物業(yè)管理實務(wù)

前言

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，是伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而生的，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。在近30年的時間里，物業(yè)管理在我國獲得了迅速發(fā)展，顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。隨著社會的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的不斷進步，現(xiàn)代物業(yè)的種類越來越多，物業(yè)本身的科技含量也越來越高，相應(yīng)地對物業(yè)管理的要求也越來越高。了解物業(yè)管理的規(guī)律，熟悉物業(yè)管理實際操作的基本環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容，適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，這對提高物業(yè)管理的水平，將是十分重要的?！　　段飿I(yè)管理實務(wù)》是高職高專物業(yè)管理專業(yè)的一門主干課程。該課程在教學(xué)內(nèi)容上著重闡述物業(yè)管理各個階段各個環(huán)節(jié)中的主要內(nèi)容和操作要點，是一門實踐性很強的課程。掌握這些主要內(nèi)容和操作技能，是物業(yè)管理專業(yè)崗位所應(yīng)具備的基本要求，是從事物業(yè)管理工作的先決條件。在編寫過程中，本教材的編寫人員吸收了各地物業(yè)管理的成熟做法和先進理念；請教了物業(yè)管理行業(yè)的資深專家、學(xué)者和行業(yè)主管；力求做到語言精練，通俗易懂；力求在內(nèi)容和選材上體現(xiàn)學(xué)以致用，理論聯(lián)系實際；力求做到體例的完整性和實操的創(chuàng)新性的統(tǒng)一。

內(nèi)容概要

《物業(yè)管理實務(wù)》是高職高專物業(yè)管理專業(yè)的一門主干課程教材。教材從物業(yè)管理和服務(wù)的買際出發(fā)，本著理論與實際操作相結(jié)合的原則，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方面的日常工作進行了較為詳細的闡述。本書共分十四章：以物業(yè)管理概述作為基礎(chǔ)，根據(jù)物業(yè)管理工作進行的程序逐步展開。其內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企監(jiān)、物,3k管理招標投標、早期介入和前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)合同和管理制度、房星日常養(yǎng)護和管理、物業(yè)設(shè)備管理、物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)、物業(yè)秩序管理服務(wù)、物業(yè)服務(wù)收費、智能化物業(yè)管理、物業(yè)管理糾紛處理、物業(yè)管理品睥建設(shè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理等。
本書內(nèi)容全面、體例完整、實用性和操作性強，可作為各類物業(yè)管理和房地產(chǎn)類專業(yè)的教學(xué)用書、物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)用書，亦可作為物業(yè)管理行業(yè)管理人員的參考用書。

