房地產(chǎn)估價

前言

　　房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素I如土地、廠房l和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步和人口的增長。人們對房地產(chǎn)的需求會日益增加。由房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。　　房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個既古老又年輕的產(chǎn)業(yè)。說其古老，是早在3 000多年前的青銅器銘文中，就有關(guān)于田地交換和買賣的記載。100多年前，在上海．近代

內(nèi)容概要

　　本書初版于1993年2月，之后每隔兩三年修訂再版一次，現(xiàn)在已是第七版了。這是我有生以來耗費(fèi)精力最多的一本書。相信經(jīng)過近20年來先后7次修訂。本書能夠較好地滿足讀者對房地產(chǎn)估價知識的需要。
　　本書能夠成為現(xiàn)在這個樣子。是廣大讀者和許多專家學(xué)者長期以來提出了很多很好的修改意見和建議的結(jié)果。本書的姊妹篇《房地產(chǎn)估價理論與方法》作為全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書?？忌趯W(xué)習(xí)中以及房地產(chǎn)估價專業(yè)人士在使用中提出的問題，也對完善本書有很大的啟示和幫助。特別是本書編輯劉紅女士，沒有她每次的“逼迫”，我難以不斷地、及時地完成本書的修訂。而且每次修訂，她都認(rèn)真通讀全書，使文字增色不少。在此。我要感謝所有對本書的改進(jìn)有幫助的人士，希望廣大讀者繼續(xù)提出修改意見和建議。

作者簡介

　　柴強(qiáng)，1961年10月出生。1982年畢業(yè)于武漢工學(xué)院（今武漢理工大學(xué)）管理工程系，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1985年、1989年先后畢業(yè)于中國社會科學(xué)院研究生院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)系、投資經(jīng)濟(jì)系。獲經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、博士學(xué)位。
　　現(xiàn)任中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長。研究員；國務(wù)院批準(zhǔn)享受政府特殊津貼專家；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會委員，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會主任委員。房地產(chǎn)市場調(diào)控決策咨詢專家；國家發(fā)展和改革委員會價格專家咨詢委員會委員；美國估價學(xué)會榮譽(yù)會員。
　　主要著作有：《各國（地區(qū)）土地制度與政策》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》（全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書。主編）、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》（全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試用書，主編）、《物業(yè)經(jīng)營管理》（全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試用書，主編）、《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》（2011年普通高等教育精品教材，副主編）。執(zhí)筆起草了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》；參與起草了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；完成了《城市住房價格指數(shù)編制方案與推廣應(yīng)用研究》、《中國房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)與制度研究》等科研項(xiàng)目；發(fā)表了《我國房地產(chǎn)制度改革與市場發(fā)展30年》等論文。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)估價概論
　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識
　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素
　第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要
　第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德
　第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況
第二章 房地產(chǎn)及其描述
　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義
　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
　第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類
　第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述
第三章 房地產(chǎn)價格和價值
　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件
　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征
　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格
　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類
第四章 房地產(chǎn)價格影響因素
　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述
　第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
　第三節(jié) 人口因素
　第四節(jié) 制度政策因素
　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素
　第六節(jié) 社會因素
　第七節(jié) 國際因素
　第八節(jié) 心理因素
　第九節(jié) 其他因素
第五章 房地產(chǎn)估價原則
　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述
　第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則
　第三節(jié) 合法原則
　第四節(jié) 最高最佳使用原則
　第五節(jié) 估價時點(diǎn)原則
　第六節(jié) 替代原則
　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則
第六章 市場法及其運(yùn)用
　第一節(jié) 市場法概述
　第二節(jié) 搜集交易實(shí)例
　第三節(jié) 選取可比實(shí)例
　第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)
　第五節(jié) 交易情況修正
　第六節(jié) 市場狀況調(diào)整
　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
　第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格
　第九節(jié) 市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例
第七章 成本法及其運(yùn)用
　第一節(jié) 成本法概述
　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成
　第三節(jié) 成本法的基本公式
　第四節(jié) 重新購建價格的求取
　第五節(jié) 建筑物折舊的求取
　第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
　第七節(jié) 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
第八章 收益法及其運(yùn)用
　第一節(jié) 收益法概述
　第二節(jié) 報酬資本化法的公式
　第三節(jié) 收益期限的確定
　第四節(jié) 凈收益的求取
　第五節(jié) 報酬率的求取
　第六節(jié) 直接資本化法
　第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)
　第八節(jié) 收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例
第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用
　第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述
　第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式
　第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
　第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取
　第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例
第十章 長期趨勢法及其運(yùn)用
　第一節(jié) 長期趨勢法概述
　第二節(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法
　第三節(jié) 平均增減量法
　第四節(jié) 平均發(fā)展速度法
　第五節(jié) 移動平均法
　第六節(jié) 指數(shù)修勻法
　第七節(jié) 長期趨勢法的作用
第十一章 地價評估與分?jǐn)?br />　第一節(jié) 地租理論及測算
　第二節(jié) 路線價法
　第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估
　第四節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法
　第五節(jié) 補(bǔ)地價的測算
　第六節(jié) 高層建筑地價分?jǐn)?br />第十二章 房地產(chǎn)估價程序
　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價程序概述
　第二節(jié) 獲取估價業(yè)務(wù)
　第三節(jié) 受理估價委托
　第四節(jié) 制定估價作業(yè)方案
　第五節(jié) 搜集估價所需資料
　第六節(jié) 實(shí)地查看估價對象
　第七節(jié) 求取估價對象價值
　第八節(jié) 撰寫估價報告
　第九節(jié) 審核估價報告
　第十節(jié) 交付估價報告
　第十一節(jié) 估價資料歸檔

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   四、供給有限 土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地（可用的陸地）來講，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继铮瑥亩爸圃臁背隹捎玫耐恋?。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實(shí)例，如日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。 房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后，占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r，否則無法享有。 進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)擴(kuò)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件（包括容量）、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。五、價值較大 與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，低則數(shù)千元，高則上萬元甚至十幾萬元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說。再從總價大來看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模（如一定的面積），因此，可供利用的一塊土地或一套住房的價值，比一件家具或一臺電視機(jī)的價值要大得多，一般在十萬元以上。

編輯推薦

《房地產(chǎn)估價(修訂第7版)》由首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社出版。

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