房地產(chǎn)經(jīng)理人七大管理誤區(qū)

前言

“藍(lán)籌”(Bluechip)一詞源于西方賭場(chǎng)，原指賭場(chǎng)中藍(lán)、紅、白三種顏色籌碼中分量最重的藍(lán)色籌碼，后被借用比喻那些實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司。中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，也終于有了自己的“藍(lán)籌”。在2004、2005年藍(lán)籌地產(chǎn)的評(píng)選過(guò)程中，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，公司管理與核心戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)能力和發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)一道，赫然出現(xiàn)在評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)之列。這表明，在房地產(chǎn)界長(zhǎng)期不被人們重視的內(nèi)部管理開(kāi)始登上大雅之堂，成為判斷中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否可以基業(yè)長(zhǎng)青的關(guān)鍵因素之一。    本書(shū)以房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理作為切入點(diǎn)是基于這樣一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的興旺局面掩蓋了其內(nèi)部管理水平不高的事實(shí)，加之業(yè)內(nèi)一直盛行一種“重關(guān)系、重經(jīng)營(yíng)、輕管理”的思想，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者大多重視企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)，而忽視了企業(yè)的內(nèi)部管理和整頓，造成企業(yè)員工素質(zhì)良莠不齊、企業(yè)管理水平與其自身行業(yè)地位不匹配的尷尬局面。本書(shū)將針對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理面臨的一些主要問(wèn)題與困惑進(jìn)行研究探討，以尋求房地產(chǎn)業(yè)走出發(fā)展困境的途徑與手段。    本書(shū)之背景    房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)最熱門同時(shí)也最受爭(zhēng)議的行業(yè)之一，其發(fā)展勢(shì)頭一直十分迅猛，呈現(xiàn)一派繁榮景象。然而這種繁榮卻有點(diǎn)像“康乾盛世”的晚期一樣，于盛世之中暗含著危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也曾經(jīng)遭遇過(guò)不少挫折，但還從未遇到過(guò)像2005年這樣一種內(nèi)外交困的嚴(yán)峻局面。    首先是房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。從政府的角度看，房地產(chǎn)是一個(gè)讓其“又愛(ài)又恨．”的行業(yè)，“愛(ài)”的是房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，“恨”的是部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)增大。這種愛(ài)恨交加的感情，致使政府相繼出臺(tái)了諸多政策，給急劇升溫的樓市帶來(lái)了陣陣寒意。    從2003年的“8．31大限”開(kāi)始，一股宏觀調(diào)控風(fēng)愈刮愈猛，至2005年更呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢(shì)。2005年3月5日，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提出國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)；曾培炎副總理也指出“一定要注意到投資性購(gòu)房的情況，警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”；中國(guó)人民銀行宣布自2005年3月17日起調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，取消了個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率；接踵而來(lái)的還有2005年3月26日“國(guó)八條”出臺(tái)；2005年5月七部委文件的頒布更是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展提出了新的要求。一石激起千層浪，中央相關(guān)部門及各省市也相繼出臺(tái)了一系列的政策措施，如福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，此舉意味著要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愈來(lái)愈感到不能“為所欲為”了。    其次，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也存在諸多問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)途跋涉至今，出現(xiàn)了像萬(wàn)科、金地等管理規(guī)范的標(biāo)桿企業(yè)，但更多的是一些忽視管理的中小型企業(yè)。某著名開(kāi)發(fā)商在與筆者談到該現(xiàn)象時(shí)說(shuō)：“我是從事工廠管理的，對(duì)房地產(chǎn)界忽視管理的現(xiàn)象很看不慣。有些房地產(chǎn)老板賺了20％的利潤(rùn)就興高采烈，可他們?nèi)绻匾暪镜膬?nèi)部管理，肯定可以賺到30％的利潤(rùn)。”另一位開(kāi)發(fā)商則笑稱“項(xiàng)目如果沒(méi)有40％的利潤(rùn)不做”。當(dāng)筆者問(wèn)其何故時(shí)，他說(shuō)：“我要剔除因管理不善損耗的部分?！