物業(yè)工程管理實操一本通

前言

　　在當今物業(yè)管理服務中，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常會將部分業(yè)務進行外包，但物業(yè)工程管理卻一定是由物業(yè)服務企業(yè)招聘土建、水電、機電等專業(yè)人才組建工程部門來進行運作的。本書就是針對物業(yè)工程部門的實操運作而編寫的?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)從政府行政單位、開發(fā)商或其他物業(yè)服務企業(yè)手上接管物業(yè)時，必須對房屋建筑本體和設施設備進行驗收，以確保所接管物業(yè)的各項設施設備的質(zhì)量合格，避免給接管后的工作帶來不必要的麻煩。這項工作是由物業(yè)服務企業(yè)的工程部人員來執(zhí)行的。這就是本書第1章所講述的主要內(nèi)容?！　‘斘飿I(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)后，就要對物業(yè)的各項房屋建筑本體和設施設備長期進行維修和養(yǎng)護工作，以確保物業(yè)的各項功能和設施都能正常運作，使業(yè)主和用戶可以正常使用該物業(yè)。這項工作是由物業(yè)服務企業(yè)的工程部人員來執(zhí)行的。這就是本書第2章所講述的內(nèi)容。　　為了使物業(yè)接管驗收和設施設備維修養(yǎng)護等各項工作能有序、保質(zhì)地執(zhí)行，并提高各物業(yè)服務企業(yè)工程管理部門的管理能力和運作效率，讓物業(yè)工程管理服務從業(yè)人員在提高管理服務水平的同時規(guī)范專業(yè)服務技能，我們從實操的角度出發(fā)，根據(jù)2007年10月起實施的最新《物業(yè)管理條例》的精神，以“專業(yè)可用”為基本編寫理念編寫了此書。

內(nèi)容概要

本書全面細致地介紹了物業(yè)服務公司在對物業(yè)進行接管驗收時的注意事項以及對物業(yè)各設施設備的管理與維修養(yǎng)護的具體工作。內(nèi)容包括物業(yè)接管驗收實操，主要講述物業(yè)管理前期介入、物業(yè)接管驗收概念、房屋建筑本體與公共設施的驗收、設施設備的驗收、維修基金的管理和物業(yè)設施設備臺賬的管理。物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護實操，主要講述房屋建筑本體的維修養(yǎng)護、房屋完損等級評定、各系統(tǒng)設備的管理與維修等。本書適合物業(yè)管理服務企業(yè)工程部門的土建、水電、機電等專業(yè)從業(yè)人士閱讀，可作為物業(yè)企業(yè)工程部門內(nèi)部管理手冊及培訓教程。

作者簡介

余源鵬　國內(nèi)知名實戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事。20世紀70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學土木工程學院建筑工程專業(yè)，結業(yè)于中山大學企業(yè)管理（營銷管理方向）研究生進修班。
    以專業(yè)可用理念，創(chuàng)建并領導廣

