房屋買賣案件裁判思路與操作

內(nèi)容概要

　　本書是法官審案指南系列叢書之一，分三部分，分別介紹了商品房買賣合同糾紛、二手房買賣合同糾紛、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，各部分均包含審理思路、實務(wù)共識、舉證指南和典型案例。

作者簡介

左峰，北京市第二中級人民法院民六庭副庭長。陳曼，北京市高級人民法院民一庭法官。

書籍目錄

第一編 商品房買賣合同糾紛
　第一章 商品房買賣合同糾紛概述
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 《商品房買賣合同解釋》的適用范圍商品房預(yù)售與現(xiàn)售商品房買賣的預(yù)約與本約管轄
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例1 商品房預(yù)售合同和現(xiàn)售合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　 ——董某與宏遠(yuǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　 案例2 商品房訂購書的性質(zhì)及效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　 ——朱某與萬湖公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　 案例3 商品房買賣合同糾紛是否適用不動產(chǎn)專屬管轄?
　 ——顧某與楠溪公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　第二章 商品房買賣合同糾紛類型化：商品房交付、辦證和其他瑕疵履行糾紛
　 第一節(jié) 商品房交付糾紛
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 商品房交付期限商品房交付的法定條件商品房交付判
　 斷標(biāo)準(zhǔn)商品房交付的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 第二節(jié) 商品房辦證糾紛
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 商品房辦證義務(wù)主體出賣人協(xié)助義務(wù)出賣人辦理房屋
　 產(chǎn)權(quán)證買受人自辦房屋產(chǎn)權(quán)證出賣人一時履行不能與
　 永久履行不能買受入辦證義務(wù)消費(fèi)者商品房過戶登記
　 請求權(quán)與建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)商品房辦證的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 第三節(jié) 辦證和其他瑕疵履行糾紛
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 商品房銷售廣告和宣傳資料商品房面積誤差商品房規(guī)
　 劃、設(shè)計變更商品房外墻面使用權(quán)的歸屬商品房質(zhì)量
　 影響居住使用銀行按揭貸款條件變化國家稅費(fèi)調(diào)整
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例4
出賣人交付的商品房不符合合同約定，買受人是否有權(quán)拒收?
　 ——杜某與順風(fēng)公司、萬福公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　 案例5
辦理商品房權(quán)屬證書義務(wù)的主體是出賣人還是買受人?
　 ——王某與圣元公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　 案例6
非因出賣人原因?qū)е沦I受人不能取得房屋權(quán)屬證書，出賣人是否承擔(dān)違約責(zé)任?
　 ——王某與會友公司．商品房銷售合同糾紛案
　第三章 違約責(zé)任的承擔(dān)方式：違約金與損害賠償
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 商品房買賣合同的解除消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的適用合同
　 無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失逾期交房的違約金
　 或損失計算逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金或損失計算出賣
　 人多項違約的處理違約金的調(diào)整違約金的訴訟時效
　 商品房使用費(fèi)
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例7 商品房買賣合同中當(dāng)事人如何行使合同解除權(quán)?
　 ——張某與新瑞公司商品房銷售合同糾紛案，
　 案例8 買受人主張逾期辦證違約金應(yīng)如何計算及是否適用訴訟時效?
　 ——佟某與金夢公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　 案例9
守約方向違約方要求支付違約金，違約方主張違約金過高的，應(yīng)如何處理?
　 ——張某與興業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　第四章 商品房買賣與商品房按揭擔(dān)保
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同按揭房屋抵押與
　 保證責(zé)任虛假按揭
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例10
商品房買賣合同解除的，買受人請求出賣人返還包括銀行按揭貸款在內(nèi)的購房款，應(yīng)如何處理?
　 ——薛某與聯(lián)合公司、建行北京西四支行商品房銷售合同糾紛案
第二編 二手房買賣合同糾紛
　第五章 二手房買賣合同的效力
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 涉及房改政策的房屋買賣未取得產(chǎn)權(quán)證房屋的買賣將
　 來可能取得所有權(quán)房屋的買賣預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已
　 購公有住房的買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房的買賣登記共有
　 房屋的轉(zhuǎn)讓法定共有房屋的轉(zhuǎn)讓房屋的無權(quán)處分
　 設(shè)定有抵押權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施
　 房屋的買賣未辦理宣示登記房屋的轉(zhuǎn)讓共同居住房屋
　 的轉(zhuǎn)讓未簽訂房屋買賣格式合同的房屋買賣屬于違章
　 建筑的房屋的轉(zhuǎn)讓無效合同的訴訟時效
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例11 未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，是．否有效?
　 ——梁某與張某房屋買賣合同糾紛案
　 案例12 經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　 ——顏某與程某房屋買賣合同糾紛案
　 案例13 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，是否有效?
　 ——郎某與駱某房屋買賣合同糾紛案
　第六章 二手房買賣合同的履行與違約責(zé)任
　 ◎?qū)徖硭悸?br />　 ◎?qū)崉?wù)共識
　 連環(huán)買賣陰陽合同一房數(shù)賣房屋無權(quán)處分與善意
　 取得房屋買賣的預(yù)告登記借名登記強(qiáng)制履行的適
　 用定金與違約金、賠償損失的適用出賣人死亡后的房
　 屋過戶履行利益損害賠償?shù)倪m用信賴?yán)鎿p害賠償?shù)?br />　 適用房屋差價損失的計算房屋價款糾紛與質(zhì)量異議
　 出賣人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任房屋買賣的中介機(jī)構(gòu)房屋
　 承租人的優(yōu)先購買權(quán)房屋買賣中的戶口糾紛房屋確權(quán)
　 之訴房屋買賣中的給付之訴房屋買賣中民事訴訟與行
　 政訴訟的交叉房屋限購政策的影響
　 ◎舉證指南
　 ◎典型案例
　 案例14 當(dāng)事人雙方就轉(zhuǎn)讓同一房屋簽訂了“陰陽合同”，應(yīng)如何履行?
　 ——曾某與翟某、我愛我家公司房屋買賣合同糾紛案
　 案例15 一房二賣中的兩個買受人均要求取得房屋所有權(quán)，應(yīng)如何處理?
　 ——朱某與吳某、趙某房屋買賣合同糾紛案
　 案例16
夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，買受人主張構(gòu)成表見代理或善意取得的，應(yīng)如何處理?
　 ——米某與李某、張某房屋買賣合同糾紛案
　 案例17
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同中，一方主張解除，另一方主張強(qiáng)制履行，應(yīng)如何處理?
　 ——蔡某、孫某與董某房屋買賣合同糾紛案
　 案例18
借名登記糾紛中，同一房屋上的事實物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生)中突，應(yīng)如何處理?
　 ——吳某與鄭某物權(quán)確認(rèn)糾紛案
　 案例19
因出賣人原因致使房屋買賣合同履行不能，買受人主張房屋漲價的可得利益損失，應(yīng)如何處理?
　 ——黃某與廖某、鏈家公司房屋買賣合同糾紛案
　 案例20
出租人轉(zhuǎn)讓房屋與他人，房屋承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)如何處理?
　 ——蔣某與通開公司、東海公司承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
第三編 農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛
　◎?qū)徖硭悸?br />　◎?qū)崉?wù)共識
　 農(nóng)村私有房屋買賣合同有效農(nóng)村私有房屋買賣合同
　 無效及例外農(nóng)村私有房屋買賣合同無效的后果
　◎舉證指南
　◎典型案例
　 案例21 城市居民購買農(nóng)村私有房屋簽訂的房屋買賣合同是否有效?
　 ——李某與馬某農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛案
　 案例22
農(nóng)村私有房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，房屋買受人要求賠償損失的，應(yīng)如何處理?
　 ——李某與馬某農(nóng)村私有房屋買賣合同賠償損失糾紛案
　法規(guī)索引及縮略語

