商業(yè)物業(yè)租賃合同法律實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

《商業(yè)物業(yè)租賃合同法律實(shí)務(wù)》由孫巍、張歆偉著：商業(yè)物業(yè)租賃合同在觀代生活中相當(dāng)普遍且與人們的生活密切相關(guān)。本書通過大量的案例，對商業(yè)物業(yè)租賃中涉及的租賃期限、免租期、計(jì)租日、招牌和廣告、停車位、裝修、轉(zhuǎn)租及次承租人權(quán)利義務(wù)、續(xù)租、承租人的優(yōu)先購買權(quán)、物業(yè)管理、租賃物的交還及逾期交還的違約責(zé)任、租賃物的拆迂及補(bǔ)償、保密義務(wù)、租賃合同的登記備案制度等進(jìn)行了詳細(xì)介紹。《商業(yè)物業(yè)租賃合同法律實(shí)務(wù)》具有很強(qiáng)的操作性和指導(dǎo)性，適合廣大公民、律師、學(xué)生等學(xué)爿、參考之用。

作者簡介

孫巍律師，吉林省集安市人；2001年畢業(yè)于中國政法大學(xué)；同年加入國浩律師集團(tuán)(北京)事務(wù)所，從事房地產(chǎn)及金融領(lǐng)域的訴訟、仲裁業(yè)務(wù)；2004年2月加入北京市中倫金通律師事務(wù)所，從事房地產(chǎn)、金融、電信、國際貿(mào)易領(lǐng)域的訴訟、仲裁業(yè)務(wù)；獲評“2005年度北京市中倫金通律師事務(wù)所房地產(chǎn)部優(yōu)秀律師一等獎”、“2006年度北京市中倫金通律師事務(wù)所最佳律師”。

書籍目錄

第一章  商業(yè)物業(yè)租賃合同法律關(guān)系及法律適用
  第一節(jié)  房屋租賃合同法律關(guān)系的認(rèn)定
  第二節(jié)  預(yù)租合同或認(rèn)租合同的效力
第二章  出租房產(chǎn)、計(jì)租面積及出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)
  第一節(jié)  在建工程出租的合法性
  第二節(jié)  未經(jīng)消防驗(yàn)收不得出租
  第三節(jié)  正在辦理房產(chǎn)證的房屋是否可以出租
  第四節(jié)  出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任
  第五節(jié)  國有劃撥地上的物業(yè)出租合法性
  第六節(jié)  集體土地上的物業(yè)出租合法性
  第七節(jié)  軍隊(duì)房地產(chǎn)出租應(yīng)注意的問題
  第八節(jié)  商業(yè)物業(yè)租賃中計(jì)租面積的計(jì)算
第三章  租賃期限、免租期及計(jì)租日
  第一節(jié)  《合同法》生效前對租賃合同期限是否有限制
  第二節(jié)  軍產(chǎn)租賃期限能否超過10年
  第三節(jié)  因承租人過錯導(dǎo)致租賃合同提前解除的，免租期應(yīng)計(jì)收租金
  第四節(jié)  提前解約時承租人的預(yù)期利益損失
第四章  租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付
  第一節(jié)  商鋪?zhàn)赓U中收取提成租金應(yīng)關(guān)注的法律問題
  第二節(jié)  遲延支付租金的違約責(zé)任
  第三節(jié)  出租人開具發(fā)票的從給付義務(wù)
  第四節(jié)  因欠付租金而導(dǎo)致房屋租賃合同的解除
第五章  租賃物用途
  第一節(jié)  住宅是否可以改為經(jīng)營性用房進(jìn)行出租？
  第二節(jié)  出租人保持租賃物符合約定用途的義務(wù)
第六章  履約保證金
  第一節(jié)  履約保證金的性質(zhì)及抵扣
  第二節(jié)  履約保證金沖抵后的補(bǔ)充
第七章  進(jìn)場條件及進(jìn)場日
第八章  承租人對承租房產(chǎn)的保護(hù)照管責(zé)任
  第一節(jié)  《合同法》及房屋租賃合同司法解釋關(guān)于承租人保護(hù)照管責(zé)任的規(guī)定
  第二節(jié)  承租人對消防設(shè)備設(shè)施的保護(hù)和正當(dāng)使用
第九章  開業(yè)日和開業(yè)條件
第十章  承租人的持續(xù)經(jīng)營
第十一章  物業(yè)管理
  第一節(jié)  商鋪出租后物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰支付
  第二節(jié)  租戶欠付物業(yè)管理費(fèi)是否可導(dǎo)致租約的解除
  第三節(jié)  商鋪?zhàn)鈶粼谖飿I(yè)服務(wù)法律關(guān)系中的地位
第十二章  能源費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)
第十三章  招牌和廣告
  第一節(jié)  廣告位的所有權(quán)與區(qū)分共有
  第二節(jié)  招牌和廣告牌墜落的法律責(zé)任
第十四章  停車位
  第一節(jié)  停車位的所有權(quán)、區(qū)分共有及使用權(quán)
  第二節(jié)  停車位的管理
  第十五章  租賃物的質(zhì)量保證
第十六章  裝修
  第一節(jié)  《民法通則》和租賃合同司法解釋關(guān)于合同終止時裝飾裝修如何處理的規(guī)定
  第二節(jié)  合同無效或解除時對裝修的評估鑒定
第十七章  保險(xiǎn)及稅費(fèi)
第十八章  轉(zhuǎn)租及次承租人權(quán)利義務(wù)
  第一節(jié)  未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租時出租人的合同解除權(quán)及其限制
  第二節(jié)  次承租人的代位清償權(quán)對出租人解除權(quán)的限制
  第三節(jié)  出租合同解除對次承租人的影響
  第四節(jié)  次承租人延期交還商鋪的處理
第十九章  出租人對租賃物的轉(zhuǎn)讓以及設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利
第二十章  租賃合同的概括繼受
第二十一章  續(xù)租
第二十二章  承租人的優(yōu)先購買權(quán)
  第一節(jié)  租賃合同司法解釋關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的重大調(diào)整
  第二節(jié)  次承租人的優(yōu)先購買權(quán)
  第三節(jié)  行使優(yōu)先購買權(quán)的時間節(jié)點(diǎn)分析
  第四節(jié)  事先放棄優(yōu)先購買權(quán)的特別約定
  第五節(jié)  租賃合同中的仲裁條款與優(yōu)先購買權(quán)的行使
  第六節(jié)  承租人明確表示不購買承租房屋，其請求宣告出租人與他人的房屋買賣合同無效的，不應(yīng)給予支持
第二十三章  租賃物的交還及逾期交還的違約責(zé)任
  第二十四章  租賃物的拆遷及補(bǔ)償
第二十五章  租賃合同的解除及無效
  第一節(jié)  租賃期限發(fā)生所有權(quán)變動后，原出租人能否對產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違約行為行使合同解除權(quán)
  第二節(jié)  租賃合同無效，實(shí)際使用商鋪的承租人應(yīng)支付房屋使用費(fèi)
  第三節(jié)  租賃合同無效，如何計(jì)算房屋使用費(fèi)
第二十六章  保密義務(wù)l
第二十七章  不可抗力
第二十八章  通知與送達(dá)
第二十九章  合同約定爭議解決及法律適用
  第一節(jié)  訴訟、仲裁
  第二節(jié)  合同主體被收購、并購或合同整體繼受時的爭議解決條款
第三十章  租賃合同的登記備案制度
后記