書籍目錄

第一章  物業(yè)管理概論
  第一節(jié)  物業(yè)與物業(yè)管理
  第二節(jié)  物業(yè)管理實務(wù)的基本內(nèi)容和要求
第二章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)
  第一節(jié)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述
  第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立
  第三節(jié)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機構(gòu)
第三章  物業(yè)管理招標投標
  第一節(jié)  物業(yè)管理招標投標概述
  第二節(jié)  物業(yè)管理招標投標程序
  第三節(jié)  物業(yè)管理招標投標文件的編制
第四章  早期介入與前期物業(yè)管理
  第一節(jié)  早期介入
  第二節(jié)  前期物業(yè)管理
第五章  物業(yè)管理合同和管理制度
  第一節(jié)  物業(yè)服務(wù)合同
  第二節(jié)  管理規(guī)約
  第三節(jié)  物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案制訂實施
第六章  房屋的日常養(yǎng)護與管理
  第一節(jié)  房屋建筑基礎(chǔ)知識
  第二節(jié)  房屋安全使用檢查
  第三節(jié)  房屋日常養(yǎng)護類型及主要內(nèi)容
  第四節(jié)  房屋滲漏情況防治管理
  第五節(jié)  白蟻防治管理
第七章  物業(yè)設(shè)備管理
  第一節(jié)  物業(yè)設(shè)備管理概述
  第二節(jié)  物業(yè)設(shè)備運行維護與管理
  第三節(jié)  物業(yè)設(shè)備維修
第八章  物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)
  第一節(jié)  物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)概述
  第二節(jié)  保潔管理服務(wù)
  第三節(jié)  綠化管理服務(wù)
第九章  物業(yè)秩序管理服務(wù)
  第一節(jié)  治安管理服務(wù)
  第二節(jié)  消防管理服務(wù)
  第三節(jié)  車輛道路管理服務(wù)
第十章  物業(yè)服務(wù)收費與專項維修資金
  第一節(jié)  物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)和原則
  第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)收費的形式與成本構(gòu)成
  第三節(jié)  物業(yè)服務(wù)收費分析
  第四節(jié)  住宅專項維修資金的籌集、使用與管理
第十一章  智能化建筑及其物業(yè)管理
  第一節(jié)  智能化建筑概述
  第二節(jié)  智能化系統(tǒng)簡介
  第三節(jié)  智能化物業(yè)管理
第十二章  物業(yè)管理糾紛及其解決
  第一節(jié)  物業(yè)管理糾紛概述
  第二節(jié)  物業(yè)管理糾紛的預(yù)防
  第三節(jié)  物業(yè)管理法律責任和糾紛處理
第十三章  物業(yè)管理品牌建設(shè)
  第一節(jié)  物業(yè)管理品牌概述
  第二節(jié)  物業(yè)管理品牌形象策劃(CIS)
第十四章  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理
  第一節(jié)  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理概述
  第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系認證
參考文獻

章節(jié)摘錄

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主應(yīng)遵循市場經(jīng)濟客觀規(guī)律．將開發(fā)或持有的物業(yè)推向社會，通過公開、公平、公正的市場競爭，把物業(yè)交給管理水平高、運作規(guī)范的專業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理。第三，是指物業(yè)管理本身也應(yīng)社會化。物業(yè)管理涉及面很廣，每一個管理項目都有一定的專業(yè)要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將一部分管理項目分離出去，使其成為社會分工中的一個專門行業(yè)，這樣既可以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔，也符合專業(yè)化的要求，有助于提高物業(yè)管理的水平和效率。　　2．專業(yè)化。物業(yè)管理的專業(yè)化是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照業(yè)主或使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理，它包括物業(yè)管理組織機構(gòu)的專業(yè)化、管理人員的專業(yè)化、管理手段的專業(yè)化、管理技術(shù)和方法的專業(yè)化等。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會化專業(yè)分工的必然結(jié)果。組織機構(gòu)的專業(yè)化既體現(xiàn)社會分工的進一步細化，形成了專業(yè)的組織機構(gòu)來適應(yīng)社會、經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展需要，也體現(xiàn)了物業(yè)管理組織機構(gòu)設(shè)置的科學(xué)性和合理性。由于受托物業(yè)的設(shè)施設(shè)備、建筑材料等越來越先進、復(fù)雜、高級，需要有專門的人才、專門的管理手段才能勝任這些工作，特別是智能物業(yè)的不斷涌現(xiàn)，更要求物業(yè)管理組織機構(gòu)要有科學(xué)、規(guī)范的管理制度和質(zhì)量保障體系，要有科學(xué)的管理理念以及先進的維修養(yǎng)護技術(shù)等?！　?．企業(yè)化。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政性質(zhì)福利型的房屋管理而言的。特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個獨立的法人·應(yīng)按照《公司法》的規(guī)定運行，必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。當然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運作過程中還要處理好與相關(guān)部門，如街道、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)從服務(wù)上、管理上和經(jīng)營上下功夫，為業(yè)主或使用人創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境。　　4．市場化。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，其性質(zhì)是有償?shù)?，方式是等價的，即推行有償服務(wù)，合理收費。業(yè)主通過市場化的招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來具體實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)管理走“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主或使用人購買并消費這種服務(wù)。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依靠自己良好的服務(wù)、管理與經(jīng)營才能進入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

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