上班族不買房，過富裕人生

前言

　　序「現(xiàn)在只要用相當於房租（貸款）的價格，就可以買房子！」　　這句廣告詞不僅充斥大街小巷，就連房仲業(yè)者的廣告DM或物件說明書，也都把它說得煞有其事。應(yīng)該有不少人覺得自己付房租付了老半天，最後落得一場空，是件很蠢的事吧？所以就算不知道該不該買房子，但只要身邊的人都開始買了，自己也會跟著蠢蠢欲動?！　　傅降自摬辉撡I房自住」確實是個值得好好思考的問題。然而，你在決定進行一生中最大的一筆消費時，是否經(jīng)過充分思考呢？你是否認為「因為身邊的人都買了，應(yīng)該就沒問題」，或者「房子會變成資產(chǎn)，總比把錢拿來付房租的好」？如果買了一個必須背負長期貸款，又無法創(chuàng)造收益，而且還可能變成錢坑的房子自住，到底有什麼風險？利用長期貸款買房自住，究竟有什麼風險呢？背負長達三十五年的貸款，對你來說安全嗎？　　我有個朋友在外商的金融機構(gòu)高就，他利用高人一等的年收辦理長期貸款，買了一棟豪宅，但現(xiàn)在卻沒有自己的房子，經(jīng)濟也陷入困境，這是為什麼呢？因為他被資遣了。無論你的薪水有多高，公司有多穩(wěn)定，未來的社會將會充滿類似的「風險」。　　我還有另一個朋友，最近剛把房子賣了，改成租屋而居。他說因為養(yǎng)房子太花錢了，這句話乍聽很矛盾，因為根據(jù)房仲業(yè)者的說法，「現(xiàn)在只要用房租（貸款）就可以買房子了」，經(jīng)濟應(yīng)該會更寬裕才對。但事實並不然，因為在買房子的當下，任誰都沒有想到日後會出現(xiàn)額外的「花費」。其實只要在事前多了解或多想一下，應(yīng)該就會發(fā)現(xiàn)這些隱形費用了。我不知道銀行建商、和房仲業(yè)者是不是故意不說，因為他們都沒有提醒我的朋友?！　±瞄L期貸款買房自住，不僅是讓自己的經(jīng)濟長時間暴露在「風險」中，而且還會出現(xiàn)一筆長期且固定的「支出」，但是，你卻連想都不想就決定買房子了。如果你說「這輩子一定要買房子」是從小就被灌輸?shù)挠^念，那就沒什麼好說的，但無知是必須付出昂貴的代價。因為如果處理不好，很可能必須面臨破產(chǎn)的命運?！　〈送猓灿腥苏f：「房子是資產(chǎn)，萬一有急用，賣掉就行了」?！　≡谖覀兏改改且淮?，這句話或許適用，但時代已經(jīng)不一樣了。根據(jù)國土交通省的統(tǒng)計，從2000年到目前為止，全國住宅用地的價格已經(jīng)下跌三成，今後應(yīng)該還會持續(xù)下跌。這麼一來，你將無法以買入時的價格賣出房子。況且，三成是個平均數(shù)，還有跌得更深的。在這樣的情況下，房子還賣得出去嗎？而且，如果賣了房子會留下一筆房貸，你就算想賣也會不敢賣吧！　　我們的情況已經(jīng)和上一代不一樣了?，F(xiàn)在就算買了房子，將來你的經(jīng)濟狀況會不會出問題呢？上一代的經(jīng)濟成長到我們這一代已經(jīng)結(jié)束了，所以我們必須認真思考是不是真的應(yīng)該買房自住？　　本書將提供相關(guān)資訊和其他可能的選項，好讓各位認真思考是否要買房自住。但本書的資訊和選項僅僅只是提供大家參考，正如書中所言，買房子或不動產(chǎn)都是一種投資，既然是投資就是自己的責任，無論結(jié)果如何，都不能怪罪他人，得自我承擔。這和不能把人生歸咎於他人，是同樣的道理。買房子是每個人一生中最大的一筆消費，影響深遠，如果說買房子的方式會影響你一生的幸福，我想一點也不為過?！　〗酉聛恚覀兙蛠碜屑毺接懙降讘?yīng)不應(yīng)該買房自住呢？　　推薦序一　　打破房屋「只買不租」的神話　　張金鶚　　近年來臺灣房價高漲，成為民怨之首，不但無殼蝸牛買不起房子，就連一殼蝸牛也換不起房子。面對此種情境，我們真的要拼老命去買房子、換房子或只能將就住在老舊擁擠的房子裡？租屋真的不好嗎？