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：第一，簽訂商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。如山東省高級人民法院《民事審判工作座談會紀(jì)要》（魯高法[2005]20l號）規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)營資格是用來證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。是否具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，是開發(fā)房地產(chǎn)的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外承擔(dān)責(zé)任的基本條件。在審判實踐中，不能因為過分強(qiáng)調(diào)投資者的利益而取消國家的監(jiān)督管理，對于當(dāng)事人無房地產(chǎn)經(jīng)營資格的，應(yīng)確認(rèn)合同無效?！钡诙?，出賣人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證明。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的四個條件是商品房預(yù)售必須同時具備的法定要件，否則預(yù)售合同無效。但實踐中一般認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》在性質(zhì)上屬于行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度，對此，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第24條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中就包括了《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的前三個條件。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其已具備全部預(yù)售條件。因此，為避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突，法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時，對出賣人是否具備預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即對外簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為無效，出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)售合同有效。而從實質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限，因行政管理部門的原因?qū)е鲁鲑u人已取得商品預(yù)售許可證明但實質(zhì)上不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的商品房預(yù)售條件的，不影響預(yù)售合同在私法上的效力。買受人對預(yù)售許可證明的合法性存在異議的，應(yīng)告知買受人可通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的方式解決。最高人民法院《商品房買賣合同解釋》第2條采納了后一種觀點(diǎn)，明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

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《房屋買賣案件裁判思路與操作》：審理思路梳理各類糾紛的審案思路和脈絡(luò)，實務(wù)共識總結(jié)常見問題的處理方法和經(jīng)驗，舉證指南歸納證據(jù)認(rèn)定的要點(diǎn)和技巧，典型案例展現(xiàn)判案過程，研析焦點(diǎn)問題。

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