書籍目錄

前言第1章　物業(yè)接管驗收實操  1.1　物業(yè)管理前期介人    1.1.1　物業(yè)管理前期介入概論    1.1.2  物業(yè)管理前期介入的具體管理內(nèi)容  1.2　物業(yè)接管驗收概論  1.3　房屋建筑本體與公共設施的驗收    1.3.1　結構工程的驗收    1.3.2　地下防水工程的驗收    1.3.3　建筑地面工程的驗收    1.3.4　房屋建筑細部的驗收    1.3.5　玻璃幕墻工程的驗收    1.3.6　裝飾工程的驗收    1.3.7　公共設施工程的驗收1.4　設施設備的驗收    1.4.1  供配電系統(tǒng)的驗收    1.4.2　給排水系統(tǒng)的驗收    1.4.3  消防系統(tǒng)的驗收    1.4.4　暖通空調(diào)系統(tǒng)的驗收    1.4.5  電梯及金屬管道工程的驗收    1.4.6　設施設備的驗收記錄　1.5　維修基金的管理　1.6　物業(yè)設施設備臺賬的管理第2章　物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護實操　2.1　房屋建筑本體的維修養(yǎng)護  　2.1.1  房屋建筑本體的維修養(yǎng)護管理　  2.1.2　房屋建筑本體的維修養(yǎng)護實操　2.2　房屋完損等級評定  　2.2.1  房屋完損標準的劃分和等級分類　  2.2.2　房屋完好率和危房率的計算  　2.2.3  房屋完損等級評定的方法　2.3　供配電系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護  　2.3.1　供配電系統(tǒng)的管理　  2.3.2　供配電系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　  2.3.3  配電房的維修養(yǎng)護  　2.3.4  弱電系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　  2.3.5　應急發(fā)電機的維修養(yǎng)護　2.4　給排水系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護  　2.4.1　給排水系統(tǒng)的管理　  2.4.2　給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　  2.4.3  水泵的維修養(yǎng)護及管理　2.5  消防系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護  　2.5.1  消防系統(tǒng)的管理　  2.5.2　消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　2.6  電梯系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護  　2.6.1  電梯系統(tǒng)的管理　  2.6.2  電梯系統(tǒng)的維修養(yǎng)護-　2.7　空調(diào)系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護  　2.7.1  空調(diào)系統(tǒng)的管理　  2.7.2  空調(diào)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　2.8　智能化系統(tǒng)的管理與維修養(yǎng)護　　2.8.1  智能化系統(tǒng)的管理  　2.8.2　智能化系統(tǒng)的維修養(yǎng)護　2.9　公共設施的管理與維修養(yǎng)護　　2.9.1　公共設施的管理  　2.9.2　公共設施的維修養(yǎng)護　2.10　工程部人員管理與用戶維修服務  　2.10.1　工程部人員的管理　  2.10.2  用戶維修服務的管理  　　2.10.3　維修服務的內(nèi)容與方法　2.11  物業(yè)設施設備養(yǎng)護維修工程的分包附錄前期物業(yè)服務合同(示范文本)(2004年版)

章節(jié)摘錄

　　第1章　物業(yè)接管驗收實操　　1.1　物業(yè)管理前期介入　　1.1.1　物業(yè)管理前期介入概論　　1.前期介入的概念　　按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設完畢后業(yè)主委員會尚未成立之前，開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務公司簽訂書面的前期物業(yè)服務合同（見附錄）。　　物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)服務企業(yè)在中標后，與開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)服務合同后，在用戶入住前的各個階段（如在規(guī)劃設計階段、建設施工階段、物業(yè)銷售階段就介入管理），從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)商提出有關規(guī)劃設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)理、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設性意見，以充分反映用戶的使用要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作的需要相適應，并在此階段制定出物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。　　2.前期介入的必要性　　物業(yè)管理的前期介入是為物業(yè)的后期管理作準備。在前期介入的工作過程中，針對工程項目的進度情況及實際情況，定期收集工程項目的有關信息，從物業(yè)管理的專業(yè)角度對相關問題提出專業(yè)性的建議。前期介入的必要性主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的前期介入能夠：　?。?）考查整體工程進度，協(xié)助開發(fā)商審議各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃等?！　。?）根據(jù)自身物業(yè)服務企業(yè)的管理經(jīng)驗和該項目的具體情況，對工程設計、功能規(guī)劃、設備選用和安裝等提出建設性意見，如：①建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求{②設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；③根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置的建議；④從治安管理、員工生活需要等方面提出建議。　?。?）根據(jù)物業(yè)管理實際情況及大多數(shù)業(yè)主的需求向開發(fā)商提出諸如綠化植被選擇、綠化用水供應點、垃圾桶的擺放、設備設施標識等建議，并全力配合開發(fā)商解決相關問題。　?。?）從智能化管理的角度，提出專業(yè)建議。如協(xié)助開發(fā)商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備的選型提出建議等。

編輯推薦

　　《物業(yè)工程管理實操一本通：物業(yè)管理接管驗收與設施設備維修養(yǎng)護實務》——特別適合物業(yè)管理服務企業(yè)的土建、水電、機電等專業(yè)從業(yè)人士閱讀；特別適合作為物業(yè)管理服務企業(yè)工程部門內(nèi)部管理的工作手冊；特別適合作為物業(yè)管理服務企業(yè)工程部門從業(yè)人員的培訓教程；特別適合作為物業(yè)管理服務企業(yè)各級管理人員職業(yè)提升的必讀書籍；特別適合作為廣大物業(yè)管理、土木工程、工程管理和房地產(chǎn)等相關專業(yè)師生學習參考的必修教材。

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