房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營

前言

　　提起購物街、寫字樓、商場、酒店等商業(yè)房地產(chǎn)投資，很多人認(rèn)為，這些都是只有富人才能涉足的投資領(lǐng)域，與自己無緣。要使中小投資者投資房地產(chǎn)的愿望成為現(xiàn)實(shí)，惟一的辦法就是將大家的錢集聚在一起，而房地產(chǎn)投資信托（REITs)正是一種把眾多投資者的資金匯集在一起，實(shí)現(xiàn)中小投資者投資房地產(chǎn)市場的重要工具?！　?962年，全球第一家房地產(chǎn)投資信托公司在美國誕生了，它是一種由專門管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)打理、獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，專事商業(yè)房地產(chǎn)投資，并將所得綜合收益按出資者投資比例進(jìn)行分配的專業(yè)化房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)。由于這類公司具有有效避稅、資產(chǎn)證券化、適宜中小投資者投資房地產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，因此，在過去40多年中，這類公司的發(fā)展大大超出了當(dāng)初人們的想象，目前僅在美國就有200多家房地產(chǎn)投資信托上市公司，房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)成為資本市場上一道亮麗的風(fēng)景線。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，許多國家和地區(qū)也把建立房地產(chǎn)投資信托作為保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段之一。這種投資工具也日益成為面向超級富裕人士的現(xiàn)代私人銀行業(yè)務(wù)的重要資產(chǎn)配置選擇?！　∥覈尤胧澜缳Q(mào)易組織之后，金融業(yè)全面開放，國民經(jīng)濟(jì)加速融人全球經(jīng)濟(jì)體系，我國的房地產(chǎn)行業(yè)既面臨重要的發(fā)展機(jī)遇，也必須應(yīng)對各種嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)市場管制的放松，大量國外資本特別是一些國際熱錢加大了對房地產(chǎn)資產(chǎn)投資。境外資本大量進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場后，一方面，活躍了我國房地產(chǎn)市場，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的綜合實(shí)力得到不斷強(qiáng)化和壯大；另一方面，面對國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力的不斷加大，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也面臨日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。量價齊跌的房地產(chǎn)市場銷售狀況使房地產(chǎn)投資風(fēng)險加速積聚，金融風(fēng)險加大，迫切需要一種能夠使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)步發(fā)展的投資工具。在此背景下，加速發(fā)展房地產(chǎn)投資信托將會使我國房地產(chǎn)業(yè)加速向公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，成為提升房地產(chǎn)經(jīng)營和投資機(jī)構(gòu)核心競爭能力，有效化解銀行不良資產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一條重要的途徑。同時，房地產(chǎn)投資信托在國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)起步，一些房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)投　　資信托的計劃和管理方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，包括大眾投資者和機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)投資主體逐步形成，信托制度和證券投資制度更加完善，特別是2008年國務(wù)院推出的總額高達(dá)4萬億元人民幣的經(jīng)濟(jì)刺激計劃中將推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)發(fā)展作為一項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要措施，大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的條件已基本成熟，房地產(chǎn)投資信托的大發(fā)展時機(jī)已經(jīng)來臨?！　　斗康禺a(chǎn)投資信托運(yùn)營》在對國內(nèi)外已有的與房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的研究成果進(jìn)行分析整理的基礎(chǔ)上，闡述了房地產(chǎn)投資信托在組建和運(yùn)營中可能會遇到的各種問題，為大眾投資者、房地產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)踐者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)與金融學(xué)術(shù)研究人員提供了有關(guān)房地產(chǎn)投資信托的最新研究成果，即使是初次接觸房地產(chǎn)投資信托的讀者，也能從中獲得豐富、專業(yè)的相關(guān)知識?！　　斗康禺a(chǎn)投資信托運(yùn)營》不僅系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)投資信托的起源、發(fā)展和組織架構(gòu)、稅收等構(gòu)成要素，還比較了美國、澳大利亞和亞洲部分國家的房地產(chǎn)投資信托市場發(fā)展歷程，剖析了我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀與問題，對房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立、組織架構(gòu)、戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)管理及房地產(chǎn)投資信托投（融)資、房地產(chǎn)投資信托公開上市發(fā)行、風(fēng)險防范機(jī)制的構(gòu)建，以及房地產(chǎn)投資信托發(fā)展趨勢等進(jìn)行了闡述?！斗康禺a(chǎn)投資信托運(yùn)營》不僅為我國的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資信托發(fā)起人、投資者、銀行和金融機(jī)構(gòu)的投資顧問提供了有用的參考資料，也為那些打算了解國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資信托市場，并對我國房地產(chǎn)投資信托市場充滿美好期待的讀者提供了科學(xué)的理論知識。

