房地產(chǎn)法律實務(wù)

內(nèi)容概要

《房地產(chǎn)法律實務(wù)》作為一個重要的法學(xué)研究領(lǐng)域，一直備受法學(xué)界的關(guān)注與重視。為適應(yīng)“二本”、“三本”學(xué)校的需要，立足于獨立學(xué)院的法學(xué)教育現(xiàn)狀，結(jié)合學(xué)生的就業(yè)出路(考研、考公務(wù)員、考司法考試)，根據(jù)長期從事房地產(chǎn)法教學(xué)研究與房地產(chǎn)法司法實踐的經(jīng)驗，有針對性地編寫了這部教材。     《房地產(chǎn)法律實務(wù)》是一部將房地產(chǎn)法理論與實際案例相結(jié)合的實用性教材，教材以科學(xué)理性的態(tài)度對我國房地產(chǎn)法律問題做了較為全面而具有特色的闡述。

書籍目錄

第一章  我國土地權(quán)利制度概況  第一節(jié)  土地所有權(quán)  第二節(jié)  土地使用權(quán)  第三節(jié)  地役權(quán)  第四節(jié)  不動產(chǎn)登記制度第二章  建設(shè)用地使用權(quán)  第一節(jié)  國有土地使用權(quán)劃撥  第二節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓  第三節(jié)  農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)第三章  集體土地征收  第一節(jié)  集體土地征收概述  第二節(jié)  集體土地征收中的常見法律糾紛及解決第四章  土地違法行為及其處罰  第一節(jié)  土地違法行為  第二節(jié)  土地違法的責(zé)任及追究難點第五章  房地產(chǎn)合作開發(fā)  第一節(jié)  房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營概況  第二節(jié)  房地產(chǎn)項目公司  第三節(jié)  房地產(chǎn)聯(lián)建第六章  建設(shè)工程承包合同  第一節(jié)  建設(shè)工程合同性質(zhì)  第二節(jié)  建設(shè)工程合同的成立與效力  第三節(jié)  建設(shè)工程款的認(rèn)定  第四節(jié)  建設(shè)工程合同的解除第七章  房屋買賣  第一節(jié)  現(xiàn)房買賣  第二節(jié)  預(yù)售商品房買賣  第三節(jié)  商品房包銷  第四節(jié)  二手房買賣  第五節(jié)  經(jīng)濟(jì)適用房  第六節(jié)  廉租房第八章  房屋租賃  第一節(jié)  房屋租賃權(quán)的概念  第二節(jié)  房屋租賃權(quán)的物權(quán)化的具體表現(xiàn)第九章  房地產(chǎn)擔(dān)保  第一節(jié)  房地產(chǎn)抵押登記  第二節(jié)  房地產(chǎn)按揭第十章  房屋拆遷  第一節(jié)  房屋拆遷的性質(zhì)  第二節(jié)  拆遷安置權(quán)與拆遷糾紛第十一章  物業(yè)管理  第一節(jié)  建筑物區(qū)分所有權(quán)  第二節(jié)  眺望權(quán)、采光權(quán)  第三節(jié)  物業(yè)公司  第四節(jié)  業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題  第五節(jié)  業(yè)主委員會第十二章  房地產(chǎn)中介服務(wù)  第一節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法律責(zé)任  第二節(jié)  估價師違規(guī)操作的法律責(zé)任