笨梢院敛豢蜌獾卣f(shuō)，目前相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者漠視管理，排斥先進(jìn)的管理方法，導(dǎo)致公司的管理仍處于初級(jí)階段。管理不善使得房地產(chǎn)業(yè)在行進(jìn)過(guò)程中步履蹣跚，給房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展埋下了隱患。    本書(shū)之核心    面對(duì)挑戰(zhàn)，我們的回答是：“攘外必先安內(nèi)?！币虼?，房地產(chǎn)公司如何提高內(nèi)部管理水平就構(gòu)成了本書(shū)的核心內(nèi)容。    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是什么?首先，本土特色異常強(qiáng)烈；其次，管理水平有待提高；再次，不穩(wěn)定的項(xiàng)目公司運(yùn)作方式，打一槍換一個(gè)地方，項(xiàng)目完成后就散伙。要想全面提高企業(yè)內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在我們無(wú)法掌控外部環(huán)境變化的情況下，那就只有從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理著手，尋找其中的薄弱環(huán)節(jié)加以修固。我們常常說(shuō)中國(guó)革命的成功是馬克思主義普遍真理與中國(guó)革命具體實(shí)踐相結(jié)合的產(chǎn)物，那么，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部管理平臺(tái)的升高也要走“管理革命”的普遍真理同中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具體實(shí)踐相結(jié)合的道路。因此，本書(shū)希望能就以下問(wèn)題與同行們達(dá)成共識(shí)：     共識(shí)一：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理平臺(tái)的提升應(yīng)只求“成效”，不求“概念”     “心急吃不了熱豆腐”。由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，管理的提升不能急于求成，要一步一個(gè)腳印，拋棄“本本主義”、“教條主義”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如果不踏踏實(shí)實(shí)做好基礎(chǔ)管理工作，創(chuàng)新、提高和持續(xù)發(fā)展就會(huì)是“一江春水向東流”，無(wú)從談起。     共識(shí)二：管理革命要圍繞“低成本”這一核心來(lái)進(jìn)行     房地產(chǎn)可以說(shuō)既是最重視成本，又是最不重視成本的行業(yè)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)，從最初的購(gòu)地建房到最后的建成交付使用，無(wú)一不需要精打細(xì)算；另一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)“盛世情緒”的滋長(zhǎng)，加上管理費(fèi)用在房地產(chǎn)總成本中所占比例較小，成本控制往往容易被管理者忽視，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的成本投入。因此，應(yīng)以“低成本管理”為核心構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)的管理體系，在企業(yè)中大力提倡“小氣管理”。這意味著房地產(chǎn)從此要“由奢入儉”，告別“暴利時(shí)代”的大手大腳的做法。     共識(shí)三：管理能力構(gòu)建與創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)公司品牌建設(shè)的新內(nèi)容     一個(gè)房地產(chǎn)公司管理的規(guī)范化，將會(huì)給客戶以極大的信心。許多例子告訴我們，管理水平高、管理機(jī)制健全的企業(yè)往往更容易得到購(gòu)房者的青睞。目前，管理已日漸成為房地產(chǎn)公司品牌建設(shè)的一個(gè)重要部分。這預(yù)示著管理如果被納入品牌建設(shè)的范圍，將會(huì)為產(chǎn)品帶來(lái)極高的附加價(jià)值。     但目前確實(shí)也存在著一些管理水平不高卻仍能獲利的房地產(chǎn)企業(yè)，這就使得“管理無(wú)用論”一息尚存。造成這種情形的原因，除了早期房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的因素外，還與各個(gè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模有關(guān)。打個(gè)比方：企業(yè)好比是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)汪洋大海中的一艘船，先進(jìn)的管理水平就像先進(jìn)的雷達(dá)系統(tǒng)，而內(nèi)部管理水平不高帶來(lái)的隱患就是水面下的暗礁。當(dāng)企業(yè)規(guī)模小的時(shí)候，船吃水很淺，絲毫感覺(jué)不到水下的隱患；當(dāng)企業(yè)擴(kuò)大，小船發(fā)展為大船時(shí)，水下的暗礁卻不會(huì)因?yàn)榇?guī)模的擴(kuò)大而消失，反而會(huì)更嚴(yán)重地影響船的遠(yuǎn)航。如果不對(duì)雷達(dá)系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，這艘原本可以航行得更遠(yuǎn)的大船將會(huì)由于吃水越來(lái)越深而觸礁沉沒(méi)。所以，精明的房地產(chǎn)商一定會(huì)隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大而適時(shí)導(dǎo)入先進(jìn)的管理平臺(tái)，將企業(yè)打造成一艘既能抵御風(fēng)雨又能躲過(guò)暗礁的航空母艦。房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”是早晚的事，如能盡快建立和提升企業(yè)內(nèi)部的核心管理平臺(tái)，加緊修煉“內(nèi)功”，從根本上提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)離誤區(qū)、沖出重圍就指日可待了。     