不動產(chǎn)估價

前言

自古“有土斯有財”、“土地是財富之母”等至理名言深入人心，反映土地作為財產(chǎn)在人類財富創(chuàng)造與財富積累過程中的重要性。國內(nèi)外對不動產(chǎn)的界定盡管不盡一致，但無一例外均認為不動產(chǎn)作為財產(chǎn)是以土地為基礎(chǔ)的，而且認為是“真正”（real）的財產(chǎn)，因而有real property之稱。任何財產(chǎn)都是有價格的，而且其價格必須能在市場上實現(xiàn)。但由于不動產(chǎn)的特殊性，其交易價格的實現(xiàn)往往需要借助專業(yè)的評估，乃至持有過程中也需要掌握其價格，這就產(chǎn)生了評估不動產(chǎn)特定權(quán)益于特定時間的價值的“藝術(shù)或科學(xué)”。我國自20世紀80年代先后進行了住房制度改革和土地使用制度改革，分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度，在越來越普遍的土地及房地產(chǎn)交易過程中，開展不動產(chǎn)價格評估越來越為社會經(jīng)濟主體所廣泛重視和需要。在這一過程中，學(xué)者們不斷進行不動產(chǎn)估價理論和方法的研究，政府逐步制訂并完善相關(guān)技術(shù)規(guī)程和規(guī)范，并逐步形成了土地及房地產(chǎn)估價行業(yè)體系，滿足了市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。但中國的不動產(chǎn)估價總體仍處在發(fā)展過程中，有關(guān)估價理論、技術(shù)和方法均有待進一步深入研究。本書力主對不動產(chǎn)估價的基本知識和方法進行介紹，定位為土地資源管理專業(yè)本科學(xué)生學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)教材，也可作為土地估價師或房地產(chǎn)估價師資格考試的參考教材。在內(nèi)容編寫上力求理論聯(lián)系實際，重點介紹不動產(chǎn)估價的基本知識、基本原理和基本方法，并依據(jù)我國土地及房地產(chǎn)估價實踐的要求，介紹土地估價、房地產(chǎn)估價的具體方法、步驟和要求等。全書共分十八章，第一至九章為基本理論和方法，第十章以后主要介紹不同類型的估價實務(wù)。前四章主要介紹不動產(chǎn)估價的一般概念和原理，以及不動產(chǎn)價格的影響因素分析與市場分析方法等；第五至九章主要介紹不動產(chǎn)估價的基本方法；在第十章介紹不動產(chǎn)估價的一般程序以后，分別介紹土地估價（包括基準地價評估、宗地價格評估、地價動態(tài)監(jiān)測）、建筑物估價及房屋拆遷估價、農(nóng)用地估價及征地價格評估等；最后對海外不動產(chǎn)估價進行了比較借鑒，重在介紹有關(guān)基本知識。本書可作為土地資源管理專業(yè)本科生專業(yè)課“不動產(chǎn)估價”或“房地產(chǎn)估價”等課程的教材，一般設(shè)計講課32學(xué)時，實驗或?qū)嵙?xí)1周，共3學(xué)分。

內(nèi)容概要

　　本書力主對不動產(chǎn)估價的基本知識和方法進行介紹，定位為土地資源管理專業(yè)本科學(xué)生學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)教材，也可作為土地估價師或房地產(chǎn)估價師資格考試的參考教材。本書理論聯(lián)系實際，重點介紹不動產(chǎn)估價的基本知識、基本原理和基本方法，并依據(jù)我國土地及房地產(chǎn)估價實踐的要求，介紹土地估價、房地產(chǎn)估價的具體方法、步驟和要求等。