尤其當前過高不合理的房價，有可能一直只漲不跌嗎？如果未來房價泡沫幻滅，房價下跌，為何不能目前先租以後再買？投資客或有錢人買房子與我們一般中產(chǎn)上班受薪階級買房子有何不同？上述一連串問題值得許多人重新想想！　　房屋租買應(yīng)依生命週期、市場狀況　　房子的租買選擇(Tenure Choice)議題在國內(nèi)外學術(shù)界早有相當多的學術(shù)研究與文獻進行探討，不論從財務(wù)金融分析、經(jīng)濟 / 價值分析、市場分析、行為文化分析、個人(家庭)偏好分析，乃至公共政策討論等均有豐富的成果，然而至今並沒有租買選擇孰優(yōu)孰劣的定論，因此房子的租買選擇顯然應(yīng)抱持開放的觀點，不必先入為主，房屋只買不租。每個人有不同條件，在不同生命週期階段，不同的市場情境，可以有不同的租買選擇。換言之，租買選擇這個人生重要的決策，必須經(jīng)過個人(家庭)仔細的思考才作決定，方為上策！　　本書在當前瘋狂購屋的主流下，提出「上班族不買房，過富裕人生」的10個反思忠告，的確令人耳目一新，非常值得細讀省思！本書一開始提出一般人要買房子的八個理由，但作者均一一給予反駁，然後本書提出上班族買屋的五大風險：包括一、自己無法掌握未來的風險，二、買屋後才發(fā)現(xiàn)的隱形費用，三、喪失各種人生機會，四、失去增加收入的籌碼，五、失去投資的本錢。本書反過來提出不買房子可以更自由樂活人生的想法，然後說明租房子的各種好處，再利用多餘資金反過來可進行不動產(chǎn)投資，最後，本書強調(diào)買屋自住要考量生命週期?！　”绕鹑毡?，在臺灣買房比租屋更不劃算　　本書提醒人生一定有比買房子更想實現(xiàn)的夢想，一般人真的了解買房子所要默默付出的代價嗎？一但買了房子就像「行動不便的蝸牛」，一輩子做「房屋的奴隸」(屋奴)是自己甘願的選擇嗎？我始終認為沒有能力(本錢)絕對不要勉強買屋，不論自住消費或投資均不宜，如果未能量力而為，產(chǎn)生過度消費或過度投資房子，均會使自己陷入人生困境。由此觀之，我也一再提醒年輕不宜太早購屋，一方面是能力有限，另一方面是不論工作或家庭尚未安定，無殼一身輕，自由彈性是年輕人需要擁有的特質(zhì)。如果純粹從房地產(chǎn)投資報酬與風險的角度而言，我過去長期研究臺北市房地產(chǎn)投資，有賺有賠，短期更甚，不過經(jīng)過6到8年以上，房地產(chǎn)投資報酬與風險才將驅(qū)於穩(wěn)定。換言之，年輕人如果未能確保購屋後6到8年以上的安定，顯然不該買房子?！　∪毡窘?jīng)歷了二十年「土地神話」的破滅與失落，房地產(chǎn)從過去戰(zhàn)後四、五十年全民相信房地產(chǎn)只漲不跌到如今的神話幻滅，不禁令人要問日本如此，臺灣不論文化或經(jīng)濟發(fā)展均追隨日本，難道臺灣不會也重蹈日本覆轍嗎？日本對房子的信仰已有改變，我們難道不該也有所反省嗎？尤其不論從房價所得比或房價租金比來看，臺灣房價相對比日本還貴，換言之，我們相對於日本，買房子比租房子更不劃算，房子「只買不租」的神話真該好好想想！本書相當值得深陷房市困境的我們細細品味?！　。ū疚淖髡邽檎蟮卣堤仄附淌?政大臺灣房地產(chǎn)研究中心主任）　　推薦序二　　「屋奴人生」上映中　　王伯達　　買屋好？還是租屋好？這是我在演講場合中常常會被問到的問題?！　∈蒂F先生在這本書裡提出了許多的理由告訴我們，沒有必要為了買自己要住的房子而成為屋奴，這點其實與我一直以來的看法不謀而合。因為相較於買屋而言，目前不管是在日本或在臺灣，租屋的成本確實是低了許多，而這中間的差異不僅僅存在有形的財務(wù)成本，更有著無形的機會成本?！　‖F(xiàn)階段「租」比「買」更劃算　　根據(jù)Global Property Guide的統(tǒng)計，2011年第二季臺灣的房價租金比高達62年，這數(shù)據(jù)意味著，我們買下一棟房子約當於付出了62年的租金。