被綁架的全球房價

前言

當《泡沫：從股市到樓市的繁榮幻象》（Bubbles and How to Survive Them）于2004年出版時，我曾在前言中寫道，幾乎沒有一本比它更加應(yīng)時的書了。資本價格在瘋狂飆升，特別是房地產(chǎn)價格的迅猛上漲之勢，已經(jīng)登上這個時代經(jīng)濟的中央舞臺。當然，從那時起，我們就已經(jīng)開始經(jīng)歷了一場大規(guī)模的全球經(jīng)濟危機，世界主要經(jīng)濟體隨即紛紛進入蕭條期。正如我在那本書中所預(yù)見的一樣，隨著泡沫的破裂，房屋價格急劇下跌。本書的核心主題仍然延續(xù)了這一論斷，即資本泡沫的存在使得經(jīng)濟和金融體系存在著潛在的不穩(wěn)定性。就這一點而言，約翰·卡爾弗利在本書中繼續(xù)闡明了當下的關(guān)鍵問題和面臨的風險，并且雄辯地論證了過多的債務(wù)累積周期性的危險和房屋價格可能繼續(xù)下跌的風險?？柛ダ诘谝槐緯械脑S多預(yù)言如今都已經(jīng)突出地顯現(xiàn)出來。特別是，作者繼續(xù)延伸了對截止到2008年年底這場全球性金融危機的內(nèi)在本質(zhì)、原因以及后果的深入分析。而在這個過程中，他敏銳地指出一國經(jīng)濟中的金融和地產(chǎn)部門之間是怎樣相互影響，尤其是房地產(chǎn)泡沫是如何在債務(wù)的驅(qū)使下居于這場危機的中心的。作者認為，當在短期內(nèi)存在通貨緊縮的風險時，政策上的反應(yīng)就可能把經(jīng)濟引向另外一個方向——通貨膨脹的上升。他提到，正是由于2001-2004年股票市場泡沫的崩潰而導(dǎo)致的超低利率，為此后的房價泡沫播下了種子。而當我們意識到在目前這場危機中的政策反應(yīng)有可能是收緊管制時，作者又指出，就目前來看，政府在未來更應(yīng)加強的是注重金融監(jiān)管的質(zhì)量，而非只是增加監(jiān)管中的條條框框。約翰·卡爾弗利采用了一種嚴謹?shù)木幠晔贰敖^技”（tour de force）的手法，以異常清晰而引人人勝的方式，有力地為我們揭開了有關(guān)“泡沫”的許多謎團，尤其是房地產(chǎn)市場。

內(nèi)容概要

約翰·卡爾弗利在本書中繼續(xù)闡明了當下的關(guān)鍵問題和面臨的風險，并且雄辯地論證了過多的債務(wù)累積周期性的危險和房屋價格可能繼續(xù)下跌的風險。    約翰·卡爾弗利采用了一種嚴謹?shù)木幠晔贰敖^技”的手法，以異常清晰而引人入勝的方式，有力地為我們揭開了有關(guān)“泡沫”的許多謎團，尤其是房地產(chǎn)市場。作者用行為金融學(xué)給我們做出了精彩的詮釋，特別是在市場為何會與實體經(jīng)濟出現(xiàn)脫節(jié)的方面。    在所有解析房地產(chǎn)價格泡沫的論著中，本書堪稱是最出色和最富鋒芒的一部，書中觀點和理論之于全球金融危機的意義，就是它的敘述手法具有很高的閱讀價值。

