房地產(chǎn)糾紛

前言

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)的訴訟案件也大量涌現(xiàn)。房地產(chǎn)糾紛案件相對(duì)于其他民事糾紛，較為復(fù)雜，具有一定的難度。辦理房地產(chǎn)糾紛案件，不僅要熟悉法律，還要熟悉有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策法規(guī)，具備有足夠的訴訟技巧。只有正確運(yùn)用法律，才能使權(quán)益得到保障。本書(shū)的創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)從大量的案件入手，展示了法律的運(yùn)用技巧。一個(gè)案件，如果選錯(cuò)了訴訟方向，錯(cuò)誤適用了法律，會(huì)導(dǎo)致敗訴的結(jié)果。反之，如果仔細(xì)分析，修正錯(cuò)誤，巧妙適用法律，則會(huì)反敗為勝。訴訟有風(fēng)險(xiǎn)，但是在訴訟之初充足的準(zhǔn)備能夠讓這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。本書(shū)通過(guò)分析具體案例，提示一些一審敗訴案件后轉(zhuǎn)敗為勝的關(guān)鍵點(diǎn)，希望不僅能幫助您意識(shí)到訴訟的風(fēng)險(xiǎn)性，在訴前做好足夠的準(zhǔn)備，更能為官司纏身的您提供一種解決問(wèn)題的思路，助您正確運(yùn)用法律來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。由于編著者學(xué)植未深、水平有限，書(shū)中難免會(huì)有疏漏、錯(cuò)誤之處，敬請(qǐng)方家讀者批評(píng)指正！

內(nèi)容概要

本書(shū)獨(dú)辟蹊徑，由經(jīng)驗(yàn)豐富的律師、法官帶您從敗訴的案例分析入手，為您詳細(xì)指明打各類(lèi)民事官司的關(guān)鍵點(diǎn)，使您從準(zhǔn)備訴訟開(kāi)始，就可提早規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免可能出現(xiàn)的失誤。    ●要點(diǎn)導(dǎo)讀    簡(jiǎn)潔扼要介紹本類(lèi)案件相關(guān)的法律要點(diǎn)，帶您輕松邁過(guò)法律高門(mén)檻。    ●實(shí)務(wù)流程    由專(zhuān)業(yè)人士厘清本類(lèi)型案件的各個(gè)訴訟流程，讓您在訴訟之初即對(duì)所有程序做到胸有成竹、心中有數(shù)。    ●實(shí)戰(zhàn)策略    選取實(shí)踐中典型的敗訴案例，細(xì)致分析敗訴的原因及關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并提煉出行之有效的法庭訴訟實(shí)戰(zhàn)策略，讓您掌握專(zhuān)業(yè)的法律分析方法與訴訟技巧。    本書(shū)適合官司纏身的普通群眾和新進(jìn)律師閱讀。

作者簡(jiǎn)介

王成明，律師，北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士，北京明科律師事務(wù)所創(chuàng)始人，北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員。從事律師工作十余年，在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域代理了大量的訴訟和非訴訟案件，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，辦理案件擅長(zhǎng)出奇制勝，于細(xì)微處把握機(jī)會(huì)，反敗為勝。尤其擅長(zhǎng)集團(tuán)訴訟，曾成功代理數(shù)十起百人以上訴訟案件，為委托人挽回經(jīng)濟(jì)損失達(dá)數(shù)億元。在法學(xué)理論上勤于鉆研，在多家報(bào)紙、期刊、電視臺(tái)等媒體發(fā)表文章或接受采訪(fǎng)。杜娟，律師，北京明科律師事務(wù)所主任、合伙人，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，曾任第七屆北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，第八屆北京市律師協(xié)會(huì)旅游專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員。從事律師工作十余年，辦理了多起有影響的民事案件和公司改制事務(wù)，具有豐富的辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其踏實(shí)穩(wěn)健，認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作作風(fēng)深得當(dāng)事人好評(píng)。