臺灣的房價租金比位居亞洲國家之冠，排名第二名的中國也不過是38年而已，這顯示臺灣要不是房價太高，就是租金太低。　　我們假設(shè)一間20坪房屋的年租金為24萬元，那麼根據(jù)上述比率來看，購屋成本就約當於1,488萬元。今天有位甲先生以自備488萬頭期款，購屋貸款1,000萬元，買下這棟房子。以2011年7月，臺灣五大行庫房貸利率約1.867%計算，每月繳交的房貸金額約49,961元，而另一位乙先生則採租屋方式，每月租金僅2萬元而已?！　∪粢蚁壬鷮烧呙吭赂冻龅默F(xiàn)金差額3萬元及頭期款488萬元投入3%利率的美國公債。20年後甲先生還完貸款，擁有一棟折舊了20年的房子，乙先生則是擁有1,866萬的現(xiàn)金，隨時可以租更新的房子，過著優(yōu)渥的退休生活。而根據(jù)主計處的統(tǒng)計，過去十年間臺灣的租金指數(shù)下滑了約1.5%，乙先生在20年後可能可以用更低的價格租到更好的房子。無論怎麼看，現(xiàn)階段租屋比起買屋確實是劃算許多。　　「房子剝奪了年輕人的理想」　　有形的財務(wù)成本可以用簡單的數(shù)學來推算，然而我認為買屋所承擔的最大風險則是來自於無形的機會成本，正如作者在本書中所提到的，為了買下一棟屬於自己的房子，可能會讓我們失去更多的自我。　　根據(jù)內(nèi)政部的統(tǒng)計，2011年第一季臺北市的房貸負擔率高達56%，也就是說，臺北市購屋族每個月的薪資有超過一半是繳給銀行，這是不折不扣的在為銀行與建商打工。當我們簽下了這樣一張購屋契約，我們就等於出賣了接下來20年的人生。老闆再怎麼苛刻，你也必須忍耐、客戶再怎麼難纏，你也必須忍耐、我們?nèi)棠偷搅俗钺?，即便連健康出了問題還要繼續(xù)忍耐，因為只要不工作就付不出貸款，屆時，這棟房子就再也不屬於我們的了。　　中國作家，同時也是年輕人的意見領(lǐng)袖韓寒曾說：「房子剝奪了年輕人的理想」，我認為同樣的問題其實也發(fā)生在臺灣?！　榱速I下一棟房子，我們付出了我們最人生中最精華的時間、我們捨棄了探索這個世界的可能、捨棄了用這筆錢來自我投資，或著投資於其他商品的機會，如果我們?nèi)松哪康闹皇菫榱速I下一棟屬於自己的房子，那麼，我實在是為這樣的「屋奴人生」感到無比的惋惜?！　∨袛噙M場時機，不如重新思考買房的意義　　這本書用了許多的例證說明，除了價格以外，買屋所承擔的其他風險是遠超過我們的想像，我對這部分是深表認同的，但作者在最後一章提出以投資房屋收租作為投資方式，以臺灣目前市場環(huán)境而言其實並不可行。首先，日本房地產(chǎn)價格在1990年泡沫過後已經(jīng)出現(xiàn)大幅度的修正，房價很難再出現(xiàn)鉅幅下跌，而就作者在書中所述的租金收益率可以高達8%；反觀臺灣的房價目前處於歷史高檔，租金收益率僅1.6%左右，甚至還低於五大行庫平均貸款利率1.867%，若照著作者的投資方法，不僅僅會產(chǎn)生負報酬，還會出現(xiàn)負的現(xiàn)金流。然而這是國家經(jīng)濟狀況處於不同階段使然，而非作者思維上的問題，有朝一日，臺灣房地產(chǎn)價格出現(xiàn)修正，租金收益率大幅增加時，也許作者的投資思維就可以應(yīng)用在臺灣?！　」沤裰型?，從來沒有一個國家的房地產(chǎn)會無限制的上漲，臺灣自然也不會是那唯一的例外。我們很難精確的預估房價的高點會落在什麼時間，但許多的數(shù)據(jù)告訴我們，現(xiàn)階段租房子絕對是比買房子來得更為有利。作者在本書中雖然沒有告訴我們?nèi)绾稳ヅ袛喾績r的高低點，然而卻是用一連串的例證來告訴我們應(yīng)該重新思考房子與人生新關(guān)係。而我認為，在臺灣房價處於相對高檔的這個時候，與其判斷什麼時候是個好的進場時機，不如好好的讀一讀這本書，從最基本的問題「你為什麼想要買房子呢？」來思考起吧！　　（本文作者為暢銷書《民國100年大泡沫》、《美元圈套》作者）

