資本圈·大運作

前言

　　序 二　　新財富時代　　深圳證券信息有限公司總經(jīng)理 　　新 財 富 雜 志 總 編 輯　　鄭 頌　　十年前，我為《新財富》這本雜志“接生”的時候，對這三個字的意義沒有想得很深遠(yuǎn)；十年后，我再品味“新財富”這三個字，發(fā)現(xiàn)它是那么準(zhǔn)確地預(yù)言和定義了我們所處的這個時代的特色?！　∈堑?，這十年是中國的新財富時代，刷新財富紀(jì)錄，創(chuàng)新財富模式，更新財富理念，這一切在中國改革開放三十年的后十年中，迅速席卷我們這個國度、這一代人?！　∵@十年，《新財富》見證了中國經(jīng)濟厚積薄發(fā)，成為世界制造業(yè)中心，GDP成為世界第二，是當(dāng)之無愧的世界財富創(chuàng)造的引擎。這期間，《新財富》記錄和思考著中國的創(chuàng)富模式?！　”姸嗥髽I(yè)發(fā)展的軌跡，讓我們感受到中國經(jīng)濟擁有生機勃勃的活力，同時也意味著必須經(jīng)歷自我救贖的嬗變。短期內(nèi)，一些企業(yè)盛極一時，但滑落得更快，野蠻生長式的創(chuàng)富方式從起到落的周期常常快到令人驚詫，可謂興也勃焉，亡也忽焉，甚至還來不及總結(jié)經(jīng)驗和剖析教訓(xùn)。商學(xué)院的學(xué)院派企業(yè)案例大都是西方發(fā)達(dá)國家陳舊的模式，無法為摸索中的中國創(chuàng)業(yè)者提供營養(yǎng)?！　∽罱?0年，中國資本市場崛起，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本互相協(xié)同，力求創(chuàng)富最大化，其中的運作玄機和“訣竅”，是一層薄薄的窗戶紙，卻需要有一定專業(yè)素養(yǎng)、市場經(jīng)驗的人，才能捅破，這些代表中國現(xiàn)階段最新最市場化的操作模式，也需要及時總結(jié)，啟迪更多前行者?！　≈袊母母镩_放，是前無古人的事業(yè)，從宏觀政策到企業(yè)微觀運作，無成法可依，所謂摸著石頭過河。過去的這十年，中國經(jīng)濟能量前所未有地釋放，人們的創(chuàng)富潛力前所未有地發(fā)揮，但前進(jìn)得太快了，來不及停下來思考，來不及建立長期科學(xué)的戰(zhàn)略，無可資借鑒的樣板，隨意性和不確定性成為很多企業(yè)無法基業(yè)長青的根源?！　∷?，從歷史階段理解，中國的新財富可以理解為“新錢”。與“老錢”相對，前者活力無限，但也泥沙俱下，奔跑快速卻不斷跌倒；后者保守持重，老謀深算，但有健全的自保機制，經(jīng)歷過無數(shù)的周期考驗，它往往是前者的模仿對象和趕超目標(biāo)。　　《新財富》選擇做創(chuàng)富案例，重點不是研究財富本身，而是研究獲得財富所體現(xiàn)出來的創(chuàng)造精神，或者失敗教訓(xùn)。這項研究工作一直專注地做了十年，也經(jīng)歷了中國經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級帶來的財富創(chuàng)造模式升級，比如由開始兩年側(cè)重做資本運作案例，到新經(jīng)濟大發(fā)展后的商業(yè)模式研究，到后來旨在提升財富理念的一些價值觀研究?！　∈甑膶Ｗ⒀芯?，積累下可操作性的案例幾百個，我覺得這些案例類似一個紀(jì)傳體的歷史，從一個獨特的角度反映了這十年中國經(jīng)濟中以及財富創(chuàng)造中管理理念、運作技巧、價值體系的變遷，填補了這一領(lǐng)域的空白，為摸索前行的中國創(chuàng)業(yè)者提供了一些參考，為現(xiàn)在和未來的企業(yè)家提供有價值的借鑒，這值得我和新財富雜志的全體同仁欣慰?！　】梢灶A(yù)見，中國新財富時代方興未艾，未來十年，中國經(jīng)濟將是產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)富模式升級、觀念升級的關(guān)鍵時期，希望本書中原創(chuàng)的經(jīng)典案例，成為中國和世界企業(yè)經(jīng)營管理者和研究者今日的思考，未來的財富。