內(nèi)容概要

本書不僅系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)投資信托（REITs）的起源、發(fā)展和組織架構(gòu)、稅收等構(gòu)成要素，還比較了美國、澳大利亞和亞洲部分國家的房地產(chǎn)投資信托市場發(fā)展歷程，剖析了我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀與問題，對房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立、組建架構(gòu)、戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)管理、投（融）資，房地產(chǎn)投資信托公開上市發(fā)行、風(fēng)險防范機(jī)制的構(gòu)建以及房地產(chǎn)投資信托發(fā)展趨勢等進(jìn)行了闡述。    本書不但為我國的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資信托發(fā)起人、投資者、銀行和金融機(jī)構(gòu)的投資顧問提供了有用的參考資料，而且也為那些打算了解國內(nèi)外房地產(chǎn)投資信托市場，并對我國房地產(chǎn)投資市場充滿美好期望的讀者提供了豐富的理論知識。

作者簡介

　　張興，技術(shù)生態(tài)哲學(xué)研究生畢業(yè)，助理研究員。現(xiàn)供職于某部委直屬高級咨詢研究機(jī)構(gòu)，長期從事產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)研究，主要著作有《房地產(chǎn)投資信托》（合譯）、《上市公司私募融資指南》（合譯）。近年來，參與完成省部級以上重大專項(xiàng)5項(xiàng)，重點(diǎn)課題研究10余項(xiàng)，已在《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》、《金融理論與實(shí)踐》、《價值工程》、《科技進(jìn)步與對策》、《中國人口·資源與環(huán)境》、《環(huán)境科學(xué)動態(tài)》、《國土資源科技管理》、《中國國土資源經(jīng)濟(jì)》和《中國房地產(chǎn)報》、《中國國土資源報》等權(quán)威報刊上發(fā)表學(xué)術(shù)論文50余篇，多篇已被其他報刊轉(zhuǎn)載。

