最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋理解與運用

前言

為了準(zhǔn)確適用《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定中關(guān)于物業(yè)服務(wù)的具體規(guī)定，正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院審判委員會于2009年4月20日第1466次會議討論通過了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，予以頒布，并于2009年lO月1日正式實施。這部司法解釋是最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《物權(quán)法》的第二部司法解釋，與《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相互配合，構(gòu)成了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定適用的完整的司法解釋體系，在理論上和實踐上都具有重要意義。物業(yè)服務(wù)，也叫做物業(yè)管理，是建筑物區(qū)分所有權(quán)所附帶的一個合同關(guān)系。盡管它是一個合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定基本規(guī)則，但是由于它只能依附于建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，它是建筑物區(qū)分所有權(quán)的附屬法律關(guān)系，存在于建筑物區(qū)分所有權(quán)的領(lǐng)域，存在于物權(quán)法的領(lǐng)域。當(dāng)然，由于它是合同法律。關(guān)系，處理這種糾紛案件的基本法律規(guī)則必須適用合同法的規(guī)則。因此，這也是最高人民法院為什么不把物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋放在建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋中一起規(guī)定的理由。

內(nèi)容概要

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》是最高人民法院頒布的第二部涉及《物權(quán)法》的司法解釋。本司法解釋從維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，對物業(yè)服務(wù)合同的效益、違約責(zé)任、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除等問題作出了規(guī)定。本司法解釋體現(xiàn)了《物權(quán)法》和《合同法》的內(nèi)在聯(lián)系，便于法官理解和操作，也便于人民群眾掌握法律規(guī)定，維護(hù)自身合法權(quán)益。

書籍目錄

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(法釋[200918號）最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問第一部分　物業(yè)服務(wù)基本原理　第一節(jié)　物業(yè)與物業(yè)服務(wù)概述    一、什么叫物業(yè)    二、物業(yè)服務(wù)  第二節(jié)　加強物業(yè)管理法律規(guī)制可以借鑒的域外經(jīng)驗    一、大陸法系主要國家的物業(yè)管理立法    二、英美法系主要國家的物業(yè)管理立法    三、我國港澳臺地區(qū)的物業(yè)管理立法    四、域外國家和地區(qū)物業(yè)管理立法經(jīng)驗的借鑒意義  第三節(jié)　我國物業(yè)管理法律規(guī)制的歷程    一、我國物業(yè)管理法律規(guī)制的基本概況    二、一部影響我國物業(yè)生態(tài)的行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》    三、我國《物權(quán)法》對物業(yè)管理的關(guān)注、支持與規(guī)范    四、我國物業(yè)管理法治問題及改進(jìn)思路　第四節(jié)　我國物業(yè)管理發(fā)展的社會基礎(chǔ)    一、房地產(chǎn)的發(fā)展與住宅的商品化    二、“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)”——私有財產(chǎn)權(quán)的勃興    三、“地產(chǎn)海洋中的五月花號”——形成中的新型利益群體    四、“選票與鈔票之戰(zhàn)”——業(yè)主維權(quán)運動    五、“樓道里的民主”——業(yè)主自治與社區(qū)建設(shè)　第五節(jié)　物業(yè)管理法律制度的基本內(nèi)容    一、物業(yè)管理在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的地位    二、物業(yè)管理的雙重法律屬性    三、物業(yè)管理法律制度的基本原則    四、物業(yè)管理中的法律關(guān)系    五、物業(yè)管理常見糾紛及對策第二部分　物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋條文釋義  第一條　[物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的效力]  第二條　[物業(yè)服務(wù)合同的效力]  第三條　[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任]  第四條　[業(yè)主的責(zé)任承擔(dān)]  第五條　[不當(dāng)收費糾紛的處理]  第六條　[業(yè)主欠費糾紛的處理]  第七條　[業(yè)主的連帶責(zé)任]  第八條　[物業(yè)服務(wù)合同的解除]  第九條　[物業(yè)服務(wù)合同解除后物業(yè)費糾紛的處理]  第十條　[物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)區(qū)域糾紛的處理]  第十一條　[其他管理人]  第十二條　[物業(yè)使用人]  第十三條　[施行時間和效力]第三部分　物業(yè)服務(wù)糾紛法律適用典型案例  1.業(yè)主安裝熱水器糾紛案　……第四部分　物業(yè)服務(wù)糾紛法律法規(guī)、司法解釋

章節(jié)摘錄

第一部分 物業(yè)服務(wù)基本原理第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)服務(wù)概述一、什么叫物業(yè) （一）“物業(yè)”概念 “物業(yè)”一詞，在我國內(nèi)地出現(xiàn)和使用的歷史不長。一般認(rèn)為，它來自我國香港地區(qū)地方習(xí)慣用語，意為個人或團(tuán)體所擁有的單元性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，相對應(yīng)的英文是real estate或real property（土地及其附屬固定物、不動產(chǎn)資產(chǎn)、房地產(chǎn)）。該詞作為香港當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域中一個普遍使用并具有較確切定義的重要稱謂，在大部分的場合，其用法大致等同于我國內(nèi)地通常理解的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)，但又不完全一致。香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》中為“物業(yè)”所做的解釋是：“所謂物業(yè)，是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！边@個解釋比較清晰地表達(dá)了“物業(yè)”一詞在我國香港當(dāng)?shù)厥褂脮r的意義、內(nèi)涵和屬性?！断愀鄯纱笕芬膊纱私忉尅?/pre>




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