中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

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中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法附：　最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋　　最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

章節(jié)摘錄

　　第一章　　總則　　第一條　為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！　〉诙l　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法?！　”痉ㄋQ房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物?！　”痉ㄋQ房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。　　本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！　〉谌龡l　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外?！　〉谒臈l 國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件?！　〉谖鍡l　房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。　　第六條　國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合。管理全國房地產(chǎn)工作。　　縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！　〉诙隆　》康禺a(chǎn)開發(fā)用地　　第一節(jié)　土地使用權出讓　　第七條　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！　〉诎藯l　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！　〉诰艞l　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃?！　〉谑畻l　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準?！　〉谑粭l　土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。　　直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定?！　〉谑l　土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式?！　∩虡I(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！　〔扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價?！　〉谑龡l　土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定?！　〉谑臈l　土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。　　土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！　〉谑鍡l　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償?！　〉谑鶙l　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償?！　〉谑邨l　土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！　〉谑藯l　土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定?！　〉谑艞l　國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！　〉诙畻l　土地使用權因土地滅失而終止?！　〉诙粭l　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！　〉诙?jié)　土地使用權劃撥　　第二十二條　土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！　∫勒毡痉ㄒ?guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！　〉诙龡l　下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。　?。ㄒ唬﹪覚C關用地和軍事用地；　　（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；　　（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；　　（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。　　第三章　 房地產(chǎn)開發(fā)　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設?！　〉诙鍡l　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！　〉诙鶙l　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。　　第二十七條　依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！　〉诙藯l　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。　　第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：　　（一）有自己的名稱和組織機構；　?。ǘ┯泄潭ǖ慕?jīng)營場所；　　（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；　?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術人員；　?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！　〉谌畻l　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設?！　〉谒恼隆?房地產(chǎn)交易　　第一節(jié)　一般規(guī)定　　第三十一條　房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押?！　〉谌l　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。　　第三十三條　國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。　　房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！　〉谌臈l　國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度?！　》康禺a(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！　〉谌鍡l　房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉讓　　第三十六條　房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。　　第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉讓：　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；　　（三）依法收回土地使用權的；　　（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；　?。ㄎ澹鄬儆袪幾h的；　?。┪匆婪ǖ怯涱I取權屬證書的；　?。ㄆ撸┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形?！　〉谌藯l　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：　　（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！　∞D讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當支持有房屋所有權證書。　　第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟模D讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。　　第四十條　房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！　〉谒氖粭l　房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！　〉谒氖l　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！　〉谒氖龡l　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！　〉谒氖臈l　商品房預售，應當符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；　　（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！　∩唐贩款A售所得款項，必須用于有關的工程建設?！　〉谒氖鍡l　商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！　〉谌?jié)　房地產(chǎn)抵押　　第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！　〉谒氖邨l　依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權?！　∫猿鲎尫绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，可以設定抵押權。　　第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。　　第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同?！　〉谖迨畻l　設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償?！　〉谖迨粭l　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償?！　〉谒墓?jié)　房屋租賃　　第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！　〉谖迨臈l　住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。　　第五十五條　以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。　　第五節(jié)　中介服務機構　　第五十六條　房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等?！　〉谖迨邨l　房地產(chǎn)中介服務機構應當具備下列條件：　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機構；　?。ǘ┯泄潭ǖ姆請鏊?；　?。ㄈ┯斜匾呢敭a(chǎn)和經(jīng)費；　?。ㄋ模┯凶銐驍?shù)量的專業(yè)人員；　?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！　≡O立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)?！　〉谖迨藯l 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！　〉谖逭隆?房地產(chǎn)權屬登記

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