化  　第二節(jié)  縱向產(chǎn)品差別化  　第三節(jié)  差別產(chǎn)品的特征定價(jià)分析　第二章　區(qū)位條件與開發(fā)商定價(jià)行為  　第一節(jié)  區(qū)位、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)價(jià)格的一般關(guān)系研究  　第二節(jié)  區(qū)位對房地產(chǎn)定價(jià)的影響：修正的寡頭分析框架  　第三節(jié)  動態(tài)區(qū)位定價(jià)：城市發(fā)展效應(yīng)對開發(fā)商定價(jià)的影響  　第四節(jié)  實(shí)證分析：南京主要片區(qū)房價(jià)演化　第三章住宅郊區(qū)化：理論思考與模式選擇  　第一節(jié)住宅郊區(qū)化發(fā)展的歷史演進(jìn)  　第二節(jié)郊區(qū)化居住小區(qū)建設(shè)模式選擇  　第三節(jié)廣州模式：居住郊區(qū)化藍(lán)本第二篇市場行為　第四章開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈  　第一節(jié)  開發(fā)商與消費(fèi)者的靜態(tài)博弈  　第二節(jié)  開發(fā)商與消費(fèi)者的動態(tài)博弈　……第三篇　住房保障第四篇　敲擊管理主要結(jié)論參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一篇　房價(jià)的內(nèi)涵　　在任何交易中，買方所交易的價(jià)格，都是對應(yīng)一組特定的商品或服務(wù)的。我們支付的房價(jià)，對應(yīng)的是什么呢?討論房價(jià)的內(nèi)涵，就是要弄清楚花錢買房到底買到了什么?！　〈鸢覆粌H僅是房子這么簡單。我們支付的這個價(jià)格，還買到了與房子所附著的這片土地相關(guān)的一系列基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)。所謂孟母三遷，人們所支付的房價(jià)，絕不僅僅是居住本身?！　》績r(jià)包含的至少有兩個方面，一是作為建筑物的居住功能的價(jià)格支付，二是與住房相關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)的價(jià)格?！　∪欢?，無論是建筑物本身，還是基礎(chǔ)設(shè)施或服務(wù)，都有優(yōu)劣之分、好壞之別，人們所愿意支付的價(jià)格自然有差別。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，這種差別叫做"產(chǎn)品差別化"?！　∪藗兯锌母叻績r(jià)，并不是作為基本的建筑的價(jià)格，而是基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)的價(jià)格。為什么人們愿意為這些基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)支付高價(jià)呢?是因?yàn)槠湎∪背潭忍?。換句話說，高房價(jià)的根本原因是我國城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)供給落后所致。解決高房價(jià)的治本之道，是提高城市基礎(chǔ)設(shè)施供給。　　本篇共有三章，在討論了產(chǎn)品差別化定價(jià)和城市基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)位價(jià)值的基礎(chǔ)上，提出了住宅郊區(qū)化發(fā)展模式。　　……

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