世聯(lián)觀察景氣循環(huán)中的市場2007-2009

內(nèi)容概要

從2007年“9·27”銀根緊縮開始，此前連續(xù)幾年大熱的中國房地產(chǎn)市場就坐上了云霄飛車，俯身下沖，低空飛行劃過2008年，隨后又在2009年上半年迅速攀升，重返高點。這三年多來，決定房地產(chǎn)市場循環(huán)的，已不僅僅是國家從“打通脹”到“保增長”的政策變化因素，還增加了一些國際因素、金融因素和市場因素。本書是作者2007-2009年期間所寫就的房地產(chǎn)評論文章的匯集。作為觀察者，同時也是房地產(chǎn)市場的實踐者，文中的諸多觀點和角度，更多地體現(xiàn)了作者對行業(yè)現(xiàn)象和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的持續(xù)思考。

書籍目錄

第一章　房地產(chǎn)存貨不是牛奶　“面粉”與“面包”的價格　三波下降——市場調(diào)整時的規(guī)律　調(diào)控的作用已經(jīng)顯現(xiàn)　過冬的智慧　火車與飛機(jī)“經(jīng)濟(jì)艙與商務(wù)艙”的寓言——房地產(chǎn)的故事　租金上漲，廉租房來得正是時候——保障性住房如何發(fā)揮作用　對于“小產(chǎn)權(quán)房”市場，不能視而不見　寫字樓，市場調(diào)整時最值得注意的物業(yè)　交易量為什么是一個最重要的市場指標(biāo)　淡市現(xiàn)象　經(jīng)歷三個增長期之后——改革開放30周年記　是討論“個人購房最佳時機(jī)”的時候了　判斷城市前景的實證路線，判斷城市布局的實證標(biāo)準(zhǔn)　樹與森林　信心憑什么比黃金貴　為什么沒有出現(xiàn)“百日劇變”——談規(guī)則的軟約束　房地產(chǎn)存貨不是牛奶　“謬誤”為什么有力量第二章　資產(chǎn)價值的“炒”與“抄”　當(dāng)市場大熱的時候（一）　當(dāng)市場大熱的時候（二）　當(dāng)市場大熱的時候（三）　資產(chǎn)價格重估與再重估（一）　資產(chǎn)價格重估與再重估（二）　淡市，誰在買房　觀望期第二階段：樓市尋寶游戲開場　房地產(chǎn)的價格到底取決于什么因素　房地產(chǎn)長期問題懸而未決——因金融海嘯而引起　不做“豬堅強(qiáng)”　有關(guān)“金融海嘯”的兩則寓言　資產(chǎn)價值取決于參照系——兼論“抄”與“炒”　為什么沒出現(xiàn)斷供潮　……第三章　客戶是誰第四章　屠龍術(shù)和打七寸第五章　固本力行

章節(jié)摘錄

　　第一章　房地產(chǎn)存貨不是牛奶　　“面粉”與“面包”的價格　　把土地比喻為面粉，把房子比喻為面包，本身就是錯的。大家知道面粉是均質(zhì)的原料，而土地從來就不是均質(zhì)的，否則房地產(chǎn)就沒有“位置、位置還是位置”的價值說?！　τ谀壳爸髁髟捳Z驚呼“面粉貴過面包”和地王潮涌，以及相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)可不可持續(xù)的問題，有必要說幾句?！　〉赝醭庇繂栴}　　這里暗含著兩個問題：一是樓面地價創(chuàng)新高；二是土地規(guī)模巨大，成交總額創(chuàng)新高?！　敲娴貎r創(chuàng)新高，不值得大驚小怪，事實上從樓面地價的規(guī)律來看，在房地產(chǎn)上升期，地價升幅普遍快過房價升幅。一方面主流開發(fā)商近年來打通了融資渠道并向全國擴(kuò)張，另一方面通過公開拍賣拿地的機(jī)會不是太多而是太少，造成每逢拍賣必群星云集。在這種情況下，指望拍賣創(chuàng)新低就完全不現(xiàn)實了?！　∽顟?yīng)關(guān)注的是巨額成交，動輒百億的地塊一定是面積巨大的地塊，一而再地出現(xiàn)大幅土地出讓，帶來的問題是：　　（1）所謂“兩年內(nèi)開發(fā)”成為紙上空談，“捂地”因巨幅地塊拍賣而成為合法的必然?！　。?）開發(fā)商可以用年度開發(fā)量調(diào)控區(qū)域市場，可以用產(chǎn)品的先后次序來調(diào)控價格?！　。?）區(qū)域市場因大宗地塊出讓而使開發(fā)商集中度迅速提高，從行業(yè)整合角度看是好事，從市場多樣性競爭看是壞事。　　……

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