書籍目錄

序前言第一章 房地產(chǎn)投資信托概述　第一節(jié) 信托定義、功能及信托業(yè)發(fā)展　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵和特征　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的類型　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托在國外的發(fā)展第二章 房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的背景　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的制度背景　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢第三章 房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的條件　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立流程及審查　第三節(jié) 國外房地產(chǎn)投資信托的立法第四章 房地產(chǎn)投資信托的組織架構(gòu)與運(yùn)營模式　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托公司治理的基本結(jié)構(gòu)　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的組織架構(gòu)　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)營流程第五章 房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托發(fā)展戰(zhàn)略的背景　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托發(fā)展戰(zhàn)略的制定　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的創(chuàng)新第六章 房地產(chǎn)投資信托的資本運(yùn)營　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托資本運(yùn)營的內(nèi)涵　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營活動的規(guī)定　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托資本運(yùn)營的利益相關(guān)者　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的資本運(yùn)營模式　第五節(jié) 我國房地產(chǎn)投資信托投資模式的選擇　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的資本運(yùn)營戰(zhàn)略及其操作第七章 房地產(chǎn)投資信托股票的發(fā)行　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票上市分析　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票上市　第三節(jié) 美國房地產(chǎn)投資信托上市分析　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托與我國股票　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票的發(fā)行方式　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票的市場表現(xiàn)　第七節(jié) 房地產(chǎn)投資信托藍(lán)籌股的發(fā)行第八章 房地產(chǎn)投資信托財務(wù)管理　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托財務(wù)管理的內(nèi)涵　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托財務(wù)管理體制　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票分紅和債務(wù)政策第九章 房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營　第一節(jié) 境外房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)經(jīng)營　第二節(jié) 我國房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)經(jīng)營　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)范圍、構(gòu)成和模式　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的投資組合　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)創(chuàng)新　第六節(jié) 我國房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)管理模式第十章 房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)營風(fēng)險　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險概述　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險類型　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險管理第十一章 房地產(chǎn)投資信托的投資　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的投資價值　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票的投資價值　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托投資者　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托股票的增值方略第十二章 我國房地產(chǎn)投資信托的未來發(fā)展趨勢　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的競爭走向　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)品發(fā)展趨勢　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的股權(quán)變化趨勢　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營理念　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托的全球化經(jīng)營　第六節(jié) 亞洲房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營案例附錄　中華人民共和國信托法參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　有限合伙制度為房地產(chǎn)投資信托的公司治理和健康運(yùn)行創(chuàng)造了良好的微觀條件。房地產(chǎn)有限合伙制度（Real Estate Limited Partnership，RELP），是由普通合伙人（General Partner）和有限合伙人（Limited Partner）組合而成，以房地產(chǎn)的經(jīng)營投資為目的。其中由普通合伙人負(fù)責(zé)合伙的經(jīng)營管理，并負(fù)無限清償責(zé)任，而有限合伙人僅就自己出資部分承擔(dān)風(fēng)險及分享利潤。房地產(chǎn)合伙本身并非課稅之主體，且沒有重復(fù)課稅的問題，其損益直接分配給投資者，所以又稱為節(jié)稅的管道。正是這種制度安排使得房地產(chǎn)投資信托成為吸引投資者的一種重要投資組織?！　姆康禺a(chǎn)投資信托與有限合伙關(guān)系兩種不同投資工具的比較來看，主要有以下幾個方面的差異?！　。ㄒ唬┍芏惞δ懿煌　〈蠖鄶?shù)有限合伙關(guān)系是作為一種避稅安排而不是作為現(xiàn)行有利可圖的投資來銷售的。當(dāng)投資者要購買一種合法的避稅手段時，許多合伙關(guān)系即使在經(jīng)營上無利可圖，也具有其相應(yīng)的意義。作為一種避稅手段，合伙投資能夠承擔(dān)高額的管理費(fèi)和高利息支付，但是當(dāng)避稅手段的好處消失時，合伙投資就難以支付高額的管理費(fèi)和高利息支付了?！　‘?dāng)今的房地產(chǎn)投資信托不是避稅手段，它們關(guān)注的焦點(diǎn)是獲得更大的總收益，包括現(xiàn)行收入和資本增值。房地產(chǎn)投資信托的成功是通過增加它的自由現(xiàn)金流和向其股東支付更多股息的能力來衡量的?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)管理方式不同　　有限的合伙關(guān)系存在固有的問題：管理收費(fèi)系統(tǒng)。一般而言，有限合伙關(guān)系所雇用的外界顧問的報酬是根據(jù)所管理的房地產(chǎn)總量基礎(chǔ)確定的，這樣就給了外界顧問一個很大的從事道德風(fēng)險活動的鼓勵，增加具有營利能力的房地產(chǎn)。但是，這些房地產(chǎn)并不總是處于地理位置良好的區(qū)域，也并不總能提供租金增長的潛力，通常還要為它們付出更高的成本。　　當(dāng)今的房地產(chǎn)投資信托可以對其房地產(chǎn)進(jìn)行自行管理，受到業(yè)界較好評價的房地產(chǎn)投資信托的管理層一般由在公司占有很大股份的富有經(jīng)驗(yàn)的董事組成，這些股份通常占管理人員凈資產(chǎn)的絕大部分。　?。ㄈ┦杖氲膩碓床煌　∫?yàn)榉康禺a(chǎn)的價格一般是在收益或經(jīng)營收入乘數(shù)的基礎(chǔ)上決定的，因此有限合伙關(guān)系結(jié)構(gòu)唯一的增長機(jī)會就是通過提高租金收入，并由此提高房地產(chǎn)的價值。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營》還會讓你不冒很大風(fēng)險地自由選擇，投資自己喜歡的房地產(chǎn)時代不再遙不可及。有理由相信，房地產(chǎn)業(yè)由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)時代已為期不遠(yuǎn)了！房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個相當(dāng)重要的經(jīng)濟(jì)增長引擎，不久的將來，誰將會領(lǐng)跑房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新改革的前沿陣地？誰將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新生力量？請你拿起《房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營》，打開它，用心品讀，細(xì)細(xì)品味，它將娓娓道來。

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