業(yè)主權(quán)利疑難對策

前言

　　人們常說，衣、食、住、行是老百姓最基本的生活需求。而今，隨著老百姓法制意識的增強(qiáng)，工作、住房、婚姻家庭、人身安全、財產(chǎn)保障等法律問題，也越來越成為老百姓關(guān)注的熱點，一些民事糾紛、勞動爭議也日益凸現(xiàn)，不僅在數(shù)量上有所增加，難度也不斷加大。與此同時，從2007年到2009年，不到三年的時間里，《物權(quán)法》、《勞動合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相繼出臺，不僅標(biāo)志著我國民法體系、勞動法體系已經(jīng)基本形成，而且在全國范圍內(nèi)掀起了一個又一個普法、學(xué)法的高潮，越來越多的老百姓希望通過自己掌握的法律知識維護(hù)自身合法權(quán)益。本套叢書便是從實踐中揀選與老百姓工作、生活息息相關(guān)的熱點、難點問題進(jìn)行詳盡闡述的系列讀本。我們認(rèn)為，無論是對遇到疑難案件的普通百姓，還是對剛剛執(zhí)業(yè)的新律師，這套叢書都是十分貼心和詳盡的?！　?008年在深圳召開的全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會“物權(quán)法論壇”上，中國法制出版社的羅菜娜編輯與我萌生了組織律師們編寫一套老百姓關(guān)注的，能夠真正解決實際問題的叢書的想法。如何才能落實好這個想法？首先在疑難問題的選擇上，哪些是老百姓最關(guān)心、距離讀者最近、司法實踐中難以定論的問題呢？我們先從近年來政府工作報告中溫總理高度關(guān)注的問題，以及媒體普遍關(guān)心的熱點問題入手，又從網(wǎng)絡(luò)上搜集了在各大咨詢網(wǎng)站提出的諸多問題，最終揀選出了勞動者權(quán)利、工傷鑒定與賠償。

內(nèi)容概要

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作者簡介

宋安成，上海恒隆律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，合伙人，國家二級建造師資格。執(zhí)業(yè)特長工程、建筑、房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)，擔(dān)任多家市政公司、建筑公司、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)公司的法律顧問，曾在上海建緯律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。中華全國律師協(xié)會民事委員會委員，上海市律師協(xié)會項目建設(shè)與項目法律委員會專業(yè)委員，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律顧問，上海市法學(xué)會會員，《上海物業(yè)管理》特約撰稿人。 
    在從事執(zhí)業(yè)過程中，非常重視理論學(xué)習(xí)和研究，主筆中華全國律師協(xié)會《律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與中華全國律師協(xié)會《商品房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》、《律師辦理動拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引》，參與上海市地方法規(guī)的討論與制定。先后在《城市開發(fā)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中國物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《上海房地》、《上海律師》、《房地產(chǎn)時報》上發(fā)表論文及案例80余篇。

