物業(yè)管理概論

前言

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和住宅消費(fèi)觀念的不斷更新，人們對物業(yè)管理的要求越來越高，期望值越來越大。然而，我國物業(yè)管理無論是理論建設(shè)還是實(shí)踐探索，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市的建設(shè)與發(fā)展。特別是在實(shí)際運(yùn)作中，由于現(xiàn)代新型建筑材料的應(yīng)用，環(huán)保建筑、生態(tài)建筑、信息建筑、智能建筑的產(chǎn)生，更在發(fā)展水平上拉開了現(xiàn)代城市建筑與物業(yè)管理的差距。如何規(guī)范物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作程序，力求物業(yè)管理觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，使物業(yè)管理市場化、規(guī)模化、專業(yè)化、信息化、規(guī)范化和科學(xué)化，這不僅成為業(yè)內(nèi)同仁，而且已經(jīng)成為社會有識之士的共識?！　∥飿I(yè)管理作為一種新興服務(wù)行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。一些物業(yè)管理公司忽視從業(yè)人員的職業(yè)教育，使得物業(yè)管理的服務(wù)觀念不強(qiáng)，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，其嚴(yán)重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。同時，物業(yè)管理又是一個勞動密集型行業(yè)，可以吸納大量的勞動力就業(yè)，但是，從事物業(yè)管理的人員必須是懂管理、會經(jīng)營、通技術(shù)、精技術(shù)的專業(yè)人才。因此，開展致力于物業(yè)管理專業(yè)教育和物業(yè)管理從業(yè)人員的技能培訓(xùn)工作是十分必要的。華中科技大學(xué)出版社推出的“21世紀(jì)高職高專物業(yè)管理專業(yè)系列教材”，無疑為物業(yè)管理專業(yè)教育和物業(yè)管理從業(yè)人員技能培訓(xùn)工作的實(shí)施發(fā)揮了積極的推動作用?！　∪A中師范大學(xué)、四川師范大學(xué)、廣西大學(xué)、廣州大學(xué)、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院、廣州市廣播電視大學(xué)、廣州城市職業(yè)學(xué)院、廣東白云學(xué)院、武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院等主編院校組織有關(guān)學(xué)者和專家，編寫了“21世紀(jì)高職高專物業(yè)管理專業(yè)系列教材”。該系列教材包括：《物業(yè)管理法規(guī)》、《物業(yè)管理概論》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)會計(jì)》、《建筑識圖與房屋構(gòu)造》、《房屋維修技術(shù)與預(yù)算》、《物業(yè)設(shè)備管理》和《物業(yè)智能化管理》。這套系列教材對各門課程的基本理論、基本知識、基本方法和基本技能做了深入淺出的闡述，并力求全面系統(tǒng)、理論與實(shí)際相結(jié)合，體現(xiàn)了較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性特點(diǎn)。該套系列教材不僅是離職高專物業(yè)管理專業(yè)教材，也是物業(yè)管理從業(yè)人員崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育的重要讀物。

內(nèi)容概要

本書是在參考大量的物業(yè)管理行業(yè)理論研究成果，總結(jié)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合高職高專物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)特點(diǎn)，闡述了物業(yè)管理的基本概念，對物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論、市場、企業(yè)、業(yè)主組織、服務(wù)質(zhì)量、社區(qū)文化建設(shè)、法制建設(shè)、智能化管理以及中國香港地區(qū)和其他國家的物業(yè)管理等進(jìn)行了概略介紹。全書力求反映當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中的主要問題和最新的法律法規(guī)，既考慮體系的完整，又在物業(yè)管理基礎(chǔ)理論、物業(yè)管理風(fēng)險、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等學(xué)科和行業(yè)研究比較薄弱的領(lǐng)域，從理論上進(jìn)行了新的探索，以滿足高職高專理論夠用、突出實(shí)踐的教學(xué)要求。      本書可作為高等學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)教材，亦適合物業(yè)管理相關(guān)從業(yè)人員閱讀參考。

