房地產(chǎn)估價(jià)

前言

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，面對一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)師要在掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法的基礎(chǔ)上，能夠?qū)纼r(jià)對象做出分析，確定估價(jià)技術(shù)路線和選擇合適的估價(jià)方法，最后還應(yīng)會動(dòng)手撰寫估價(jià)報(bào)告。　　人們在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)基本理論和方法并應(yīng)用于實(shí)際估價(jià)工作時(shí)，常常困惑于估價(jià)經(jīng)驗(yàn)在估價(jià)中的決定和影響，對如何將科學(xué)與經(jīng)驗(yàn)藝術(shù)性地結(jié)合難以把握。而經(jīng)驗(yàn)在估價(jià)中是必須要有的，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范也特別強(qiáng)調(diào)科學(xué)與經(jīng)驗(yàn)這種藝術(shù)性的結(jié)合。房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并非一定是估價(jià)人員長時(shí)間實(shí)踐的積累，或完全來自于自身的實(shí)踐感悟，經(jīng)驗(yàn)是可以學(xué)習(xí)的。房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)更多的是在理論上和規(guī)范上尚不能明確加以界定和闡述的方法、觀點(diǎn)，需要視具體環(huán)境和條件，對不確定性的參數(shù)和數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇，具有現(xiàn)有理論和方法存在的盲點(diǎn)?！　”緯鴱姆康禺a(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的分析認(rèn)識入手，進(jìn)而闡釋房地產(chǎn)估價(jià)的涵義和房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序；對房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行精煉介紹的過程中，重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)估價(jià)方法的一些新的思維方式和技術(shù)創(chuàng)新，如投資模擬法及投資分析技術(shù)在估價(jià)中的引入和應(yīng)用，同時(shí)通過集合各種估價(jià)方法以現(xiàn)實(shí)的估價(jià)需要分析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線；按照不同的估價(jià)目的和不同的房地產(chǎn)類型歸納整理房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)，最后落腳于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的完成。　　本書注重全面反映《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，在簡潔實(shí)用地介紹房地產(chǎn)估價(jià)基本理論和方法過程中，側(cè)重于估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的介紹，并對理論與經(jīng)驗(yàn)的藝術(shù)性結(jié)合進(jìn)行更為清晰適用的分析和解構(gòu)。　　在編寫過程當(dāng)中，華中科技大學(xué)的王遠(yuǎn)征協(xié)助完成了基礎(chǔ)資料的搜集整理工作，華中科技大學(xué)的周光輝、胡家明、高象、趙峰、尹國紅等參與了部分工作?！　≡跁幸昧恕斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)文字材料，參考了有關(guān)書刊的相關(guān)內(nèi)容，在此向這些作者和編制機(jī)構(gòu)表示衷心的感謝?！　¤b于作者的能力，書中不足之處在所難免，敬請各位讀者、同行批評指正。

內(nèi)容概要

本書注重全面反映《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，在簡潔實(shí)用地介紹房地產(chǎn)估價(jià)基本理論和方法過程中，側(cè)重于估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的介紹，并對理論與經(jīng)驗(yàn)的藝術(shù)性結(jié)合進(jìn)行更為清晰適用的分析和解構(gòu)。     本書從房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格入手，闡釋房地產(chǎn)估價(jià)的涵義和房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序；在對房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行精煉介紹的過程中，重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)估價(jià)方法的一些新的思維方式和技術(shù)創(chuàng)新，同時(shí)通過集合各種估價(jià)方法以現(xiàn)實(shí)的估價(jià)需要分析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線；按照不同的估價(jià)目的和不同的房地產(chǎn)類型歸納整理房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)，最后落腳于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的完成。     本書可作為房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的參考用書，還可作為工程管理專業(yè)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的本科生的教學(xué)用書和參考書。