本書(shū)之架構(gòu)     本書(shū)圍繞著如何提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題展開(kāi)，總結(jié)了目前業(yè)界主要存在的七大管理誤區(qū)，并在每個(gè)誤區(qū)后提供了“典型案例”和“案例分析”。各章的重點(diǎn)集中體現(xiàn)在“解決之道”部分，提出了遠(yuǎn)離誤區(qū)的具體對(duì)策，并引用大量的實(shí)例進(jìn)行探討，深入淺出，主要涉及以下內(nèi)容：     關(guān)于利潤(rùn)和成本管理問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要正確處理好公司戰(zhàn)略、品牌與利潤(rùn)、成本之間的關(guān)系，所有的一切經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都要圍繞利潤(rùn)這一根本點(diǎn)展開(kāi)。隨著房地產(chǎn)業(yè)由“暴利時(shí)代”進(jìn)入“微利時(shí)代”，企業(yè)獲得利潤(rùn)的唯一途徑是開(kāi)源節(jié)流。相對(duì)“開(kāi)源”而言，企業(yè)往往忽視“節(jié)流”，因此如果企業(yè)能夠充分認(rèn)識(shí)到節(jié)流即節(jié)省企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和管理成本，實(shí)際上就是增加公司的收入。由于在成本方面，除了土地費(fèi)用以外，建造成本占了公司所有費(fèi)用的80％左右，因此要改變以往公司造價(jià)管理僅僅停留在施工和竣工階段的“靜態(tài)”局面，大力提倡全員全過(guò)程成本管理，對(duì)成本實(shí)行事前、事中和事后的“動(dòng)態(tài)”管理，使企業(yè)具備較強(qiáng)的預(yù)控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。     關(guān)于現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)問(wèn)題。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司是一個(gè)最能體現(xiàn)個(gè)人英雄主義的場(chǎng)所，早期的創(chuàng)業(yè)史幾乎就是某人或某幾個(gè)人的輝煌史。所以“人治”的現(xiàn)象尤為突出，這在一定程度上導(dǎo)致了管理的混亂?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都面臨二次創(chuàng)業(yè)，在做大做強(qiáng)的過(guò)程中，更需要引入一套科學(xué)有效的現(xiàn)代規(guī)范化管理體系，用合理的制度代替“人盯人”的戰(zhàn)術(shù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)家與職業(yè)經(jīng)理人的雙贏。房地產(chǎn)公司要從“高薪養(yǎng)廉”過(guò)渡到“制度養(yǎng)廉”，全面規(guī)范公司的管理行為，創(chuàng)造一個(gè)能讓人才施展才華的舞臺(tái)。值得注意的是，房地產(chǎn)公司管理的一個(gè)特點(diǎn)是從業(yè)人員普遍懼怕約束，常常對(duì)管理制度有抵觸心理，因此制度本身是否符合房地產(chǎn)公司的實(shí)際就顯得尤為重要。     關(guān)于計(jì)劃目標(biāo)和全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)重經(jīng)驗(yàn)的特點(diǎn)決定了它的目標(biāo)性比其他行業(yè)都更為突出，緊迫性也更強(qiáng)。但在具體實(shí)施過(guò)程中，由于受到較多復(fù)雜的人為因素的影響，許多高級(jí)管理人員對(duì)目標(biāo)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，管理工作不到位，甚至認(rèn)為不需要制定嚴(yán)格的計(jì)劃和目標(biāo)管理措施，隨意性很大。因此，實(shí)施目標(biāo)管理的關(guān)鍵是如何引入真正能解決實(shí)際問(wèn)題的目標(biāo)管理體系以及如何制定科學(xué)合理的目標(biāo)體系。     關(guān)于客戶管理。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“客戶價(jià)值”時(shí)代，消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)大大增強(qiáng)，社會(huì)對(duì)業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題也日益關(guān)注，因而房地產(chǎn)公司常常處于守勢(shì)，于是“業(yè)主笑了，房地產(chǎn)公司哭了”的現(xiàn)象十分普遍。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是品牌房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快建立完善的客戶服務(wù)制度，提倡“全員全過(guò)程客戶服務(wù)觀”，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，將客戶服務(wù)延伸至“設(shè)計(jì)、生產(chǎn)”階段，滿足客戶的需求。同時(shí)對(duì)客戶愈來(lái)愈多的不合理要求，房地產(chǎn)公司也不能一味忍讓，要敢于說(shuō)“不”，擺脫“弱者”的被動(dòng)局面，盡快建立公共關(guān)系危機(jī)預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制，維護(hù)品牌信譽(yù)度。     關(guān)于人力資源管理問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)的大規(guī)模發(fā)展才十余年，產(chǎn)業(yè)自身的時(shí)間積累還不足以造就一大批專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)人才的流動(dòng)性大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)保有管理專業(yè)人才的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重要性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型的公司。