內(nèi)容概要

　　要房子？還是要實現(xiàn)夢想的自由？房貸人生之外你還有更好的選擇！　　房貸一背，你將浪費人生多少黃金時間！　　在簽下「一輩子工作還錢」的房貸契約前，一定要知道房貸人生可能錯失的 人生風景，以及必須付出的代價，別讓這輩子只為一棟房子在工作！　　買房子的美好是誰告訴你的？是爸媽？是房仲業(yè)？是建商？是政府？還是有錢人都這麼做？你真的仔細想過要為一棟房子付出這麼高的代價嗎？這輩子你是否還有比買房子更想做的事？你很可能沒想過買房子會讓你變成「行動不便的蝸?！梗螞r爸媽告訴你的「買房子比租房子劃算」的觀念早就不適合「高房價、低成長」「萬物齊漲、薪水不漲」的現(xiàn)在了，買房自住很可能是災難的開始?！　]有房貸，你可以大膽挑戰(zhàn)新工作，自在安排生活，支配花費，最重要的是，能夠放手尋夢、實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)計畫、出國壯遊、隨時自我進修增值，讓人生更充實多采，心靈更富裕自由！　　【10個忠告，讓你重新思考房子與人生新關(guān)係】：　　忠告1：醒醒吧！買房自住一點也不劃算　　忠告2：無法掌握未來的風險：你能保證付房貸的35年都有工作嗎？　　忠告3：買屋前看不到的費用：建商故意不說、但買屋後還有這些費用　　忠告4：買屋喪失各種人生機會：有殼蝸牛等於行動不便的蝸牛　　忠告5：失去增加收入的機會：沒有心思思考增加收入的可能　　忠告6：失去投資的本錢：體力變成你這輩子唯一的本錢　　忠告7：無殼所以更自由，不買房過樂活人生　　忠告8：租房子也能有家的感覺　　忠告9：利用投資不動產(chǎn)，躲避住宅風險　　忠告10：買房自住，一定要考量生命週期

