房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅處理技巧

內(nèi)容概要

　　根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)最新頒布的稅收政策與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等法律法規(guī)，分為“房地產(chǎn)涉稅處理技巧”和“房地產(chǎn)節(jié)稅實(shí)戰(zhàn)方案”兩篇論述，分別從營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等角度深度解析房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策和納稅處理技巧，并通過(guò)大量實(shí)踐案例剖析房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)稅操作思路與技巧。　　《陽(yáng)光財(cái)稅叢書(shū)：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅處理技巧》注重實(shí)用性，適用于房地產(chǎn)企業(yè)的投資家、總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)和會(huì)計(jì)主管閱讀，可作為房地產(chǎn)從業(yè)人員和對(duì)房地產(chǎn)感興趣人員的學(xué)習(xí)指導(dǎo)用書(shū)，同時(shí)也可作為財(cái)稅研究人員的參考讀物。

作者簡(jiǎn)介

　　蔡昌，著名財(cái)稅專家，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任，中國(guó)第一位稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃方向博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，《陽(yáng)光財(cái)稅叢書(shū)》編委會(huì)主任，創(chuàng)立“稅收籌劃八大規(guī)律”，是國(guó)內(nèi)稅收籌劃領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA、MPACC《稅收籌劃》課程主講教授，北京大學(xué)、清華大學(xué)、上海交通大學(xué)、中山大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)班客座教授。兼任北京中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所首席專家，北京匯泰鵬輝稅務(wù)師事務(wù)所顧問(wèn)，享有“稅收籌劃界的丹青妙手”之盛譽(yù)。主持中國(guó)博士后科學(xué)基金項(xiàng)目《和諧社會(huì)下的稅收契約優(yōu)化問(wèn)題研究》，在《人民日?qǐng)?bào)》、《稅務(wù)研究》發(fā)表文章100余篇，出版著作30余部，作品入選《中華文庫(kù)》、《中國(guó)會(huì)計(jì)年鑒》、《中國(guó)財(cái)政金融大典》等國(guó)家文庫(kù)。

書(shū)籍目錄

上篇 房地產(chǎn)涉稅處理技巧第一章 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅分析第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅特征第二章 營(yíng)業(yè)稅涉稅處理技巧第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅的基本政策第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅的特殊稅務(wù)處理第三章 增值稅涉稅處理技巧第一節(jié) 增值稅的基本政策第二節(jié) 增值稅的涉稅處理實(shí)務(wù)第三節(jié) 增值稅的稅務(wù)管理第四章 企業(yè)所得稅涉稅處理技巧第一節(jié) 企業(yè)所得稅的基本政策第二節(jié) 收入的涉稅處理技巧第三節(jié) 成本費(fèi)用的涉稅處理技巧第四節(jié) 資產(chǎn)的涉稅處理第五節(jié) 企業(yè)重組的稅務(wù)處理第六節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特殊處理第五章 個(gè)人所得稅涉稅處理技巧第一節(jié) 個(gè)人所得稅的基本政策第二節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算與涉稅處理第四節(jié) 個(gè)人所得稅的減免優(yōu)惠與稅收籌劃第五節(jié) 個(gè)人所得稅的申報(bào)和繳納第六章 土地增值稅涉稅處理技巧第一節(jié) 土地增值稅的基本政策第二節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定第三節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第四節(jié) 土地增值稅的優(yōu)惠政策第五節(jié) 土地增值稅的征收管理第六節(jié) 土地增值稅的鑒證與審核第七節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)第七章 房產(chǎn)稅涉稅處理技巧第一節(jié) 房產(chǎn)稅的基本規(guī)定第二節(jié) 房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策與稅收征管第三節(jié) 房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)第八章 契稅涉稅處理技巧第一節(jié) 契稅的征稅對(duì)象與納稅人第二節(jié) 契稅的計(jì)算第三節(jié) 契稅的優(yōu)惠政策第九章 城鎮(zhèn)土地使用稅政策解析與涉稅處理第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅及其納稅人第二節(jié) 征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)及適用稅額第三節(jié) 應(yīng)納稅額與稅收優(yōu)惠第四節(jié) 征收管理第十章 耕地占用稅涉稅處理技巧第一節(jié) 耕地占用稅的概念與特點(diǎn)第二節(jié) 納稅人、征稅范圍與應(yīng)納稅額第三節(jié) 稅收優(yōu)惠與征收管理第十一章 印花稅政策解析與涉稅處理第一節(jié) 印花稅概述第二節(jié) 納稅人及稅目稅率第三節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算第四節(jié) 稅收優(yōu)惠與征收管理第十二章 城建稅與教育費(fèi)附加政策解析與涉稅處理第一節(jié) 城市維護(hù)建設(shè)稅第二節(jié) 教育費(fèi)附加下篇 房地產(chǎn)節(jié)稅實(shí)踐方案第十三章 房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅案例解析案例一 盤活“爛尾樓”的節(jié)稅策略案例二 售后回租的節(jié)稅方案案例三 企業(yè)租賃與承包經(jīng)營(yíng)的節(jié)稅方案案例四 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目節(jié)稅方案案例五 房產(chǎn)稅的節(jié)稅空間：轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)出和代銷案例六 房地產(chǎn)出租與聯(lián)營(yíng)投資方式的節(jié)稅方案……附錄