書籍目錄

第一章 物業(yè)管理的基本概念 第一節(jié) 物業(yè)的含義 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念 第三節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容與特征 第四節(jié) 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 本章綜合思考題第二章 物業(yè)管理市場 第一節(jié) 物業(yè)管理市場的概念與結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 物業(yè)管理市場的運(yùn)行機(jī)制 第三節(jié) 物業(yè)管理的市場秩序 第四節(jié) 物業(yè)管理市場的完善 本章綜合思考題第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 第三節(jié) 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險及其防范 本章綜合思考題第四章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第一節(jié) 業(yè)主 第二節(jié) 業(yè)主大會 第三節(jié) 業(yè)主委員會 本章綜合思考題第五章 物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論 第一節(jié) 物業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)理論 第二節(jié) 物業(yè)管理與公共選擇理論 第三節(jié) 物業(yè)管理的代理理論 第四節(jié) 物業(yè)管理的價格理論 第五節(jié) 物業(yè)管理與社區(qū)理論 本章綜合思考題第六章 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的概念 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 第三節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與優(yōu)化 本章綜合思考題第七章 物業(yè)管理與社區(qū)文化 第一節(jié) 社區(qū)與社區(qū)文化的概念 第二節(jié) 物業(yè)管理社區(qū)文化的內(nèi)容和特點(diǎn) 第三節(jié) 物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè) 本章綜合思考題第八章 物業(yè)管理法制建設(shè) 第一節(jié) 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ) 第二節(jié) 物業(yè)管理制度 第三節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任 本章綜合思考題第九章 物業(yè)智能化管理 第一節(jié) 智能建筑的概念 ……第十章 中國香港地區(qū)及其他國家的物業(yè)管理部分章節(jié)綜合思考題參考答案主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　2．退出市場的秩序　?。?）物業(yè)管理企業(yè)自行破產(chǎn)退出市場，要按規(guī)定清償債務(wù)，確定清償債務(wù)的方式和期限。對無償還能力的債務(wù)人（企業(yè)）的財產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序?！　。?）違反有關(guān)法規(guī)的要迫使其停止?fàn)I業(yè)。對違反國家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè)，要吊銷營業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場；對非法經(jīng)營、質(zhì)量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場的正常秩序?！　。?）物業(yè)管理企業(yè)退出市場時必須做好交接工作。物業(yè)管理企業(yè)不管是合同終了退出、主動退出還是被動退出，都必須做好交接工作，包括物業(yè)管理用房移交、物業(yè)資料移交、財務(wù)工作移交和管理工作移交等?！　。ǘ┦袌龈偁幹刃颉　∥飿I(yè)管理市場中的競爭是必然的，并且必須有比較完善的法規(guī)保護(hù)競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則?！　?．自主經(jīng)營　　物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場競爭要有自主權(quán)，有獨(dú)立的利益，不允許任何不必要的行政干預(yù)?！　?．效益優(yōu)先　　對競爭中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵，提倡開拓進(jìn)取，爭取最優(yōu)效益；對競爭中失利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場經(jīng)濟(jì)的法則進(jìn)行必要的淘汰。　　3．公正平等　　給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競爭機(jī)會。不同所有制形式、不同經(jīng)濟(jì)成分的物業(yè)管理經(jīng)營者，在市場上有同等的競爭權(quán)利和競爭機(jī)會。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。這是一種創(chuàng)造平等機(jī)會的有力措施?！　。ㄈ┦袌鼋灰字刃颉　∥飿I(yè)管理市場的交易秩序，主要是規(guī)定市場主體的交易行為，以實(shí)現(xiàn)市場交易活動按準(zhǔn)則行事?！　?．公開化　　實(shí)行交易行為公開化，提高物業(yè)管理市場的透明度，必須有合法的契約和合同，同時還要及時公開信息。物業(yè)管理市場信息的公開有利于實(shí)際消費(fèi)者和經(jīng)營者的直接聯(lián)系，減少交易費(fèi)用，抑制價格的人為上漲。

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