最優(yōu)秀的人才不一定是最適合的人才，也不一定能組成一支最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，只有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，真正搭建起用才、留才的人力資源管理平臺(tái)，才能吸引和擁有高素質(zhì)的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，才能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。     關(guān)于產(chǎn)品管理問(wèn)題。市場(chǎng)多險(xiǎn)惡，房地產(chǎn)的產(chǎn)品不應(yīng)過(guò)度追求超前，而應(yīng)把更多的注意力放到住戶實(shí)際生活的舒適方便和本地區(qū)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上來(lái)，要有強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)，用“適度超前”的理念策劃、營(yíng)造、銷售和管理。那些非經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此問(wèn)題尤其要足夠重視。同時(shí)，設(shè)計(jì)總監(jiān)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門也要重視自身作用的發(fā)揮。     關(guān)于導(dǎo)入先進(jìn)管理手段問(wèn)題。導(dǎo)入先進(jìn)的培訓(xùn)機(jī)制、進(jìn)行管理咨詢工作和導(dǎo)入信息化管理平臺(tái)，是21世紀(jì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅速提高管理水平的“三大寶”。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從實(shí)際情況出發(fā)，張口學(xué)“萬(wàn)科”，閉口追“萬(wàn)科”，急于達(dá)到國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)公司的管理水平，想一口吃成個(gè)胖子，這是欲速則不達(dá)的做法。引進(jìn)先進(jìn)管理手段的前提，是公司本身已經(jīng)具備一定的管理基礎(chǔ)和合理的業(yè)務(wù)流程體系，若先期沒(méi)有任何準(zhǔn)備。盲目地引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和方法，不但達(dá)不到預(yù)期的效果，反而會(huì)擾亂公司正常的運(yùn)作，注定是要失敗的。     當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的管理問(wèn)題絕不僅僅限于以上所列舉的七種，筆者只是選取其中較少被人觸及的領(lǐng)域，因此企業(yè)文化、工程管理、營(yíng)銷、策劃、物業(yè)管理等老生常談的話題就不在此一一贅述。此外，本書(shū)觀點(diǎn)僅為筆者一家之言，只為拋磚引玉，以期喚起更多的業(yè)內(nèi)人士共同關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理問(wèn)題。     本書(shū)之特點(diǎn)     胡適先生曾說(shuō)過(guò)：少談些主義，多解決些問(wèn)題。作為目前國(guó)內(nèi)第一部從純實(shí)戰(zhàn)角度論述房地產(chǎn)內(nèi)部管理的書(shū)籍，本書(shū)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)類書(shū)籍最大的不同在于：本書(shū)不著眼于開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、策劃、工程技術(shù)、物業(yè)等技能方面，也不側(cè)重于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戰(zhàn)略目標(biāo)等理論系統(tǒng)，而是從實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，綜合論述房地產(chǎn)公司內(nèi)部的主要管理問(wèn)題，力求以最淺顯的語(yǔ)言、最典型的案例來(lái)揭示和反映目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題，并提出解決之道。     筆者有擔(dān)任大型房地產(chǎn)集團(tuán)高管13年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，也有擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)的顧問(wèn)師和培訓(xùn)師的經(jīng)歷，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀有著深入的了解和思考。本書(shū)同名培訓(xùn)課程在北京、武漢、重慶、合肥、廈門、福州等地公開(kāi)講授，深受業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可與好評(píng)。     本書(shū)對(duì)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理和復(fù)雜關(guān)系描寫(xiě)得入木三分，除了筆者在房地產(chǎn)公司任職期間耳聞目睹的實(shí)例外，還引用了其咨詢和培訓(xùn)過(guò)的房地產(chǎn)企業(yè)的案例，同時(shí)也收集了一些著名房地產(chǎn)公司的相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理高層有很大的啟示作用。