作者簡介

　　石川貴康　　出生於日本茨城縣，畢業(yè)於早稻田大學政治經(jīng)濟學部政治學系，筑波大學經(jīng)營學碩士。曾任職安達信顧問公司（Andersen Consulting，為Accenture前身）及日本總合研究所等單位，之後自行創(chuàng)業(yè)。主要擔任企業(yè)改革顧問，同時兼營房地產(chǎn)投資。目前個人名下有八棟大樓和公寓，公司名下有兩間套房，家人的名下則有兩棟公寓。另著有《不動產(chǎn)投資 × 證券投資》等多部著作。

書籍目錄

推薦序 張金鶚　打破房屋「只買不租」的神話推薦序 王伯達　「屋奴人生」上映中推薦序 莊孟翰　不盲從，人生得自己選擇前言　該買還是不該買，是個大問題 第一章　醒醒吧！買屋自住一點也不劃算1.1 常常聽到買房子的理由是錯的？！1.2「買屋自住比租屋劃算」的說法其實陷阱重重 1.3「你的房子是你的」這種說法很有問題1.4「房子是自己的，所以不花錢，可以放心生活」是騙人的1.5老人可以租屋，領(lǐng)生活津貼者也可以1.6「現(xiàn)在正是買的時候」？又不是神，憑什麼這麼說1.7讓你負債的自用住宅不能算是財產(chǎn)1.8馬上折舊的房屋設(shè)備，最佳狀態(tài)是你買下它的時候1.9「無論如何還是要有自己的房子」的價值觀也很重要1.10上班族買屋自住的「五大風險」第二章　買房自住風險1. ： 無法掌握未來你能保證付房貸的35年都有工作嗎？2.1.你能保證你的收入付得了三十五年的貸款嗎？2.2.誰能保證你的公司和工作的壽命？2.3.「自用住宅屬於你」是一種不切實際的想法2.4.就算付清貸款，房子也不一定是你的第三章　買房自住風險2. ： 買了之後才發(fā)現(xiàn)的隱藏費用建商故意不說、但買屋後還有這些費用3.1.必須了解買屋時的「必要支出」3.2.自用住宅也很花錢3.3.不可小覷的公共修繕費和大樓管理費3.4.大規(guī)模維修可能得增加公共修繕費3.5.大樓管理費是住戶的恐懼 3.6.無論是公寓或透天厝，都必須繳交固定資產(chǎn)稅3.7.原本由房東負擔的費用，現(xiàn)在你得自掏腰包第四章　買房自住風險3.房子讓你喪失機會有殼蝸牛等於行動不便的蝸牛4.1.有房子就是「被房子綁住了」4.2.一旦買了房子就不敢換工作4.3.雖想回大學進修或留學，但貸款負擔沉重4.4.無法投資自己將成為致命傷第五章　買房自住風險4.失去增加收入的籌碼沒心思思考增加收入的可能5.1.行無餘力就無法投資5.2.「你」只好為了房子拚命工作5.3甚至連想辦法增加收入的時間都沒有5.4.你的人生變成得靠別人第六章　買房自住風險5.不及格的資金運用體力變成你這輩子唯一的本錢6.1.只能靠自己工作，身體就是你的本錢6.2.自用住宅是一種不合格的投資商品6.3.房貸摧毀「你」的「借款能力」6.4.如果一定要把買房自住當做是投資，就這麼想吧終場小結(jié)你的人生是誰規(guī)劃的？第七章　無殼所以更自由，不買房過樂活人生7.1. 靠工作償還房貸，如同交出人生自主權(quán)7.2. 混沌不明時代不背負「行李（風險）」7.3. 不帶行李，靈活因應(yīng)變化7.4. 「房貸人生」之外的生活方式第八章　租房子也能有家的感覺8.1. 開銷和風險都是房東的8.2. 利用可自由搬遷的租屋方式掌握機會8.3. 拒租老年人或是獨居女性並非事實8.4. 將租屋處當做最後落腳處的新生活方式8.5. 終身租屋的理想搬家模式第九章　利用投資不動產(chǎn)，躲避住宅風險9.1. 不為人知的投資選項9.2. 可降低風險9.3. 所有費用都可以報銷，還可扣除折舊費9.4. 無論是要換工作、搬家或挑戰(zhàn)新工作都OK9.5 可無限擴大的現(xiàn)金流複製品9.6 利用借款能力提高槓桿，讓資金自己增值9.7. 你也可以住在自己名下不動產(chǎn)中的頂樓9.8. 最後再利用投資不動產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，買自己的房子9.9. 目標是將收入種類增加為「本業(yè)和不動產(chǎn)投資」第10章　買房自住一定要考量生命週期10.1. 如果考量生命週期，只有年輕時才適合住在都會區(qū)？！10.2. 外縣市空屋量將逐漸增加，要買房就到這些地方買10.3. 如果老家在外縣市，就繼承它10.4. 輕鬆指數(shù)△：外縣市的自用住宅和都會區(qū)隨時可出售的小型住宅10.5. 輕鬆指數(shù)○：外縣市的自用住宅和將大都市的不動產(chǎn)投資物件拿來自住10.6. 輕鬆指數(shù)◎：選擇外縣市的自用住宅和大都市的租屋10.7 輕鬆指數(shù)☆：在外縣市購買自用住宅，到大都市時住飯店結(jié)語 不同時代，不同人生規(guī)畫

