房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

本書簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)，結(jié)合工作任務(wù)講述了房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)備知識(shí)、估價(jià)程序和原則、主要的房地產(chǎn)估價(jià)方法及應(yīng)用以及估價(jià)報(bào)告的撰寫與使用等內(nèi)容。     本書適于用作職業(yè)院校房地產(chǎn)類專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)課程教材，也可用于房地產(chǎn)評(píng)估公司中初級(jí)工作人員培訓(xùn)教材。

書籍目錄

任務(wù)1  準(zhǔn)備知識(shí)的學(xué)習(xí)  過(guò)程1.1  了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)    1.1.1  了解什么是房地產(chǎn)估價(jià)    1.1.2  了解房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)目的    1.1.3  了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定    1.1.4  了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)活動(dòng)的有關(guān)管理規(guī)定    1.1.5  了解違反《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的法律責(zé)任    1.1.6  了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的具體情況  過(guò)程1.2  認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格    1.2.1  從專業(yè)角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)    1.2.2  了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的存在形態(tài)    1.2.3  了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型    1.2.4  認(rèn)識(shí)各種房地產(chǎn)價(jià)格類型    1.2.5  了解影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素任務(wù)2  收集估價(jià)資料  過(guò)程2.1  明確收集資料的內(nèi)容    2.1.1  日常市場(chǎng)調(diào)查    2.1.2  個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查  過(guò)程2.2  收集所在城市房地產(chǎn)價(jià)格水平及走勢(shì)方面的資料    2.2.1  房地產(chǎn)均價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)    2.2.2  收集所在城市房地產(chǎn)均價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)  過(guò)程2.3  收集所在城市的基準(zhǔn)地價(jià)  過(guò)程2.4  收集所在城市房屋租金參考價(jià)  過(guò)程2.5  收集交易實(shí)例    2.5.1  了解收集交易實(shí)例的途徑      2.5.2  制作交易實(shí)例調(diào)查表    2.5.3  建立交易實(shí)例庫(kù)  過(guò)程2.6  收集當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ淘靸r(jià)信息  過(guò)程2.7  收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易稅費(fèi)任務(wù)3  獲取估價(jià)業(yè)務(wù)  過(guò)程3.1  獲取估價(jià)業(yè)務(wù)    3.1.1  房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源    3.1.2  與客戶洽談    3.1.3  明確估價(jià)基本事項(xiàng)  過(guò)程3.2  簽訂評(píng)估委托合同    3.2.1  房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容    3.2.2  簽訂評(píng)估委托合同任務(wù)4  準(zhǔn)備實(shí)施評(píng)估項(xiàng)目  過(guò)程4.1  實(shí)地查勘  過(guò)程4.2  擬定估價(jià)作業(yè)方案    4.2.1  確定估價(jià)技術(shù)路線    4.2.2  預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力      4.2.3  確定估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排  過(guò)程4.3  收集估價(jià)項(xiàng)目所需資料  過(guò)程4.4  選定估價(jià)方法.任務(wù)5  評(píng)估住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格  過(guò)程5.1  明確測(cè)算的步驟    5.1.1  市場(chǎng)法的基本原理    5.1.2  確定測(cè)算的步驟  過(guò)程5.2  選取可比實(shí)例    5.2.1  明確選取可比實(shí)例的要求    5.2.2  選取估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例  過(guò)程5.3  建立價(jià)格可比基礎(chǔ)    5.3.1  建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求    5.3.2  為可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)  過(guò)程5.4  進(jìn)行交易情況修正    5.4.1  分析造成成交價(jià)格偏差的因素    5.4.2  進(jìn)行交易情況修正  過(guò)程5.5  交易日期調(diào)整    5.5.1  了解交易日期調(diào)整的含義    5.5.2  進(jìn)行交易日期調(diào)整  過(guò)程5.6  房地產(chǎn)狀況調(diào)整    5.6.1  明確房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容    5.6.2  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法    5.6.3  進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整  過(guò)程5.7  求取比準(zhǔn)價(jià)格    5.7.1  求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法      5.7.2  求取可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格  過(guò)程5.8  求取最終比準(zhǔn)價(jià)格  過(guò)程5.9  確定評(píng)估價(jià)格任務(wù)6  評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值  過(guò)程6.1  明確測(cè)算的步驟    6.1.1  收益法的基本原理    6.1.2  確定測(cè)算的步驟  過(guò)程6.2  預(yù)測(cè)商鋪的年凈收益    6.2.1  凈收益測(cè)算的基本原理    6.2.2  區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益    6.2.3  測(cè)算凈收益  過(guò)程6.3  估算待估房地產(chǎn)的報(bào)酬率    6.3.1  了解估算報(bào)酬率的方法    6.3.2  估算報(bào)酬率  過(guò)程6.4  選取合適的公式求算收益價(jià)格  過(guò)程6.5  評(píng)估價(jià)格的審核任務(wù)7  評(píng)估工業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值  過(guò)程7.1  確定成本法評(píng)估的操作步驟    7.1.1  明確房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成    