政府主導(dǎo)作用與房地產(chǎn)商社會責(zé)任

內(nèi)容概要

　　《政府主導(dǎo)作用與房地產(chǎn)商社會責(zé)任》主要包括住房政策與政府責(zé)任：混合福利的視角、社會階層的分化與居住的隔離、廣州限價房政策評估、房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)制研究、我國房地產(chǎn)企業(yè)法律責(zé)任研究、住房政策的國際比較--美國和英國、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任和政府監(jiān)管的博弈分析、房地產(chǎn)企業(yè)成長與企業(yè)社會責(zé)任構(gòu)建的互動機(jī)制研究等。

作者簡介

　　吳立范，中山大學(xué)嶺南學(xué)院院長，加州州立大學(xué)洛杉磯分校財務(wù)系教授?！　?982年畢業(yè)于安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)系。1986年獲南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，并于同年攻讀國際金融在職博士。1988年參加中美聯(lián)合培養(yǎng)博士計劃赴美，于1994年獲伊利諾斯（University of lllinois at Urbana-Champaign）大學(xué)財務(wù)學(xué)博士。1994年至1998年在香港城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)財務(wù)系任助理教授，1998年起在加州州立大學(xué)洛杉磯分校財務(wù)系任助理教授、副教授、教授。曾受聘為上海證券交易所客座高級研究員，上海市對外文化交流協(xié)會理事.南開大學(xué)、華南師范大學(xué)和中歐國際工商管理學(xué)院兼職教授。他長期從事投資理論、證券市場，公司財務(wù)和房地產(chǎn)的研究和教學(xué)?？蒲谐晒S碩，在JoumaI ofFinancjal Quantitative Analysis等國際著名財務(wù)金融雜志發(fā)表高水平的學(xué)術(shù)論文，獲得美國個人投資協(xié)會優(yōu)秀論文獎等研究成果獎，并擔(dān)任《南方經(jīng)濟(jì)》主編，《國際商業(yè)研究》（IntemationaI JoumaI ofBusiness）和《投資管理和金融創(chuàng)新》（lnvestrnellt Management and FlnaflclalInnovations）的編委。

書籍目錄

代序：構(gòu)建二元二級住房體系住房政策與政府責(zé)任：混合福利的視角一、引言二、二十年住房政策：房地產(chǎn)市場的發(fā)展與政府責(zé)任的困境三、社會政策的維度：普遍權(quán)利與混合福利四、混合福利思路下的住房政策：英國經(jīng)驗五、中國住房政策：混合福利理論的政策含義社會階層的分化與居住的隔離一、西方國家社會居住隔離的分析二、中國社會階層的分化與居住隔離的出現(xiàn)三、案例分析--以廣州市保障性住房為例四、國外解決居住隔離的經(jīng)驗五、建立和諧共存的各階層住宅區(qū)企業(yè)與政府的責(zé)任六、結(jié)論廣州限價房政策評估一、引言二、分析框架與研究方法三、限價房政策：背景、性質(zhì)與初步發(fā)展四、廣州限價房政策的實踐與發(fā)展五、限價房政策誰得益、誰受損--利益相關(guān)者分析六、限價房政策的初步影響與政策評估七、政策建議八、結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)制研究一、引言二、房地產(chǎn)業(yè)中的政府規(guī)制：角色、定位與現(xiàn)狀三、規(guī)制過度與規(guī)制不足：房地產(chǎn)業(yè)政府規(guī)制的現(xiàn)存問題四、放松規(guī)制與規(guī)制重構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)政府角色的重新定位我國房地產(chǎn)企業(yè)法律責(zé)任研究　一、引言二、法律責(zé)任的區(qū)分：房地產(chǎn)開發(fā)拆遷中的責(zé)任混淆問題三、法律責(zé)任的認(rèn)定：房地產(chǎn)建設(shè)中的法律規(guī)避問題四、法律責(zé)任與權(quán)益的平衡：房地產(chǎn)銷售中的信息披露問題五、法律制度的重構(gòu)：“小產(chǎn)權(quán)房”中的法律責(zé)任缺失問題六、結(jié)束語住房政策的國際比較--美國和英國一、引言二、住房政策的理論基礎(chǔ)和社會環(huán)境三、美國政府的住房政策：大市場小政府四、英國政府的住房政策：政府與市場并舉五、我國政府的住房干預(yù)：任重道遠(yuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任和政府監(jiān)管的博弈分析一、引言二、文獻(xiàn)綜述三、房地產(chǎn)商、政府和社會三方主體博弈模型四、基于公開數(shù)據(jù)的企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系五、實證模型六、實證分析七、分析及建議八、結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)成長與企業(yè)社會責(zé)任構(gòu)建的互動機(jī)制研究一、我國房地產(chǎn)業(yè)政策的沿革（1980-2008）二、我國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的構(gòu)建三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的成長過程研究四、我國房地產(chǎn)企業(yè)的成長與企業(yè)社會責(zé)任的互動機(jī)制五、研究結(jié)論與啟示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任：理論探討與指南構(gòu)建一、引言二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系構(gòu)建的初步努力三、理論基礎(chǔ)--利益相關(guān)者理論四、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者分析五、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系的構(gòu)建六、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任評價的初步實施七、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任指南（建議稿）