本書(shū)圍繞房地產(chǎn)公司管理中最突出的七大問(wèn)題進(jìn)行闡述，對(duì)人力資源管理更有其獨(dú)到的見(jiàn)解，實(shí)戰(zhàn)性和可讀性強(qiáng)，完全摒棄理論說(shuō)教，具有中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所特有的“泥土味”和“工棚味”，這是本書(shū)與其他同類出版物最大的區(qū)別。     最后說(shuō)明幾點(diǎn)     第一，本書(shū)論述房地產(chǎn)管理問(wèn)題之所以從“揭短”的角度出發(fā)，是基于這樣一種說(shuō)法：一個(gè)人有一百個(gè)優(yōu)點(diǎn)，若就此停滯不前，他就只能保有一百個(gè)優(yōu)點(diǎn)。但如有人能善意地指出其一個(gè)缺點(diǎn)，并被聽(tīng)取改正，那他將擁有一百零一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。     第二，書(shū)名中“經(jīng)理人”并不單指職業(yè)經(jīng)理人。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資本所有者常常親自參與管理過(guò)程，故本書(shū)的“經(jīng)理人”稱謂應(yīng)屬?gòu)V義范疇，所有參與房地產(chǎn)企業(yè)管理的各類人員都應(yīng)包含在內(nèi)。     第三，筆者堅(jiān)信，本書(shū)中哪怕只有5％的內(nèi)容對(duì)你有所啟發(fā)，那它所激起的思想火花也將會(huì)為你帶來(lái)成百上千萬(wàn)的利潤(rùn)。     林立強(qiáng)     2006年3月

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)企業(yè)如何在內(nèi)外交困的嚴(yán)峻局面中“浴火重生”？如何在國(guó)家宏觀調(diào)控與行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的夾縫中求得生存？國(guó)內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)管理專家、顧問(wèn)師林立強(qiáng)先生獻(xiàn)出本書(shū)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的決策者、經(jīng)營(yíng)管理者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪中送炭。    作者結(jié)合自己多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的低成本管理角度，詳盡闡述了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存在的七大管理誤區(qū)，并引用典型、生動(dòng)的案例，深入淺出，為當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)理人提供了一條“低成本經(jīng)營(yíng)、重內(nèi)部管理”的解決之道，實(shí)踐性和可讀性強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，是一本不可多得的好書(shū)。

作者簡(jiǎn)介

林立強(qiáng)，國(guó)內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)管理專家和人力資源管理專家，普銳咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席顧問(wèn)。歷史學(xué)博士、教授，高級(jí)人力資源管理師，北京時(shí)代光華教育發(fā)展有限公司特聘高級(jí)培訓(xùn)師。既有13年大型房地產(chǎn)集團(tuán)管理經(jīng)驗(yàn)，又有18年高校管理類核心課程授課經(jīng)歷。現(xiàn)主要從事人力資源管理、計(jì)劃目標(biāo)與全面預(yù)算管理、組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程優(yōu)化（BPI）、全面客戶管理等方面的咨詢與培訓(xùn)工作，曾為100多家房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)提供管理咨詢和培訓(xùn)服務(wù)。

書(shū)籍目錄

前言誤區(qū)1  財(cái)大氣粗——忽略利潤(rùn)和成本管理的重要性  典型案例    房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)嗎    “2%的成本影響另外98%的成本”——房地產(chǎn)公司的“小氣管理”    既經(jīng)省小錢，也要算大賬    游走于品牌與利潤(rùn)之間    成本控制也需“海底總動(dòng)員”    傳統(tǒng)成本管理與全面成本管理的比較分析    項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的全面成本管理  誤區(qū)2  積重難返——對(duì)待現(xiàn)代企業(yè)管理制度態(tài)度暖昧    典型案例    人治的危害性    從“人治”到“法治”    老板，只有老板，才是創(chuàng)造公司變地變革的動(dòng)力    管理制度一大堆=管理水平高嗎    都管=都不管    高薪養(yǎng)廉不如制度養(yǎng)廉    好的制度+差的執(zhí)行力=0誤區(qū)3  天馬行空——漠視計(jì)劃和目標(biāo)管理  典型案例    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)行目標(biāo)管理    不能因?yàn)橛芯窒扌远穸繕?biāo)管理    房地產(chǎn)公司實(shí)季計(jì)劃目標(biāo)管理的基本步驟    全面預(yù)算管理系統(tǒng)是目標(biāo)管理有力支持    計(jì)劃目標(biāo)管理中的定性和定量    實(shí)施計(jì)劃目標(biāo)管理可能遇到的幾個(gè)問(wèn)題誤區(qū)4  息事寧人——對(duì)客戶的過(guò)度維權(quán)行為一味退讓  典型案例    “強(qiáng)勢(shì)”的客戶與我們的對(duì)策    避免沖突，從“我”做起    每個(gè)部門都是客戶服務(wù)部    客戶服務(wù)中心的建立    將事后客戶服務(wù)延伸至“設(shè)計(jì)、生產(chǎn)”階段    客戶服力的細(xì)節(jié)管理    物業(yè)管理乃半壁江山誤區(qū)5  華而不實(shí)——人力資源管理與房地產(chǎn)實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)  典型案例    房地產(chǎn)企業(yè)的人才熱    人力資源管理角色的新定位    “從實(shí)踐中來(lái)，到實(shí)踐中去”    建立科學(xué)、公平的薪酬和績(jī)效考核系統(tǒng)     新酬管理委員會(huì)    ……誤區(qū)6  曲高和寡——過(guò)分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品管理的超前性誤區(qū)7  急于求成——盲目導(dǎo)入先進(jìn)的管理手段結(jié)語(yǔ)  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的發(fā)展趨勢(shì)后記