書籍目錄

第一章  緒論  第一節(jié)  不動產(chǎn)  第二節(jié)  不動產(chǎn)市場  第三節(jié)  不動產(chǎn)價格  第四節(jié)  不動產(chǎn)估價第二章  不動產(chǎn)估價的理論與原則  第一節(jié)  不動產(chǎn)估價的基本理論  第二節(jié)  不動產(chǎn)估價的原則第三章  不動產(chǎn)價格的影響因素  第一節(jié)  影響不動產(chǎn)價格的因素  第二節(jié)  不動產(chǎn)價格的構(gòu)成第四章  不動產(chǎn)市場調(diào)查與分析  第一節(jié)  不動產(chǎn)市場構(gòu)成  第二節(jié)  不動產(chǎn)市場調(diào)查  第三節(jié)  不動產(chǎn)市場分析第五章  收益還原法  第一節(jié)  收益還原法的概念  第二節(jié)  收益還原法估價的程序與方法  第三節(jié)  殘余法第六章  市場比較法  第一節(jié)  市場比較法的概念  第二節(jié)  市場比較法估價的程序與方法第七章  成本法  第一節(jié)  成本法的概念  第二節(jié)  建筑物重置成本的測算  第三節(jié)  建筑物折舊的計算  第四節(jié)  成本逼近法第八章  剩余法  第一節(jié)  剩余法的概念  第二節(jié)  剩余法估價的步驟第九章  路線價估價法  第一節(jié)  路線價估價法的概念  第二節(jié)  路線價及其修正體系的確立  第三節(jié)  路線價估價法的應(yīng)用第十章  不動產(chǎn)估價的程序  第一節(jié)  估價業(yè)務(wù)受理  第二節(jié)  確定估價基本事項  第三節(jié)  資料調(diào)查與收集  第四節(jié)  資料整理與影響因素分析  第五節(jié)  不動產(chǎn)價格評估  第六節(jié)  撰寫估價報告書第十一章  基準地價評估  第一節(jié)  基準地價概述  第二節(jié)  基準地價評估的程序與方法  第三節(jié)  基準地價成果應(yīng)用  第四節(jié)  基準地價評估技術(shù)發(fā)展趨勢第十二章  宗地價格評估  第一節(jié)  宗地估價概述  第二節(jié)  我國的土地估價  第三節(jié)  宗地估價的方法  第四節(jié)  不同類型宗地估價第十三章  城市地價動態(tài)監(jiān)測  第一節(jié)  城市地價動態(tài)監(jiān)測概述  第二節(jié)  城市地價動態(tài)監(jiān)測的程序與方法  第三節(jié)  城市地價監(jiān)測指標與監(jiān)測分析第十四章  建筑物估價  第一節(jié)  建筑物估價概述  第二節(jié)  建筑物估價方法第十五章  房屋拆遷估價  第一節(jié)  房屋拆遷概述  第二節(jié)  房屋拆遷補償政策  第三節(jié)  房屋拆遷估價方法  第四節(jié)  房屋拆遷估價實務(wù)第十六章  農(nóng)用地估價  第一節(jié)  概述  第二節(jié)  農(nóng)用地估價的方法  第三節(jié)  農(nóng)用地基準地價評估  第四節(jié)  農(nóng)用地宗地價格評估第十七章  征地區(qū)片綜合地價評估  第一節(jié)  概述  第二節(jié)  征地區(qū)片劃分  第三節(jié)  征地區(qū)片價測算方法第十八章  海外不動產(chǎn)估價借鑒  第一節(jié)  英國不動產(chǎn)估價制度  第二節(jié)  美國不動產(chǎn)估價制度  第三節(jié)  日本不動產(chǎn)評估制度  第四節(jié)  德國不動產(chǎn)評估制度  第五節(jié)  國際評估準則附錄  附錄一  土地估價報告規(guī)范格式  附錄二  土地估價技術(shù)報告規(guī)范格式  附錄三  房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式  附錄四  房屋新舊程度評定標準  附錄五  農(nóng)用地價格影響因素表  附錄六  評分估價法——旱地評分表  附錄七  評分估價法——水田評分表

章節(jié)摘錄

插圖：第二章 不動產(chǎn)估價的理論與原則第一節(jié) 不動產(chǎn)估價的基本理論不動產(chǎn)估價本質(zhì)上是對不動產(chǎn)價格形成過程的分析、判斷、再現(xiàn)，估價師要想準確評估不動產(chǎn)的價格，必須要熟悉不動產(chǎn)估價的基本理論，特別是要掌握不動產(chǎn)價格的實質(zhì)、不動產(chǎn)價格形成的規(guī)律及價格計量的原理。一、不動產(chǎn)價格的實質(zhì)不動產(chǎn)價格的本質(zhì)問題集中反映在對土地以及把土地當作商品的認識上，認識的角度不同往往產(chǎn)生不同的看法。關(guān)于土地價格的實質(zhì)問題的觀點主要有馬克思的價值價格論（或稱為勞動價值論）和西方經(jīng)濟學(xué)的效用價格論（或稱非勞動價值論、多元價值論）兩大流派。雖然這些理論各有說法而不盡一致，但其研究對象和目標都集中于在市場經(jīng)濟條件下，土地作為一種商品的價值和價格問題。而且在理論上，馬克思的觀點概念界定嚴格，理論體系完善，是進行現(xiàn)代土地價格理論分析的堅實依據(jù)；西方經(jīng)濟學(xué)的觀點則從實踐出發(fā)，實用性強，對估價實務(wù)有直接的指導(dǎo)作用。（一）馬克思土地價值與價格理論1.馬克思勞動價值論與土地價值原理馬克思的勞動價值學(xué)說，認為價值和價格是商品經(jīng)濟的范疇，“一切勞動……作為相同的或抽象的人類勞動，它形成商品價值。”而“作為價值，一切商品都只是一定量的凝固的勞動時問?！蓖瑫r又指出：“一個物可以是使用價值而不是價值，在這個物并不是由于勞動創(chuàng)造而對人有用的情況下就是這樣。例如，空氣、處女地、天然草地、野生林等等”。這就是說價值由勞動創(chuàng)造，凡是本身沒有包含任何物化勞動的自然物和自然力都一概沒有價值。當然土地作為自然存在和自然賦予的一種自然資源，如未經(jīng)人類改造利用，不是勞動的產(chǎn)品，無疑它是沒有價值的。

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