內(nèi)容概要

　　通過對知名的家族企業(yè)的資本運作方式方法以及家族內(nèi)部成員企業(yè)的經(jīng)營模式的介紹，帶領(lǐng)讀者認(rèn)識一些先進(jìn)的創(chuàng)業(yè)模式、經(jīng)營方法、經(jīng)營理念以及資本運作等。

作者簡介

大型財經(jīng)月刊《新財富》是中國領(lǐng)先的財經(jīng)媒體，由廣東省新聞出版局信息中心和全景網(wǎng)絡(luò)有限公司主管主辦。
“面對掌握資本的人”是《新財富》堅持的讀者定位，其主要讀者對象為資本擁有者和資本經(jīng)營者。
創(chuàng)刊10年來，《新財富》對上市公司、擬上市公司、銀行、保險公司、券商、基金、監(jiān)管部門等機構(gòu)高層人士及各級政府財經(jīng)官員產(chǎn)生了深刻的影響。
《新財富》在內(nèi)容與服務(wù)方面不斷創(chuàng)新，以獨具特色的案例研究、接軌國際的權(quán)威排名、深刻敏銳的宏觀分析，在國內(nèi)資本圈贏得了無與倫比的聲譽，多層次見證并影響著中國資本市場的發(fā)展。

書籍目錄

序一　分享《新財富》的精神財富
序二　新財富時代
　冒險家許家印
 　恒大“大賭局”
　　編者觀點
　　相關(guān)資料許家印的“大鱷”之路
　沈國軍“空手道”
 銀泰并購術(shù)
　　編者觀點
　　相關(guān)資料鄂武商一役，展示全能財技
 物美系迷局
 　高成長背后的非常玄機
　　編者觀點
　　相關(guān)資料私有化：田源操盤中期
　……
精彩資本市場　盡在新財富
新財富團隊寄語