章節(jié)摘錄

（二）國家土地所有權(quán)的行使及其權(quán)利內(nèi)容1.國有土地所有者代表依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者。國家對土地依法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)。國家土地所有權(quán)的行使有以下特點：（1）國家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，只能由其授權(quán)的代表代為行使所有權(quán)。這一點明顯區(qū)別于集體土地所有權(quán)；集體土地所有權(quán)主體完全可以親自行使所有權(quán)的權(quán)能。（2）國家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的占有、使用權(quán)能（即使行使占有、使用權(quán)能，其身份也非所有者代表，而為劃撥國有土地使用權(quán)人）。因此，國家土地所有權(quán)主體代表必定將土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與符合法律規(guī)定的用地者。據(jù)此，國家享有實現(xiàn)所有權(quán)經(jīng)濟(jì)功能的收益權(quán)。與此相對照，集體土地所有權(quán)主體本身及主體代表可以親自行使土地所有權(quán)的全部四項權(quán)能。（3）國有土地所有者代表對土地保有最終的處分權(quán)，這是國家土地所有權(quán)的一個十分重要的特征。這種最終處分權(quán)的一個突出表現(xiàn)，就是國家可以依法收回已經(jīng)劃撥或者出讓的國有土地使用權(quán)，并可以將收回的土地使用權(quán)再次劃撥或者出讓。2.國有土地所有者代表可依法通過出讓（含以出讓金出資或入股）、出租和劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者，國有土地所有者代表應(yīng)遵守其與土地使用者訂立的土地出讓或租賃合同，履行合同義務(wù)。國有土地所有者代表可依法收回國有土地使用權(quán)。國有土地所有者代表行使國家土地所有權(quán)的具體方式，根據(jù)已有的法規(guī)和實踐，目前主要有四種：出讓、租賃、作價出資或者入股和劃撥。其中，出讓、租賃、作價出資或人股屬于使用權(quán)的有償讓與，一般采取合同形式。劃撥屬于使用權(quán)的無償授予，一般采用行政文件的形式。在前一種情況下，國有土地所有者代表與土地使用權(quán)人之間構(gòu)成平等主體關(guān)系，故要求國有土地所有者代表注意信守合同；在后一種情況下，國有土地所有者代表與土地使一、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。一般來說，土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇（土地所有權(quán)是所有者對土地?fù)碛械淖钔耆?、最絕對的土地權(quán)利）。我國實行土地公有制，不存在土地的私人所有權(quán)。我國國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)在內(nèi)涵與外延上有很大的區(qū)別。國家土地所有權(quán)更具有所有權(quán)的絕對性特征，而集體土地所有權(quán)受到比國外私有土地所有權(quán)更多的限制，集體土地所有權(quán)不具有絕對性，也可以說，它不是一項真正的“所有權(quán)”。從理論上說，土地所有權(quán)及于空中和地下?？臻g所有權(quán)包含在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，構(gòu)成土地所有權(quán)的一部分?？臻g所有權(quán)只能由土地所有權(quán)人享有。所有權(quán)人可以依照自己的意志對空間進(jìn)行排他性占有、使用、收益、處分。但從我國實際來看，我國存在著國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，集體土地所有權(quán)人是否當(dāng)然享有空間所有權(quán)，目前還存在較大爭議。土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人因未享有地表所有權(quán)而不能成為空間所有權(quán)的主體。但是，對他人所有土地的地表上下一定范圍空間的利用，可以成為土地使用權(quán)或者空間使用權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)與自然資源的所有權(quán)是可以分開的。在法律有特別規(guī)定的情況下，地表或地下的某些自然資源可以脫離土地權(quán)利而成為單獨的權(quán)利，即自然資源所有權(quán)或自然資源開發(fā)權(quán)、使用權(quán)。地下埋藏物、隱藏物等也適用這一法理。根據(jù)我國《憲法》、《民法通則》和《文物保護(hù)法》的規(guī)定，礦藏、水流、所有人不明的埋藏物、隱藏物及地下文物屬于國家所有?！锻馍掏顿Y開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》第6條的規(guī)定表明，國家在出讓國有土地使用權(quán)以后，仍然保留著對地下資源和埋藏物的所有權(quán)，而且，對地下資源的開發(fā)權(quán)并不當(dāng)然地隨土地使用權(quán)的出讓而歸屬于土地使用權(quán)人。二、國家土地所有權(quán)（一）國家土地所有權(quán)行使主體國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國務(wù)院可通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。被授權(quán)的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關(guān)的名義行使國家土地所有權(quán)，但須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。國有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施；國家直接以國有土地使用權(quán)對企業(yè)進(jìn)行投資的，由國務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(yè)或者政府機構(gòu)代表國家土地所有者行使投資者權(quán)益。在我國，國家土地所有權(quán)的代表是單一的。但是，在這種情況下，行使國家土地所有權(quán)的主體可以是多級的。根據(jù)我國現(xiàn)行的政權(quán)體制，中央人民政府即國務(wù)院是國家所有權(quán)的惟一代表，這是毫無疑問的。但是，權(quán)利的行使并不等同于權(quán)利的歸屬；權(quán)利歸屬的單一性并不妨礙權(quán)利行使方式的多樣性、靈活性。委托行使所有權(quán)是各國財產(chǎn)法普遍承認(rèn)的一種方式。所以，地方政府經(jīng)中央政府授權(quán)，可以代表國家行使所有權(quán)。也就是說，我國采用的是“單一代表、分級行使”的制度，而地方政府的行使權(quán)不是以所有權(quán)代表的資格為基礎(chǔ)，而是以所有權(quán)代表即中央政府的授權(quán)為基礎(chǔ)?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”，是單一代表制的體現(xiàn)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第9條規(guī)定“土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計劃、有步驟地進(jìn)行”；第11條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱“出讓方”）與土地使用者簽訂”則是分級行使制的體現(xiàn)。在實踐中，長期以來，一直由市、縣人民政府及其土地管理部門直接行使國有土地的收益權(quán)、處分權(quán)，并依法律規(guī)定報上級人民政府審批以及向上級人民政府上繳部分土地收益。這種格局已經(jīng)形成，并將長期繼續(xù)下去。在由市、縣人民政府土地管理部門行使國家土地所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)（如出讓、租賃、劃撥）時，應(yīng)依法報有審批權(quán)的人民政府審批。此時，對外擔(dān)任國有土地所有者代表的，仍然是市、縣人民政府土地管理部門。因為從法律關(guān)系上看，市、縣人民政府土地管理部門代表國家是以本機關(guān)的名義直接與用地者發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如簽訂出讓合同。明確其具有國有土地所有者代表的身份，才能使其與用地者的法律關(guān)系明確、具體，發(fā)生爭議時也便于確定責(zé)任。

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《房地產(chǎn)法律實務(wù)》:全國高等院校法學(xué)專業(yè)基礎(chǔ)教材。

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