書(shū)籍目錄

第一章  必要的知識(shí)儲(chǔ)備——房地產(chǎn)糾紛案件的基本概況  第一節(jié)  房地產(chǎn)糾紛案件的分類(lèi)    一、土地糾紛    二、房產(chǎn)交易糾紛    三、房屋租賃糾紛    四、房屋拆遷糾紛    五、物業(yè)管理糾紛    六、相鄰權(quán)糾紛  第二節(jié)  房地產(chǎn)糾紛案件的特點(diǎn)及產(chǎn)生原因  第三節(jié)  房地產(chǎn)糾紛案件在司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題    一、土地糾紛案件中存在的法律問(wèn)題    二、房地產(chǎn)交易糾紛案件中存在的法律問(wèn)題    三、房屋拆遷糾紛案件中存在的問(wèn)題    四、相鄰權(quán)糾紛的法律適用問(wèn)題    五、物業(yè)管理糾紛案件第二章  解決房地產(chǎn)糾紛的基本途徑——房地產(chǎn)糾紛案件實(shí)務(wù)流程  第一節(jié)  房地產(chǎn)糾紛案件訴訟程序    一、房地產(chǎn)糾紛案件訴訟程序    二、房地產(chǎn)糾紛仲裁程序  第二節(jié)  房地產(chǎn)糾紛訴訟實(shí)務(wù)操作中的問(wèn)題第三章  做好訴前準(zhǔn)備工作，把握克敵制勝的策略——房地產(chǎn)糾紛案件準(zhǔn)備與策略把控  第一節(jié)  訴前準(zhǔn)備  第二節(jié)  訴訟過(guò)程    一、抓住案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)    二、舉證方式    三、考慮訴訟的成本  第三節(jié)  訴訟結(jié)果及執(zhí)行  第四節(jié)  建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》及解讀    一、建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》說(shuō)明    二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同正本及重點(diǎn)解讀第四章  土地糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、法院對(duì)宅基地糾紛有無(wú)管轄權(quán)？    二、承包“集體土地使用權(quán)”有哪些資格限制？    三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循哪些程序？    四、劃撥用地應(yīng)遵循哪些程序？    五、作了抵押的土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓嗎？    六、土地因征收所得補(bǔ)償款應(yīng)為誰(shuí)所有？第五章  房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、少交定金寫(xiě)欠條，是否適用定金罰則？    二、履行方式未嚴(yán)格按照合同約定則必然無(wú)效嗎？    三、私房買(mǎi)賣(mài)必須要有產(chǎn)權(quán)證嗎？    四、房屋轉(zhuǎn)讓需經(jīng)全體所有權(quán)人同意嗎？    五、集資所建房屋能否買(mǎi)賣(mài)？    六、對(duì)于“多交的房款”是否可以要求返還？    七、已經(jīng)抵押的房屋能否買(mǎi)賣(mài)？    八、合同履行內(nèi)容的變更是否意味著合同履行期限的變更？    九、委托人與房產(chǎn)中介公司簽訂的承諾書(shū)對(duì)他人有約束嗎？    十、房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？    十一、合同條款沒(méi)有明確約定，產(chǎn)生糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理？    十二、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的主體不適格會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效嗎？    十三、如何巧用妙招避免房屋中介吃差價(jià)？    十四、房屋所有權(quán)證是購(gòu)房者最重要的權(quán)利憑證嗎？    十五、房屋預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同具有什么效力？第六章  房屋租賃糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、房屋所有人出賣(mài)房屋須何時(shí)告知有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人    二、房屋的次承租人具有什么法律地位？    三、房屋租賃合同到期后未續(xù)簽如何處理？    四、公房的承租人死后由誰(shuí)繼承該權(quán)利？    五、公房能擅自轉(zhuǎn)租嗎？    六、法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先？第七章  房屋拆遷糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、拆遷案件法院不受理怎么辦？    二、拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣確定的？    三、拆遷辦公室具有什么樣的法律性質(zhì)？    四、強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)遵循什么樣的法定規(guī)程？第八章  物業(yè)糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、房主的施工行為應(yīng)得到誰(shuí)的許可？    二、物業(yè)公司在普通物業(yè)合同中的職責(zé)范圍有哪些？第九章  其他房地產(chǎn)糾紛訴訟實(shí)戰(zhàn)策略    一、他項(xiàng)權(quán)證具有什么法律效力？    二、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)由誰(shuí)管轄？    三、歷史遺留問(wèn)題法院不予受理嗎？附錄  中華人民共和國(guó)物權(quán)法(節(jié)錄)    (2007年3月16日)  中華人民共和國(guó)土地管理法    (2004年8月28日)  中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法    (2009年8月27日)  最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋    (2005年7月29日)  最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合    同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋    (2005年6月18日)  中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法    (2009年8月27日)  城市房屋拆遷管理?xiàng)l例    (2001年6月13日)  物業(yè)管理?xiàng)l例    (2007年8月26日)  最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋    (2003年4月28日)  最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋    (2009年7月30日)  最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛    案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋    (2009年5月14日)  最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋    (2009年5月15日)

章節(jié)摘錄

房地產(chǎn)糾紛，是指當(dāng)事人之間因?qū)Ψ康禺a(chǎn)特定權(quán)益額有無(wú)、歸屬和具體權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容等發(fā)生爭(zhēng)議的糾紛。本書(shū)涉及的房地產(chǎn)糾紛案件包括土地糾紛、房地產(chǎn)交易糾紛、房屋租賃糾紛、房屋拆遷糾紛、物業(yè)管理糾紛、相鄰關(guān)系糾紛。一、土地糾紛土地糾紛通常表現(xiàn)為土地權(quán)屬爭(zhēng)議（其中又可分為土地所有權(quán)爭(zhēng)議和土地使用權(quán)爭(zhēng)議）、土地侵權(quán)爭(zhēng)議、土地合同爭(zhēng)議和土地相鄰關(guān)系爭(zhēng)議等四種類(lèi)型。土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指當(dāng)事人在土地使用過(guò)程中，就土地的所有權(quán)和使用權(quán)歸屬所發(fā)生的爭(zhēng)議。土地侵權(quán)爭(zhēng)議是指合法土地使用權(quán)人因第三人侵害其土地使用權(quán)而發(fā)生的爭(zhēng)議。土地合同爭(zhēng)議主要指因土地出讓合同和土地承包合同而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，其主要發(fā)生在土地出讓人與土地受讓人或土地發(fā)包人、承包人及轉(zhuǎn)包人在土地出讓合同或土地承包合同的簽訂、履行過(guò)程中，爭(zhēng)議主體是土地出讓合同或土地承包合同的當(dāng)事人。在現(xiàn)實(shí)生活中，土地爭(zhēng)議的種類(lèi)并非涇渭分明，往往混雜交織在一起，同一土地爭(zhēng)議因當(dāng)事人主張的不同而不同，因此需要認(rèn)真加以鑒別。二、房產(chǎn)交易糾紛近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)非?；钴S，如北京、上海、深圳等地。隨著交易量的不斷增加、交易價(jià)格的不斷攀升，加之在利益面前產(chǎn)生的誠(chéng)信問(wèn)題，導(dǎo)致交易中房產(chǎn)糾紛案件數(shù)量也不斷增加。

編輯推薦

《房地產(chǎn)糾紛:50個(gè)法庭訴訟實(shí)戰(zhàn)策略》由中國(guó)法制出版社出版。

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