章節(jié)摘錄

　　5.售后返租模式選擇的籌劃　　在售后返租模式中，房地產(chǎn)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的商鋪或商務(wù)樓、賓館、度假村等物業(yè)劃小面積，分散出售給投資者（購(gòu)買者）。隨后，房地產(chǎn)企業(yè)再與投資者（購(gòu)買者）簽訂返租合同，交由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或統(tǒng)一招租，租賃期限3至10年不等。在返租期內(nèi)，投資者可獲得房地產(chǎn)企業(yè)每年以購(gòu)房總價(jià)款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期滿后，投資者可自由處理所購(gòu)物業(yè)：或轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)賣，或自主經(jīng)營(yíng)，或要求房地產(chǎn)企業(yè)原價(jià)回購(gòu)?！　≡谑酆蠓底饽Ｊ较?，存在兩種操作方式。　　方式一：轉(zhuǎn)租方式　　首先，投資者（購(gòu)房者）將房產(chǎn)出租給房地產(chǎn)企業(yè)。投資者（購(gòu)房者）需要繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，分別按租金收入（購(gòu)房者購(gòu)房?jī)r(jià)格的8%）的5%和12%計(jì)算繳納?！　∑浯?，房地產(chǎn)企業(yè)再將房產(chǎn)出租給使用者。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)也需要繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，也是分別按租金收入的5%和12%計(jì)算?！　⊥瑯邮菍⒎慨a(chǎn)出租給使用者，售后返租模式存在兩個(gè)出租關(guān)系，也就需要繳納兩遍營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。因此，降低購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負(fù)的關(guān)鍵是簡(jiǎn)化出租關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取合理的籌劃，將兩個(gè)出租關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)出租關(guān)系?！　∽钣行У姆椒ㄊ菍①?gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)的出租關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榇黻P(guān)系，同時(shí)將房地產(chǎn)企業(yè)與使用者的出租關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者與使用者的出租關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)采取的這一方式，具體操作與納稅情況如下。　　方式二：購(gòu)房者需要按出租收入（購(gòu)房者購(gòu)房?jī)r(jià)格的8%）計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，稅率分別為5%和12%?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)需要按超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)格8%以外的租金收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%?！　∵@樣一來(lái)，不僅規(guī)避了按返租價(jià)格計(jì)征的房產(chǎn)稅，而且將按返租價(jià)格計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑粘^(guò)返租價(jià)格以外的租金收入計(jì)算繳納的營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)將得到很大幅度的降低?！　?.多經(jīng)營(yíng)模式并舉：實(shí)現(xiàn)最優(yōu)資產(chǎn)組合在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨挑戰(zhàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易得到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來(lái)源于自持物業(yè)產(chǎn)生的源源不斷的收益。自持物業(yè)不同經(jīng)營(yíng)模式的最優(yōu)資產(chǎn)組合將成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的“穩(wěn)定器”。比如，天源集團(tuán)可以開(kāi)展酒店經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)等不同業(yè)態(tài)營(yíng)運(yùn)模式，兼顧現(xiàn)金流均衡、稅收負(fù)擔(dān)及資產(chǎn)增值的多重效應(yīng)?！　?.房產(chǎn)金融產(chǎn)品化是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)　　實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)金融產(chǎn)品化，將會(huì)降低房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加收益及其穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。通過(guò)發(fā)行公司債券、通過(guò)股票市場(chǎng)融資，通過(guò)房地產(chǎn)信托完成房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品化，是未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展之路?！　　?/pre>




編輯推薦
　　節(jié)稅實(shí)戰(zhàn)涵蓋經(jīng)典的涉稅處理技巧與節(jié)稅實(shí)戰(zhàn)案例，挖掘房地產(chǎn)業(yè)涉稅操作技巧，揭示稅收籌劃規(guī)律，具有一定的前瞻性?！　”緯?shū)結(jié)構(gòu)完整，脈絡(luò)清晰，具有較高的權(quán)威性和實(shí)用性，是房地產(chǎn)高管人員依法納稅、科學(xué)理財(cái)?shù)牡昧χ帧?/pre>





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