章節(jié)摘錄

　　上班族買房自住的「五大風險」　　●上班族買房自住的風險極大　　買房子的理由大多是基於沒有經(jīng)過驗證的宣傳廣告，或是個人一廂情願的想法。除此之外，上班族利用房貸買房自住本身就是一件非常危險的事。接下來，我要問各位一個非常重要的問題：「你真的、絕對有能力買房自住嗎？」能夠從極大的危機中，劫後餘生買下自己的房子，步上人生「光明大道」的上班族其實是少數(shù)?！　　　「改改且淮蛟S真的有「光明大道」，因為當時經(jīng)濟高度成長，大家不僅買了房子，也拿到還算豐厚的年金，身體也比較健康、長壽。但如今已經(jīng)沒有任何根據(jù)，可以保證我們能夠獲得相同的待遇?！　　　∥覀冞@一代極可能會因為買房子而背負巨額貸款，還要擔心被公司裁員。因為薪水凍漲、日子難過，又害怕年金不夠因應(yīng)老後生活，很可能一輩子都得巴著一家不怎麼樣的公司。上班族因為沒有察覺到可能面臨的風險而買下房子，導致大禍臨頭，這已經(jīng)不是杞人憂天，你的身邊應(yīng)該已經(jīng)出現(xiàn)各種徵兆，相信你也應(yīng)該注意到這些前兆了吧！如果你在完全沒有警覺的情況下，因為一股衝動而買了房子，等到遭遇突如其來的危機時，再後悔也來不及?！　　　∪绻愦蛩忝半U，就應(yīng)該在事前了解，並考量自己可能承擔的風險，確定沒有問題要冒險再冒險。不這麼做，風險當然會攻擊你，所以我們必須先了解風險何在。以下是上班族買屋自住可能背負的風險：　　1. 無法掌控未來的風險　　2. 買了之後才發(fā)現(xiàn)的隱形費用　　3. 喪失各種人生機會　　4. 失去增加收入的機會　　5. 失去資金運用的籌碼　　　　本書的重點是在幫助大家了解買房自住風險之後，再找出因應(yīng)之道，我將在後面的章節(jié)中詳細介紹上述的五項風險。在此，我先大致說明一下每項風險的概要。

媒體關(guān)注與評論

　　我們相對於日本，買房子比租房子更不劃算，房子「只買不租」的神話真該好好想想！本書相當值得深陷房市困境的我們細細品味?！　々埥瘗?政大地政系特聘教授、政大臺灣房地產(chǎn)研究中心主任　　這是一本相當值得年輕人仔細閱讀，並做為人生規(guī)畫參考的一本好書?！　々でf孟翰 淡江大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟系教授　　在臺灣房價處於相對高檔的這個時候，與其判斷什麼時候是好的進場時機，不如好好讀這本書，從最基本的問題「你為什麼想要買房子」來思考起吧！　　─王伯達 暢銷書《民國100年大泡沫》、《美元圈套》作者

圖書封面

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