作者簡介

作者：（美國）約翰·P·卡爾弗利 譯者：馮亞彬 余瀛波 劉祥亞（美）約翰.P.卡爾弗利，渣打銀行北美區(qū)研究主管。美國運通銀行（American Express Bank）首席經(jīng)濟學(xué)家和戰(zhàn)略家。作為著名的評論家，他經(jīng)常出現(xiàn)在CNN、CNBC，以及其他電視臺。譯者簡介：馮亞彬，畢業(yè)于倫敦南岸大學(xué)，獲會計與金融碩士學(xué)位，ACCA（英國特許會計師公會）會員。余瀛波,畢業(yè)于北京大學(xué)新聞學(xué)院，資深翻譯家，先后翻譯過《消逝的人類文明真相：亞特蘭蒂斯》、《克里特島傳》、《迷宮》、《生死兩分鐘》等十余部作品，深受歡迎。劉祥亞，畢業(yè)于北京大學(xué)英語系，獲得英美語言文學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、新聞學(xué)學(xué)位，后一直從事出版工作，先后策劃、翻譯暢銷書多部，涵蓋學(xué)習(xí)、勵志、經(jīng)管等多個領(lǐng)域，主要翻譯作品包括《執(zhí)行》、《如何掌控你的時間和生活》、《魔鬼經(jīng)濟學(xué)》、《話語操縱術(shù)》等。

書籍目錄

開篇第一部分　泡沫與經(jīng)濟　第一章　剖析泡沫　　識別泡沫　　泡沫和消費支出　　測算財富效應(yīng)　　泡沫和公司行為　第二章　大蕭條　　喧囂的20世紀20年代　　20世紀20年代的貨幣政策　　20世紀30年代的大蕭條　　解析大蕭條　　資產(chǎn)價格的角色　第三章　日本泡沫危機和通貨緊縮幽靈　　日本和通貨緊縮　　全球通貨緊縮　　為什么通貨緊縮使泡沫更具危險性　　通貨緊縮和貨幣政策　　避免通貨緊縮的政策措施　第四章　20世紀90年代股市泡沫和通貨再膨脹　　養(yǎng)老基金的危機　　過低的儲蓄率　　過低的利率第二部分　房地產(chǎn)泡沫　第五章　全世界的經(jīng)濟繁榮　　房地產(chǎn)泡沫的威脅　　高房價是合理的嗎　　泡沫開始轉(zhuǎn)向　第六章　英國的泡沫崩潰　　鑒別泡沫　　高房價是否合理　　金融危機戳破泡沫　　房價下跌的風險不容忽視　　英國房地產(chǎn)泡沫原本可以避免嗎　第七章　美國泡沫及其破滅　　美國泡沫的特征　　房地產(chǎn)金融業(yè)的繁榮　第八章　金融危機和家庭債務(wù)　　金融危機的根源　　危機爆發(fā)　　為何銀行會過度放貸　　房價下跌威脅到個人財富第三部分　泡沫的根源與對策　第九章　泡沫病理學(xué)　　行為金融學(xué)　　“理性泡沫”理論　　臨界狀態(tài)理論　第十章　市場的合理定價　　均值回復(fù)的力量　　均值回復(fù)并非偶然　　債券價值評估　　私營機構(gòu)債券　　股權(quán)風險溢價　　房地產(chǎn)估值　　低收益的世界　　偉大的反通貨膨脹　　過高的定價　　經(jīng)濟增長和市場回調(diào)　第十一章　新政策方式　　政府應(yīng)該做些什么　　資產(chǎn)價格和貨幣政策　　泡沫預(yù)警　　資產(chǎn)評估委員會　　控制泡沫的非貨幣政策　　限制銀行放貸　　資產(chǎn)泡沫破裂下的貨幣政策　　選擇：債務(wù)清算、債務(wù)轉(zhuǎn)移、通貨膨脹　第十二章　投資者的策略　　股市和股市泡沫　　房地產(chǎn)泡沫中的生存之道　　養(yǎng)老基金和退休　　現(xiàn)實地對待可能的收益　　通貨膨脹對資產(chǎn)收益的決定性影響　　壓力測試　第十三章　最后的思考：房地產(chǎn)泡沫破裂之后　　世界范圍內(nèi)的房價前景　　政府的新對策