7.1.2  明確成本法基本原理    7.1.3  確定成本法的操作步驟  過(guò)程7.2  求算土地重新取得價(jià)格    7.2.1  求算土地重新取得價(jià)格的思路    7.2.2  采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地重新取得價(jià)格    7.2.3  采用市場(chǎng)法求取土地重新取得價(jià)格  過(guò)程7.3  測(cè)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格    7.3.1  求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法    7.3.2  測(cè)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格  過(guò)程7.4  測(cè)算建筑物折舊    7.4.1  明確折舊的含義      7.4.2  了解計(jì)算折舊的方法    7.4.3  土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響    7.4.4  計(jì)算折舊    過(guò)程7.5  求取積算價(jià)格任務(wù)8  評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)投標(biāo)參考價(jià)格  過(guò)程8.1  明確假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的操作步驟    8.1.1  明確假設(shè)開發(fā)法的基本原理    8.1.2  明確假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的操作步驟  過(guò)程8.2  選擇最佳的開發(fā)利用方式  過(guò)程8.3  求取開發(fā)周期    8.3.1  開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的含義    8.3.2  求取開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的和方法    8.3.3  求取待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)周期  過(guò)程8.4  求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值    8.4.1  開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的含義    8.4.2  預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值  過(guò)程8.5  測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用  過(guò)程8.6  測(cè)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)  過(guò)程8.7  計(jì)算購(gòu)買該塊土地的稅費(fèi)  過(guò)程8.8  計(jì)算待估房地產(chǎn)的投標(biāo)參考價(jià)任務(wù)9  撰寫及使用估價(jià)報(bào)告  過(guò)程9.1  明確估價(jià)報(bào)告的撰寫要求    9.1.1  估價(jià)報(bào)告的概念    9.1.2  對(duì)估價(jià)報(bào)告的總要求    9.1.3  估價(jià)報(bào)告的組成和內(nèi)容  過(guò)程9.2  撰寫估價(jià)報(bào)告  過(guò)程9.3  使用估價(jià)報(bào)告    9.3.1  審核估價(jià)報(bào)告    9.3.2  出具估價(jià)報(bào)告    9.3.3  收取評(píng)估服務(wù)費(fèi)    9.3.4  估價(jià)資料歸檔附錄1  《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》附錄2  住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告樣例參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　任務(wù)1　準(zhǔn)備知識(shí)的學(xué)習(xí)　　過(guò)程1.1　了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)　　1.1.1　了解什么是房地產(chǎn)估價(jià)　　1.1.2　了解房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)目的　　估價(jià)目的是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人得到估價(jià)結(jié)果后拿去做什么用。房地產(chǎn)交易、抵押、稅收、征收、損害賠償?shù)刃纬蓪?duì)房地產(chǎn)估價(jià)的大量需求。例如，在土地使用權(quán)出讓中，無(wú)論是出讓人還是投標(biāo)人、競(jìng)買人或土地使用者，都需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，其中，出讓人需要該估價(jià)為其確定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價(jià)或掛牌底價(jià)等提供參考依據(jù)；投標(biāo)人、競(jìng)買人或土地使用者需要該估價(jià)為其確定報(bào)價(jià)或出價(jià)提供參考依據(jù)。再例如房地產(chǎn)買賣，對(duì)于賣者來(lái)說(shuō)需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的賣價(jià)，避免定價(jià)過(guò)低，或者判斷買者的出價(jià)可否接受；對(duì)于買者來(lái)說(shuō)也需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的買價(jià)，避免付款過(guò)多，或者判斷賣者的要價(jià)可否接受。除此之外，還有很多經(jīng)濟(jì)行為都需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)?！　〔殚啞斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”部分第一條，小評(píng)了解到常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)目的有：　?。?）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；　?。?）房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；　?。?）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；　?。?）房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；　?。?）房地產(chǎn)課稅估價(jià)；　　（7）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)；　?。?）房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；　?。?）房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；　?。?0）房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；　?。? 1）企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；　?。?2）其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)?！　?.1.3　了解房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定　　瀏覽住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站政策法規(guī)頻道，小評(píng)查到了一部建設(shè)部規(guī)章——《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），該辦法白2005年12月1日起施行，其中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和估價(jià)活動(dòng)均作出了相應(yīng)的管理規(guī)定。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

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