章節(jié)摘錄

　　冒險家許家印　　恒大 “大賭局”　　■ 編者觀點　　相關(guān)資料 許家印的 “大鱷” 之路　　冒險家許家印  恒大 “大賭局”　　■編者觀點　　《新財富》創(chuàng)刊的十年正是房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌十年，業(yè)內(nèi)各種具有代表性的人物和模式一直是我們重點關(guān)注的對象。恒大地產(chǎn)一波三折的上市之路引起了我們關(guān)注。恒大作為粵派房地產(chǎn)的典型代表，其成長模式與碧桂園不無相似，惹眼之處在于，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控來臨的前夕，掌門人許家印作為“外來人”憑著不一般的冒險精神帶領(lǐng)恒大實現(xiàn)了驚險一躍，登陸香港資本市場，從此傍上了“靠山”?！　∠啾葒鴥?nèi)上市的房地產(chǎn)公司，海外資本市場為恒大提供了一條發(fā)債融資的捷徑，由此恒大多了一個寶貴的“錢袋子”。恒大自2009年底上市后不斷在海外資本市場發(fā)債融資，與此同時，在二三線城市的提早布局也讓恒大避開了房地產(chǎn)調(diào)控的正面沖擊。由此，許家印一手在海外發(fā)債融資，一手在國內(nèi)大舉拿地、快速開發(fā)、低價銷售，恒大的低價快周轉(zhuǎn)模式仍在繼續(xù)?！　∪欢幢闳绱艘策€是滿足不了快速周轉(zhuǎn)模式的巨大資金胃口，恒大不得不選擇賣項目融資。恒大的高負(fù)債模式必將導(dǎo)致融資成本上升，攤薄盈利，加劇財務(wù)風(fēng)險。順馳的前車之鑒值得所有人警醒，房地產(chǎn)企業(yè)究竟有無極限開發(fā)速度，合理的速度邊界在哪里？在國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟危如累卵的大環(huán)境下，負(fù)債狂奔的恒大能否安全著陸？我們且邊走邊看?！　?009年11月初，恒大繼2008年初首次上市失利后，成功登陸香港主板市場，上市當(dāng)日即成就了許家印內(nèi)地新首富地位，成為繼楊惠妍之后，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的又一任內(nèi)地首富。然而2006年之前，恒大尚為偏居廣州一隅的區(qū)域性開發(fā)商，許家印如何帶領(lǐng)恒大在沖擊上市的幾年間迅速成為國內(nèi)擁有最大土地儲備的全國性開發(fā)商？　　研究發(fā)現(xiàn)，首次上市前，許家印以全部身家與外資機構(gòu)設(shè)下一輪輪賭局，以持有的恒大權(quán)益做賭注，承諾高額回報，獲得巨額海外融資，突擊拿地，做大市值，快速“催熟”恒大；同時在投行們的精心籌劃下，通過轉(zhuǎn)讓項目公司權(quán)益和項目開發(fā)權(quán)以及迂回轉(zhuǎn)股等策略，提升恒大業(yè)績表現(xiàn)、改善資本結(jié)構(gòu)，籌集上市籌碼?！　∪欢瑫r運不濟，恒大IPO招股之時正面遭遇全球金融危機，上市慘遭“滑鐵盧”。首次上市失利后，恒大一度深陷債務(wù)泥潭，而許家印也幾乎淪為債權(quán)人的“打工仔”。而之后“鯊膽彤”等新投資者的出現(xiàn)解了許家印的燃眉之急，于是許家印再度設(shè)下新賭局，二次沖擊IPO，并且在2009年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇之際，成功上市?！　∪欢?，繼上市募得32億港元 （約4.1億美元） 僅僅兩個月后，恒大即高息發(fā)行7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，融資額遠(yuǎn)超上市IPO?！　≈两窈愦笕员池?fù)沉重的負(fù)債及未完結(jié)的賭局，奔跑在快車道上。次次的驚險闖關(guān)證明許家印具有超出常人的冒險精神，冒險家可以一直這樣“幸運”下去么？當(dāng)下新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控降臨，上市后的恒大面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 王娜麗/文 王凡/攝影　　2009年11月5日，恒大地產(chǎn)（03333.HK，或“恒大”）在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。當(dāng)天早間開盤即報4港元，較發(fā)售價3.5港元上漲14.29%，全日最高和最低價分別為4.8港元和3.81港元，振幅達(dá)到26%。當(dāng)天恒大以4.70港元報收，全日漲幅達(dá)34.29%。隨著其成功上市，公司董事局主席許家印及其夫人持有的合計約102億股恒大股份，以高達(dá)479.5億港元（折合422億人民幣）的最新市值，超越比亞迪（01211.HK）董事局主席王傳福，成為中國內(nèi)地新首富?！　∨c其上市首日的股價走勢相似，恒大上市可謂一波三折。首次上市遭遇全球金融危機，使其功虧一簣。一年半后，借助房價在經(jīng)濟刺激措施中的快速反彈，許家印重整旗鼓，并最終成功登陸香港資本市場。其間，許家印以其強硬的鐵腕風(fēng)格，通過與外資大行們一輪輪的“對賭”，借“資本”之力，跑馬圈地，渡過重重危機，快速“催熟”恒大。一部恒大的曲折上市史，也是一場許家印個人驚心動魄的“冒險之旅”。　　棄舊殼尋找新“錢”程　　關(guān)于許家印的出身，諸多的報道早已掘地三尺。