章節(jié)摘錄

插圖：一般來說，當美國經(jīng)濟陷入衰退時，房價增長便會停滯不前，而失業(yè)率則驟然上升。但是，由前美聯(lián)儲主席格林斯潘開創(chuàng)的低利率環(huán)境和其后的亞洲金融危機，把房貸利率推到了非正常的低利率水平。房價在上世紀90年代末已經(jīng)呈現(xiàn)出上升的趨勢，但隨后在2001年經(jīng)濟蕭條時期，房價仍以8％～10％的高速增長，直至2004-2006年漲幅繼續(xù)加大，從而達到此輪房地產(chǎn)泡沫的頂點?？偟膩碚f，房價在2006年6月前的5年時間里暴漲了70％，而在此之前的上一個5年里，房價上漲了40％（數(shù)據(jù)來自標準普爾房價指數(shù)）。相比于我們在其他一些國家看到的數(shù)據(jù)，70％的增長并不是一個特別巨大的數(shù)字，但同樣是在過去的這5年期間，普通的消費價格上漲則只有異常緩慢的14％。此外，這還只是一個在廣闊范圍內(nèi)提取出來的平均數(shù)，在美國中部諸州的許多城市，特別是郊區(qū)城鎮(zhèn)的房價呈現(xiàn)溫和上升的同時，沿海一些州的房價足足漲了一倍還要多。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮曾經(jīng)是引領(lǐng)美國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。不斷上漲的房價激發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，隨之而來的是從房屋信貸業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)業(yè)到家裝行業(yè)等附屬行業(yè)的迅猛擴張。在2003-2006年間，大概有1，3的新增就業(yè)機會與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)，其中包括建筑工人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人，以及房屋貸款業(yè)務(wù)員。隨著房地產(chǎn)的增值增加了人們的購買力，消費市場也進發(fā)出勃勃生機。一時間，依靠房屋的增值來賺錢成為一件輕而易舉的事，房地產(chǎn)業(yè)就好像一個巨大的自動售貨機一樣。與此同時，銀行業(yè)也創(chuàng)制出一整套全新而復(fù)雜的證券來分散風險和推動貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。在2005-2006年間，隨著一些經(jīng)濟最熱地區(qū)（尤其是佛羅里達和西海岸）投機現(xiàn)象的泛濫，房地產(chǎn)泡沫也到達了它的頂點。但是隨后在2006年中期，泡沫停止了膨脹，盡管在有些地方房價還在持續(xù)上揚。

媒體關(guān)注與評論

本書對于任何想要了解泡沫是如何產(chǎn)生，以及怎樣才能避免被下一個泡沫所席卷的投資者來說，是一本不可或缺的經(jīng)典教科書?！　　蛑毩⒑暧^研究顧問公司Capital Economics經(jīng)濟顧問羅杰·布特爾本書深刻而犀利地審視了‘泡沫和破裂’……無論其分析還是內(nèi)容，都對我們理解過去幾十年來經(jīng)濟的發(fā)展以及當下的風險裨益良多?！　　鹑谧稍児綡enry Kaufman & Company總裁亨利·考夫曼不管你是一位購房者、售房者、租房者，還是一家銀行的主管，都無可爭議地要面臨這樣一個問題：在房地產(chǎn)泡沫面前，你該做些什么?？柛ダ壬龅模褪菫樗腥司幾诉@樣一本入門指南，它從邏輯和資訊兩個方面都為我們解答了眾多難題。對于看似問題重重的未來，他在書中給出了許多極富建設(shè)性的建議?！　　拇罄麃喿C券投資委員會首席經(jīng)濟學(xué)家亞歷克斯·厄斯金

編輯推薦

《被綁架的全球房價》：渣打銀行北美區(qū)研究主管、美國運通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家，約翰.P.卡爾弗利為我們層層解析房地產(chǎn)泡沫，解讀危機的來龍去脈。作者成功預(yù)測近十年全球的房價走勢。

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