書籍目錄

案例索引第一部分  自治組織　第一章  業(yè)主的權(quán)利  　聚焦一  業(yè)主身份的認(rèn)定　  聚焦二  房屋專有部分的界定及專有權(quán)人權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主的專有部分    　二、業(yè)主作為專有權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)　  聚焦三  業(yè)主享有的共有部分的界定及共有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主享有共有部分的范圍    　二、共有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)　  聚焦四  業(yè)主享有的成員權(quán)以及成員權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)  　  一、業(yè)主成員權(quán)的權(quán)利    　二、業(yè)主成員權(quán)的義務(wù)　第二章  業(yè)主大會和業(yè)主委員會  　聚焦一  業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立與運作    　一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的條件　    二、分期開發(fā)小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會  　  三、業(yè)主委員會籌備組的產(chǎn)生及其工作內(nèi)容    　四、成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的步驟　    五、業(yè)主委員會的換屆程序  　  六、業(yè)主大會工作程序與召開形式    　七、業(yè)主委員會工作程序　  聚焦二  業(yè)主大會與業(yè)主委員會的主體資格  　  一、業(yè)主委員會的民事主體資格與民事訴訟主體資格    　二、業(yè)主委員會能否作為訴訟原告　    三、業(yè)主委員會能否作為訴訟被告  　  四、業(yè)主對業(yè)主委員會、業(yè)主大會的撤銷權(quán)訴訟  　　五、業(yè)主大會的訴訟主體資格　  聚焦三  業(yè)主委員會、業(yè)主大會運作中存在的問題及對策    　一、業(yè)主表決中不表態(tài)是否可以視為同意　    二、如何解決業(yè)主大會召開難的問題  　  三、業(yè)主委員會自身建設(shè)存在的問題分析    　四、業(yè)主委員會運作不規(guī)范原因分析及解決方案　    五、如何正確理解業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系　第三章  業(yè)主“自治”　  聚焦一  物業(yè)服務(wù)的模式  　聚焦二  業(yè)主“自治”相關(guān)問題分析    　一、業(yè)主“自治”的具體操作模式　    二、業(yè)主“自治”的障礙性因素分析  　聚焦三業(yè)主自治的相關(guān)案例及點評第二部分  物業(yè)服務(wù)　第四章  前期物業(yè)管理服務(wù)  　聚焦一  物業(yè)服務(wù)公司的選聘    　一、物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)　    二、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定  　  三、前期物業(yè)管理招標(biāo)的程序    　四、物業(yè)服務(wù)公司參加投標(biāo)的程序　    五、前期物業(yè)管理招投標(biāo)各地的不同規(guī)定  　聚焦二  前期物業(yè)管理服務(wù)合同    　一、前期物業(yè)管理的特點分析　    二、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容  　  三、簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項    　四、開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間制作相關(guān)法律文書應(yīng)注意事項　  聚焦三  業(yè)主臨時規(guī)約  　  一、業(yè)主臨時規(guī)約的性質(zhì)    　二、業(yè)主臨時規(guī)約的主要內(nèi)容　    三、業(yè)主臨時規(guī)約的遵守  　聚焦四  前期物業(yè)管理期間常見法律糾紛及解決　第五章  約期物業(yè)管理服務(wù)  　聚焦一  物業(yè)管理服務(wù)合同    　一、物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容　    二、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項  　  三、履行物業(yè)管理服務(wù)合同存在的問題    　四、物業(yè)服務(wù)公司：是管理還是服務(wù)　  聚焦二  業(yè)主公約及其約束力  　  一、業(yè)主公約的法律性質(zhì)分析    　二、業(yè)主公約的內(nèi)容　    三、業(yè)主公約的遵守  　聚焦三  業(yè)主（使用人）與物業(yè)服務(wù)公司的常見糾紛    　一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費糾紛　    二、物業(yè)公司服務(wù)瑕疵與業(yè)主抗辯  　  三、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)瑕疵抗辯的法律依據(jù)    　四、業(yè)主人身損害與物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任　    五、業(yè)主財產(chǎn)損失與物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任承擔(dān)  　聚焦四  業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司    　一、業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)公司　    二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本程序  　  三、選聘物業(yè)公司的風(fēng)險分析    　四、如何解決物管交接難問題第三部分  公建配套與維修資金　第六章  公建配套的權(quán)屬與使用收益  　聚焦一  車位（庫）產(chǎn)權(quán)與車輛管理服務(wù)    　一、車位（庫）產(chǎn)權(quán)問題分析　    二、物業(yè)服務(wù)公司對車位（庫）的管理  　聚焦二  會所的產(chǎn)權(quán)與使用問題    　    一、會所的產(chǎn)權(quán)問題  　  二、會所的使用與交易　  聚焦三  人防工程產(chǎn)權(quán)與使用  　聚焦四  小區(qū)公共部位所有權(quán)與公益性收入　  聚焦五  物業(yè)管理用房之爭  　聚焦六  水、電、煤等公共事業(yè)單位設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問題與其管理職責(zé)    　一、水、電、煤等公共事業(yè)單位設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問題　    二、公共事業(yè)單位對設(shè)施、設(shè)備的管理職責(zé)  　聚焦七  代收水電煤公共事業(yè)費用問題與糾紛　  聚焦八  小區(qū)規(guī)劃（平面布局）變更糾紛　第七章  物業(yè)專項維修基金  　聚焦一  維修資金及其交納與續(xù)籌    　一、維修資金概述　    二、物業(yè)專項維修資金的首次交納與續(xù)籌  　聚焦二  維修資金的使用    　一、使用維修資金的范圍　    二、使用維修資金的分?jǐn)傇瓌t  　  三、物業(yè)專項維修資金的使用程序    　四、維修資金使用的“僵局”附錄  前期物業(yè)管理合同（示范文本）  物業(yè)管理合同（示范文本）  業(yè)主臨時公約（示范文本）  業(yè)主及業(yè)主大會規(guī)程表  物業(yè)管理條例（2007年8月26日）

章節(jié)摘錄

　　一、業(yè)主的專有部分根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分具有以下幾個特征：　　（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；　?。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿?，可以排他使用；　?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。　　此外，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！　「鶕?jù)該司法解釋，一般對業(yè)主的專用部分做如下理解：　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主所有的專有部分是指采用列舉方式將專有部分提示為“房屋，以及車位、攤位等特定空間”，是借鑒國外立法例的正確做法?！胺课荨币牢囊饨忉尀椤白〖业姆课荨保笇９┘彝?、個人日常生活居住使用的房屋。“車位”一般指可以分割單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。車位一般分為地上車位、地下車位。地上車位屬于全體業(yè)主所有，屬于小區(qū)的共有部分。地下車位如果是可以分割出售的話，就可以認(rèn)定屬于個別業(yè)主所有的專有部分。　　“構(gòu)造上的獨立性”在工程技術(shù)上通?？赡鼙焕斫鉃槟承┕こ虡?gòu)件之間相互關(guān)系的存在與其他構(gòu)件無關(guān)，即工程結(jié)構(gòu)上的獨立性，而該理解與立法本意相沖突，比如，建筑物中各套住宅等“專用部分”之間在工程結(jié)構(gòu)上通常具有相互依賴性，如上一層的地板同時為下一層的頂板。事實上，有關(guān)法律論著使用“構(gòu)造上的獨立性”一詞時，一般也在釋意時強(qiáng)調(diào)空間上的可分割、可界……

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