章節(jié)摘錄

書(shū)摘【典型案例】    A房地產(chǎn)公司是西北地區(qū)一家很有名氣的企業(yè)，其租用的辦公地點(diǎn)位于當(dāng)?shù)刈罘比A商業(yè)區(qū)的一幢最豪華的寫(xiě)字樓內(nèi)，當(dāng)?shù)厝艘徽劦皆摴镜牡谝粋€(gè)反應(yīng)便是：有錢!該公司董事長(zhǎng)信奉“完美主義”，希望把產(chǎn)品做成本地區(qū)的一流品牌，并成為引領(lǐng)本地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)理念的“領(lǐng)頭羊”。    某年，公司決定開(kāi)發(fā)高尚住宅小區(qū)。本著董事長(zhǎng)“對(duì)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都希望達(dá)到盡善盡美，要求品質(zhì)是當(dāng)?shù)刈詈玫?，配套設(shè)施是最先進(jìn)的”的要求，公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，毫不吝嗇地?fù)艹鲆淮蠊P費(fèi)用，組織產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì)管理的相關(guān)人員到國(guó)內(nèi)各地去考察取經(jīng)，特別是廣州、深圳、上海、北京等幾個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先的城市。這種考察被出差人員私底下稱為“神仙游”，因?yàn)椴坏懈哳~補(bǔ)貼，就連出入高級(jí)餐館的費(fèi)用都可以全額報(bào)銷，盡管公司制度中原本規(guī)定每人每天只能報(bào)銷40元?？疾旖Y(jié)束后進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，基于本地區(qū)許多最新穎的戶型設(shè)計(jì)理念都是由該公司首先引入的，董事長(zhǎng)希望該項(xiàng)目要盡可能地融匯各地的領(lǐng)先設(shè)計(jì)理念，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙要精益求精，容不得半點(diǎn)瑕疵。同時(shí)為了追求“精品佳作”不惜成本，配套設(shè)施追求奢華；在建材的選擇上，無(wú)論什么部位均選用國(guó)內(nèi)最優(yōu)的產(chǎn)品、最好的材料，如設(shè)備用房選用普通地磚即可，最終卻選用了高檔名牌地磚，等等。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，該公司也仍然不忘時(shí)刻關(guān)注先進(jìn)地區(qū)的企業(yè)，及時(shí)借鑒他們最新的做法，只要自己的樓盤還未竣工，就盡可能進(jìn)行返工修改，力求完美。以上措施當(dāng)然深受購(gòu)房業(yè)主的青睞，但該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本太高，以至吞噬了公司的大部分利潤(rùn)。最致命的是公司的定價(jià)系統(tǒng)與成本系統(tǒng)嚴(yán)重脫節(jié)，沒(méi)有提出明確的利潤(rùn)目標(biāo)，只是在項(xiàng)目結(jié)束后才進(jìn)行利潤(rùn)分析。    該公司的產(chǎn)品如此追求完美，開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品當(dāng)然個(gè)個(gè)都是精品，無(wú)論是在設(shè)計(jì)上還是質(zhì)量上都是無(wú)可挑剔的。該公司在當(dāng)?shù)孛襟w上也引起了極大的反響，產(chǎn)品得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，品牌深入人心。該區(qū)域樓盤的均價(jià)是4100元／平方米，而該公司的開(kāi)盤均價(jià)就達(dá)4580元／平方米，比同區(qū)域的其他樓盤整整高出480元／平方米。雖然這使小部分的潛在客戶悄然離去，但是大部分客戶經(jīng)過(guò)深思熟慮后，還是毅然決定購(gòu)買。該項(xiàng)目一開(kāi)盤，即被搶購(gòu)一空。有許多購(gòu)房者還是提前2天就來(lái)排隊(duì)的。如此火暴的銷售場(chǎng)面讓公司上至老板下至普通員工都高興得合不攏嘴，沉醉在巨大利潤(rùn)的幻想當(dāng)中，完全淡化了成本意識(shí)，認(rèn)為公司有用不完的錢。但最后的結(jié)算結(jié)果卻是：該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有盈利，公司高利潤(rùn)回報(bào)的夢(mèng)想頓時(shí)化為泡影，股東們也微詞不斷。    類似事件的經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致公司員工的工作情緒低落，該公司的收益率也日趨下降。由于資金問(wèn)題，公司面對(duì)許多很好的項(xiàng)目也不得不忍痛割愛(ài)，業(yè)務(wù)拓展受到嚴(yán)重阻礙?！景咐治觥?   1．公司上下大手大腳慣了，普遍缺乏成本意識(shí)。其項(xiàng)目成本比周圍的樓盤高出23％，大大降低了公司的利潤(rùn)率。    2．某些設(shè)計(jì)與配置完全是多余的。這不但提高了建筑成本，而且也加大了日后物業(yè)管理的難度。    3．在產(chǎn)品的定位時(shí)不能片面考慮產(chǎn)品的品質(zhì)以及配套設(shè)施的超前，房地產(chǎn)的材料要只選對(duì)的，不選貴的。