書籍目錄

第一章　房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格 　第一節(jié)　房地產(chǎn) 　　一、房地產(chǎn)的概念 　　二、房地產(chǎn)的特征 　　三、房地產(chǎn)的類型 　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格 　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 　　三、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 　第三節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 　　一、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析 　　三、房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素 第二章　房地產(chǎn)估價(jià)及估價(jià)原則和程序 　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)的概念和必要性 　　一、房地產(chǎn)估價(jià)和估價(jià)制度 　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 　　三、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)原則 　　一、獨(dú)立、客觀、公正原則 　　二、合法原則 　　三、最高最佳使用原則 　　四、替代原則 　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 　第三節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)程序 　　一、房地產(chǎn)估價(jià)程序框圖 　　二、房地產(chǎn)估價(jià)主要程序 第三章　房地產(chǎn)估價(jià)方法和技術(shù)路線 　第一節(jié)　市場比較法 　　一、市場比較法的基本原理 　　二、搜集交易實(shí)例 　　三、選取可比實(shí)例 　　四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 　　五、交易情況修正 　　　六、交易日期修正 　　七、區(qū)域因素修正 　　八、個(gè)別因素修正 　　九、求取比準(zhǔn)價(jià)格 　第二節(jié)　成本法 　　一、成本法的基本原理 　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 　　三、建筑物的折舊 　第三節(jié)　收益法 　　一、收益法的基本原理 　　二、凈收益 　　三、資本化率 　　四、收益法的計(jì)算公式 　　五、剩余技術(shù) 　第四節(jié)　假設(shè)開發(fā)法 　　一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理 　　二、假設(shè)開發(fā)法的基本公式和組成項(xiàng)目的求取 　　三、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算方法 　第五節(jié)　長期趨勢法 　　一、長期趨勢法的基本原理 　　二、數(shù)學(xué)曲線擬合法 　　三、平均增減量法 　　四、平均發(fā)展速度法 　　五、移動(dòng)平均法 　　六、指數(shù)修勻法 　第六節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)修正法 　　一、城市基準(zhǔn)地價(jià) 　　二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 　第七節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線 　　一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線概述 　　二、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定 第四章　房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)和估價(jià)報(bào)告 參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　房地產(chǎn)的區(qū)位不僅僅指地球上某一特定方位的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定方位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟(jì)位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，或交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他建設(shè)引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會上升；反之，其價(jià)值會下降。　?。?）土地面積和形狀同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。但在特殊情況下可能有例外。例如，某塊土地如果與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r(jià)值，則該土地的擁有者可能借此待價(jià)而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋氐玫接行Ю?，則可能不惜以高價(jià)取得。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積便于建設(shè)高層建筑土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的價(jià)格會高于較小面積土地的價(jià)格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會很大。　　土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定影響。形狀規(guī)則的土地主要是指正方形、長方形（但長寬的比例要適當(dāng)）的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。為改善這類土地的利用價(jià)值，多采用土地調(diào)整或重劃等措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即上漲，這反過來也說明了土地形狀對地價(jià)的影響。　?。?）地形、地勢由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等會影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本或利用價(jià)值，從而影響其價(jià)格。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低。但是，如果土地過于平緩，當(dāng)坡度低于0.3％時(shí)，往往不利于地面水的匯集和排除。但是這種影響比較容易通過土地平整加以改變，涉及的價(jià)格差異往往也就被限定在了土地平整所需花費(fèi)之內(nèi)。在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。在有些地方，往往規(guī)定有建筑物地面標(biāo)高標(biāo)；隹（防汛和防地質(zhì)災(zāi)害等的需要），如果低于這個(gè)標(biāo)高，就必須通過填方方式來提高地面標(biāo)高，這樣一來用地的額外花費(fèi)就會較高，對價(jià)格的影響就會大一些。如果都在標(biāo)準(zhǔn)以上，地勢高低對價(jià)格的影響程度就會小一些?！　。?）地質(zhì)條件地質(zhì)條件決定著地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對土地承載力有不同的要求，因此承載力對地價(jià)的影響程度也有所不同。

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