章節(jié)摘錄

　　因此，將滿足需要確立為公民的社會權(quán)利，不僅在現(xiàn)實層面上決定社會政策的性質(zhì)和影響（例如，政府是否真實有效地實現(xiàn)了社會政策的三大目標(biāo)），也是在一般意義上看齊國際公認(rèn)的現(xiàn)代福利標(biāo)準(zhǔn)?！　?。住房權(quán)利、住房政策目標(biāo)和政府責(zé)任　　具體到住房領(lǐng)域，是否應(yīng)該將滿足社會成員的住房需要確立為一項社會權(quán)利呢？許多人在這個問題上通常會猶豫不決，一個重要的原因是，他們馬上會聯(lián)想到：這是否意味著每位公民都可以得到免費的住房。如果從這個意義上去理解住房權(quán)利，將變得毫無意義，因為沒有一個國家的財政能夠長期承受，也完全背離了住房本身與市場密切聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)屬性。　　作為社會權(quán)利的住房權(quán)利是指，一種可以接受的住房標(biāo)準(zhǔn)（acceptable housingstandard）是公民資格完整實現(xiàn)的前提條件之一（T.Marshall，1964）。即在一個可接受的住房標(biāo)準(zhǔn)下，滿足全社會成員的住房需要，并將之視作公民的社會權(quán)利之一。用最簡單的話來概括，就是公民的底線住房需要必須得到無條件地滿足。這里需要強(qiáng)調(diào)三點：①這種定義不是針對部分家庭的具體住房需要，而是針對全體公民（或說全社會）可接受的整體住房期望。②這種可以接受的住房標(biāo)準(zhǔn)必然是社會建構(gòu)的產(chǎn)物，不可能每個國家每個時期都一致相等，但是這種住房標(biāo)準(zhǔn)必定要求符合社會發(fā)展的水平和公民的尊嚴(yán)；同時，這不是統(tǒng)計學(xué)意義上的面積大小，而包括了適當(dāng)?shù)淖》凯h(huán)境和設(shè)施。這種可接受的標(biāo)準(zhǔn)，不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，也與社會文明和人道主義有關(guān)。③政府的責(zé)任不是選擇性地關(guān)注社會中某部分的家庭或群體（但這并不意味在政策工具運用過程中，可能體現(xiàn)為政府為某部分群體解決住房困難），而是維護(hù)全體公民都能獲得一個與社會整體發(fā)展匹配的住房水平。與上文提到的住房權(quán)，最大的差別在于，作為社會權(quán)利的住房權(quán)的滿足，沒有任何先設(shè)的前提條件，盡管住房標(biāo)準(zhǔn)有可能因為社會發(fā)展階段和國家地區(qū)而有所差異；同時也不局限于某些符合資格的群體，而是面向全體公民。以法國今年年初通過的《可抗辯居住權(quán)》法案為例，政府承諾在法國基本實現(xiàn)人人有房住，國家保障合法公民的住房權(quán)利，公民可以通過法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)?！　∽鳛樯鐣?quán)利的住房權(quán)，需要的是一種普適性的住房政策（universal housingpolicy），即政府介入并影響全局性的住房領(lǐng)域，解決全社會公民住房的基本需要，并把這與促進(jìn)社會平等，消除社會貧困結(jié)合起來（楊團(tuán)，2008）。而不少學(xué)者誤以為，社會政策下的住房政策就是關(guān)于政府解決低收人家庭的政策；而中高收人家庭的政策則不屬于此范疇，屬于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的房地產(chǎn)政策。這忽略了住房領(lǐng)域各個板塊之間相互影響的關(guān)系（例如，公房領(lǐng)域住房數(shù)量的增加和設(shè)施質(zhì)量會影響私人住房市場的變動）。

圖書封面

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