而該公司卻要求每種設(shè)施都必須選擇國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的，從而導(dǎo)致成本過(guò)高。    4．時(shí)間抓得不夠緊，項(xiàng)目工期太長(zhǎng)，導(dǎo)致一部分潛在客戶流失．演變成競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶?！窘鉀Q之道】    1775年3月美國(guó)波士頓“傾茶”案發(fā)，著名演說(shuō)家帕特利克·亨利在弗吉尼亞振臂一呼：“不自由，毋寧死!”曾經(jīng)激勵(lì)了無(wú)數(shù)民眾投身到偉大的獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)之中。如今，在房地產(chǎn)業(yè)“暴利時(shí)代”終結(jié)時(shí)期，我們也面臨著一場(chǎng)嚴(yán)峻的突圍戰(zhàn)，我們也要高呼“不講利潤(rùn)，不講成本，毋寧死”，為再次點(diǎn)燃房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)源節(jié)流的烽火吶喊助威。    房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)嗎    關(guān)于“房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)”的討論早已不是熱門話題了。一直以來(lái)，房地產(chǎn)都被擺在暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn)老板們似乎都是以一種財(cái)大氣粗的形象出現(xiàn)在世人面前。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)研究會(huì)的一份調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高1倍多，比平均水平高5倍。而工業(yè)的利潤(rùn)率一般是在10％，零售業(yè)不超過(guò)3％。國(guó)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)率一般在5％，高的也只有6％～8％。畢竟，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育的初級(jí)階段，錢太好賺了!2005年上半年，一則關(guān)于成都房地產(chǎn)暴利的故事又激起了人們對(duì)房地產(chǎn)暴利問(wèn)題的關(guān)注。這則名為《成都房地產(chǎn)業(yè)暴利的黑幕：沒(méi)25％利潤(rùn)別干這行》的文章出現(xiàn)的時(shí)間正好與政府進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的系列政策出臺(tái)的時(shí)間不謀而合，因而轟動(dòng)一時(shí)，房地產(chǎn)暴利的話題又成了街頭巷尾的談資。    事實(shí)果真如此嗎?今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全的一句經(jīng)典語(yǔ)錄可以給我們一個(gè)明確的答案——“目前房地產(chǎn)的暴利優(yōu)勢(shì)正在喪失，如同一個(gè)漂亮女人的美麗指數(shù)正在下降”。在“8·31大限”前，開(kāi)發(fā)商是以協(xié)議出讓為主流的方式爭(zhēng)取土地的，但在土地市場(chǎng)實(shí)行“招拍掛”后，項(xiàng)目利潤(rùn)值就必然降低了。此外，哪怕是房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)，最終也將會(huì)發(fā)展到與彩電、冰箱行業(yè)一樣激烈競(jìng)爭(zhēng)的地步。因而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成一個(gè)利潤(rùn)相對(duì)較高的行業(yè)后，大量的資金就會(huì)涌入地產(chǎn)行業(yè)，使得地產(chǎn)行業(yè)最終必然趨于平均利潤(rùn)。    許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到這種嚴(yán)峻的局面。如萬(wàn)科“超過(guò)25％的利潤(rùn)我們不做”就是一個(gè)典型的例子。萬(wàn)科之所以專注于做利潤(rùn)率不高于25％的項(xiàng)目，在相對(duì)均衡利潤(rùn)的項(xiàng)目上鍛煉自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，防止在房產(chǎn)低谷到來(lái)時(shí)公司功能退化，正是由于王石早已以其長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律中預(yù)見(jiàn)到，不顧一切地去賺錢，將會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。西安z房地產(chǎn)公司一開(kāi)始就將自己的凈利潤(rùn)定在10％～15％，以追求平均利潤(rùn)為目的，也是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，如果要追求20％～30％的利潤(rùn)，肯定成功不了。即使一時(shí)火暴，但最終還是會(huì)失敗的。因?yàn)槿藗冊(cè)谌魏螘r(shí)候，追求的都是最大限度地獲得滿意，房地產(chǎn)的消費(fèi)者同樣不可能例外。    一部分人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)暴利問(wèn)題也有不同的看法，持這種觀點(diǎn)的主要是開(kāi)發(fā)商。他們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)肯定高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)，不過(guò)這個(gè)行業(yè)是否“暴利”不能簡(jiǎn)單下結(jié)論，還有待做進(jìn)一步的研究。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也要視具體項(xiàng)目而定，大多數(shù)項(xiàng)目的利潤(rùn)并不見(jiàn)得特別高。