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   由于軍隊(duì)房地產(chǎn)涉及國家戰(zhàn)備資源和軍事秘密，因此其租賃會受到更加嚴(yán)格的管理。目前，軍隊(duì)任何單位出租房屋，既應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，如《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，也應(yīng)當(dāng)遵守《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定》、《軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動的規(guī)定》、《軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)、規(guī)章。 軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃的關(guān)鍵是掌握軍隊(duì)出租房屋的有關(guān)程序要求。2004年12月30日，國家工商行政管理總局、國家稅務(wù)總局、解放軍總后勤部等發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理工作的通知》，清楚地強(qiáng)調(diào)了軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)注意的問題。 1.軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃嚴(yán)格實(shí)行租賃歸口管理。軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃工作由軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門歸口管理，接受當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)、工商、稅務(wù)等行政管理部門的監(jiān)督。軍隊(duì)出租單位租金收入中所含土地收益金由總后勤部統(tǒng)一收取。 2.軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃嚴(yán)格實(shí)行租賃項(xiàng)目審批制度。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須按照《軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃管理規(guī)定》，嚴(yán)格履行審批手續(xù)，出租的軍隊(duì)空房地產(chǎn)必須符合國家和軍隊(duì)規(guī)定的租賃條件，達(dá)到住用、消防、衛(wèi)生防疫等安全標(biāo)準(zhǔn)。 3.軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃嚴(yán)格實(shí)行租賃許可制度?！盾婈?duì)房地產(chǎn)租賃許可證》是軍隊(duì)開展空余房地產(chǎn)租賃活動的合法有效憑證。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)，申領(lǐng)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，并在租賃場所明顯位置懸掛。承租人自領(lǐng)取《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》之日起30日內(nèi)，持租賃合同和《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門登記備案，未持《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》的軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目不予登記備案。 4.軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃嚴(yán)格實(shí)行租賃合同審核制度。出租軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，必須使用軍隊(duì)統(tǒng)一制式的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》范本，簽訂書面合同，并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，方可生效。 5.嚴(yán)格實(shí)行租賃年檢制度。軍隊(duì)出租單位必須每年第一季度到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)租賃管理情況，辦理租賃項(xiàng)目年檢手續(xù)，審驗(yàn)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。

編輯推薦

《商業(yè)物業(yè)租賃合同法律實(shí)務(wù)》（The Handbook of Chinese Commercial Leases)介紹了中倫律師事務(wù)所資深律師的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，值得廣大律師尤其是年輕律師人手一本。

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