資料顯示，許家印出生于河南省周口市太康縣，家境貧寒，母親早逝。1982年，許家印從武漢鋼鐵學(xué)院（現(xiàn)武漢科技大學(xué)）冶金系畢業(yè)。畢業(yè)后，進(jìn)入河南舞陽鋼鐵公司工作，這一干就是10年。1992年，許家印南下深圳打工，進(jìn)入深圳中達(dá)集團，歷任該集團辦公室主任、深圳全達(dá)公司總經(jīng)理。1994年，中達(dá)組建廣州鵬達(dá)集團進(jìn)軍廣州，許家印被調(diào)任該企業(yè)董事長兼總經(jīng)理，為其在廣州的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開疆拓土。1995年，成功開發(fā)了珠島花園項目。1996年，許家印創(chuàng)辦了廣州恒大實業(yè)集團有限公司（簡稱“恒大實業(yè)”），進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，開始了創(chuàng)業(yè)生涯。　　創(chuàng)業(yè)之初，許家印立足于其熟悉的廣州房地產(chǎn)市場。1997年，恒大實業(yè)在廣州的首個項目金碧花園以“環(huán)境配套先行”的開發(fā)理念，低價位入市，創(chuàng)造了廣州晝夜排隊購房，日進(jìn)億元的銷售奇跡。其后，恒大成功開發(fā)金碧花園二至五期，掀起“金碧”購房旋風(fēng)，為許家印帶來人生的“第一桶金”。其后，金碧系列項目遍地開花，“開盤必特價，特價必升值”已經(jīng)成為恒大的一種極富特色的標(biāo)志。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有著鋼鐵情結(jié)的許家印還投資了鋼鐵冶金產(chǎn)業(yè)。2003年，恒大鋼鐵集團有限公司注冊成立，2004年全面投產(chǎn)。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，打通資本市場渠道的意義不言而喻，許家印也早早便將目光投向了資本市場。其時，由于國內(nèi)IPO名額有限，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的操作難度大，相當(dāng)數(shù)量的國內(nèi)公司采用了“借殼”這種相對便捷的方式進(jìn)入資本市場。資料顯示，2000年—2002年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)只有天房發(fā)展、棲霞建設(shè)等5家公司直接掛牌上市，同期則有40多家公司通過借殼方式進(jìn)入資本市場，恒大實業(yè)就是其中之一。　　2002年8月22日，瓊能源（000502.SZ）發(fā)布公告稱，恒大實業(yè)受讓瓊能源4 186.45萬股法人股，以26.89%的持股比例，成為瓊能源第一大股東，并將其更名為恒大地產(chǎn)。瓊能源是海南省的第一家上市企業(yè)，恒大借殼前，幾經(jīng)易手。然而，接下來的幾年中，國內(nèi)股市長期低迷，被寄予厚望的恒大地產(chǎn)，并沒有起到融資平臺的作用。而同為“廣東地產(chǎn)五虎”的合生創(chuàng)展（00754.HK）早在1998年5月即在香港聯(lián)合交易所主板上市；富力地產(chǎn)（02777.HK）和雅居樂（03383.HK）于2005年先后赴港上市，2007年初碧桂園也赴港成功IPO，并造就了新一任內(nèi)地首富。至此，“五虎”中的“四虎”均打通了資本市場渠道，走上了規(guī)模化發(fā)展的道路。至2006年，“外鄉(xiāng)人”許家印領(lǐng)軍的恒大已遠(yuǎn)落后于其他本地“四虎”?！　?006年3月，許家印攜手美林、高盛、瑞信三家保薦機構(gòu)，開始謀劃海外上市。而此時的恒大，只是偏居廣州一隅的區(qū)域性開發(fā)商。招股書顯示，截至2006年底，其所有的房地產(chǎn)開發(fā)收入均源自廣州“金碧”系列項目。2004年至2006年間，三年房地產(chǎn)開發(fā)總收入為47億元，尚不及其他“四虎”2006年一年的銷售收入；而年均交付的建筑面積只有34萬平方米；截至2006年底，恒大土地儲備尚不足600萬平方米。無論從銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模以及土地儲備來看，恒大都只能算是一家中小型區(qū)域開發(fā)商。面對如此境況的恒大，許家印和投行們開始籌劃，如何才能在短期內(nèi)快速“催熟”恒大，使其晉身大型地產(chǎn)商之列，上市賣個好價錢？　　在香港，土地儲備是投資者對國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營能力與估值評判的重要指標(biāo)。過去幾十年中，香港盛行以NAV估值法（凈資產(chǎn)估值法）而不是傳統(tǒng)的市盈率法、市凈率法來進(jìn)行地產(chǎn)公司估值。該評價體系下的公司估值與公司土地儲備和現(xiàn)行開發(fā)項目規(guī)模，呈正相關(guān)關(guān)系。這種特殊的房地產(chǎn)行業(yè)估值方法，為恒大迅速做大市值赴港上市，提供了一條可以復(fù)制的路徑。許家印和外資大行們將“寶”押在了“土地”上，許家印就此踏上冒險之旅，圍繞著土地儲備，開始了豪賭上市的“重組、融資、拿地、提升業(yè)績、上市”五部曲。　　借投行之力“催熟”恒大，押全副身家豪賭上市　　……

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