房地產(chǎn)估價

前言

　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場空前繁榮，從事房地產(chǎn)估價行業(yè)的人員越來越多。為進(jìn)一步提升專業(yè)人員的素質(zhì)，加強房地產(chǎn)估價隊伍建設(shè)，建設(shè)部與人事部正式推出了注冊房地產(chǎn)估價師考試，并組織國內(nèi)一批專家編寫了相應(yīng)教材和著作，這對我國房地產(chǎn)中介行業(yè)具有深遠(yuǎn)的歷史意義。但職業(yè)資格教育與全日制本科教育還是有較大差別的。根據(jù)本科的培養(yǎng)目標(biāo)，很有必要編寫一本適合工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、土地資源管理等本科專業(yè)教學(xué)要求的房地產(chǎn)估價教材。房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，在活躍和繁榮房地產(chǎn)市場方面發(fā)揮著重要的作用。本書正是在這樣的背景下編寫的?！　≡诒緯木帉戇^程中，努力追求如下四個方面的特色：　　1.體現(xiàn)實用性、系統(tǒng)性、創(chuàng)新性的特點?！　?.在結(jié)構(gòu)安排上，要求各章內(nèi)容銜接良好，邏輯性強，符合學(xué)生認(rèn)知規(guī)律。　　3.在內(nèi)容取舍上力求知識內(nèi)容全面，反映最先進(jìn)的科研成果，注意理論和實踐相結(jié)合?！　?.在。語言表達(dá)上，使教材通俗易懂，便于學(xué)生理解和掌握?！　”緯珊铣鞘袑W(xué)院薛姝擔(dān)任主編，負(fù)責(zé)對全書的組織策劃、統(tǒng)一修改、定稿，并編寫第1章、第9章、第10章及附錄；廣東省五邑大學(xué)曾慶響擔(dān)任副主編，并編寫第2章、第11章；三江學(xué)院湯鴻擔(dān)任副主編，并編寫第3-5章；黑龍江工程學(xué)院劉麗娜擔(dān)任副主編，并編寫第7、8章；湖南城市學(xué)院趙旭編寫第6章?！　∫槐緯忻墒⒊许淌趯彾?，提出了許多富有建設(shè)性的意見，在此表示衷心感謝！本書在編寫過程中參閱了大量專業(yè)教材、專著和論文，在此謹(jǐn)向作者深表謝意。。由于編者水平所限，本書難免存在疏漏、不當(dāng)之處，敬請讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)估價》為高等學(xué)校工程管理專業(yè)系列教材之一。《房地產(chǎn)估價》系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)估價的基本概念、理論、方法、技能及其應(yīng)用，主要內(nèi)容包括緒論、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、其他估價方法、房地產(chǎn)估價報告、特殊估價業(yè)務(wù)及新興估價業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)等?！斗康禺a(chǎn)估價》每章后附有思考與練習(xí)題，書后附有房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式等，便于學(xué)習(xí)參考?！　　斗康禺a(chǎn)估價》可作為高等學(xué)校工程管理專業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)和土地資源管理專業(yè)等相關(guān)專業(yè)的教材和教學(xué)參考用書，亦可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)等相關(guān)從業(yè)人員的參考讀物和培訓(xùn)教材。

作者簡介

　　薛姝，女，1965年生，湖南城市學(xué)院教授，注冊會計師，注冊房地產(chǎn)估價師，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)濟人學(xué)會理事。主要研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)估價，工程管理。主編、參編專著及教材9部。獲國家級教學(xué)成果二等獎1項，湖南省社科規(guī)劃成果二等獎2項。

書籍目錄

第1章 緒論第1節(jié) 概述第2節(jié) 房地產(chǎn)的概念第3節(jié) 房地產(chǎn)的特性第4節(jié) 房地產(chǎn)的類型第5節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念思考與練習(xí)題第2章 房地產(chǎn)價格第1節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念第2節(jié) 房地產(chǎn)價格的形成條件第3節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征第4節(jié) 房地產(chǎn)價格的類型第5節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素分析思考與練習(xí)題第3章 房地產(chǎn)估價原則與估價程序第1節(jié) 房地產(chǎn)估價原則第2節(jié) 房地產(chǎn)估價程序思考與練習(xí)題第4章 市場比較法第1節(jié) 市場比較法的基本原理第2節(jié) 市場比較法的操作步驟第3節(jié) 市場比較法案例分析思考與練習(xí)題第5章 成本法第1節(jié) 成本法的基本原理第2節(jié) 成本法的評估步驟第3節(jié) 成本法案例分析思考與練習(xí)題第6章 收益法第1節(jié) 收益法的基本原理第2節(jié) 收益法的計算公式第3節(jié) 收益法的操作步驟第4節(jié) 收益法案例分析思考與練習(xí)題第7章 假設(shè)開發(fā)法第1節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理第2節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的計算公式第3節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟第4節(jié) 假設(shè)開發(fā)法案例分析思考與練習(xí)題第8章 其他估價方法第1節(jié) 長期趨勢法第2節(jié) 路線價法第3節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法思考與練習(xí)題第9章 房地產(chǎn)估價報告第1節(jié) 房地產(chǎn)估價報告概述第2節(jié) 房地產(chǎn)估價報告常見錯誤分析第3節(jié) 房地產(chǎn)估價報告改錯舉例思考與練習(xí)題第10章 特殊估價業(yè)務(wù)及新興估價業(yè)務(wù)第1節(jié) 咨詢第2節(jié) 估價審核第3節(jié) 企業(yè)價值第4節(jié) 動產(chǎn)估價第5節(jié) 訴訟工作第6節(jié) 公共利益價值思考與練習(xí)題第11章 房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)第1節(jié) 概述第2節(jié) 房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)分析第3節(jié) 房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)的設(shè)計與應(yīng)用思考與練習(xí)題附錄附錄1 國有資產(chǎn)評估管理辦法附錄2 房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式附錄3 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見(建住房[2003]234號)參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等?！　∑渌厣隙ㄖ锸侵概c土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等?！　》康禺a(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、外觀，土地的形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。其中，所有權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。使用權(quán)主要是土地的使用權(quán)，是指國家或農(nóng)民集體所有的土地占有、使用、收益的權(quán)利。租賃權(quán)是指支付租金從房屋所有人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利。抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，就該房地產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實體的估價對象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，評估出的客觀合理價格或價值會有所不同。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離（距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離），周圍環(huán)境、景觀，在城市區(qū)域中的地位等。區(qū)位是一個綜合的概念，除解釋為地球上某一個事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。　　……

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