有的開(kāi)發(fā)商指出：“王石的利潤(rùn)高于25％的地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)科不做，這話實(shí)在是有待斟酌，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目的利潤(rùn)達(dá)到25％是不可能的?！蹦撤康禺a(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)則認(rèn)為，近一年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，但把責(zé)任只歸罪于開(kāi)發(fā)商是不對(duì)的。    雖然看法不一，但房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出了這樣一個(gè)信號(hào)：我們已不再屬于暴利行業(yè)了，那種大手大腳的暴發(fā)戶時(shí)代已一去不復(fù)返。在微利時(shí)代，成本管理和利潤(rùn)管理就顯得至關(guān)重要。P3-6

后記

本書(shū)之出版緣起于北京時(shí)代光華知名培訓(xùn)師課堂的培訓(xùn)活動(dòng)。本次活動(dòng)使得我成為繼孟曉蘇先生(中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁)和林凱旋先生(臺(tái)灣著名房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派營(yíng)銷大師)之后時(shí)代光華的第三位房地產(chǎn)管理培訓(xùn)師，同時(shí)也十分榮幸地成為福建省第一位時(shí)代光華管理培訓(xùn)師。該書(shū)內(nèi)容以2005年6月10日時(shí)代光華知名培訓(xùn)師課堂全國(guó)衛(wèi)星直播課程——《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)遠(yuǎn)離的七大誤區(qū)》講義為藍(lán)本修改完成。在簽訂該書(shū)的出版合同后，我即刻投入緊張的準(zhǔn)備和寫(xiě)作中。無(wú)奈2005年七八月份接到去香港中文大學(xué)訪學(xué)的任務(wù)，1O月及2006年初又適逢廈門象嶼建設(shè)集團(tuán)和福州中天地產(chǎn)集團(tuán)人力資源管理咨詢案的進(jìn)行，寫(xiě)作工作時(shí)斷時(shí)續(xù)，書(shū)稿雖經(jīng)修改仍顯粗糙。時(shí)間緊迫，權(quán)當(dāng)拋磚引玉，以博同行一笑吧。    上個(gè)世紀(jì)90年代初，當(dāng)時(shí)還是一名大學(xué)助教、一窮二白的我涉險(xiǎn)下海，“誤”入某大型外資房地產(chǎn)集團(tuán)公司的大門，開(kāi)始了近13年的職業(yè)經(jīng)理人生涯。后重返“象牙塔”，一方面在高校從事中國(guó)企業(yè)史與人力資源管理的教學(xué)研究工作，另一方面兼任國(guó)內(nèi)多家企業(yè)(包括房地產(chǎn)企業(yè))咨詢顧問(wèn)師和培訓(xùn)師，其間的艱辛與欣喜不可一言以蔽之。這段經(jīng)歷令我受益匪淺：一是經(jīng)歷了從最基層做起，摸爬滾打，到成長(zhǎng)為一個(gè)優(yōu)秀的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人的酸甜苦辣，對(duì)企業(yè)管理多了一份在書(shū)本上無(wú)法得到的深刻體會(huì)；二是能夠在離任的幾年中，以自由身到全國(guó)各地與許多房地產(chǎn)公司企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行對(duì)話，既開(kāi)闊了視野，也為本書(shū)增添了許多經(jīng)典案例。    值得一提的是，在本書(shū)的寫(xiě)作過(guò)程中，我的學(xué)生們以極大的熱情參加了本課題的研究，并圓滿地完成了任務(wù)。在與他們相處的日子中，我驚喜地發(fā)現(xiàn)平日看似羞澀的同學(xué)們身上蘊(yùn)藏著的聰明和執(zhí)著。他們是：2003級(jí)圖書(shū)情報(bào)學(xué)專業(yè)的葉秀明、朱華順、林聰穎、林麗萍、陳藝斌、黃德灼；2003級(jí)檔案學(xué)專業(yè)的方一珊、林航武、陳宇人、陳玉輝、黃燕；2002級(jí)信息管理與信息系統(tǒng)專業(yè)的吳永進(jìn)、康華明、陳翠。在寫(xiě)作過(guò)程中我還得到了老同事和房地產(chǎn)界各位新老朋友們的鼓勵(lì)和支持，在此謹(jǐn)表示深深的謝意。此外，北京博雅光華公司的大力支持也是本書(shū)得以順利出版的重要因素。    本書(shū)雖然主要涉及房地產(chǎn)業(yè)，但由于所有的管理問(wèn)題都是相通的，特別是人力資源管理，因此對(duì)非房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理也有一定的指導(dǎo)意義，所以把它視作一部探討企業(yè)管理在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐問(wèn)題似乎更符合其定位。做一名中國(guó)企業(yè)史學(xué)者，做一位中國(guó)最“土”(實(shí)戰(zhàn)派)、最“小氣”(重視成本管理)的培訓(xùn)師和管理顧問(wèn)，是我的畢生奮斗目標(biāo)。殷切希望得到同行的指點(diǎn)和意見(jiàn)，并一同就中國(guó)企業(yè)的內(nèi)部管理問(wèn)題展開(kāi)討論。我的E-MAIL：xiu1113@263.net    擱筆之際，已是夜涼如水之時(shí)。回首往事，不禁感慨萬(wàn)千。是為后記。    林立強(qiáng)    丙戌孟春于榕城品田居

編輯推薦

房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”是早晚的事，如能盡快建立和完善企業(yè)內(nèi)部的核心管理平臺(tái)，加緊修煉“內(nèi)功”，從根本上提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)離誤區(qū)、沖出重圍就指日可待了。　　《房地產(chǎn)經(jīng)理人七大管理誤區(qū)》是中國(guó)第一部從純實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，全面論述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的讀本。

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