房地產法律實務與案例

前言

一般意義而言，房地產是房產與地產的合稱。由于房地產固有的特性，在西方通常又稱之為不動產，即realestate。從微觀個體角度看，房地產無疑是私人財產極其重要的組成部分，是個人、家庭賴以生存的基本條件之一；從宏觀經濟角度看，房地產也是社會財富的一種重要表現(xiàn)形式，因為土地作為一種稀缺資源其數(shù)量相當有限。因而房地產無論對于個人，還是社會整體，其重要性都是毋庸置疑的。房地產作為一個產業(yè)類別，在西方已有較長的歷史。而我國的房地產市場于20世紀90年代才初具雛形，近二十年來我國房地產市場經歷了從無法可依、無序競爭到基本有法可依、有序競爭的發(fā)展過程，從最初僅有外銷商品房市場發(fā)展到目前成為一個較為成熟、兼有內外銷功能的統(tǒng)一的房地產市場。房地產業(yè)的正常有序發(fā)展，對我國國民經濟整體的推動，對人民居住條件的改善，其作用不言而喻。在房地產市場發(fā)展的過程中，與房地產市場相關聯(lián)的訴訟、仲裁案件的數(shù)量也逐年走高，甚至一度占全國各法院和仲裁委受理案件的最高比例。而作為最前沿的法律工作者——律師，也越來越多地參與到房地產業(yè)務中來，使得房地產法律服務業(yè)成為律師業(yè)務的重要組成部分。隨著參與房地產法律業(yè)務的律師數(shù)量的增加，專門研究房地產業(yè)務中法律問題的律師也越來越多。方登發(fā)律師是我多年的同事，在房地產法律服務方面有著扎實的理論功底與較為豐富的實踐經驗。本書對房地產法律業(yè)務中的典型案例進行了分類評析，并對涉及的幾乎所有法律文書進行了匯編，必將對從事房地產法律業(yè)務的律師同仁們大有裨益。茲此書付梓前夕，撰此文為序。

內容概要

本書結合作者多年的律師執(zhí)業(yè)經驗，從實踐角度出發(fā)，向讀者深入介紹了律師房地產業(yè)務中典型法律文書的相關知識。這些法律文書為作者在執(zhí)業(yè)實踐中反復萃取提煉的精華，對年輕律師制作相關法律文書具有較強的指導意義，對于具有一定經驗的律師也頗具借鑒價值。    同時，本書所選取的房地產案例均為作者在多年的律師實務中遇到的典型且比較復雜的案件，相關法律文書中關于案件的分析和論述，對于讀者具有較強的實用性和參考價值。

作者簡介

方登發(fā)，畢業(yè)于中國人民大學，先后取得法學學士、經濟學學士和法律碩士學位?，F(xiàn)任北京市中倫文德律師事務所副主任、高級臺伙人，從事律師工作近二十年，在房地產法律業(yè)務、公司證券法律業(yè)務和金融法律業(yè)務等方面具有豐富的律師從業(yè)經驗。曾發(fā)表《房地產交易若干法律問題研究》等多篇論文，并參與編寫和主編了《中外資本市場法律制度：企業(yè)上市融資必備》、《房地產律師業(yè)務》、《金融法律實務前沿》等著作。

書籍目錄

第一部分  房地產開發(fā)中的土地取得  綜述  案例一  國有土地使用權轉讓合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例二  軍隊土地使用權轉讓合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例三  土地置換糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書第二部分  房地產開發(fā)中的項目轉讓  綜述  案例一  房地產開發(fā)項目收購案    案情介紹    案件評析    律師法律文書  案例二  房地產開發(fā)公司股權收購案    案情介紹    律師法律文書第三部分  房地產項目的工程建設和竣工驗收  綜述  案例一  合作開發(fā)項目糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例二  合作開發(fā)項目糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例三  工程款拖欠糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例四  建設工程施工延期糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例五  建設工程質量缺陷糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例六  建設工程質量缺陷糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例七  建設工程“黑白合同”糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書第四部分  商品房的銷售  綜述  案例一  房款支付延期引發(fā)的商品房銷售合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例二  物業(yè)重大設計變更引發(fā)的商品房預售合同    糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例三  逾期供熱引發(fā)的商品房銷售合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例四  物業(yè)綠化率引發(fā)的商品房銷售合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例五  物業(yè)無法實際交付引發(fā)的商品房銷售合同    糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例六  合伙購買房地產糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例七  父母與子女間房屋所有權糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例八  房屋租賃糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書第五部分  物業(yè)管理  綜述  案例一  物業(yè)管理委托合同糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書  案例二  前期物業(yè)管理糾紛案    案情介紹    案件結果    案件評析    律師法律文書

章節(jié)摘錄

房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。被告在1987年即取得了光明島小區(qū)項目的開發(fā)、建設權，此后被告對光明島小區(qū)項目的開發(fā)程序一直在持續(xù)推進，有甲市城市規(guī)劃局上述批復意見書和復文為證。在簽署該協(xié)議當時，雖然房屋尚未建設完畢，但相應的項目權利仍然存在。因此在轉讓土地使用權同時，該項目也必然轉讓給原告，這點毫無疑問。同時，該協(xié)議第12條約定：“乙方（即本案原告）同意無償承擔甲市城市規(guī)劃局規(guī)定二區(qū)所需的公建配套設施及市政項目建設的義務，并負責其投資興建。”該條款的約定具有如下兩重含義：（1）甲市規(guī)劃局規(guī)定的二區(qū)公建配套設施及市政項目為規(guī)劃局通過上述批復意見書和復文確認的，原由被告開發(fā)建設的光明島小區(qū)項目之一部分。該部分項目與土地使用權同時轉讓給原告。（2）開發(fā)、建設的義務從被告轉由原告無償承擔，并由原告負責投資興建，即作后期開發(fā)、建設。該協(xié)議第13條第4款約定由被告“提供二區(qū)的土地使用文件及出具證明給乙方辦理設計報建”。由此可見，在簽署該協(xié)議之后，光明島小區(qū)項目將轉由原告辦理設計報建工作，也即由原告進行開發(fā)。另外，從政府與被告的土地使用權出讓合同的內容，以及政府部門歷次對于光明島小區(qū)項目的批文也可以看出，光明島小區(qū)建設用地及建設項目很早就已由政府部門進行統(tǒng)一規(guī)劃。因此二區(qū)土地使用權與項目是不可分割的整體，原告通過簽署該協(xié)議，在獲得土地使用權的同時，也必然獲得地上項目的開發(fā)、建設權。2.原告簽署該協(xié)議的目的是為房地產項目開發(fā)從該協(xié)議有關條款的約定可以看出，原告在取得光明島小區(qū)二區(qū)土地使用權的同時，也必然取得光明島小區(qū)項目的開發(fā)、建設權，這才是原告簽署該協(xié)議的最終目的。與此互相印證的是，原告于2000年5月自行制作了《光明島小區(qū)二區(qū)住宅項目可行性分析報告》，在該報告中明確說明該住宅項目的開發(fā)商為原告。

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